Näinkin putkiremontin voi rahoittaa: puretaan talo ja rakennetaan tilalle uusi

Kuopiolaisasunto-osakeyhtiön linjasaneeraus olisi tullut liian kalliiksi asuntojen arvoon nähden, joten osakkaat päättivät myydä osakekantansa rakennusyhtiölle. Kiinteistöliiton mukaan ratkaisu on vielä harvinainen mutta voi jatkossa yleistyä.

Kotimaa
Rakennustyömaa tien vieressä.
Vanhan puurunkoisen talon tilalle rakennetaan uusi ja isompi, betonirunkoinen rakennus. Osa asukkaista on muuttamassa aikanaan uuteen taloon. Juha Vauhkonen / Yle

Vanhojen kerrostalojen linjasaneeraukset eli kansankielellä putkiremontit ovat taloyhtiöille usein taloudellisesti kova paikka. Kuopion Niiralassa 1950-luvulla rakennetun talon osakkaat päättivät ratkaista rahoitusongelman purattamalla koko talon ja myymällä rakennusoikeuden eniten tarjoavalle.

– Kustannukset olisivat nousseet niin koviksi verrattuna asunnon arvoon, että osakkaat päättivät yksimielisesti, ettei kiinteistöön kannata lähteä enää investoimaan, taloyhtiön osakas Pasi Pitkänen perustelee.

Vanha talo oli puurunkoinen, kellarikerros oli betonia. Pinta oli rapattu ja pahasti rapistunut. Lisäksi keskustan läheisyydessä sijaitsevan vuokratontin rakennusoikeudesta oli käytetty alle puolet.

Pitkänen myöntää, että kaikkia talon remontteja ei oltu tehty riittävän ajoissa, mikä olisi näkynyt nyt tulevan remontin laajuudessa ja sitä kautta myös hinnassa. Osassa asunnoista ei ollut esimerkiksi erillisiä kylpyhuoneita, ja kallis remontti ei olisi tuonut omistajille mitään lisäarvoa.

Päätöksen jälkeen jokainen osakas möi osakekantansa eniten tarjonneelle, eli nykyiselle rakentajalle. Käytännössä kaupassa siirtyi tontin vuokraoikeus rakennuksineen.

Sen jälkeen asukkaat muuttivat talosta pois. Pitkäsen mukaan ainakin osa on käynyt neuvotteluja myös uuteen taloon valmistuvista asunnoista.

Omakotitaloissa arkipäivää

Suomen Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltusen mukaan kuopiolaisyhtiön ratkaisu on erittäin harvinaislaatuinen.

– Omakoti- ja vuokratalopuolella tällaista toki tapahtuu, mutta asunto-osakeyhtiön en tällaiseen ole kuullut ennen päätyneen, Hiltunen lisää.

Hiltusen mielestä ratkaisu voi olla joissain tapauksissa täysin perusteltu, rohkea ja ennakkoluulotonkin.

– Korjausten yhteydessä on tarkoituksenmukaista tehdä elinkaarilaskelma, ja kyllähän uuden rakennuksen elinkaari aina on pidempi kuin korjatulla. Jos tällainen ratkaisu on taloudellisesti mahdollista kaikille osakkeenomistajille, niin hehän saavat tehdä omaisuudelleen mitä haluavat, Hiltunen toteaa.

Myöskään Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero ei muista kuulleensa vastaavanlaisia toteutumismalleja. Kero ei pidä mahdottomana, että ilmiö olisi kuitenkin yleistymässä.

– Isot remontit voivat tuoda jatkossa haasteita etenkin haja-asutusalueilla, joissa kiinteistöjen arvo on matala. Mutta kyllä Kuopion kokoisessa kaupungissa lähtökohtaisesti markkina-arvo kiinteistöillä on vielä hyvä.

Kero muistuttaa, että uuden talon rakentamiskustannusten lisäksi myös purkukustannukset voivat olla merkittävät. Neliökustannukset ovat keskimäärin sadan euron luokkaa, ja mikäli rakennuksessa on esimerkiksi asbestirakenteita, hinta voi nousta siitä vielä huomattavasti.

Myös lisärakentaminen mahdollista

Moni taloyhtiö päätyy, yleensä juuri putkiremonttia rahoittaakseen, myös lisärakentamiseen. Esimerkiksi talon ullakkokerrokseen rakennetaan uusia asuntoja, joilla yhtiö voi kattaa remonttikustannuksiaan. Keron mukaan ratkaisu on jonkin verran käytetty, mutta kovin monia kymmeniä kohteita Suomesta ei vielä löydy.

– Se vaatii erityisen hyvää suunnittelua ja hyvissä ajoin liikkeellä olemista. Mutta toteuttaminen on ihan mahdollista, ja onnistuessaan yhtiö voi saada siitä huomattavan voiton, Kero laskee.

Yksi lisä- ja täydennysrakentamisessa huomioon otettava seikka ovat vaadittavat autopaikat. Keron mukaan pihalta esimerkiksi maan alle siirrettyjen autopaikkojen hinta voi olla jopa 50 000 euroa paikkaa kohti. Jos taloa korotetaan, rakennukseen saattaa joutua rakentamaan myös hissin.

Harri Hiltunen muistuttaa, että esimerkiksi pysäköintipaikkanormit ovat kuntien käsissä, ja niihin valtio ei voi vaikuttaa. Täydennysrakentamisen elvyttäminen on kirjattu kuitenkin hallitusohjelmaan, ja myös oikeusministeriö on käynnistämässä selvitystä erilaisten hankkeiden vaatimista lakimuutoksista.

Pasi Pitkänen kertoo kuulleensa vähemmän kannustavia esimerkkejä kotikaupungistaan Kuopiosta.

– Kuopio on ilmoittanut tukevansa täydennysrakentamista. Mutta olen kuullut muutamista hankkeista, joissa putkiremontin yhteydessä taloon on suunniteltu ullakkoasuntoja, ja ensimmäinen kysymys kaupungin puolelta on ollut, että missä autopaikat. Sitten koko hanke vesittyy kannattamattomana.