Koronapandemian liikkumisrajoitukset iskivät kipeästi erityisesti kauppakeskuksiin, hotelleihin ja ravintoloihin.
Viime vuoden aallonpohjasta on nyt toivuttu, mutta toimistojen, kauppojen ja ostoskeskusten kiinteistömarkkinat eriytyvät selvästi pandemian jälkeen.
Pandemia jakaa kiinteistömarkkinoita voittajiin ja häviäjiin. Sekä kiinteistöjen arvoissa että vuokrissa yleisesti ottaen on laskupainetta.
Kysyimme asiantuntijoilta, miten erilaisten toimistojen ja kauppapaikkojen käy.
Muotiliikkeet vaikeuksissa
Päivittäistavarakauppa on paisunut korona-aikana. Tämä näkyy myös kauppakeskusten omistajien tuloksissa.
Ne ostoskeskukset, joissa on keskimääräistä suurempi päivittäistavarakaupan osuus, menestyvät hyvin.
– Erityisesti tämä näkyy paikkakunnilla, jotka ovat kehittyneet niin, että kauppakeskus on se keskeisin liikepaikka, Ilmarisen kotimaan kiinteistösijoituksista vastaava johtaja Tomi Aimonen sanoo.
Muotikaupassa taas on vaikeuksia niin kauppakeskuksissa kuin kivijalkamyymälöissäkin. Muoti siirtyi verkkokauppaan jo ennen koronaa, mutta pandemia-aika on vain vauhdittanut siirtymää.
Kauppakeskuksiin sijoittava pohjoismaalainen Citycon teki vuoden toisella neljänneksellä viime vuotta paremman tuloksen ennen kaikkea päivittäistavarakaupan ansiosta.
– Paikallinen ostaminen ja lähikeskukset ovat olleet suosittuja. Cityconilla on juuri sen tyyppisiä, hyvin päivittäistavaravetoisia palveluita, Cityconin operatiivinen johtaja Henrica Ginström selittää.
Ginströmin mukaan kauppakeskukset muuttavat tulevaisuudessa muotoaan vielä selvemmin.
– Muodin osuus varmasti vielä laskee kauppakeskuksissa. Jatkossa pitää olla yhdistelmä verkkoa ja fyysistä kauppaa, hän sanoo. Ravintoloiden, kahviloiden ja muiden palveluiden osuus kasvaa.
Toimistoihin lisää tilaa
Korona tyhjensi monet toimistot. Etätöiden yleistyessä toimitilojen tarpeen ennakoitiin heikentyvän.
Nyt kuitenkin monessa yrityksessä kaivataan takaisin toimistoille. Tilan tarve kasvaa, kun työntekijöiden välinen etäisyys pitää turvata vanhoja maisemakonttoreita tehokkaammin.
Kiinteistösijoittajat eivät uskokaan, että toimistotilan tarve muuttuu suuresti pandemian jälkeen. Lähinnä vanhojen, ajastaan jääneiden ja syrjässä olevien toimitilojen kysyntä todennäköisesti heikentyy.
– Yrityksillä on epävarmuutta tilan tarpeesta ja kysyntä on ollut vähäisempää. Toisaalta kesäkuussa jo huomasi, että osa yrityksistä on tehnyt päätöksiä tulevaisuuteen ja alkanut kartoittaa uusia tiloja, suuren kiinteistösijoittajan, eläkeyhtiö Varman toimitilajohtaja Toni Pekonen sanoo.
Liikenteen solmukohdissa ja keskustoissa toimistoista voi olla jopa pulaa.
– On kova paine palata toimistoille. Hybridimalli (etätöissä) varmasti jatkuu, mutta edelleen tarvitaan kokoontumispaikkoja, pääomasijoittaja Capmanin tiiminvetäjä Mika Matikainen arvioi.
Pohjoismaissa monia kiinteistöjä hallinnoiva Capman kertoi tänään hyvästä puolivuotistuloksestaan. Matikainen arvioi, että varsinkin moderneille toimistotiloille riittää kysyntää.
– Toimitilojen käyttöasteet varsinkin keskusta-alueilla ovat pysyneet korkealla, Matikainen toteaa.
Monet yritykset haluavat nyt työpaikalle lisää viihtyisyyttä.
– Yritykset peräänkuuluttavat muuntojoustavuutta uusissa tiloissaan. Halutaan, että ihmisillä on syy tulla toimistoille verrattuna kotona tehtävään etätyöhön, Varman Pekonen sanoo.
Keskustat ja ostoskeskukset kilpailevat keskenään
Liike- ja kauppatiloissa murrosvaihe alkoi jo ennen pandemiaa, kun verkkokauppa alkoi korvata kivijalkakauppaa. Pandemia on vain voimistanut tätä kehitystä.
Kävijöiden määrä on vähentynyt niin kivijalassa kuin ostoskeskuksissakin. Matikaisen mukaan nyt käydäänkin kilpailua keskustojen ja kauppakeskusten välillä.
– Paljon on rakennettu kauppakeskuksia hyvien yhteyksien varrelle, ja se tuo painetta keskustoille – mitä ne pystyvät tarjoamaan, mitä kauppakeskukset eivät, Matikainen kysyy.
Hänen mukaansa vuokrataso on yksi olennainen tekijä: keskustojen vuokrat ovat kalliimmat kuin monen kauppakeskuksen. Alalla on havaittu, että vaikeinta vuokralaisia on löytää nyt suuriin liiketiloihin.
Vuokrista tulee joustavampia
Vuokrissa on laskupainetta, kun kauppakeskusten erikoisliikkeiden myynti on vähentynyt. Yhä useammasta vuokrasopimuksesta tehdään ainakin osittain "liikevaihtopohjainen".
Se tarkoittaa, että kiinteistönomistaja tulee vuokrassa vastaan: kun myynti sakkaa, vuokra on halvempi.
– Voi olla, että tulevaisuudessa liiketilojen kiinteistönomistajat joutuvat kantamaan liiketoimintariskiä nykyistä enemmän, jolloin vuokrien määräytyminen liikevaihdon perusteella voimistuu, Ilmarisen Aimonen sanoo.
Vuokrien laskupainetta voi olla myös kaupunkikeskustojen liiketiloissa, joissa kivijalkatilojen vuokratasot ovat olleet korkealla.
Aiheesta lisää: