Putkiremontti ei ole koskaan läpihuutojuttu – monenlaisia haasteita tuli eteen myös lahtelaisessa Asunto Oy Kangaskirsissä, jossa putkiremontti käynnistyi keväällä 2020.
– On ollut tuskaa, hikeä ja kyyneleitä, mutta nyt ollaan maalissa. Lopputulos on hyvä, kuvailee taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Piia Rosilainen remontin kulkua Ylen MOT-toimitukselle.
Haasteet liittyivät pääasiassa remontin rahoittamiseen. Kangaskirsi on 1960-luvulla rakennettu yhtiö Lahden Metsäkankaalla.
Vaikka se on asiallisesti hoidettu talo kasvavassa kaupungissa, ei pankkilainaa isoon saneeraukseen löytynyt tuosta vaan.
Pankit miettivät ennen lainapäätöstä riskejä ja vakuusarvoja. Kangaskirsiä rasitti aiempaan julkisivuremonttiin otettu laina. Kaupunginosassa vanhojen asunto-osakkeiden hinnatkin ovat olleet lievässä laskussa. Neliöhinnat ovat keskimäärin 1 000 euron luokkaa.
Jotta remonttibudjetti saatiin kokoon, alkuperäistä korjaussuunnitelmaa piti karsia. Iso osa summasta piti kerätä ennakkomaksuina osakkailta. Pankkilaina kattoi vain reilut puolet remonttikuluista – ja siihen liittyi erityinen ehto.
– Ilman valtiontakausta ei olisi saatu pankista mitään, sanoo Rosilainen
Ministeriön mukaan takausmalli ei toimi
Remonttilainojen valtiontakaus otettiin käyttöön vuonna 2015. Idea on, että vakavaraisen takaajan mukana olo helpottaa lainan saantia ja alentaa lainan hintaa – ja samalla taloyhtiöiden remonttipäätökset vauhdittuvat.
Valtio on varautunut takaamaan 100 miljoonan remonttilainat vuodessa. Mutta miljoonat eivät kelpaa. Takaushakemuksia on nyt tehty yhteensä kolme – lahtelainen Kangaskirsi on ensimmäinen ja toistaiseksi ainoa takauksen saanut yhtiö.
– Eihän se takausmalli ole toiminut ollenkaan.
Ylitarkastaja Jorma Pietiläinen ympäristöministeriöstä
– Eihän se takausmalli ole toiminut ollenkaan, sanoo ylitarkastaja Jorma Pietiläinen ympäristöministeriöstä, jonka rooteliin takauslaki kuuluu.
Pietiäinen katsoo, että takausmalliin tuli jo alun alkaen liian tiukat ehdot. Malliin vaikuttivat myös valtiovarainministeriön näkemykset totetustavasta. Takausmallia saatetaan muuttaa vielä tällä hallituskaudella.
Kiinnostusta takauksiin luulisi löytyvän. Taloyhtiöiden remonttiraha on toisinaan tiukassa. Esimerkiksi Kiinteistöliiton kyselyjen mukaan taloyhtiöiden lainansaanti on hankaloitunut viime vuosina. Syksyllä 2021 vastaajista 3,4 prosenttia kertoi, ettei lainatarjousta saatu ollenkaan.
– Yhä enemmän jopa pääkaupunkiseudulla on tilanteita, että rahoitusta ei saa remontteihin, sanoo Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa.
Pahimmillaan remontin rahoitusongelma johtaa taloyhtiön konkurssiin ja kotien menetykseen. Rahoituksen löytäminen voi olla erityisen hankalaa, jos taloyhtiö on pieni ja korjausvelat isoja. Myös huoneistojen omistuksen keskittyminen, vuokratontti tai talon sijainti muuttotappioiden keskellä voivat olla ongelmia lainansaannille.
Lisää ohjeistusta ja nopeutta kaivataan
Asuntoyhtiö Kangaskirsille valtion takauksesta oli ratkaiseva hyöty, kun takaus mahdollisti putkiremontin. Yhtiö ei kuitenkaan ylläty siitä, että muita taloyhtiötä takaus ei ole juuri kiinnostanut. Kangaskirsinkin kokemukset takauksen hakemisesta ovat huonoja.
– Kankeaa, hidasta ja byrokraattista, kuvailee taloyhtiön isännöitsijä Kaarlo Kurko.
Kangaskirsin hakuprosessiin liittyi vaivalloista paperisotaa ja päätöksiä odoteltiin kuukausia. Tietojen korjaukset ja täydennykset veivät aikaa. Urakkahinnat ja -ehdot voivat muuttua pitkänä odotusaikana. Se mutkistaa helposti remonttia entisestään.
– Ohjeistukset ja neuvontakin voisivat olla parempia, sanoo Kangaskirsin hallituksen puheenjohtaja Piia Rosilainen.
Takaukset myöntää Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA.
Liian kovat ehdot
Taloyhtiöiden edunvalvoja Kiinteistöliitto luonnehti remonttilainan takausehtoja jo niitä säädettäessä vuonna 2014 liian koviksi. Liitto myös ehdotti vuonna 2020 takausehtojen höllentämistä.
– Kuin tuuleen olisi huudellut, kommentoi Kiinteistöliiton pääekonomisti Jukka Kero nyt, kun mitään muutoksia ei ole tehty. Kero uskoo, että ehtojen loiventaminen lisäisi takausten menekkiä.
– Voitaisiin saada korjaamisen piiriin rakennuskantaa, joka on vaaravyöhykkeellä, ettei sitä korjata ollenkaan ja se rapistuu käsiin, sanoo Kero.
Kiinteistöliiton mielestä kahden prosentin palkkio tekee takauksesta kalliin. Kaikkien takauslainojen yhteismäärä saa olla korkeintaan puolet taloyhtiön arvosta. Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton mielestä yläraja tulee vastaan liian aikaisin.
| Remonttilainan valtiontakauksen ehdot | Nykytilanne | Kiinteistöliiton muutosehdotukset 2020 |
| Takauspalkkio | 2 % | 0,5 % |
| Takausosuus remonttikuluista enintään | 70 % | 80 % |
| Lainojen yhteismäärä kohteen käyvästä arvosta enintään | 50 % | 70 % |
Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtajan Tuomas Viljamaan mukaan takausehtojen höllentäminen voisi saada remontit liikkeelle sellaisissa taloissa, joihin riittää asukkaita tulevaisuudessakin, mutta isot remonttirästit nostavat kynnystä töiden aloittamiseen.
– Taloyhtiöt, jotka nyt joutuvat kikkailemaan liikaa rahoituksen saamisessa, voisivat saada lainan helpommin, jos takausehtoja uudistetaan, sanoo Viljamaa.
Remonttilainojen tarpeen odotetaan kasvavan. 1970- ja 80-luvuilla rakennetut asuntojen “suuret ikäluokat” tarvitsevat pian monenlaista peruskorjaamista.
Remonttilainan takausmalli syrjäytti valtion korkotuen taloyhtiöille. Korkotukilainoille oli käyttöä silloin, kun niitä vielä sai. Vuonna 2014 korkotukilainoja nostettiin 124 miljoonaa euroa.
Nyt mahdollisten takausten yhteenlaskettu määrä on reilut 700 miljoonaa euroa alkaen mallin käyttöönotosta 2015. Jakoon koko potentiaalista on saatu lahtelaisen Asunto Oy Kangaskirsin myötä 0,05 prosenttia.
Yksi takaushakemus on hylätty ja yksi on käsittelyssä.
Aiheesta voi keskustella maanantaihin 2.5.2022 kello 23:een saakka.