Suomessa on käynnistymässä historialliset kiinteistösijoittajien markkinat, kun kunnat pyrkivät eroon sosiaali- ja terveyspalvelujen käytössä olevista kiinteistöistä.
Etenkin suuret kaupungit ovat myyneet kiinteistöjään, kauppoja on Kiinteistöasiantuntija JLL:n mukaan tehty parin viime vuoden aikana 700 miljoonalla eurolla.
Yhteiskuntakiinteistöt kiinnostavat sijoittajia myös ulkomailla, sillä niistä on tullut hyvää tuottoa, sanoo julkiselle sektorille taloudellisia neuvoja Inspirassa antava Juho Paananen.
– Suomessa on yhteiskuntakiinteistöissä jo useamman vuoden ollut arvioni mukaan paremmat tuotot kuin esimerkiksi Ruotsissa, sanoo vanhempi konsultti Paananen.
Kiinteistöjen kauppa käy kasvukeskuksissa ja suurissa kaupungeissa, mutta maakuntien reuna-alueilla ja muuttotappiokunnissa sijoittajan kiinnostuksen voi kiinteistökauppojen asiantuntija Mikko Tenholan mukaan herättää vain kaksi asiaa: kiinteistö on uusi tai ainakin hyvässä kunnossa ja vuokrasopimus vakaan vuokralaisen kanssa on pitkä.
– Sote-uudistuksen kolmen vuoden siirtymäajan vuoksi pienten kuntien kohteet eivät ole kovin houkuttelevia. Myyntihinta on alhainen, koska vuokrasopimuksen jälkeen kohteelle ei välttämättä löydy käyttöä, ja riskin vuoksi sijoittaja tarvitsee enemmän tuottoa, sanoo toimitusjohtaja Tenhola Newsec Advisory Finlandista.
Sote-uudistukseen kirjattu siirtymäaika tarkoittaa, että hyvinvointialueen on vuokrattava kuntien sote-kiinteistöt vähintään kolmeksi vuodeksi, mutta sen jälkeen vuokrasopimukset voidaan irtisanoa.
– Palveluverkon supistaminen on välttämätöntä, mikäli tehokkuutta halutaan saavuttaa – ja sehän sote-uudistuksen yksi tavoite on. Hyvinvointialueiden rahat eivät riitä nykyiseen laajuuteen, sanoo Paananen.
Myyntiä mietittävä tarkkaan
Tilojen jääminen käsiin huolettaa kuntia, mutta sote-uudistuksen muutosjohtaja Ville-Veikko Ahonen valtiovarainministeriöstä toppuuttelee kuntien halua pukea myyntihousut jalkaan.
– Myyntiaikeissa pitää huomioida, että jatkossakin sote-tiloissa asioivat kuntien asukkaat. Myynnin pitää myös olla sekä kunnalle että hyvinvointialueelle järkevää, sanoo Ahonen.
Ahosen mukaan moni iso kaupunki miettii tilojen myyntiä, mutta moni myös empii.
Myyntisuunnitelmia tärkeämpänä Ahonen pitääkin, että maaliskuussa järjestäytyneet hyvinvointialueiden valtuustot alkaisivat heti katsoa paitsi koko maakunnan etua, myös hieman edemmäs tulevaisuuteen.
– Palveluverkkoa pitää alkaa pohtia heti. On rehellistä myöntää, että kolmen vuoden pakollisen vuokra-ajan jälkeen osa kiinteistöistä jää käyttämättä. Kunnat tarvitsevat mahdollisimman pian tiedon, mitä tiloja niille on jäämässä, kun palveluja supistetaan, sanoo Ahonen.
Kuntien valtava kiinteistömassa
Kuntien hallussa olevien soten ja pelastustoimen tilojen massa on valtava: noin 5000 kiinteistöä. Kiinteistöalan asiantuntijat pitävät täysin ymmärrettävänä, että kunnat haluavat vapauttaa niistä varansa, koska pelkkä vuokraisäntänä toimiminen ei kuntia kiinnosta.
Jyväskylän talous- ja strategiajohtaja Lasse Lepän mielestä se istuu myös lainsäädännöllisesti huonosti kuntien rooliin, koska kunnat eivät saa toimia vapailla markkinoilla. Siirtymäajan jälkeen kuntien pitää yhtiöittää omistukseensa jääneet sote-kiinteistöt.
Jyväskylä ei myöskään halua sitoa pääomia kiinteistöihin, jotka eivät ole omassa käytössä. Siksi kaupunki luopuu kaikista 100-prosenttisesti sote-palveluiden käytössä olevista kiinteistöistä.
– Meillä on paljon investointitarpeita kaupungin kehittämisen sekä sivistys- ja liikuntapalveluiden saralla, sanoo Leppä.
Sote-uudistusta hierrettiin yli 15 vuotta ennen kuin ratkaisu syntyi. Hankasalmen kunnanjohtaja Matti Mäkisen mielestä kunnilla on ollut aikaa varautua muutokseen. Hankasalmella on viime vuosina pistetty kuntoon noin 80 prosenttia sote-kiinteistöistä. Se on poikkeus kuntakentässä, sillä arviolta jopa 40 prosenttia sote-kiinteistöistä alkaa olla peruskorjausiässä.
Mäkinen uskoo, että Hankasalmella tulevaisuuden kannalta tärkein ratkaisu tehtiin, kun terveydenhuolto- ja hoivapalveluyritys Attendo rakensi uuden terveyskeskuksen ja vuokrasi sen kunnalle.
– Pienten kuntien ainoa mahdollisuus on luoda kokonaisuuksia, joista sijoittajat voivat kiinnostua. Attendo olisi tuskin halunnut tulla meille pelkäksi terveyskeskusinvestoijaksi. Samalla yhtiölle tarjottiin mahdollisuus rakentaa terveysaseman viereen uusi hoivakoti, jossa se pääsi harjoittamaan ydinliiketoimintaansa.
Hankalia kiinteistöratkaisuja voi olla edessä
Hankasalmen onnistuneesta ratkaisusta huolimatta sote-kiinteistöt ovat Mäkisen mielestä sote-uudistuksen kompastuskivi. Kiinteistöjen kohtalo on vahvasti sidottu palveluverkkoon. Palvelujen turvaamiseksi kunnat voivat Mäkisen mukaan joutua tekemään kalliita ratkaisuja, kun ne yrittävät säilyttää lähipalvelut.
– Kalliiksi käy myös tilojen tyhjilleen jääminen. Esimerkiksi vanhaan terveyskeskussairaalaan on vaikea keksiä muuta käyttöä ilman massiivista remonttia kuin vanhusten hoivaa, sanoo Mäkinen.
Jos vanhalle ja huonokuntoiselle kiinteistölle ei löydetä jatkokäyttöä, edes purkaminen ei välttämättä ole vaihtoehto.
– Rakennuksilla on tasearvo ja jos rakennus puretaan, joudutaan tekemään kertopoisto. Jatkossa kuntien liikevaihdot pienenevät ja poistoista taseeseen voi tulla hyvinkin suuria kertaluontoisia kuluja, mitkä ovat uhka kunnan pienelle kiinteistöyhtiölle.
Pahin uhkakuva on, että kuntiin jäisi kiinteistöjä tyhjilleen rapistumaan.
Mäkinen arvelee, että kunnilla on jatkossa toimistotiloja yllin kyllin, eikä kunnanvirastoissa kärsitä ahtaudesta.
– Hyvinvointialueella sote-johtoa tuskin jää kuntiin, joten kaikki ne tilat jäävät vapaiksi. Meilläkin on muutama huone, jotka hyvinvointialue aluksi vuokraa, mutta mitä niille tapahtuu kolmen vuoden päästä, sitä ei varmaksi tiedä kukaan.
Voit keskustella aiheesta tässä 7.5. kello 23 saakka.