Hyppää sisältöön

Pankit ovat kiristäneet asuntolainojen myöntämisen ehtoja: Eivät hyväksy enää kaikkien kuntotarkastajien raportteja

Pankit haluavat tietää lainan panttina olevan talon kunnon entistä tarkemmin. Osa pankeista on itse määritellyt luotettavat kuntotarkastajat, joita suosivat.

Kuva: Henrietta Hassinen / Yle

Osa pankeista on kiristänyt linjaansa talojen kuntotarkastuksista. Pankit haluavat tietää lainan panttina olevan talon kunnon entistä tarkemmin. Muutamat pankit ovat itse määritelleet luotettavat kuntotarkastajat, joita suosivat. Esimerkiksi Nordeasta ja Danske Bankista kerrotaan, että he tietävät paikallisesti luotettavat toimijat.

Pankit kuitenkin kertovat, että ketään tarkastajaa ei syrjitä, mutta kuntotarkastusraportteja saatetaan pyytää nähtäville ja tarkastettavaksi, jos tekijä on tuntematon tai hänen tarkastusten takia on syntynyt ongelmia.

Monet pankit pyrkivät välttämään pintapuolisia kuntotarkastuksia, koska niistä on syntynyt riitoja ja rahaongelmia.

Huono työjälki näkyy asianajotoimistoissa

Kiinteistöriitoja hoitavien asianajajien mukaan samojen kuntotarkastajien jäljiltä löytyy toistuvasti huomautettavaa ja heidän pintapuolisten raporttiensa takia syntyy riitatilanteita.

Osa pankeista on alkanut tarkkailla kuntotarkastusraportteja. Useat pankit kertovat tietävänsä, ketkä ovat toimialueellaan luottavia tekijöitä.

Pahimmillaan se voi olla, että emme lähde rahoittamaan sitä unelmaa.

Jari Turunen

Jos asunnonostaja haluaa ostaa vanhemman talon ja lainarahalla, talo voi usein olla lainan vakuutena. Pintapuolinen tai epäilyksiä herättävä kuntotarkastus voi olla syynä lainan eväämiseen.

– Pahimmillaan se voi olla, että emme lähde rahoittamaan sitä unelmaa, Nordean asiakkuuspäällikkö Jari Turunen Joensuusta toteaa.

Eri puolilla Suomea kiinteistöriitoja hoitavan asianajotoimiston mukaan pankkien linjan kiristys on tervetullut.

– Erittäin hyvä asia. Pankki on usein ainoa taho, jolla on sama intressi kuin ostajalla. Pankkikaan ei halua yllätyksiä vakuuskohteestaan, asianajaja Esa Kärnä sanoo.

Pankit tietävät hyvät ja huonot tekijät

Monet pankit vaativat vanhoille taloille kunnollista tarkastusta, jos ne ovat lainan vakuutena. Pankit määrittelevät itse kenen työjälki on luotettavaa.

– Tottahan pienellä alueella me tiedämme kuka on hyvä, luotettava. Missä on vähemmän riitoja ollut ja niin pois päin, Jari Turunen Nordeasta sanoo.

– On kaikkien etu, että tiedetään talon kunto, sillä laina-ajat ovat kuitenkin 15–25 vuotta ja ostettava kiinteistö tulee lainan vakuudeksi. Kuntotarkastuksen perusteella voi ennakoida tulevat kustannukset kiinteistön korjauksista ja ylläpidosta. Kuntokartoitus on tärkeää myyjälle, ostajalle ja rahoittajalle, Turunen jatkaa.

Pankkien linja kuntotarkastuksiin suhtautumisesta heittelee. Esimerkiksi Danske Bank on jo pidemmän aikaa kiinnittänyt huomiota vakuuskohteen kuntoon ja sen tarkastamiseen.

Laina-ajat ovat kuitenkin 15–25 vuotta ja ostettava kiinteistö tulee lainan vakuudeksi.

Jari Turunen

Myös Nordea on ottanut saman linjan.

Nooa Säästöpankissa ja Osuuspankissa kuntotarkastusta ei vaadita vanhemmilta kiinteistöiltä, mutta molemmat suosittelevat ostajaa selvittämään rakennuksen kunnon. Kuntotarkastus pyydetään tarvittaessa nähtäville, jos pankki epäilee, että ostaja tarvitsee lähiaikoina lisää lainaa remontteihin.

Kaikki pankit eivät halua kertoa linjaansa. Handelsbanken ei halua ottaa minkäänlaista kantaa kuntotarkastusasiaan.

Alla olevat tapaukset ovat tyypillisiä kiinteistöriitoja, jotka ovat aiheutuneet huonosti tehdystä kuntotarkastuksesta. Riidat olisi mahdollisesti voitu välttää, jos raportti talon kunnosta olisi ollut perusteellisempi tai tarkempi.

Esimerkki 1

Keskisuomalainen nainen halusi myydä omakotitalonsa. Koti oli valmistunut 1970-luvulla ja siinä oli aikakaudelle tyypillisiä rakennusratkaisuja kuten valesokkeli ja puukoolattu alapohjarakenne.

Ennen kauppaa teetätettiin kuntotarkatus, joka oli pinnallinen eikä rakenteita avattu. Kuntotarkastajan raportissa kerrottiin yksityiskohtaisesti rakennusteknisiä tietoja kohteesta, kuten perustamistapa, alapohjarakenteet, ulkoseinärakenteet ja yläpohjarakenteet. Perusmuuri- eli sokkelirakennetta koskevan kohdan kuntotarkastaja jätti raportissaan kokonaan tyhjäksi.

Nuori pariskunta osti talon. Kun pari muutti taloon, he alkoivat hyvin pian huomata talossa epätavallista hajua, joka tarttui vaatteisiin.

Asukkaat tilasivat paikalle homekoiratarkastuksen. Koira teki taloon suuren määrän merkkauksia. Suurin osa merkkauksista oli ulko- ja väliseinien sekä alapohjan alueelta.

Pariskunta otti yhteyttä lakimieheen ja talon rakenteisiin tehtiin tarkempia tutkimuksia. Kävi ilmi, että talon vauriot olivat laajat. Ensin ostajat vaativat kaupan purkamista, mutta käräjäoikeuden sovintomenettelyssä päädyttiin hinnanalennukseen. Nuori pari sai alennusta hieman vajaat puolet kauppahinnasta.

Tapaus ei välttämättä olisi päätynyt lakimiehen tai käräjäoikeuden käsiteltäväksi, jos kuntotarkastus olisi tehty asianmukaisesti.

Valesokkelin olemassaolo, joka on nykytietämyksen mukaan riskirakenne, olisi pitänyt kertoa kuntotarkastuksessa. Asiantuntija olisi pystynyt näkemään riskirakenteen olemassaolon ilman rakenneavauksia.

Lisäksi tarkastusraportissa olisi pitänyt kertoa riskit, jotka liittyvät kyseisiin riskirakenteisiin ja sopia kauppakirjassa siitä, miten vastuu myyjän ja ostajan välillä jaetaan, jos rakenteessa oleva riski on toteutunut.

Parasta olisi selvittää riskirakenteiden todellinen kunto jo ennen kauppaa riittävän laajoilla rakenneavauksilla, jolloin vauriolaajuus ja vaurioiden korjaamisen kustannukset voitaisiin huomioida paremmin jo kauppaa tehtäessä. 

Esimerkki 2

Lapsiperhe osti vanhan omakotitalon Länsi-Suomesta. Perhe sairasteli toistuvasti, mutta vasta noin puolen vuoden asumisen jälkeen oireet osattiin yhdistää taloon.

Homekoirat merkkasivat useita paikkoja talosta. Jatkotutkimuksissa paljastui alapohjan lämmöneristeistä ja alapohjaan liittyvissä puurakenteissa suuria pitoisuuksia sädesienikasvustoa. Myös ulko- ja väliseinärakenteissa todettiin lahovaurioita. Ostajat yrittivät neuvotella myyjän kanssa kaupan purkamisesta, mutta siinä ei onnistuttu. Pariskunta nosti kanteen, jonka nostamisesta puolen vuoden kuluttua kauppa purettiin valmisteluistunnossa.

Talon kuntotarkastuksen ennen kauppaa tehnyt rakennusinsinööri ei maininnut raportissaan sitä, että talossa on valesokkelirakenne, vaan mainitsi talon perusmuurirakenteen eli sokkelin olevan betonia. Lattiarakenteesta ja sen riskeistä raportissa kerrottiin ristiriitaista tietoa.

Raportissa toisaalta kerrottiin lattian olevan riskirakenne, mutta raportin tekijän mukaan mikään ei antanut aihetta epäillä piileviä vaurioita. Ei vaikka samassa raportissa kerrottiin, että lattiakaivon vuotaminen oli aiheuttanut taloon kosteusvaurioita, joita oli korjattu noin 15 vuotta ennen kauppaa ja vaikka raportissa sanottiin puukoolatun lattian alla olevan työvalun sijaitsevan talon ympärillä olevaa maanpintaa alempana. 

Tarkastuksen tekijältä puuttuu vastuu

Kuntotarkastuksen voi tehdä lähes kuka tahansa.

– Kuntotarkastajille on olemassa asuntojen kuntotarkastajan pätevyys, mutta ongelma on osittain myös siinä, että pätevöityneidenkään kuntotarkastajien toimintaa ei juuri valvota. Lisäksi ongelmana on se, että osa kuntotarkastajista tekee todella pintapuolisia tarkastuksia, jolloin rakennuksen kunto ei tule selville, rakennusinsinööri Eero Tyni sanoo.

Sekä ostaja että myyjä, jotka todennäköisesti molemmat ovat maallikoita rakennustekniikassa, luottavat kuntotarkastajaan. Kuntotarkastajilla ei kuitenkaan ole velvollisuuksia ostajaa tai myyjää kohtaan.

Tilanne on erikoinen, voisi verrata siihen, että lääkäri tekisi diagnoosin, mutta ei olisi vastuussa siitä.

Mikko Jalava

– Mitä enemmän asiaa miettii, sen erikoisemmalta tilanne tuntuu, Danske Bankin konttoriverkostojohtaja Mikko Jalava pohtii.

– Tilanne on erikoinen, voisi verrata siihen, että lääkäri tekisi diagnoosin, mutta ei olisi vastuussa siitä, Jalava jatkaa.

Vaikka kuntotarkastus olisi tehty huonosti, ostajat tekevät vain harvoin vaatimuksia kuntotarkastajaa kohtaan. Kun myyjä on maksukykyinen, vaateet kohdistuvat häneen.

– Joitakin oikeuden ratkaisuja asiasta on, jossa kuntotarkastaja on joutunut vastuuseen puutteellisesta kuntotarkastuksesta. On kuitenkin mahdollista että tarkastaja joutuu vastaamaan sekä myyjälle että ostajalle, asianajaja Esa Kärnä sanoo.

Vuonna 2012 Itä-Suomen hovioikeuden antama ratkaisu on yksi harvoja ennakkoratkaisuja, joissa kuntotarkastaja on joutunut korvausvastuuseen, meneteltyään kuntotarkastusta tehdessään huolimattomasti.

Suosittelemme sinulle