Uusia asuntoja myydään joko valmiina tai jo rakentamisvaiheessa. Asuntokauppalain niin sanottu RS-järjestelmä on kehitetty turvaksi niille, jotka tekevät sitovan kaupan asunnosta jo rakentamisvaiheessa.
Olennainen osa lakia ovat vakuudet, jotka perustajaosakkaan on talletettava pankkiin konkurssin ja rakennusvirheiden varalta. Rakentajan on kuitenkin korjattava virheet omalla kustannuksellaan. Käytännössä rs-järjestelmä varmistaa kohteen rakentamisen suunnitelmien mukaan. Riidoilta se ei suojaa.
RS-järjestelmän vaatimukset
RS-turvajärjestelmä on jäänyt kielenkäyttöön (RS = "rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema") 1970-luvulta, jolloin pankit kehittelivät sen asunnon ostajan suojaksi. Tämä järjestelmä kopioitiin melkein sellaisenaan asuntokauppalain toiseen lukuun 90-luvun puolessa välissä. Kyse on siis normaalista laista, ei mistään erityisturvasta, vaikka rakentajat mainostavatkin RS-kohteitaan erityisen turvallisina ostajan kannalta.
Asuntokauppalain toisen luvun eli niinsanotun RS-säännöstön noudattaminen on rakentajalle pakollista, jos asunto-osaketta aletaan tarjota ostettavaksi, ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhtiölle tulevat rakennukset käytttöönotettaviksi.
Säännöstö koostuu seuraavista osasista:
1. Perustajaosakkaan eli grynderin on annettava hanketta koskevat turva-asiakirjat pankin (ns.RS-pankin) säilytettäväksi. Mikäli perustajaosakkaan ei tarvitse ottaa lainaa rakennushankettaan varten, säilyttäjänä voi olla lääninhallitus. Turva-asiakirjat kannattaa tarkistaa ennen sitovan kaupan tekoa. Erityisesti rakennustapaselostus kannattaa käydä läpi. Taloussuunnitelma on myös varsin tärkeä. Asunto-osakeyhtiön ottamat velat ilmenevät taloussuunnitelmasta, eikä yhtiö saa ottaa rakentamisvaiheen aikana lisää velkaa, vaan sen on pysyttävä suunnitelmassa. Mikäli yhtiö haluaa lisätä taloussuunnitelmassa olevien vastuiden määrää, sen on saatava siihen kaikkien osakkeenostajien kirjallinen suostumus.
Vaadittavat asiakirjat ovat:
* osakeyhtiön perustamisasiakirja ja yhtiöjärjestys
* yhtiön kaupparekisteriote
* selvitys yhtiön osakepääoman maksamisesta
* yhtiön taloussuunnitelma ja luotot
* selvitys omistus- ja hallintaoikeudesta tontille
* kiinteistöön kohdistuvista rasitteista todistus
* rakennuslupa, rakennuspiirustukset, rakennustapaselostus
* tehdyt urakkasopimukset
* vakuusasiakirjat
2. Perustajaosakkaan on asetettava kolme erilaista vakuutta pitkin rakennushanketta. Aluksi sen on asetettava rakentamisvaiheen vakuus (tarkoittaa käytännössä useimmiten pankkitakausta RS-pankissa). Sen suuruus on alkuvaiheessa 5 % urakkahinnasta ja myöhemmin 10% kauppahinnoista. Vakuus voidaan vapauttaa rakennusten valmistumisen jälkeen, mutta vakuus ei vapaudu automaattisesti, vaan rakentaja saa vakuudet vapaaksi vain yhtiön hallituksen ja ostajien kirjallisilla suostumuksilla. Ostajat voivat kieltäytyä vapauttamasta vakuuksia vedoten esimerkiksi rakennusvirheisiin. Kun suostumus vakuuden vapauttamiseen saadaan, rakentajan on vaihdettava se rakentamisajan jälkeiseen vakuuteen, jonka määrä on kaksi prosenttia kauppahinnoista. Tämä vakuus on voimassa vähintään 15 kk siitä, kun rakennusviranomaiset ovat hyväksyneet rakennuksen käyttöönoton. Käytännössä tämä vakuus vapautetaan, kun vuositarkastuksessa todetut virheet on korjattu. Sen jälkeen vielä 10 vuoden ajaksi on voimassa ns. suorituskyvyttömyysvakuus (25% urakkahinnasta), joka on itse asiassa vakuutusyhtiöltä haettava vakuutus. Se turvaa sitä tilannetta, että vastan monen vuoden päästä asunnoissa ilmenee piileviä vikoja, mutta vastuutaho on jo poistunut markkinoilta, esim. konkurssin takia. Uuteen asuntokauppalakiin tulee ehdotuksen mukaan suorituskyvyttömyysvakuuden laajennus: myös valmiina myytävien asuntojen rakentajan on otettava tämä pitkä vakuus.
Ylipäänsä vakuuksien merkitys näkyy siinä, että jos virheitä ilmenee, ostajat voivat kieltäytyä vapauttamasta vakuuksia. Yleensä tämä toimenpide patistaa rakentajaa korjaamaan virheet, sillä vakuuksien pitäminen pankissa kiinni maksaa sille koko ajan. Rakentaja ei kuitenkaan ota korjauskustannuksia vakuuksista, vaan sen pitää korjata virheet omasta pussistaan. Vakuudet toimivat siis lähinnä painostuskeinona. Konkurssitilanteessa niistä on suoraa hyötyä.
3. Perustajaosakkaan on avattava erityinen kauppahintojen maksutili (ns. RS-tili), johon kauppahinnat maksetaan lukuun ottamatta viimeistä kahta prosenttia, joka puolestaan talletetaan sulkutilille myyjän nimiin. Ostaja voi kieltäytyä vapauttamasta tätä viimeistä kahta prosenttia, mikäli muuton hetkellä asunnossa ilmeneekin keskeneräisyyksiä tai korjattavaa. Jos huomautettavaa ei ole, myyjä eli rakentaja saa nostaa sulkutilille maksetut rahat.
RS-tili on tärkeä, koska sen kautta liikkuu koko yhtiön maksuliikenne rakennushankkeen aikana. Periaatteessa pankilla on velvollisuus valvoa, että perustajaosakas käyttää tätä tiliä vain rakennushankkeen kannalta tärkeisiin kohteisiin.
4. Ostajilla on oikeus nimetä omat edustajansa hankkeen ajaksi. Rakennustyön tarkkailija voidaan valita osakkeenostajien kokouksessa , kun neljäsosa osakkeista on myyty. Rakennustyön tarkkailija pääsee työmaalle tarkistamaan, missä vaiheessa työ milloinkin on ja valvomaan muutenkin rakentamisen laatua. Tämä estää ostajia maksamasta kauppahintoja liian etupainoitteisesti. Ihannehan on, että asunnosta maksetaan vain sitä mukaa, kuin työ edistyy. Ostajat voivat valita myös oman tilintarkastajansa, joka toimii yhtiön varsinaisista tilintarkastajista erillään. Hänellä on oikeus tarkistaa vain yhtiön taloutta ja hallintoa koskevia asioita.
Esimerkkejä RS-järjestelmästä
Tässä on muutama käytännön esimerkki RS-järjestelmästä eli asuntokauppalain toisen luvun säännöistä.
1. Konkurssi kesken rakentamisen
Perhe A teki kaupat rs-asunnosta. Grynderin talous osoittautui horjuvaksi ja eteen tulikin konkurssi. Rakennustyöt jäivät puoleen väliin, ja A:t olivat luonnollisesti jo maksaneet suuren osan kauppahinnasta. Mitä hyötyä RS-järjestelmästä on tässä tilanteessa? Kiinteistölakimies Tapio Nevala vastaa:
- Tietysti sillä, että olisi selvittänyt etukäteen grynderin taloudellisia taustoja, olisi saattanut olla jokin merkitys, mutta tietysti asuntokauppalain toinen luku on tehty juuri sen takia, että se suojaisi ostajaa tuollaisessa tilanteessa ja jos sitä on noudatettu oikein, niin kyllä se suojaakin. Siellä on kolmenlaisia suojauksia: maksupostitaulukkojen etupainotteisuuden kieltäminen eli kauppahinnat saavat erääntyä vain sitä tahtia, kun rakennus edistyy. Eli siinä mielessä ostajat eivät pääse maksamaan enemmän kuin mitä on valmista. Sitten on maksutili, jonka kautta kaikkien kauppahintojen pitää mennä ja RS-pankilla on velvollisuus valvoa, ettei tililtä käytetä varoja hankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin. Sitten ovat vakuudet, tässä tapauksessa rakentamisvaiheen vakuus, joka pitää ottaa siinä vaiheessa, kun asuntoja aletaan kaupata ja sillä katetaan se erotus, joka vielä jäisi ostajan vastuulle, kun rakennustyö tehdään loppuun toisella urakoitsijalla.
Jos grynderi olisi vältellyt lisäkustannuksia, eikä olisi vastoin lakia ottanutkaan RS-vakuuksia, olisivat ostajat heikoilla konkurssitilanteessa. Tälläistäkin tapahtuu. Mikään taho kun asiaa ei valvo, ei edes kaupungin rakennusvalvonta. Laillisesti rakentajat kiertävät rs-järjestelmää myymällä asuntoja vasta valmiina. Mutta silloinkin saatetaan joskus sitoa asiakkaita taloudellisesti asuntoon kiinni, ennen kuin rakennusvalvonta on hyväksynyt kohteen kokonaan. Ja näin ei saisi tehdä.
2. Pieni myyntihinta, suuri velkaosuus
Perhe B osti asunnon, jossa myyntihinta oli 15% asunnon arvosta ja loput velkaosuutta. Viiden vuoden päästä muutosta asunnosta alkoi paljastua selkeitä rakennusvirheitä, mutta perustajaosakas oli siinä vaiheessa maksukyvytön. Perustajaosakkaan aikoinaan ottamat vakuudet eivät riittäneet kattamaan osakkaan korjauskuluja, koska vakuuksien määrä oli laskettu lain mukaisesti kauppahinnasta. Menevätkö korjauskulut osakkaan omasta pussista?
- Viime kädessä näin saattaa tietysti käydä. Tämähän koskee erityisesti rakentamisvaiheen vakuutta ja rakentamisen jälkeistä vakuutta tämä laskemissysteemi ja jos ei muita vastuuvelvollisia löydetä, niin kyllä näin saattaa käydä. Eli nämä vakuudet jäävät liian pieniksi silloin, kun on isot velkaosuudet. Tältä osin lakia ollaankin muuttamassa siten, että vertailuarvona olisi aina 70 % velattomasta kauppahinnasta. Uudistettu asuntokauppalaki tullee voimaan viimeistään ensi vuoden alusta, Nevala vastaa.
3. Virheitä rakentamisessa, grynderi konkurssissa
Perhe C osti rs-osakkeen. Muuton jälkeen ilmeni pieniä pettymyksiä rakentamisen laadussa: listat olivat vinossa, parketti epätasainen jne. Rakentaja kiistää virheet. Onko RS:stä hyötyä tässä tilanteessa?
- Suurin hyöty tuossa tilanteessa rs-järjestelmästä on se, että rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus ja suorituskyvyttömyysvakuus eli 10 vuoden vakuus ovat sisällä, ja silloin jos perustajaosakas ei suostu korjauksia maksamaan ja joutuu maksukyvyttömäksi konkurssin tai jonkun takia, niin silloin korjaustyöt saadaan viime kädessä niistä katettua. Mutta mitään pika-apua tämä rakentamisvaiheen suojajärjestelmä ei tähän tuo.
- Käytännössä rakennusvirheistä tulee usein kädenvääntöä. Silloin pitää tietysti huolehtia siitä, että virheilmoitukset tehdään asianmukaisesti vuositarkastuksessa ja heti sitä mukaa, kun virheitä havaitaan. Jos tulee erimielisyyttä, että onko siellä virhettä, niin ensimmäinen toimenpide on hankkia ulkopuolinen lausunto. Aika usein tehdään niin, että sovitaan rakentajan ja ostajien kesken, että kutsutaan paikalle esim tavarantarkastaja. Jos tavarantarkastaja toteaa, että siellä on virhe, niin sitten rakentaja korjaa tämän ja jos ei tämä onnistu, niin sitten asia kannattaa viedä kuluttajavalituslautakuntaan tai viime kädessä käräjäoikeuteen.
Ostajat voivat käyttää vakuuksia painostuskeinona kieltäytymällä vapauttamasta niitä. Vakuuksien pitäminen maksaa grynderille ja usein se suostuukin tekemään korjaukset saadakseen rahansa ulos pankista. Laki ei periaatteessa estä pankkia antamasta vakuuksia osakkaiden tai ostajien käyttöön ilman oikeuden päätöstä. Pankit haluavat kuitenkin olla varmoja siitä, etteivät tee virheharkintaa, koska ne joutuvat korvausvastuuseen, mikäli myöhemmin kävisi ilmi, että ne ovat perusteettomasti antaneet käyttää vakuuksia. Käytännössä osakkaat eivät siis saa vakuuksia suoraan omaan käyttöönsä.
- Ei se helppoa ole. Se edellyttää käytännössä aina, että siellä on käräjäoikeuden tuomio taustalla. Muuten niitä ei pankista saa, ehkä joskus voi kuluttajavalituslautakunnan päätöksellä saada, mutta sekin lienee harvinaista. Eli helppoa se ei ole, kyllä vakuudet ovat viimekätinen turva.
Eli vakuuksista on konkreettista hyötyä vain konkurssitilanteessa, mutta rakennusvirheiden korjaamisessa niistä ei juuri apua ole?
- Niin, niistä on viimekätistä apua, eli jos perustajaosakas ei pysty tekemään korjauksia. Mutta tietysti ne ovat painostuskeino jo aikaisemmin, sanoo lakimies Tapio Nevala.
Aina painostuskeinokaan ei tuo tulosta: rakentaja jättää viat korjaamatta ja odottaa, että asia hiipuu ostajien keskuudessa. Huolimatta siitä, että vakuudet makaavat pankissa vuositolkullakin.
Tarkkana asuntokaupoissa
Markkinoilla pitää olla tarkkana. Sinähän etsit uutta kotia, mutta rakentaja tekee bisnestä.
Ennen kuin teet sitovan kaupan, tarkista, onko rakennusfirma ennakkoperintärekisterissä ja mistä lähtien. Ota selvää rakentajan aikaisemmista kohteista. Pyydä verovelkatodistus nähtäväksesi: jos nimittäin yrityksen talous on epävarmalla pohjalla, se jättää ensimmäiseksi verot ja eläkemaksut maksamatta. Valitkaa muiden ostajien kanssa rakennustyön tarkkailija. Tällä tavalla voidaan ennakolta välttää rakennusvirheitä ja näin ei tule maksettua enemmän kuin mitä työ todellisuudessa on edistynyt. Älkää suostuko rakentajan suosittelemaan kaveriin, vaan ottakaa riippumaton rakentamisen ammattilainen. Tarkista, että rakentajan turva-asiakirjat pankissa ovat kunnossa. Tutustu yhtiön taloussuunnitelmaan ja rakennustapaselostukseen.
Sari Valto / Kuningaskuluttaja (TV1 10.2.2005)
