Putkiremontin tarpeiden selvittämisessä ja suunnittelussa ei kannata säästellä. Ammattitaitoisten suunnittelijoiden ja muiden asiantuntijoiden löytämiseen kannattaa panostaa. Puutteelliset ja pihistellen tehdyt suunnitelmat kostautuvat rakentamisvaiheessa kun joudutaan maksamaan erikseen lisätöistä. Tällöin putkiremontin kokonaishinta voi nousta huomattavastikin. Myöskään urakoitsijaa valittaessa halvin tarjous ei ole välttämättä edullisin.
Suunnitteluvaiheessa määritellään mitä kaikkea juuri tämä putkiremontti sisältää. Mitä ollaan tekemässä, missä laajuudessa ja millä menetelmillä? Onko remontti kiinteistön ja asuntojen laatutason säilyttävä peruskorjaus vai tasoa nostava perusparannus? Remontin kokonaisuus ja laatutaso määritellään jo ns. hankesuunnitelmassa, jonka pohjalta laaditaan putkiremontille alustava kustannusarvio ja aikataulu.
Suunnittelu on halpaa, rakentaminen kallista
Putkiremontissa suurin osa rahasta kuluu talon sisällä, näkymättömissä olevien putkien ja niihin liittyvien laitteiden korjaamiseen. Asunnon omistaja omistaa kuitenkin osuuden koko taloyhtiön osakekannasta ja taloon tehdyt korjaukset vaikuttavat myös yksittäisen osakkaan omistuksen arvoon.
Osakkaat eivät selvästi olleet omistusasumiseen soveltuvia, koska eivät ymmärtäneet lainkaan vastuutaan kiinteistön hoidosta ja ylläpidosta.. - Kuningaskuluttajan nettikysely
Etukäteen tehtävillä kuntotukimuksilla selvitetään, voidaanko putkien käyttöikää jatkaa korjaamalla niitä sisäpuolelta (pinnoitus, sujutus, sukitus) vai pitääkö putket vaihtaa kokonaan uusiin. Jos putket eivät ole vielä pahasti syöpyneet tai tukkeutuneet, ne on mahdollista korjata sisäpuolelta. Silloin remontti on putkien vaihtamista halvempi eikä asunnoissa tarvitse välttämättä rikkoa seiniä.
Pinnoitettut putket eivät kuitenkaan kestä yhtä kauan kuin täysin uudet. Uusien putkien käyttöikä on noin 50 vuotta, pinnoittamalla korjattujen noin 20-30 vuotta.
Myös vakuutusyhtiöiden kanta uusilla menetelmillä korjattuihin putkiin vaihtelee. Miltei poikkeuksetta pinnoitettujen putkien ikävähennys vahinkokorvauksissa on suurempi kuin uusittujen putkien.
Jos päädytään putkien sisäpuoliseen korjaukseen, märkätilojen uusimista ei välttämättä tarvita. Putket pysyvät silloin vanhoilla paikoillaan, eikä esim. asuntojen vesikalusteiden siirtäminen toiseen paikkaan onnistu ilman asunnon omistajan itse kustantamia muutostöitä.
Suunnitelmien tekeminen ja sopivan korjausmenetelmän valinta vaatii korjausrakentamisen erityisammattitaitoa. Putkiremontin suunnitteluvaiheessa taloyhtiö palkkaa ainakin projektipäällikön ja pääsuunnittelijan. Projektipäällikkö on taloyhtiön edustaja putkiremontin aikana.
Tutkimuksilla saadut tiedot auttavat suunnittelijoita tekemään oikeat ratkaisut.
- Suunnittelun osuus on vain muutamia prosentteja koko remontin hinnasta. Siinä ei kannata pihistellä. Kannattaa tehdä tutkimuksia ja kartoituksia, kuvata viemäreitä, ilmanvaihtohormeja, jne. Tutkimuksilla saadut tiedot auttavat suunnittelijaa tekemään oikeat ratkaisut sitten kun taloyhtiössä on saatu päätettyä mitä kaikkea heidän putkiremontissaan tehdään, neuvoo rakennuttajakonsultti Kari Lehtinen Relea oy:sta.
- Urakoitsija laskee remontin kokonaishinnan saamiensa suunnitelmien pohjalta. Kaikki, mitä ei lue suunnitelmassa, on lisätyötä josta urakoitsija laskuttaa erikseen. Puutteellinen suunnittelu kostautuu rakentamisvaiheessa ja voi nostaa putkiremontin kokonaishintaa tuntuvastikin, korostaa Lehtinen.
Asunnon omistajan kannattaa osallistua suunnitteluun
Suunnitteluvaiheessa asunnon omistajilta kysytään haluavatko he teettää omia asuntokohtaisia parannuksia. Jos tarpeeksi moni haluaa esim. keittiökalusteiden uusimista, se voidaan sisällyttää urakkaan ja maksaa taloyhtiön yhteisistä varoista.
Myös lisätöiden teettäminen kannattaa sisällyttää sopimukseen hintojen osalta. Allaskaapin asennus eli kaksi ruuvia seinään ei todellakaan maksa 250 euroa. - Kuningaskuluttajan nettikysely
Esille tulleiden remonttitarpeiden pohjalta isännöitsijä, pääsuunnittelija ja projektipäällikkö tekevät muutaman erilaisen korjaussuunnitelmaehdotuksen kustannusarvioineen. Erilaiset vaihtoehdot pitää esitellä ja selittää kaikille osakkaille ajoissa.
Yhtiökokous tekee ehdotusten pohjalta päätöksen remontin laajuudesta, toteuttamistavasta ja rahoittamisesta.
Päätöksellään yhtiökokous valtuuttaa hallituksen aloittamaan putkiremontin varsinaisen suunnitteluvaiheen ja kilpailuttamaan urakoitsijat.
Asiantuntijoiden pätevyys ja referenssit tarkistettava
Asiantuntijan valintakriteerit:
- tiedot, taidot, kokemus vastaavista projekteista
- tarjous/projektisuunnitelma
- asiantuntijan edustaman yrityksen toimintatavat, menetelmät, osaaminen
- tekniset- ja taloudelliset resurssit
- referenssit
- maine
Kun putkiremontin raameista on päätetty yhtiökokouksessa, aloitetaan yksityiskohtaisempi tekninen suunnittelu. Jo aikaisemmin palkattujen pääsuunnittelijan ja projektipäällikön lisäksi tarvitaan ainakin LVI-suunnittelija, rakennesuunnittelija ja sähkösuunnittelija. Suunnittelijat palkkaa taloyhtiö.
Suunnittelijat tekevät oman alueensa tarkemmat suunnitelmat. Pääsunnittelija vastaa kokonaisuudesta.
Tässä vaiheessa päätetään myös se, esim. millaisia laattavaihtoehtoja tai vesikalusteita osakkaat voivat valita omiin tiloihinsa taloyhtiön maksamana sekä se, millä tavalla osakkaille mahdollisesti hyvitetään heidän itsensä aikaisemmin tekemiä korjauksia.
Käytännössä putkiremonttien yhteydessä asunnon omistajien aikaisemmin tekemiä korjauksia hyvitetään harvoin.
- Kyse on vastuista. Uuden remontin takuu ei kata esim. uudelleen asennettuja vanhoja vesihanoja, perustelee Kari Lehtinen.
Asunnon omistajien aikaisemmin tekemiä korjauksia hyvitetään harvoin.
Yksittäisessä huoneistossa tehdyt korjausratkaisutkaan eivät välttämättä sovi uuden remontin kokonaisuuteen. urakoitsijalla ja taloyhtiöllä on vastuu siitä, että korjaukset on suoritettu asianmukaisesti. Esimerkiksi aikaisempien korjausten puutteellinen dokumentointi pakottaa tekemään työn putkiremontin yhteydessä uudelleen.
Suunnitteluvaiheen aikana jokaiselle asunnon omistajalle toimitetaan ns. huoneistokortti, jossa lukee ne asunnossa tehtävät korjaukset, laitteet ja pintamateriaalit, mitkä kuuluvat ns. perustasoon ja jotka maksaa taloyhtiö. Näistä poikkeavat ratkaisut maksaa asunnon omistaja itse. Jos asunnon omistaja haluaa esim. määriteltyä perustasoa kalliimmat laatat, hän maksaa itse sen osuuden mikä ylittää perustasoisen laatan ja sen asennuksen hinnan.
Osakas voi teettää omaan laskuunsa meneviä töitä pääurakoitsijalla tai hankkia korjaajat muualta. Asunnon omistajan henkilökohtaiset remontit eivät saa haitata koko talon remonttia tai vaikuttaa sen aikatauluun.
Henkilökohtaisista remonteista asunnon omistaja voi hakea verotuksessa kotitalousvähennystä.
Urakkasopimuksessa kirjattava kaikki urakkaan kuuluvat työt
Suunnitelmien valmistuttua projektipäällikkö laatii tarjouspyyntöasiakirjat ja pyytää urakkatarjoukset useammalta rakennusliikkeeltä. Urakkatarjouksien perusteella valitaan rakennusliike, joka tulee tekemään putkiremontin. Myös urakoitsijan taustatiedot on syytä tarkistaa. Yhtiökokouksen hyväksyttäväksi tuodaan ehdotus urakoitsijasta. Hyväksytyn urakkatarjouksen perusteella tehdään myös lopullinen rahoituspäätös.
Varatkaa tarpeeksi aikaa suunnitteluun, valitkaa hyvä valvoja ja taloyhdistyksen hallitukseen tekniikkaa ymmärtävä, me vaihdoimme prosessin aikana isännöitsijää.- Kuningaskuluttajan nettikysely
Yleensä urkoitsija jakaa kokonaisurakan vielä pienempiin osiin, jotka hän voi teettää omilla aliurakoitsijoillaan.
Urakoitsijan valinnan jälkeen suunnitelmia tarkennetaan edelleen. Urakkasopimukseen kirjataan milloin remontti alkaa ja loppuu sekä miten urakoitsija osoittaa että sopimuksessa määritellyt työt on tehty sovitun laatutason mukaisesti. Urakkasopimukseen kirjataan myös miten remonttipölyn hallinta toteutetaan. Laadukkaassa putkiremontissa remontoitavat tilat eristetään ja alipaineistetaan siten, että asukkaiden pölyhaitat minimoidaan ja että työntekijöiden työskentelyolosuhteet täyttävät työturvallisuusmääräykset.
Urakoitsijan dokumentoitava jokainen työaihe
Asukastilaisuuksissa käsiteltäviä asioita:
- huoneistoissa tehtävät työt ja niistä koituvat velvoitteet asukkaalle
- pölysuojaukset ja siivoukset
- urakoitsijoiden työntekijöiden tunnistaminen
- huoneistokohtaiset aikataulut
- urakoitsijan työskentelytavat ja –ajat
- vesi- ja viemärikatkojen pituus
- asuminen remontin aikana ja mahdolliset asumispalvelut
- avainjärjestelyt
- viestintäjärjestelyt,
Urakoitsija vastaa itse siitä, että työt suoritetaan rakennusmääräysten ja urakkasopimuksessa määritellyn laatutason mukaisesti.
Urakoitsijan tehtävänä on tehdä jokaisesta työvaiheesta raportti, josta selviää mitä on tehty, minne ja miten. Putkremontille palkataan viimeistään tässä vaiheessa myös valvoja, joka varmistaa, että työt on tehty niin kuin sopimuksessa on määritelty..
Urakoitsijan tehtäviin kuuluu myös mm. turvallisuussuunnitelman tekeminen sekä työntekijöiden että asukkaiden näkökulmasta, selvitys siitä, miten työmaalla työskentelevät voidaan tunnistaa, avainjärjestelyt sekä remontinaikaisen asumisen mahdollistavien palveluiden, esim, varavessojen ja peseytymismahdollisuuksien järjestäminen. Urakoitsija myös suunnittelee ja aikatauluttaa jokaisessa huoneistossa tehtävät työt yksityiskohtaisesti.
Urakoitsijan valinnan jälkeen järjestetään ensimmäinen asukastilaisuus, jossa esitellään putkiremontiin osallistuvat tahot: esim. urakoitsija, aliurakoitsijat, valvoja, suunnittelijat ja projektipäällikkö. Siellä käydään läpi urakan sisältö sekä milloin remontti alkaa ja päättyy kussakin rapussa ja siinä sijaitsevissa huoneistoissa.
Tilaisuudessa käydään läpi myös mitä tiloja asukkaan pitää tyhjentää ja miten suojata asuntoon jäävät tavaransa. Asukastilaisuuksia järjestetään remontin edetessä. Urakoitsija voi järjestää esimerkiksi rappu- ja putkilinjakohtaisia tiedotustilaisuuksia. Remonttitöiden edetessä asukkaiden on tiedettävä milloin vedet katkaistaan tai työmiehet tulevat asuntoon. Asukastilaisuuksien lisäksi asukaiden tiedonsaanti on varmistettava myös muilla tavoilla. Tiedotuksen päävastuu on urakoitsijalla.
Tutustu myös:
Putkiremontti on omaa kylppäriä isompi juttu
10 askelta kohti onnistunutta putkiremonttia
Muokattu 17.3.2015: Ulkoasun korjauksia ja videoita lisätty
