Asunnon omistajalle putkiremontista tulee ensimmäiseksi mieleen irti revitty WC-pytty ja sotkuiseksi rakennustyömaaksi muuttunut oma koti. Kun tiedossa on vain rahanmenoa ja epämukavuutta, herääkin kysymys, onko lopputulos kaiken vaivan ja taloudellisten uhrausten arvoinen. Putkiremontissa on kuitenkin kysymys omaa kylpyhuonetta ja keittiötä isommasta kokonaisuudesta.
Vakuutus ei enää korvannut vesivahinkoja (ainakaan täysimääräisenä), koska taloyhtiö on rakennettu 1965. Vahinkoja maksettiin aina porukalla ylimääräisinä yhtiövastikkeina. - Kuningaskuluttajan nettikysely
Asunto-osakkeen omistaja ei itse asiassa omista asuntoa. Tosiasiassa hän omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeita, jotka oikeuttavat asunnon ja taloyhtiön yhteisten tilojen hallintaan yhtiöjärjestyksen määräämällä tavalla.
Asunto-osakeyhtiön osakas omistaa siis osan yhtiöstä, jonka arvoa ylläpidetään tai parannetaan esim. tekemällä putkiremontti oikeaan aikaan, - tai sitten yhtiön, - ja samalla oman omistusosuuden arvon annetaan alentua jättämällä remontit tekemättä.
Lue myös: "Kaikkihan pelkää sitä ihan järjettömän paljon"
Mistä tietää milloin putkiremontti kannattaa tehdä?
Laki määrää tekemään korjaussuunnitelman
Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön hallituksen pitää laatia korjaussuunnitelma vähintään 5 vuodeksi eteenpäin. Korjaussuunnitelma käsitellään vuosittain yhtiökokouksessa.
Jos talossa on jo tapahtunut vesivahinkoja huonokuntoisten putkien takia, remontin tarvetta ei tarvitse enää epäillä.
Putkiremontin tarpeesta voivat myös kertoa lisääntynyt vedenkulutus, irtoilevat maalit katossa tai seinissä, irtoilevat laatat, vuotavat vesieristeet, jatkuvasti tukkoon menevät viemärit, jne.
Putkiremontin tarve voidaan todeta myös kuntotutkijan tekemän kuntoarvion pohjalta.
Putkiremontti voidaan polkaista liikkeelle asuntojen omistajienkin aloitteesta. Jos halutaan nykyaikaistaa omia kylpyhuoneita tai keittiöitä isommalla joukolla, kannattaa selvittää pitäisikö tehdä myös putkiremontti.
Putkiremonttia suunniteltaessa päätetään onko tarkoituksena parantaa asumisen ja kiinteistön tasoa (perusparannus) vai säilyttää taso ennallaan (peruskorjaus).
Isännöitsijä laatii asukkaiden tarpeiden ja kuntoarvioiden perusteella ehdotuksen korjausohjelmasta yhtiökokouksen hyväksyttäväksi. Sen pohjalta yhtiökokous myöntää hallitukselle valtuudet putkiremontin valmisteluun.
Lue myös: Pelottava putkiremontti tulee puskista
Putkiremontti on useamman korjauksen kokonaisuus
LVISRA-saneeraus on laaja korjauskokonaisuus
Kirjainyhdistelmä kertoo rmitä remontissa korjataan
- L=Lämpö (esim. lämpöpatterit)
- V=Vesi (käyttövesi ja viemärit)
- I=Ilmastointi (esim. kanavat, koneet)
- S=Sähkö (esim. johdot, sulaketaulut)
- R=Rakenteet (esim. hissit)
- A=Rakennusautomatiikka (esim. kulunvalvonta, lämpötilansäätö)
Yksinkertaisimmillaan putkiremontti on käyttövesiputkien (hanoihin tulevat vesijohdot) ja niihin liittyvien laitteiden uusimista.
Putkiremontilla tarkoitetaan yleensä kuitenkin myös talon viemäriputkien (WC, lavuaarit, lattiakaivot) vaihtamista tai viemäriputkien sisäpuolen pinnoittamista ja viemäreihin liittyvien laitteiden uusimista.
Putkiremonttiin kuuluu myös vesihanojen ja WC-istuinten uusiminen. Asunnon omistajien toiveet esim. kylpyhuoneen vesikalusteista tai pintamateriaaleista otetaan huomioon mietittäessä putkiremontin kokonaisuutta.
Putkiremonttiin voi kuulua myös lämpöpattereiden korjauksia, ilmastoinnin parantamista, sähköjohtojen ja sulaketaulujen uusimista, talon toiminnan automaattiseen ohjaamiseen liittyviä parannuksia tai korjauksia. Putkiremontin yhteydessä voidaan korjata tai parantaa talon rakenteitakin. Jos kaikki em. osa-alueet ovat remontissa mukana, puhutaan LVISRA-saneerauksesta.
Lue myös: Putkiremontti vaihe vaiheelta
Putkiremontin suunnitteluun kannattaa paneutua
Kun putkiremontin tarve on todettu, määritellään mitä kaikkea juuri tämä putkiremontti sisältää. Mitä ollaan tekemässä, missä laajuudessa ja millä menetelmillä? Tämän ns. hankesuunnitelman pohjalta laaditaan putkiremontille kustannusarvio ja aikataulu.
Lue myös: Millaiset muutokset kotiin ovat mahdollisia
Varatkaa tarpeeksi aikaa suunnitteluun, valitkaa hyvä valvoja ja taloyhdistyksen hallitukseen tekniikkaa ymmärtävä, me vaihdoimme prosessin aikana isännöitsijää.- Kuningaskuluttajan nettikysely
Suunnitteluvaiheessa asunnon omistajilta kysytään heidän halukkuudestaan teettää omia asuntokohtaisia parannuksia. Jos tarpeeksi moni haluaa esim. keittiökalusteiden uusimista, se voidaan sisällyttää urakkaan ja maksaa taloyhtiön yhteisistä varoista.
Esille tulleiden remonttitarpeiden pohjalta isännöitsijä, sekä taloyhtiön palkkaamat pääsuunnittelija ja projektipäällikkö tekevät muutaman erilaisen korjaussuunnitelmaehdotuksen kustannusarvioineen. Erilaiset vaihtoehdot pitää esitellä ja selittää kaikille osakkaille ajoissa.
Yhtiökokous tekee ehdotusten pohjalta päätöksen remontin laajuudesta, toteuttamistavasta ja rahoittamisesta.
Lue myös: Remontti on iso sijoitus
Suunnitteluvaiheessa päätetään myös esim. se, millaisia laattavaihtoehtoja tai vesikalusteita osakkaat voivat valita omiin tiloihinsa taloyhtiön maksamana. Jos asunnon omistaja haluaa esim. määriteltyä perustasoa kalliimmat laatat, hän maksaa itse osuuden, joka ylittää perustasoisen laatan ja sen asennuksen hinnan.
Omaan laskuunsa menevät työt osakas teettää joko pääurakoitsijalla tai hankkii korjaajat muualta. Henkilökohtaiset remontit eivät saa haitata koko talon remonttia tai vaikuttaa sen aikatauluun.
Kun suunitelmat ovat valmiit, projektipäällikkö laatii tarjouspyyntöasiakirjat ja pyytää urakkatarjoukset useammalta rakennusliikkeeltä.
Kun urakkapyyntöihin on saatu vastukset, yhtiökokouksen hyväksyttäväksi tuodaan ehdotus urakoitsijasta. Hyväksytyn urakkatarjouksen perusteella tehdään lopullinen rahoituspäätös.
Putkiremontti etenee rappu kerrallaan
Työmaa käynnistyy aloituskatselmuksella ja aloituskokouksella. Ensimmäisenä remontoidaan yleensä taloyhtiön yhteiset tilat, sen jälkeen edetään huoneistoihin. Remontti etenee tavallisesti rappu kerrallaan, linjoissa. Vedet katkaistaan aina siitä rapusta, missä putkiremonttia parhaillaan tehdään.
Olimme kuulleet kaikenlaista ja päätimme että meidän asunnossamme on jokaisella seinällä yhteystiedot näkyvillä jos/kun ongelmia tulee. - Kuningaskuluttajan nettikysely
Urakassa toteutetaan urakkasopimuksessa mainitut työt. Jokaisesta työvaiheesta työn toteuttaja tekee pöytäkirjan. Valvoja tarkastaa, että työ on suoritettu kuten se on pöytäkirjassa kuvattu.
Lue myös: Miten kauan remontti kestää?
Jokaisessa huoneistossa tehdään ennen sen remontoimisen aloittamista aloituskatselmus, jossa käydään vielä läpi osakkaan erityistoivomukset ja mahdolliset lisätyöt.
Työn lopputuloksen sopimuksenmukaisuus ja virheettömyys on työn toteuttajan vastuulla. Suunnittelijat valvovat oman alueensa töiden toteuttamisen ja lopputuloksen, valvoja puolestaan kokonaislaatua.
Työn valmistumisvaiheessa urakoitsija ja taloyhtiön edustajat järjestävät vastaanottotarkastuksen. Ennen vastaanottotarkastusta osakkaat ilmoittavat havaitsemistaan puutteista, virheistä ja vahingoista palautelomakkeella. Valvoja tarkistaa ja luetteloi puutteet yhdessä projektipäällikön kanssa. Urakoitsija suorittaa korjaukset ennen varsinaista vastaanottotarkastusta.
Jos virheet ovat niin vähäisiä, että ne eivät estä käyttöönottoa, urakkasuoritus voidaan ottaa vastaan. Tällöin urakoitsija korjaa puutteet takuuajan (yleensä 2v) puitteissa.
Putkiremontin jälkeen hallitus ja isännöitsijä laativat yhteenvedon kaikista remontista aiheutuneista kustannuksista. Yhteenveto esitetään osakkaille.
Mikä putkiremontissa oikein maksaa?
Oman WC:n, keittiön ja kylpyhuoneen uusiminen on yksittäisen asunnon omistajan maksettavaksi tulevista putkiremontin kokonaiskuluista vain murto-osa. Putkiremontin suurin ja kallein osuus ovat asukkaalta näkymättömiin jäävät putket ja niihin liittyvät laitteistot.
Putkiremontin hinta ilmoitetaan yleensä neliöhintana. (€/huoneisto-m2). Kiinteistöliiton syksyllä 2013 julkaiseman selvityksen mukaan putkiremonttien keskihinnat vaihtelivat 230 - 740 €/m2.
"Neliöhinta muodostuu kalliimmaksi siinä talossa, jossa on enemmän pieniä asuntoja."
- Putkiremontti on kallis, koska se tehdään lähes pelkästään käsityönä, sanoo rakentajakonsultti Kari Lehtinen Relea Oy:sta.
- Jokainen remontti on omanlaisensa ja remonttikokonaisuuden sisällöt vaihtelevat. Putkiremonttien neliöhintoja voisi vertailla ainoastaan silloin, kun remonttien sisällöt ja remontoidut talot ovat täysin samanlaisia. Jos tehdään esimerkiksi käyttövesiputkisto- ja viemärisaneeraus kahdessa eri talossa, neliöhinta muodostuu kalliimmaksi siinä talossa, jossa on enemmän pieniä asuntoja, kertoo Lehtinen.
- Talon muotokin vaikuttaa putkiremontin hintaan. Kapea ja korkea kerrostalo on helpompi ja halvempi remontoida, kuin monirappuinen matala talo.
Lue myös: Putkiremontin lopullinen hinta määrittyy jo suunnitteluvaiheessa
Osakkaana varmistaisin etukäteen ainakin sen, että palkattavilla asiantuntijoilla ja urakoitsijalla on tarpeellinen kokemus ja pätevyys.
Hintaan vaikuttaa myös rakennuspalveluiden kysyntä ja tarjonta. Jos remontoitavia taloja on paljon, tekijöistä tulee pulaa ja hinta nousee.
Onko putkiremontti sitten asunnon omistajan kannalta kaiken rahan ja vaivan väärti?
- Remontin jokainen vaihe pitää dokumentoida ja tarkastaa. Lopputuloksen laatu on kirjattu valvontadokumentteihin. Yksittäisen asunnon omistajan kannalta esim. remonttiaikataulun viivästyminen tarkoittaa huonosti toteutettua urakkaa, vaikka parin viikon viivästyminen ei vaikutta itse remontin laatuun, pohtii Lehtinen.
- Jälkikäteen asunnon omistaja arvioi putkiremontin onnistumista varmaan enimmäkseen sen perusteella mitä jää näkyviin. Jos olisin itse osakkaana, varmistaisin etukäteen ainakin sen, että palkattavilla asiantuntijoilla ja urakoitsijalla on tarpeellinen kokemus ja pätevyys.
Tutustu myös:
Putkiremontilla asunto arvokkaammaksi
Totuus putkiremonteista: Kannattaako remontoimattoman asunnon osto vai ei?
Putkiremontin kustannukset eivät siirry kokonaisuudessaan asunnon hintaan Kuopiossa
Aalto-yliopiston tutkimus putkiremontin vaikutuksesta asunnon hintaan (.pdf)
Muokkaus 17.3.2015: Linkkejä lisätty, 3.4.2018: Otsikkoa muutettu.
