Pikavoittoja vuokra-asunnoilla: käsikirjoitus

Vuokra- ja asuntobisnestä parempaa tuottoa ei ole saanut mistään vuosiin.

Tämä on tuonut markkinoille koko ajan lisää asuntosijoitusrahastoja ja –yhtiöitä.

Yleensä sijoitusrahastojen vaikutus asuntomarkkinoihin kuvataan näin:

Ilkka Lehtinen, kehittämispäällikkö, Tilastokeskus:
"Pääkaupunkiseudulla tää rakentaminen olis ollu huomattavasti hiljaisempaa, jos ei tätä kehitystä olisi tapahtunu."

Ari Paunio, toimitusjohtaja, Hypoteekiyhdistys:
"Siinä on positiivinen vaikutus ilman muuta."

Juha Pekka Ojala, toimitusjohtaja, SRV:
"Kyllä asuntorahastot ja asuntosijoittajat on pitäneet meitä rakentajia asuntorakentajia erityisesti työn äärellä viime vuosina."

Tämä on vain asian toinen puoli.

MOT kertoo tarinan kuuman vuokramarkkinan kääntöpuolesta: Uusien asuntojen kaksihintajärjestelmästä, josta rakennusliikkeet mieluusti vaikenevat. Asuntosijoittajien ja rahastojen alennuksella ostamat asunnot muuttuvat hetkessä markkinoiden kalleimmiksi vuokra-asunnoiksi, ja pian myös ammattimaisten asuntosijoittajien ja rahastojen osingoiksi.

Kuvaamme kolmen rakennusyhtiön helmikuussa myynnissä tai ennakkomarkkinoinnissa olleita uusia malliasuntoja Helsingin kantakaupungissa.

Vallilan Konepajalle viime vuonna valmistuneessa talossa on edelleen myynnissä muutama suuri asunto. Pienet asunnot kävivät kaupaksi nopeasti. Niistä huomattava osa meni asuntosijoittajille.

Tilastokeskuksen luvut osoittavat, että Asuntojen myyntihinnat ovat sahailleet ilman selvää suuntaa jo 4-5 vuotta. Yleiskuvana kasvukeskuksissa hinnat ovat hiukan nousseet, maakunnissa laskeneet.

Pienet asunnot ovat kallistuneet, ja isojen hinta on halventunut.

Ilkka Lehtinen:
"Se on hyvin erilaista eri puolilla maata. Pääkaupunkiseudulla, Helsingissä, Helsingin ydinkeskustassa hinnat on noussu viitisentoista prosenttia, ja nimenomaan pienet asunnot, yksiöt. Mut sit kun mennään ääripäähän, mennään Kouvolaan, Kotkaan, niin lasku on toistakyt prosenttia."

Jaakko Sinnemaa on sijoitusyhtiö Asuntosalkun toimitusjohtaja. Samaan ryhmään kuuluu mm. Vuokraturva. Yhtiörypäs on Suomen vanhimpia asuntosijoittajia.

Jaakko Sinnemaa, toimitusjohtaja, Asuntosalkku:
"Meiän näkemyksen mukaan hinnat ei mitenkään dramaattisesti ala nousta tänäkään vuonna, vaan näissä pienissä asunnoissa pikkuhiljaa, maltillisesti menee ylöspäin. Ja sitten isompien asuntojen osalta hinnat laskee, jatkaa laskuaan."
"Myös pääkaupunkiseudulla yleisesti ottaen, ottaen hinnat valuu pikkasen alaspäin näissä isommissa asunnoissa."

Tapaan Rakennuskartio nimisen rakennusliikkeen toimitusjohtajan ja emokonserni Lehdon liiketoimintajohtajan Oulun kupeessa Kempeleessä.

Asko Myllymäki esittelee yhtiön Hitas kohdetta Helsingin Laajasalossa. Se myytiin hetkessä täyteen. Hinta oli (14%) alle sallitun.

Asko Myllymäki:
"Tää on hitas-kohde. Tää on nimenomaan niistä hitas-suositushinnoista. ja jos nyt ajatellaan että rakannusliikkeet aina ottaa sen minkä saa ottaa, niin täähän ois menny tolla täydelläkin hinnalla."

Yhtiö on kasvanut nopeasti. Kempeleläiset rakensivat viime vuonna yli 800 uutta asuntoa, yli puolet niistä pääkaupunkiseudulle. Hinnat ovat halvemmat kuin muilla.

Asko Myllymäki, liiketoimintajohtaja, Lehto Group:
"Me ollaan aggressiivinen hinnoittelija, tehdään paljon pieniä asuntoja ja kasvaville paikkakunnille."

Kempeleläiset puhuvat avoimesti sitä, mistä muut rakennusliikkeet vaikenevat. Uusia asuntoja voi myydä ja myydään alle markkinahintojen.

Asko Myllymäki:
"Ehkä hieman joudutaan tinkimään katteista koska me ei hinnotella markkinahintojen perusteella vaan hinnotellaan oman tuotantokustannuksen perusteella."

Kempeleläishaastaja tarjoaa ale-asuntoja myös tavallisille asunnonostajille. Yleensä rakennusliikkeet paljastavat ale-prosenttinsa vain ammattimaisille asuntosijoittajille ja asunto- ja vuokrarahastoille.

Tilinpäätöksensä helmikuussa julkaissut SRV kertoi, että asuntojen myynti suoraan asukkaille on vihdoin lähdössä vetämään. Kauppakeskuksen päälle rakentuvat pilvenpiirtäjän asunnoista on varattu kolmannes.

Viime vuosina SRV on myynyt karkeasti 40 prosenttia asunnoistaan erilaisille sijoitusrahastoille, tai ammattimaisille vuokranantajille.

Suuruusluokka on sama myös muilla rakennusyhtiöillä.

Asuntosijoitusrahastot kertovat omissa mainoksissaan avoimesti, että niiden tuotto ja sijoittajille maksamat osingot perustuvat siihen, että ne saavat asunnot tukkualennuksilla.

MOT:
"Kuinka isoilla alennuksilla te ootte myyny näille sijoittajille?"

Jukka Pekka Ojala, toimitusjohtaja, SRV:
"Sillon kun myydään uusia, kokonaisia kohteita kyllä markkinat määrittää aina sen hinnan, et ei puhuta alennusprosenteista. Mutta tietysti kun on vuoden kaks ollut tyhjillään asuntoja niin siinä vaiheessa sitten tietynlaisia tukkualennuksia niin yksityisille sijoittajille kuin instituutioillekin sitten käytetään."

MOT:
"Mutta tarkotatko, että kun päädytte myymään sijoittajalle vaikkapa kokonaisen kohteen, niin se ei saa siitä alennusta?"

Juha Pekka Ojala:
"No tavallaan mä palaan siihen, että markkinat aina määrittää sen hinnan, tietty vuokramaksukyky on tietyllä alueella, ja rakennuskustannukset toisaalta, sillon kun sen myyjän ja ostajan yhtälöt kohtaa toisensa sillon tulee kauppa. En haluais kääntää tätä alennuskeskusteluun."

Grafiikka:
Orava Asuntorahastot: Suursijoittajat ovat voineet hyödyntää tukkumarkkinoita, joilla asuinkiinteistön ostaja saa noin 10-30% tukkualennuksen.

MOT:
"Mikä maailmanloppu tulis jos te myisittekin suoraan kuluttajalle sillä samalla alennuksella? "

Juha Pekka Ojala:
"Mulle on vähän outoo tämmönen alennusprosenttiajattelu kun en oo siellä sijoitusrahastopuolella, me katsotaan tätä meidän kannalta."

Asko Myllymäki (talotehtaalla)
"Ollaan nyt täällä Merijärvellä jossa me yritetään tehdä meidän keittiö-kylpyhuone-elementtejä. Täss on jääkaappi, vetolaatikot, taso…"

MOT:
"Mitä tällä tapahtuu seuraavaksi?"

Asko Mylymäki:
"Se siivotaan ja nostetaan rekan kyytiin ja isketään kerrostaloon paikalleen."

Lehdon konsernin rakennusyhtiöiden tavoitteena on tehdä rakennusteollisuudessa se mitä esimerkiksi autoteollisuudessa on tehty jo vuosikymmeniä sitten, lisätä tehokkuutta.

Asko Myllymäki:
"Jos me kyetään keskimäärin myymään 10-20% alle vallitsevan markkinahintatason tällä meidän tehokkuudella joka ei oo vielä ollenkaan niin tehokasta kun vois olla, niin kyllä se osottaa että ala on varsin tehoton."

Lehto Groupin rakennusyhtiöt ovat huomanneet, että heidän alennushintansa ei aina päädy hyödyttämään tavallista asukasta.

Asko Myllymäki:
"Meidän keskimääräinen asuntohinta on PK-seudullakin noin 3200 euroa neliö vuokratonteilla niin kaikkia harmittaa vähän se että nämä ei päädy edullisina hintoina tai vuokrina loppukäyttäjille eli todellisille asukkaille, koska se tilanne on sillä tavalla kuuma että kauppa käy niin hyvin, erilaisia sijotusrahastoja on paljon."

MOT:
"Eli siis teilläkin käy niin että te myytte alehinnoilla mutta se muuttuukin markkinahintaseks vuokra-asunnoks?"

Asko Myllymäki:
"Näin se käy. Ja tota kun me ei olla viranomainen niin me myydään kaikille asiakkaille jotka maksaa, et me ei voida säädellä sitä."

Näin se käy. Asuntosijoittajien ja –rahastojen liiketoiminnan ensimmäinen vaihe on muuttaa ale-hintaiset uudet asunnot markkinoiden kalleimmiksi vuokra-asunnoiksi.

Ilkka Lehtinen:
"Vuokrat, se on semmonen omituinen juttu. Et asuntojen hinnoissa tämmönen suhdannevaihtelu näkyy aika selvästi. Että asuntojen hinnat voi laskea välillä ja olla paikoillaan. Mut vuokrat, ne menee niinkun, tuntuu menevän kuin juna eteenpäin. Että, et siellä vaan nousee, nousee. Että tässä nyt neljän viiden vuoden aikana esimerkiks yksiöt on noussu pääkaupunkiseudulla ja Helsingin ydinkeskustassa noin viis euroa neliö."

Suomeksi, vuokrat ovat pitkään nousseet enemmän kuin elinkustannukset ja palkat.

Ilkka Lehtinen:
"Noin 60 - 65 prosenttia vuokra-asunnoista, vapaarahoitteisista, omistaa ihan mattimeikäläiset. Meil on hyvin paljon ihmisiä, jotka omistaa yks viiva kaks asuntoa, perintönä tullu tai jonain muuna. Ja sitten nää, voi sanoo, ammattilaiset omistaa sit sen 35 - 40 prosenttia. Ja siel näkyy kyllä ihan selvästi, että ammattilaiset tekee bisnestä ja nää yksittäiset kansalaiset, niil on vaan niinkun vararahastona yksiö tai kaksio."

Tilastokeskus aikoo tulevaisuudessa alkaa eritellä eri tyyppisten vuokranantajien vuokratason. Jo nyt Tilastokeskus kertoo, että vuokratasoa nostaa nimenomaan ammattimaisten sijoittajien hinnoittelu.

Ilkka Lehtinen, kehittämispäällikkö, Tilastokeskus:
"Siin on hintatasossa on eroo ja sit kehityksessä. Ihminen, joka omistaa, tavallinen ihminen, niin se ei oo niin, se ei välitä niin hirveesti nostaa joka vuos vuokraa tai pitää se vuokra ääritasolla. Vaan heillä on usein niinkun tärkeintä, että asunto pysyy kunnossa, on vakaa vuokralainen. Mut nää ammattilaiset, niillä on, ne on aika paljon sidottuja pörssiyhtiöihin. Niil on kvartaalitalous, niiden pitää tuotto olla maksimi. Tää on niinkun, siel on vähän, siel on vähän kaks eri maailmaa, kyllä sen näkee ihan selvästi."

Maan suurimman ammattimaisen vuokranantajan VVO:n omistavat yli puoleksi ammattiliitot. hallituksen puheenjohtaja on Metalliliiton Riku Aalto.

VVO nosti viime vuonna vuokriaan enemmän kuin vuokranantajat keskimäärin.

MOT:
"Oottekste käyny mitään keskustelua siitä, että te vuokraatte asuntoja johon osalla omistajien jäsenkunnasta ei olis varaa?"

Riku Aalto:
"No tietysti, tottakai me käydään tätä keskustelua kokoajan, että mikä vuokra, oikea vuokrataso ja, ja niiden edelleen, se on tietysti selvää, et osa kohteista on niin arvokkaita, että sinne ei kaikilla työntekijöillä ole varaa tietysti vuokratakkaan, mut ne kohteet ei nyt välttämättä ole tarkoitettukkaan, sellasille ihmisille, jotka on pienituloisia."

MOT selvitti tammikuussa VVO:n säädellyt keskivuokrat pääkaupunkiseudulla. Keskeinen tulos oli, että kohtuuhintaisuus ei enää toteudu edes sosiaalisessa asuntotuotannossa.

Nyt laskimme samoista tiedoista vielä VVO:n vapaasti hinnoiteltavien vuokra-asuntojen keskihinnat Helsingin, Espoon ja Vantaan eri alueilla.

Grafiikka:
VVO:n VUOKRAKAKSIOT
verrattuna alueen keskivuokraan
Helsinki 1 +23%
Helsinki 2 +1,7%
Helsinki 3 37%
Helsinki 4 17%

Verratessa viime vuoden vuokratilastoihin VVO:n kaksioiden keskivuokra oli poikkeuksetta yli alueidensa keskihintojen, joillain alueilla jopa yli kolmanneksen kalliimpi.

Grafiikka:
Espoo-Kauniainen 1 +8%
Espoo-Kauniainen 2 +3%
Espoo-Kauniainen 3 +15%

Vantaa 1 +07%
Vantaa 2 +11%

Riku Aalto:
"Alueella voi olla eri kuntoisia, öö, eri ikäisiä asuntoja, et suoraan niitä ei voi sillä lailla tietenkään verrata. Sen lisäks täytyy huomata, että VVO:n asunnoissa on aina mukana laajakaista -yhteydet, siellä ei peritä vesimaksuja. Meijän keskeinen benchmarkki tässä on ollu meijän kilpailija Sato, jos me katsotaan Saton keskivuokraa niin, niin se on 2 euroo 40 senttiä halvempi meidän keskivuokra ku Saton keskivuokra."

VVO:n taloista kaksi kolmesta on rakennettu alun perin valtion tuilla. Silti Helsingin ja Espoon VVO-taloista vain yksi kolmesta on hinnaltaan edes hiukan alle markkinoiden keskihinnan. Valtaosin nämä ovat lähiöiden vanhempia betonitaloja.

Riku Aalto:
"Tietysti kun näitä vuokratasoja tässä, arvioidaan, ni sit täytyy muistaa se, että ketkä omistaa näitä vuokra-asuntoja. Pääsääntösesti yksittäisiä vuokra-asuntoja tai markkinan, jos tässä mielessä haluaa sanoo, niin omistaa yksittäiset asunnonomistajat."

MOT:
"Minkä takia ammattiyhdistysomisteisen vuokranantajan pitää kuuluu tähän joukkoon, joka nostaa sitä vuokratasoo?"

Riku Aalto:
"Mm. No tietysti me ollaan myöskin ammattimainen kiinteistösijoitusyhtiö, jos puhutaan VVO:sta tässä näkökulmassa."

Metalliliiton osuus VVO:n tämän kevään osingoista on 3,6 miljoonaa euroa.

Riku Aalto puheenjohtaja, Metalliliitto, VVO:n hallitus:
"täytyy nyt sanoo sekä Satosta, että VVO:sta, että mehän ollaan oltu, vuosikymmeniä näillä markkinoilla jo olemassa, että nää rahastothan pyrkii nimenomaan maksimaaliseen tuottoon, he voivat ajatella asiaa niin, että, että tuota, he vuokraavat asunnot ja, ja pitävät sen kymmenen vuotta ja myyvät sitten asunnot pois."

Hypoteekkiyhdistys on pieni asuntolainoinoittaja. Sen toimitusjohtaja on ensimmäisiä, joka on varoitellut, että nopeasti kasvanut vuokrasijoitusmarkkina ei toimi täysin kestävällä pohjalla.

Ari Pauno,toimitusjohtaja, Hypoteekiyhdistys:
"Nämä kohoavat vuokrat, pula vuokra-asunnoista: totta kai siellä, missä näkyy olevan mahdollisuus tehdä bisnestä, niin se tuo mukanaan erilaisia toimijoita. Se mitä me tarvitsemme vuokra-asuntomarkkinoilla on pitkäaikasia toimijoita. Me emme tarvitse siellä pikavoittojen hakijoita."

Valtiovalta on rohkaissut asuntosijoittamiseen mm. löysentämällä eläkerahan sijoittamisen ehtoja ja luomalla verohelpotuksia.

Grafiikka:
LähiTapiola
Icecapital
Taaleri

Esimerkiksi Lähitapiola, lähes miljardilla asunoja omistava rahasto, myy yksityissijoittajille osuuksia rahastosta verosuunnitteluun kehitettyinä kapitalisaatiosopimuksina. Käytännössä tarkoittaa siirrettyä verotusta ja tulonsiirtoa verottajalta vakuutusyhtiölle.
Suurimmat rahastot, kuten julkisen eläkerahan sijoittamisella ensimmäisenä liikkeelle lähtenyt Icecapital ja entinen Taalerintehdas ovat avoinna vain instituutioille ja varakkaille suursijoittajille.

Grafiikka:
OP Vuokratuotto
Ålandsbanken Asuntorahasto
FIM Asuntotuotto
S-Asuntorahsto
Orava-rahastot

Osaa markkinoidaan hyvillä osingoilla myös tavallisille säästäjille.

Jaakko Sinnemaan Asuntosalkku on avoin, eli se on tarkoitettu toimimaan vuokramarkkinoilla pidempään.

Jaakko Sinnemaa:
"No, yleisesti ottaen on sellanen tilanne, että ammattimaisille sijottajille on, on kirjattu vuosimäärä. Eli ne on määräaikasia. Kun sitten taas kuluttasijottajille enemmän suunnatuissa rahastoissa on, on yleisesti ottaen avoin aika. Eli ne jatkuu sitten toistaiseksi."

MOT:
"Kuinka pitkiä tämmöset sijotusajat on ammattilaisilla?"

Jaakko Sinnemaa:
"Ne vaihtelee. Yleensä viidestä kymmeneen vuoteen."

Asuntosijoittamiseen on ollut tunkua, koska se on jo kahdeksatta vuotta peräkkäin parhaiten tuottava sijoituslaji.

Ja näin se tuotto tulee.

Grafiikka:
vuokratuotto
ale-asuntojen myynti markkinahintaan

Vuokratuotto. Se on tasaista, mutta ei kaikille sijoittajille riittävää.

Tätä täydentää alennuksilla ostettujen asuntojen myynti markkinahintaan.

Suuri osa rahastoista tyytyy maksamaan osinkonsa näistä tuotoista, jotka ovat oikeaa kassaan tulevaa rahaa.

Kolmas tapa tehdä bisnestä on hankalampi ymmärtää.

Grafiikka:
Realisoitumaton arvonmuutos kirjataan tuotoksi

Siinä sijoittaja kirjaa heti alehintaisen asunnon markkinanarvoon. Sitten erotus ilmoitetaan rahaston tuotoksi. Kassaan ei tällä logiikalla tule sisään yhtään euroa oikeaa rahaa, mutta näytetty tuotto kasvaa. Se houkuttelee mukaan uusia sijoittajia, joiden rahalla maksetaan osinkoja ja ostetaan lisää asuntoja. Homma toimii loistavasti niin kauan kuin rahasto kasvaa.

MOT:
"Kuinka suurelta osin tämmösten asuntosijotusrahastojen tuotto tulee siitä vuokrasta ja kuinka suurelta osin tästä asuntojen arvonnoususta?"

Jaakko Sinnemaa:
"Tähän oliskin hyvä, hyvä saada selvyys. Eli, eli, eli kyllähän se, kyllähän se lähtökohta on se, että, että meiän näkemyksen mukaan, ainakin, että suurin osa tuotosta pitäs tulla näistä vuokratuotoista. Ja se on se, se on se tulo, joka oikeasti realisoituu kassavirtana, rahana sinne pankkitilille. Kun sen sijaan sitten, jos kirjataan arvonmuutoksia, jotka ei oo realisoituneet vielä, eli, eli arvo on vaan muuttunut, mutta asuntoa ei ole oikeasti myyty, niin, niin tästähän ei tule kassaan rahaa sinne, se ei näy siellä pankkitilillä oikeasti, vaikka se tuloslaskelmassa näkyykin."

Kukaan ei tiedä, kuinka suurelta osin asuntosijoitusten jo kahdeksatta vuotta peräkkäin tarjoamat huipputuotot perustuvat puhtaasti kirjanpitoarvon muutoksiin.

Liki 200 miljoonan euron Orava-rahastot markkinoi sijoittajalle 7-10 prosentin tuottoja, jotka se myös maksaa. Osinko viime vuonna 8 miljoonaa euroa.

MOT:
"Kuinka suuri osa teidän tän vuoden tuloksesta on tullut vuokratuotoista ja kuinka suuri osa tästä asuntojen luovutusvoitosta, ja kuinka suuri osa tämmöisestä realisoitumattomasta arvonnoususta?"

Jouni Torasvirta, toimitusjohtaja, Orava-rahastot:
"Ehkä vastaan tohon kysymykseen kahdella tavalla. Ensinnäkin se, mitä me raportoidaan. Me raportoidaan, että vuokratuotto on vähän vajaa seitsemän prosenttia ollut asuntojen käyvästä arvosta viime vuonna. 29:55 Meidän tukkualennusten osuus taas viime vuonna suhteessa keskimääräisen asuntosalkun käypään arvoon oli noin kuusi prosenttia. Aiemmin hankittujen asuntojen käyvän arvon muutos viime vuonna oli noin miinus kaksi prosenttia. Nää on ne luvut, mitä tilinpäätöksessä täytyy ilmoittaa ja jotka me ilmoitetaan."

MOT:
"Tää on niin vaikeaa, että otetaan luvut mukaan. Mitäs nää varsinaiset tuotot on?"

Grafiikka
Varsinaiset tuotot 10M €

Jouni Torasvirta:
"Varsinaiset tuotot tossa tuloslaskelmassa on vuokratulot ja käyttökorvaukset."

Varsinaiset tuotot 10 M€
-kulut -7,8M€
-rahoituskulut - 2,6M€
= -0,4M€

MOT:
"Eli sitä vuokratuottoa on noin kymmenen miljoonaa. Sitten täällä sanotaan, että teidän kulut on 7,8 miljoonaa. Eli se vähennetään siitä vuokratuotosta. Sitten tässä sanotaan, teidän rahoituskulut on 2,6 miljoonaa. Kun ne vähennetään tästä vuokratuotosta, niin siinä ollaan niinku nollilla tai miinuksella. Tarkoittaako tää sitä, että tää vuokraus ei itse asiassa tuota teille?"

Jouni Torasvirta:
"Vuokraus tuottaa. Vuokraus on suuri tuottokomponentti sinänsä. Mutta tässä meidän, me tavoitellaan sitä kymmenen prosentin tavoitetuottoa, niin jotta siihen päästään, niin meidän täytyy saada muitakin tuottokomponentteja kuin se pelkkä vuokratuotto. Siinä täytyy olla mukana arvonnousua, joka voi tulla yleisestä asuntojen arvonnoususta tai sitten tukkualennuksista. Ainoastaan sen kokonaisuuden myötä me voidaan päästä siihen tavoiteltavaan kymmenen prosentin kokonaistuottoon. Jos sieltä otetaan pelkästään vuokratuotot ja sitten kohdennetaan kaikki kulut niille vuokratuotoille, niin ei päästä lähellekään. Ei millään."

MOT:
"Mistä te sitten maksatte sen osingon? Kun te myyttekin vain kuudella miljoonalla, niin mistä ne osingot sitten maksetaan, jos se on kahdeksan miljoonaa?"

Grafiikka:
asuntojen myynnit 6,1M€
osinko 8 M€

Jouni Torasvirta:
"Me maksetaan osinkoja niin kuin kaikki muutkin yhtiöt: tuloksesta. Voitto on jakokelpoisia varoja. Idea on, että se voitto, mikä noitten kirjanpitosäännösten mukaan syntyy, niin pääsääntöisesti jaetaan osinkoina kokonaisuudessaan sijoittajille."

MOT:
"Anteeks, että sanon näin, mutta täähän kuulostaa siltä kuin Hannu Kailajärven järjestelmä. Teillä ei, tää varsinainen toiminta ei tuota sitä oikeata kahisevaa rahaa. Te rahoitatte nää osingot, sillä, että teille tulee uusia sijoituksia. Tehän ette pysty edes tällä asuntojen myynnillä rahoittaan sitä kokonaan."

Jouni Torasvirta:
"Toi on virheellinen väite. Näin ei ole, kuten jo äsken totesin. Pyritään maksamaan sekä nettovuokratuotto että asuntojen arvonnousu osinkoina. Se asuntojen arvonnousu pystytään maksamaan osinkona, kun me myydään niitä asuntoja siitä salkusta sen arvonnousun verran."

MOT:
"Mutta siitä varsinaisesta toiminnasta teille tulee tuloa vähemmän kuin mitä te maksatte osinkona ulos."

Jouni Torasvirta:
"Ei pidä paikkaansa."

MOT:
"Oikeata rahaa."

Jouni Torasvirta:
"No kyllä se on oikeata rahaa, kun me myydään niitä asuntoja."

Grafiikka:
asuntojen myynnit 6,1M€
osinko 8 M€

Rahasto maksaa hallinnointiyhtiölleen melkein miljoonan palkkion, edellisvuonna summa oli tulospalkkioineen puolitoista miljoonaa. Lisäksi 8 miljoonan osingosta yksi miljoona menee yhtiön lähipiirille.

Orava on ääriesimerkki, mutta myös ainakin Ålandsbankenin rahastossa kassaan tuleva vuokra- ja myyntituotto ei vielä riitä ulos maksettaviin osinkoihin.

Finanssikriisi lähti aikanaan liikkeelle juuri asuntosijoittamiseen kehitetyistä läpinäkymättömistä sijoitustuotteista. Sen jälkeen lisääntyneen valvonnan pyrkimys on ollut tehdä sijoitustuotteista yksikertaisempia ja läpinäkyvämpiä. Silti osa viime vuosina markkinoille tulleista asuntorahastoista kertoo sen mistä tuotto muodostuu lähinnä pienellä präntillä, jos ollenkaan.

Jaakko Sinnemaa:
"Tää on sellanen asia, johon me toivottais selvyyttä Finanssivalvonnan suunnasta, että kuinka auki nää pitää kirjottaa. Et, et kuinka selkeesti pitää erotella vuokratuotto ja sitten realisoitumattomista arvonmuutoksista kirjattu tuotto tulokseen. Ja miten se pitää ilmottaa esimerkiks kuluttaja-asiakkaille. Se olis hyvä, hyvä tieto kuluttaja-asiakkaalle myös, että mistä, mistä se tuotto oikeesti tulee."

Selviää, että Finanssivalvonta ei kommentoi yksittäisten valvottaviensa asioita, eikä tiukennuksia nykykäytäntöön ole luvassa.

Ilmassa on signaaleja, että nopeita tuottoja hakevien vuokrasijoittajien kulta-aika alkaa olla ohi. Ale-asuntojen saaminen rakennusliikkeiltä on jo käynyt vaikeammaksi eikä vuokria voi loputtomiin nostaa yli ihmisten maksukyvyn.

MOT:
"Mitä seuraa siitä, että tuol on osa sellasia toimijoita, joissa tuotto ei tule pitkäaikasesta vuokratuotosta, vaan se perustuu tähän ajatukseen asuntojen arvonnoususta?"

Ari Pauno, tomitusjohtaja, Hypoteekkiyhdistys:
"No, siinä piilee asuntomarkkinoiden systeemiriski. Eli me ollaan monta vuotta pyritty pankkisääntelyn kautta asettamaan rajat niinkun omistusasumisen systeemiriskeille. Ja kyllä nyt, nyt tän kaupungistumisen myötä myös Suomessa on herättävä siihen, että vuokra-asumisessa, siellä sitä vasta velkaa onkin, ja kun meillä lisääntyy erilaiset toimijat, jotka toimii tällä tavoin ja suhteellisen lyhyellä horisontilla, niin voi olla, että sitten pahemmassa tilanteessa kaikki ovat yhtä aikaa myymässä ja realisoimassa omistuksiaan."

Ari Pauno:
"Meillä täällä vuokra-asuntomarkkinoilla erilaisten toimijoiden tilanne ja taustat pitäisi olla paljon enemmän läpinäkyviä. Vaatimusasteet pitäis olla jopa samaa tasoa joiltakin osin kuin mitä pankeilta vaaditaan niitten toiminnasta. Eli tämmöstä säännönmukaista raportointia, auditointia, läpinäkyvyyttä huomattavasti enemmän kuin tänä päivänä."

Efekti: No nii, vies se pahvin pois niin mehän ollaan täällä ihan tyytyväisiä.

Kempeleläinen Lehto Group on nyt investoimassa tehtaan laajennukseen. Pian rekan perässä kulkee nykyistä enemmän keittiö-kylpyhuone -moduuleita ja tehtaalla lähes valmiiksi rakennettuja yksiöitä tai kaksioita.

Asko Myllymäki:
"Tällä saadaan koko kesäpäivä sisälle."

MOT:
"Minkäkokonen tää yksiö on?"

Asko Myllymäki:
"Tää on vajaa 30 neliöö."

Tämä nimenomainen yksiö matkaa kohta Keravalle. Silti, niin kauan kuin asuntoja ei rakenneta tarpeeksi, Lehdon alennukset markkinahinnasta muuttuvat tulevaisuudessakin vuokrasijoittajan osingoiksi.