Asunto voi olla elämän suurin hankinta – annatko naapurisi päättää omaisuudestasi taloyhtiössä?

Asunto on monelle suomalaiselle elämän kallein hankinta. Siitä huolimatta on sanottu, että suomalaiset ovat kiinnostuneempia oman autonsa kunnosta ja huollontarpeesta kuin omistusasuntoonsa liittyvistä asioista. Väitteellä voi olla katetta, ainakin jos puhutaan asumisesta taloyhtiössä.

Suomen kiinteistöliiton mukaan maamme asunnoista yli 600 000 eli noin kolmannes on osakehuoneistoja ja niissä asuu 2,6 miljoonaa asukasta. Asunnon omistaminen asunto-osakeyhtiössä eroaa esimerkiksi omakotitalon omistamisesta siten, että taloyhtiössä omistuspohja on hajautettu: yhtiön omistavat osakkeenomistajat, jotka vastaavat keskenään yhtiön ylläpidosta. Lisäksi osakkeenomistajalla on vain hallintaoikeus asuntoon; asunnot ja rakennukset ovat yhtiön omaisuutta.

Laajalla omistuspohjalla onkin helppo perustella sitä, että oman autonsa vaivoihin on helpompi samastua kuin esimerkiksi tiedossa olevaan kattoremonttiin. Auton omistaja omistaa autonsa renkaineen päivineen. Se on vain omassa käytössä ja koettelee vikoineen välittömästi omistajansa hermoja ja kukkaroa. Jos puolestaan reikä talon katossa ei satu olemaan oman makuuhuoneen yläpuolella, asunnonomistaja saattaa nukkua yönsä rauhassa.

Jos puolestaan reikä talon katossa ei satu olemaan oman makuuhuoneen yläpuolella, asunnonomistaja saattaa nukkua yönsä rauhassa.

Jo pelkkä ajatus vuotavan katon korjauksesta on helppo ulkoistaa taloyhtiön hallituksen tai isännöitsijän vastuulle. Osakkeenomistaja tuskin edes näkee laskua korjauksesta, koska tavallisesti taloyhtiön maksuliikennettä hoitaa yhtiön ulkopuolinen isännöitsijä. Tämä hyväksyy yhtiön laskut, ja kirjanpitäjä siirtää tapahtumat kirjanpitoon.

Kaikki taloyhtiön osakkeenomistajat kuitenkin vastaavat taloudellisesti yhtiön ylläpidosta. Yksi konkreettinen asunto-osakeyhtiölain määräämä velvollisuus on maksaa yhtiövastiketta. Osakkeenomistajien yhtiön tilille maksamalla vastiketuotolla maksetaan kaikki yhtiön kulut, kuten lämmitysmaksut, mahdollinen tontinvuokra ja kiinteistönhuollon maksut. Niinpä vuotavan katonkin korjaus koituu lopulta kunkin osakkeenomistajan maksettavaksi, kuten auton korjauskulut jäävät omistajansa pulitettavaksi.

Osakas voi päästä – tai joutua – päättämään yksin asioista yhtiökokouksessa

Taloyhtiön ylin päättävä elin on yhtiökokous. On tunnettu ongelma, että niihin osallistutaan laiskasti. Silti päätöksenteko tuskin kilpistyy vaatimattomaan osallistujamäärään: yhtiökokous on jo päätösvaltainen, kun yksi osakkeenomistaja tai hänen valtuuttamansa henkilö on paikalla. Niinpä päätös esimerkiksi mittavasta julkisivukorjauksesta voi ääritapauksessa levätä vain yksillä harteilla.

Ei ole tavatonta, että isännöitsijä postittaa osakkeenomistajille kutsun yhtiökokoukseen viime tipassa, juuri ennen laissa määriteltyä kahden viikon määräaikaa. Kiinteistöliiton yhteysjohtajan Timo Tossavaisen mielestä yleisökatoa voidaan ehkäistä tiedotuksella.

– Hallitushan tietää kokouspäivän paljon ennen kokouskutsujen määräaikaa. Miksei tietoa kokouspäivästä annettaisi osakkeenomistajille aiemmin, sillä niin mahdollistettaisiin nykykäytäntöä paremmin osakkeenomistajien oikeus käyttää päätösvaltaansa yhtiössä? Taloyhtiö muodostuu osakkeenomistajista, ja heidän päätösvallan pitää olla yhtiön toiminnan ytimessä, Tossavainen sanoo.

Yhtiökokouksen päätettäviksi kuuluvat muun muassa merkittävästi vastikkeisiin vaikuttavat asiat. Hallituksen lihakset eivät riitä esimerkiksi kerrostalon julkisivujen peruskorjauksesta päättämiseen, ja asia tarvitsee osakkeenomistajien siunauksen. Yhtiökokous päättää myös yhtiön tilinpäätöksen vahvistamisesta. Yksi sen tärkeimmistä tehtävistä on kuitenkin valita uusi hallitus seuraavalle toimikaudelle.

Hallituksen jäsenet vaalivat omaa ja naapuriensa omaisuutta

Hallituksen tehtäviin kuuluu muun muassa vastata siitä, että yhtiön hallinto on järjestetty asianmukaisesti. Se valvoo ja ohjaa isännöitsijää hänen tehtävässään sekä valitsee tai tarvittaessa erottaa isännöitsijän. Esimerkiksi isännöitsijän ja kiinteistönhuollon palvelu on ensisijaisesti niiden omaa liiketoimintaa, ja hallituksen täytyy seurata, ovatko sopimukset riittävän kattavat tai vastaako palvelu sopimusta. Huonosta palvelusta kärsivät lopulta osakkeenomistajat, kun esimerkiksi hallituksen hyväksymät korjaukset jäävät tilaamatta.

Hallituksen jäsenet siis vaalivat omaa ja naapuriensa omaisuutta. Silti voi olla vaikeaa saada osakkaita innostumaan jäsenyydestä. Timo Tossavaisen mukaan jäsenen tehtävää kartetaan turhaan.

– Esimerkiksi katolta pudonneiden jäälohkareiden aiheuttamat onnettomuudet ovat aiheuttaneet aiheetonta pelkoa hallitusvastuun suuruudesta. On syntynyt vaikutelma, että hallitusvastuussa joutuisi tuomiolle. Oikeasti hallitustyössä riittää, että pyrkii hoitamaan asiat mahdollisimman hyvin. Jäseneltä ei edellytetä mitään erityisosaamista.

Passiivinen hallitus panee päänsä pensaaseen

Yhtiökokouksessa tulee lopulta eteen tilanne, jossa valitaan hallituksen jäsenet uudelle kaudelle. Voi olla, ettei halukkaita tule esiin. Huono lähtökohta uudelle kaudelle on sekin, että hallitus saadaan kootuksi kompromissina, kun oma-aloitteisia jäsenehdokkaita ei ilmaannu. On osakkeenomistajien kannalta parasta saada valituksi hallitus, joka on aloitteellinen ja kiinnostunut yhtiön hallinnosta eikä jää vain kumileimasimeksi isännöitsijän käsiin.

– Välinpitämätön hallitus pistää pään pensaaseen ja odottaa seuraavaa yhtiökokousta. Etenkin korjaushankkeissa on tärkeää, että hallitus on hereillä. Laiskuus johtaa korkeisiin kustannuksiin, kun talot rapistuvat ja muun muassa energian hukkakulutusta ei karsita, Timo Tossavainen sanoo.

Kiinnostuksen herättäminen osakkeenomistajissa vaatii ainakin pitkäjänteistä viestintää. Hyvään hallintotapaan kuuluu, että yhtiö tiedottaa säännöllisesti ajankohtaisista asioista osakkeenomistajille ja asukkaille. Siten hallituksen ja isännöitsijän tekemä työ tulee näkyväksi ja myös herättää luottamusta sekä kiinnostusta. Timo Tossavainen toivoo, että hallituksen tehtävä tunnettaisiin taloyhtiöissä paremmin.

– Taloyhtiöissä ei ole riittävästi kirkastunut hallituksen tehtävä ja se, miten hallitus toimii. Pitäisi selventää osakkeenomistajille aivan ranskalaisin viivoin, miten paljon hallituksen jäsenen tehtävä vie aikaa, mistä hallitus vastaa, mitä jäsenen täytyy osata sekä mistä saa lisätietoa ja apua tehtävää varten.

Hallitustyö myös edellyttää, että jäsen tuntee mielenkiintoa yhtiön asioihin ja on valmis uhraamaan vapaa-aikaansa asialle. Voikin pitää kohtuullisena, että hallituksen jäsenille maksetaan kokous- tai vuosipalkkiot. Palkkioista päättää yhtiökokous. Palkkio kannustaa samalla hoitamaan aktiivisesti tehtäväänsä.

Jos tilanne on niin toivoton, ettei hallitukseen saada valituksi jäseniä osakkeenomistajien joukosta, voidaan jäseneksi valita ammattilainen yhtiön ulkopuolelta. Ratkaisusta voi olla hyötyäkin, jos yhtiön hallintoon tarvitaan puolueetonta näkemystä. Ammattilainen ei tietenkään hoida vastuutaan ilmaiseksi vaan veloittanee enemmän kuin “oman talon” jäsenet. Siinä yksi syy, miksi maksaa vaivan kiinnostua itse taloyhtiönsä hallinnosta.

Edit 18.3.2019: Kommentointi on päättynyt.