Hyppää pääsisältöön

Tiedä, kuka korjaa ja mitä taloyhtiössä – et ylläty vahingon sattuessa

Grafiikka: pyykinpesukone, taustalla kerrostaloja.
Grafiikka: pyykinpesukone, taustalla kerrostaloja. Kuva: Yle / Annukka Palmén-Väisänen asuminen,asunto-osakeyhtiölaki,kunnossapito,vastuunjakotaulukko

Asunto-osakeyhtiölaissa määritellään tarkasti, kenelle rakennusten ja asuntojen kunnossapito kuuluu taloyhtiössä. Tuntemalla niin sanotun kunnossapitovastuun asukas tietää, mitä hän saa tehdä itse ja kenen on käärittävä hihat, kun kylpyhuoneesta paljastuu kosteusvaurio.

Lain mukaan yhtiön täytyy pitää kunnossa rakenteet ja eristeet, esimerkiksi kylpyhuoneen vedeneristys, sekä perusjärjestelmät, kuten ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmä. Osakkeenomistajan täytyy pitää kunnossa lähinnä asuntonsa kalusteet ja pintamateriaalit. Hänen pitää lisäksi ilmoittaa esimerkiksi isännöitsijälle sellaiset asuntonsa viat, joiden korjaus kuuluu yhtiölle.

Viimeistään vahingon sattuessa tunteet saattavat kuumeta, kun aletaan keskustella siitä, kuka maksaa korjauksen. Suomen kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen kertoo esimerkin:

  • Muutama osakkeenomistaja on kyllästynyt kylpyhuoneidensa vanhoihin muovimattoihin, ja he korvaavat ne keraamisilla laatoilla. Työ tehdään nykymääräysten mukaisesti: betoniin levitetään vedeneriste ennen laatoitusta.
  • Myöhemmin jonkin muun asunnon kylpyhuoneessa paljastuu kosteusvaurio: vedeneristeenä toimiva kylpyhuoneen alkuperäinen muovimatto on haljennut, ja vettä on imeytynyt betonilaattaan.
  • Muovimatto on lattian ainoa vedeneriste, ja sen korjaus kuuluu yhtiölle.
  • Yhtiö maksaa vaurion korjauksen ja uuden muovimaton. Se voi myös korjata huoneen nykymääräysten mukaisesti: vedeneristeellä ja keraamisella laatalla.

– Syntyykin keskustelua, pitäisikö kosteusvauriosta kärsineen asunnon osakkaan korjata kylpyhuone omalla kustannuksellaan, koska aiemmat remontoijat ovat maksaneet remonttinsa itse, Pynnönen sanoo.

Yhtiön valitsema korjaustapa vaikuttaa samalla niin sanottuun perustasoon: jos taloyhtiö päätyy muovimaton sijasta vedeneristeeseen ja keraamiseen laattaan, sen täytyy maksaa vastaava korjaus muissakin teettämissään remonteissa.

Osakkeenomistaja saattaakin ottaa riskin kohentaessaan asuntoaan hintavilla materiaaleilla: Hän on esimerkiksi voinut hankkia kalliin mosaiikkiparketin makuuhuoneeseensa yhtiössä, jossa edullinen muovimatto vastaa lattiapintojen perustasoa. Jos vesikaton vuoto tärvelee parketin, taloyhtiö korvaa vahingon asentamalla tilalle muovimaton. Jos omistaja jää kaipaamaan parkettiaan ja haluaa tilalle uuden, hänen täytyy maksaa hinnanero.

Kunnossapitovastuuseen liittyviä termejä

Kunnossapitovastuu tarkoittaa velvollisuutta huolehtia siitä, että vialliset tai puutteelliset rakenteet, osat, järjestelmät ja laitteet korjataan. Laissa säädetystä kunnossapitovastuusta voidaan poiketa ja siirtää yhtiölle kuuluvaa kunnossapitovastuuta osakkeenomistajille.

Määräys täytyy kirjata yhtiöjärjestykseen, jonka muuttaminen edellyttää vähintään 2/3:n määräenemmistöä yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä. Päätöksenteossa täytyy myös ottaa huomioon osakkeenomistajien yhdenvertaisuus.

Kunnossapitotyötä on rakenteiden, osien, järjestelmien ja laitteiden pitäminen kunnossa. Jos osakkeenomistaja korvaa kylpyhuoneen muovimaton laatoituksella, työ on kunnossapitoa, kylpyhuoneen pinnoitteen kunnostamista.

Muutostyössä muutetaan esimerkiksi huoneen käyttötarkoitusta: osakkeenomistaja voi rakentaa vaatehuoneen tilalle saunan. Myös lisäkalusteen, kuten poreammeen, asentaminen on muutostyö.

Yhtiön perustasona pidetään sen alkuperäistä tai esimerkiksi peruskorjauksessa toteutettua tasoa. Perustasoa voi vastata rakentamismääräysten mukainen lattia- ja seinälaatoitus vedeneristyksineen yhtiön kylpyhuoneissa. Osakkeenomistaja voi parantaa oman kylpyhuoneensa tasoa ja asentaa sinne roiskevedeltä suojaavan suihkuseinän. Osakkaiden muutostyöt eivät kuitenkaan vaikuta siihen, mikä perustaso on.

Termien määrittelyä varten on haastateltu Kiinteistöliiton apulaispäälakimiestä Kristel Pynnöstä.

Taulukko erottaa yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun

Pelkkä lakiteksti erottelee osakkeenomistajan ja taloyhtiön vastuun ylimalkaisesti: esimerkiksi osakkaan vastuusta mainitaan lain 4. luvussa ainoastaan, että hänen on pidettävä kunnossa huoneistonsa sisäosat.

Kiinteistöalan kustannus oy:n julkaisema Taloyhtiön vastuunjakotaulukko selventää, miten vastuu rajautuu yhtiön ja osakkaan kesken. Varhaisin versio on julkaistu 1970-luvun lopulla. Myös Isännöintiliitto on julkaissut oman oppaan kunnossapitovastuusta.

Keittiön pistorasiallisen valaisimen vastuunjakoa esittävä kuva Taloyhtiön vastuunjakotaulukossa.
Pistorasiallisen keittiövalaisimen vastuu selitetään marraskuussa 2016 julkaistussa vastuunjakotaulukossa. Keittiön pistorasiallisen valaisimen vastuunjakoa esittävä kuva Taloyhtiön vastuunjakotaulukossa. Kuva: Kiinteistöalan kustannus oy asunto-osakeyhtiölaki,valaisin

– Vastuunjakotaulukko on näkemyksemme laista, ja sen valmisteluun ovat osallistuneet kiinteistöliiton lakimiehet ja insinöörit. Vastuunjako on pysynyt ennallaan, koska lakiakaan ei ole muutettu. Vastuutapauksia on kuitenkin lisätty taulukkoon sitä mukaa kun niistä on herännyt kysymyksiä kiinteistöliiton lakineuvonnassa, Kristel Pynnönen kertoo.

Pynnösen mukaan esimerkiksi sisustustrendit näkyvät kysymyksissä.

– Asukkaat kalustavat parvekkeitaan huonekaluilla ja kasveilla, ja kysyjää saattaa kiinnostaa, miten raskaita kalusteita parvekkeilla saa olla. Myös parveke- tai terassilasitusten vastuunjaosta kysytään paljon.

Tuumasta toimeen – mutta ensin ilmoitus

Lain mukaan osakkeenomistaja saa tehdä asunnossaan muutostöitä tai korjauksia, kunhan työt eivät aiheuta vahinkoa tai haittaa yhtiölle ja naapureille.

Remonttipuuskan yllättäessä pitää muistaa, että töistään saattaa joutua ilmoittamaan yhtiölle kirjallisesti. Laki määrää, mistä töistä kuuluu ilmoittaa. Omistajan täytyy tehdä ilmoitus, jos hän esimerkiksi uusii hanan tai asennuttaa kiinteitä johtoja sähköverkkoon.

Yhtiön täytyy puolestaan rekisteröidä asukkaiden ilmoittamat remontit. Käytäntö on ollut voimassa nykyisen lain ajan vuodesta 2010 asti.

– Jokaisen huoneiston kohdalla on oltava rekisterissä merkintä, onko tehty sellaisia korjaus- tai muutostöitä, joista täytyy ilmoittaa yhtiölle, Kristel Pynnönen sanoo.

Kosteusvaurion seuraukset saattavat olla karvas yllätys, jos uusi omistaja ei ole perillä asuntonsa remonttihistoriasta.

Tavallisesti isännöitsijä päivittää rekisteriä, ja sen tiedot täytyy näkyä myös isännöitsijäntodistuksessa. Niinpä ostaja saa todistuksessa nähtäväkseen kiinnostuksen kohteensa korjaushistorian, kunhan rekisteri on ajan tasalla.

Kosteusvaurion seuraukset saattavat olla karvas yllätys, jos uusi omistaja ei ole perillä asuntonsa remonttihistoriasta.

– Jos asuntoon on rakennettu muutostyönä sauna vaatehuoneen tilalle ja huoneen rakenteissa paljastuu kosteusvaurio, yhtiön velvollisuus on korjata vaurio. Sen ei kuitenkaan tarvitse palauttaa huonetta saunaksi, Pynnönen tähdentää.

Monet luulevat, että asuntoa saa vain tapetoida tai maalata ilman kirjallista ilmoitusta. On muitakin töitä, joista ei tarvitse ilmoittaa. Esimerkiksi asunnon väliovet voi vaihtaa tai lattiapinnat uusia, jos muutos ei heikennä äänieristystä.

Ennen kuin voi kiskoa haalarin ylleen, hallituksen tai isännöitsijän täytyy vielä käsitellä ilmoitus ja antaa lupa työlle. Jos olet remonttiaikeissa, testaa, tunnetko kunnossapitovastuun ja velvollisuutesi ilmoittaa remonteista.

Artikkelia varten on haastateltu myös Kiinteistöalan kustannus oy:n liiketoimintajohtajaa Maria Kangasluomaa.
Lähdeaineistona on käytetty Kiinteistöalan kustannus oy:n Vastuunjakotaulukko plus 2017 -julkaisua.

Lue lisää:

Grafiikka: wc-istuin, taustalla kerrostaloja.

Kuka korjaa vuotavan vesihanan, taloyhtiö vai sinä? Testaa tietosi!

Kumpi vastaa korjauksesta, kun asunnon vesikalusteet reistailevat, osakkeenomistaja vai taloyhtiö? Entä pitääkö omistajan ilmoittaa taloyhtiölle, kun hän aikoo vaihtaa kokolattiamattonsa parkettiin? Tee testi ja tarkista tietosi.

Edit:17.1. Muokattu asiasanoja

  • Näin toimii talous: Mistä raha tulee?

    Raha syntyy velkaa ottamalla.

    Raha syntyy velkaa ottamalla. Kun asiakas nostaa lainaa pankista ja summa siirretään hänen tililleen, rahan määrä on kasvanut. Suurinta osaa siitä ei nimittäin hetki sitten ollut olemassakaan. Kun pankki myöntää asiakkaalle lainan, kirjoitetaan lainasopimus. Sen arvo on lainan summa plus korko, jonka pankki voi laskea omiksi varoikseen.

  • Näin toimii talous: Miten tuotteen tai palvelun hinta määräytyy?

    Markkinataloudessa hinnan määräävät tarjonta ja kysyntä.

    Markkinataloudessa tuotteen hinta määräytyy tarjonnan ja kysynnän perusteella: paljonko tuotetta tai palvelua on tarjolla ja kuinka monet ja kuinka paljon ihmiset sitä haluavat. Jos appelsiineja on tarjolla enemmän kuin niitä ollaan vailla, myyjä laskee appelsiinien hintaa niin paljon, että saa ne kaupaksi.

  • Näin toimii talous: Mitä eroa on erilaisilla lainoilla?

    Lainaa voi maksaa takaisin eri tavoin.

    Jos lainaat rahaa pankista, valitset samalla, miten hoidat se takaisinmaksun: tasalyhennyksinä vai tasaerinä. Lainaaminen on pankille liiketoimintaa. Kun nostat lainaa, maksat takaisin paitsi lainaamasi summan, myös sille kasvaneen koron.

Ihminen ja yhteiskunta

  • Tupo, TES ja työtaistelu - ymmärrätkö työmarkkinoiden sanastoa?

    Työmarkkinatermit pähkinänkuoressa

    Syksy on työmarkkinaneuvottelujen aikaa. Uutiset puhuvat tuposta, keskitetystä ratkaisusta ja yleissitovuudesta. Mutta mitä ihmettä ne tarkoittavat ja miten työmarkkinat toimivat? Tämän paketin luettuasi ymmärrät työmarkkinauutisia entistä paremmin. Palkat neuvotellaan työmarkkinaneuvotteluissa Työmarkkinaneuvotteluja käydään työnantajien ja työntekijöiden järjestöjen välillä.

  • Mihin veroeurosi menevät? Palvelujen todelliset hintalaput yllättävät

    Julkisen palvelun hinta ei kerro todellisista kustannuksista

    Veroista purnataan, mutta mitä niillä saa? Oppilaan vuosi peruskoulussa maksaa yhteiskunnalle n. 9000 euroa, oppilaalle oppi on ilmaista. Keräsimme esimerkkejä koulutuksen, terveydenhuollon ja päivähoidon todellisista hinnoista. Koulutuksen maksaa yhteiskunta Suomessa opiskeleminen on aina korkeakouluun asti ilmaista - opiskelijalle.

  • Pitkä sähkökatko saisi yhteiskunnan polvilleen 48 tunnissa - tiedätkö miten varautua?

    48 tunnissa sähkökatkos lamaannuttaisi arkielämän.

    Suomi toimii nykyään täysin sähkön varassa. Lyhyetkin sähkökatkot hankaloittavat elämää, mutta jo 48 tunnissa hankaluudet muuttuvat vakaviksi ongelmiksi: veden tulo lakkaa, ruoat pilaantuvat, pakkasella kotien lämpötila laskee. Nykyisten suositusten mukaan ihmisten kannattaisi varautua ns. kotivaralla selviytymään 72 tunnin ajan.

  • Miksi demokratia?

    10 kysymystä, miksi demokratia on tärkeää.

    Kuka hallitsee maailmaa? Onko hyviä diktaattoreita olemassa? Voiko terrorismi tuhota demokratian? Julkkikset, poliitikot ja tavikset eri puolilla maailmaa vastaavat kymmeneen demokratiaa koskevaan kysymykseen.

  • Tunnetko taloyhtiön tilinpäätöksen kiemurat? Testaa tietosi

    Testaa, mitä hyvin tunnet taloyhtiön tilinpäätöksen

    Kymmenissätuhansissa taloyhtiöissä kokoonnutaan vuosittain kuulemaan, kun isännöitsijä luettelee tilinpäätöksestä vaikeaselkoisia termejä kokousväelle. Tilinpäätöksen riveillä on kuitenkin tärkeää tietoa siitä, miten hallitus ja isännöitsijä ovat hoitaneet osakkeenomistajien rahoja. Tunnetko taloyhtiön tilinpäätöksen? Tarkista tietosi ja vastaa seitsemään kysymykseen.

  • Testaa sananvapauden rajoja – mitä netissä saa sanoa?

    Mitä netissä oikeasti saa sanoa?

    Missä menee asiattomuuden ja laittomuuden raja? Mitä netissä saa sanoa ja minkälaisten viestien jälkeen alkaa tulla nettipoliiseilta yhteydenottoja? Tee Yle Oppimisen testi ja tsekkaa miten hyvin sinulla on sananvapauden rajat hallussa. Nettipoliisi, vanhempi konstaapeli Jarno Saarinen kommentoi internetistä lainattujen kirjoitusten laillisuutta.

  • Tunnetko juhlapäivät? Testaa tietosi!

    Testaa tietosi suomalaisista juhlapäivistä

    Kuka olikaan Minna Canth ja miksi hänellä on oma juhlapäivänsä? Mikä on kekri, entä mitä tekemistä sillä on Halloweenin kanssa vai onko mitään? Testaa tietosi suomalaisista juhlapäivistä!

  • Suomalaiset juhlapäivät

    Juhlapäivät ovat kirkollisia, valtiollisia tai muuten vain vakiintuneita päiviä, joita juhlistetaan monin tavoin. Ne liittyvät usein uskontoon tai kansalliseen historiaan. Tutustu suomalaisiin juhlapäiviin, niiden historiaan ja merkitykseen.

  • Suomen historia Virtasten silmin – näin köyhästä maatalousmaasta tuli moderni hyvinvointivaltio

    20 min video Suomen valtion kehityksestä 8 eri kielellä.

    Videoissa kerrotaan Suomen kehitys hyvinvointivaltioksi kahdeksalla eri kielellä: selkosuomi, arabia, englanti, farsi, kurdi (sorani), somali, thai ja venäjä. Emilia Virtanen on 2000-luvun koulutettu ja kansainvälinen suomalainen, mutta hänen isoisänsä isoisä Kustaa Virtanen eli hyvin erilaisissa oloissa köyhänä torpparina 1900-luvun alussa.

  • Filosofia

    Filosofia on maailman vanhin tiede. Se opettaa ajattelemaan ja parantaa ongelmien ratkaisukykyä. Parhaimmillaan filosofia johtaa ihmisen ja maailman olemassaolon syvälliseen ymmärtämiseen.

  • Historia, Suomi

    Minkälainen maamme oli ennen? Tunnelmakuvia menneisyydestä. Historian havinaa. Tapahtumia asiantuntijoiden ja aikalaisten kertomana.

  • Historia, maailma

    Elämää, mysteereitä ja saavutuksia. Historiallisia tapahtumia, tappioita ja voittoja. Artikkelit perustuvat Ylen televisio- ja radio-ohjelmiin.

  • Työelämä

    Apua ammatinvalintaan, yrittäjyyden MP3-kurssi.

  • Yhteiskunta

    Miksi demokratia on tärkeää?

    Miksi demokratia on tärkeää? Entä jos sinä saisit olla hetken vallan kahvassa?