Pasi Partanen
Yle
Asunto-osakeyhtiölaissa määritellään tarkasti, kenelle rakennusten ja asuntojen kunnossapito kuuluu taloyhtiössä. Tuntemalla niin sanotun kunnossapitovastuun asukas tietää, mitä hän saa tehdä itse ja kenen on käärittävä hihat, kun kylpyhuoneesta paljastuu kosteusvaurio.
Lain mukaan yhtiön täytyy pitää kunnossa rakenteet ja eristeet, esimerkiksi kylpyhuoneen vedeneristys, sekä perusjärjestelmät, kuten ilmanvaihto- ja sähköjärjestelmä. Osakkeenomistajan täytyy pitää kunnossa lähinnä asuntonsa kalusteet ja pintamateriaalit. Hänen pitää lisäksi ilmoittaa esimerkiksi isännöitsijälle sellaiset asuntonsa viat, joiden korjaus kuuluu yhtiölle.
Viimeistään vahingon sattuessa tunteet saattavat kuumeta, kun aletaan keskustella siitä, kuka maksaa korjauksen. Suomen kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen kertoo esimerkin:
- Muutama osakkeenomistaja on kyllästynyt kylpyhuoneidensa vanhoihin muovimattoihin, ja he korvaavat ne keraamisilla laatoilla. Työ tehdään nykymääräysten mukaisesti: betoniin levitetään vedeneriste ennen laatoitusta.
- Myöhemmin jonkin muun asunnon kylpyhuoneessa paljastuu kosteusvaurio: vedeneristeenä toimiva kylpyhuoneen alkuperäinen muovimatto on haljennut, ja vettä on imeytynyt betonilaattaan.
- Muovimatto on lattian ainoa vedeneriste, ja sen korjaus kuuluu yhtiölle.
- Yhtiö maksaa vaurion korjauksen ja uuden muovimaton. Se voi myös korjata huoneen nykymääräysten mukaisesti: vedeneristeellä ja keraamisella laatalla.
– Syntyykin keskustelua, pitäisikö kosteusvauriosta kärsineen asunnon osakkaan korjata kylpyhuone omalla kustannuksellaan, koska aiemmat remontoijat ovat maksaneet remonttinsa itse, Pynnönen sanoo.
Yhtiön valitsema korjaustapa vaikuttaa samalla niin sanottuun perustasoon: jos taloyhtiö päätyy muovimaton sijasta vedeneristeeseen ja keraamiseen laattaan, sen täytyy maksaa vastaava korjaus muissakin teettämissään remonteissa.
Osakkeenomistaja saattaakin ottaa riskin kohentaessaan asuntoaan hintavilla materiaaleilla: Hän on esimerkiksi voinut hankkia kalliin mosaiikkiparketin makuuhuoneeseensa yhtiössä, jossa edullinen muovimatto vastaa lattiapintojen perustasoa. Jos vesikaton vuoto tärvelee parketin, taloyhtiö korvaa vahingon asentamalla tilalle muovimaton. Jos omistaja jää kaipaamaan parkettiaan ja haluaa tilalle uuden, hänen täytyy maksaa hinnanero.
Kunnossapitovastuuseen liittyviä termejä
Kunnossapitovastuu tarkoittaa velvollisuutta huolehtia siitä, että vialliset tai puutteelliset rakenteet, osat, järjestelmät ja laitteet korjataan. Laissa säädetystä kunnossapitovastuusta voidaan poiketa ja siirtää yhtiölle kuuluvaa kunnossapitovastuuta osakkeenomistajille.
Määräys täytyy kirjata yhtiöjärjestykseen, jonka muuttaminen edellyttää vähintään 2/3:n määräenemmistöä yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja annetuista äänistä. Päätöksenteossa täytyy myös ottaa huomioon osakkeenomistajien yhdenvertaisuus.
Kunnossapitotyötä on rakenteiden, osien, järjestelmien ja laitteiden pitäminen kunnossa. Jos osakkeenomistaja korvaa kylpyhuoneen muovimaton laatoituksella, työ on kunnossapitoa, kylpyhuoneen pinnoitteen kunnostamista.
Muutostyössä muutetaan esimerkiksi huoneen käyttötarkoitusta: osakkeenomistaja voi rakentaa vaatehuoneen tilalle saunan. Myös lisäkalusteen, kuten poreammeen, asentaminen on muutostyö.
Yhtiön perustasona pidetään sen alkuperäistä tai esimerkiksi peruskorjauksessa toteutettua tasoa. Perustasoa voi vastata rakentamismääräysten mukainen lattia- ja seinälaatoitus vedeneristyksineen yhtiön kylpyhuoneissa. Osakkeenomistaja voi parantaa oman kylpyhuoneensa tasoa ja asentaa sinne roiskevedeltä suojaavan suihkuseinän. Osakkaiden muutostyöt eivät kuitenkaan vaikuta siihen, mikä perustaso on.
Termien määrittelyä varten on haastateltu Kiinteistöliiton apulaispäälakimiestä Kristel Pynnöstä.
Taulukko erottaa yhtiön ja osakkeenomistajan vastuun
Pelkkä lakiteksti erottelee osakkeenomistajan ja taloyhtiön vastuun ylimalkaisesti: esimerkiksi osakkaan vastuusta mainitaan lain 4. luvussa ainoastaan, että hänen on pidettävä kunnossa huoneistonsa sisäosat.
Kiinteistöalan kustannus oy:n julkaisema Taloyhtiön vastuunjakotaulukko selventää, miten vastuu rajautuu yhtiön ja osakkaan kesken. Varhaisin versio on julkaistu 1970-luvun lopulla. Myös Isännöintiliitto on julkaissut oman oppaan kunnossapitovastuusta.
– Vastuunjakotaulukko on näkemyksemme laista, ja sen valmisteluun ovat osallistuneet kiinteistöliiton lakimiehet ja insinöörit. Vastuunjako on pysynyt ennallaan, koska lakiakaan ei ole muutettu. Vastuutapauksia on kuitenkin lisätty taulukkoon sitä mukaa kun niistä on herännyt kysymyksiä kiinteistöliiton lakineuvonnassa, Kristel Pynnönen kertoo.
Pynnösen mukaan esimerkiksi sisustustrendit näkyvät kysymyksissä.
– Asukkaat kalustavat parvekkeitaan huonekaluilla ja kasveilla, ja kysyjää saattaa kiinnostaa, miten raskaita kalusteita parvekkeilla saa olla. Myös parveke- tai terassilasitusten vastuunjaosta kysytään paljon.
Tuumasta toimeen – mutta ensin ilmoitus
Lain mukaan osakkeenomistaja saa tehdä asunnossaan muutostöitä tai korjauksia, kunhan työt eivät aiheuta vahinkoa tai haittaa yhtiölle ja naapureille.
Remonttipuuskan yllättäessä pitää muistaa, että töistään saattaa joutua ilmoittamaan yhtiölle kirjallisesti. Laki määrää, mistä töistä kuuluu ilmoittaa. Omistajan täytyy tehdä ilmoitus, jos hän esimerkiksi uusii hanan tai asennuttaa kiinteitä johtoja sähköverkkoon.
Yhtiön täytyy puolestaan rekisteröidä asukkaiden ilmoittamat remontit. Käytäntö on ollut voimassa nykyisen lain ajan vuodesta 2010 asti.
– Jokaisen huoneiston kohdalla on oltava rekisterissä merkintä, onko tehty sellaisia korjaus- tai muutostöitä, joista täytyy ilmoittaa yhtiölle, Kristel Pynnönen sanoo.
Kosteusvaurion seuraukset saattavat olla karvas yllätys, jos uusi omistaja ei ole perillä asuntonsa remonttihistoriasta.
Tavallisesti isännöitsijä päivittää rekisteriä, ja sen tiedot täytyy näkyä myös isännöitsijäntodistuksessa. Niinpä ostaja saa todistuksessa nähtäväkseen kiinnostuksen kohteensa korjaushistorian, kunhan rekisteri on ajan tasalla.
Kosteusvaurion seuraukset saattavat olla karvas yllätys, jos uusi omistaja ei ole perillä asuntonsa remonttihistoriasta.
– Jos asuntoon on rakennettu muutostyönä sauna vaatehuoneen tilalle ja huoneen rakenteissa paljastuu kosteusvaurio, yhtiön velvollisuus on korjata vaurio. Sen ei kuitenkaan tarvitse palauttaa huonetta saunaksi, Pynnönen tähdentää.
Monet luulevat, että asuntoa saa vain tapetoida tai maalata ilman kirjallista ilmoitusta. On muitakin töitä, joista ei tarvitse ilmoittaa. Esimerkiksi asunnon väliovet voi vaihtaa tai lattiapinnat uusia, jos muutos ei heikennä äänieristystä.
Ennen kuin voi kiskoa haalarin ylleen, hallituksen tai isännöitsijän täytyy vielä käsitellä ilmoitus ja antaa lupa työlle. Jos olet remonttiaikeissa, testaa, tunnetko kunnossapitovastuun ja velvollisuutesi ilmoittaa remonteista.
Artikkelia varten on haastateltu myös Kiinteistöalan kustannus oy:n liiketoimintajohtajaa Maria Kangasluomaa.
Lähdeaineistona on käytetty Kiinteistöalan kustannus oy:n Vastuunjakotaulukko plus 2017 -julkaisua.
Lue lisää:
Kuka korjaa vuotavan vesihanan, taloyhtiö vai sinä? Testaa tietosi!
Kumpi vastaa korjauksesta, kun asunnon vesikalusteet reistailevat, osakkeenomistaja vai taloyhtiö? Entä pitääkö omistajan ilmoittaa taloyhtiölle, kun hän aikoo vaihtaa kokolattiamattonsa parkettiin? Tee testi ja tarkista tietosi.
Muokattu 17.1.2016: Lisätty asiasanoja.
Muokattu 18.3.2019: Kommentointi on lopetettu.
Muokattu 10.9.2019: Päivitetty vanhentuneita linkkejä.
