Kevään varma merkki on kutsu taloyhtiön varsinaiseen yhtiökokoukseen. Sen tärkeä ohjelmanumero on yhtiön tilinpäätöksen vahvistaminen. Tilinpäätöksestä paljastuu, miten paljon osakkaiden rahoja on käytetty esimerkiksi yhtiön korjauksiin ja isännöintiin.

Tavallisesti isännöitsijä laatii tilinpäätöksen. Hallitus kuitenkin vastaa viime kädessä siitä, että se on laadittu oikein: lain mukaan tilinpäätöksen pitää antaa oikea ja riittävä kuva yhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Siitä pitää muun muassa selvitä asunnon omistajalle, mihin hänen maksamiaan vastikkeita on käytetty.

Asunnonostajat voivat päätellä tilinpäätöksen perusteella, millaiseen yhtiöön he ovat muuttamassa.

Tilinpäätös on tärkeää luettavaa muillekin kuin osakkeenomistajille.

– Kun lähdetään hakemaan rahoitusta, pankki saa tilinpäätöksestä selville yhtiön taloudellisen tilanteen. Asunnonostajat taas voivat päätellä tilinpäätöksen perusteella, millaiseen yhtiöön he ovat muuttamassa. Tilinpäätöksestä saa paljon käytännön informaatiota esimerkiksi korjauksista. Verottaja puolestaan kiinnostuu tilinpäätöksestä, jos taloyhtiö tekee voittoa, Suomen kiinteistöliiton talous- ja veroasiantuntija Juho Järvinen sanoo.

Osakkeenomistajat vahvistavat tilinpäätöksen vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Se on pidettävä puolen vuoden kuluttua tilikauden päättymisestä. Tavallisesti tilikausi on kalenterivuosi, ja kevät onkin kokousten sesonkia.

Tasekirja jää historiaan, tilinpäätös sähköistyy

Tilinpäätökseen kuuluvat asiakirjat ovat tuloslaskelma, tase sekä niitä täydentävät liitetiedot. Lisäksi siihen liitetään toimintakertomus.

Tilinpäätös on aiemmin saapunut postiluukusta tasekirja-nimisessä paperinipussa. Uuden kirjanpitolain myötä tasekirja-nimestä on luovuttu ja sen sijaan jatkossa puhutaan yksinkertaisesti tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta.

Uutta on sekin, että tilinpäätöksen asiakirjat saavat olla pelkästään sähköisessä muodossa. Silti tilinpäätös saapuu vielä moneen kotiin paperisena, nidottuna vihkona.

Toimintakertomus täydentää tilinpäätöstä

Toimintakertomuksen tiedot vaihtelevat yhtiöittäin, koska osa niistä on vapaaehtoisia: kertomuksessa voi olla esimerkiksi perustietoja yhtiöstä, kuten sen perustamisvuosi, hallituksen kokoonpano ja tiedot isännöitsijästä.

Toimintakertomuksen pakolliset tiedot antavat jo lukijalle tähdellistä tietoa edeltäneestä tilikaudesta. Häntä saattaa kiinnostaa, miten talousarvio on toteutunut. Tavallisesti liitteenä onkin talousarviovertailu, joka erittelee rinnakkain toteutuneet ja talousarvion tulot ja menot.

Taloyhtiön tilinpäätöksen talousarviovertailu. Kahvitahroja. Kuva: Yle / Pasi Partanen talousarviovertailu

Esimerkissä lämmityskulut ovat olleet selvästi, yli 8 prosenttia suuremmat kuin talousarviossa. Sää voi olla luonnollinen selitys, jollei tiedetä laitevikaa, joka on nostanut lämmönkulutusta.

– Vuoden lämmitystarve ratkaisee paljon. Jos lämmityskulut on budjetoitu tavanomaisen vuoden mukaan ja onkin kylmempää, se näkyy heti kasvaneina lämmityskuluina, Juho Järvinen kertoo.

Korjauksissa talousarvio on jo ylitetty roimasti: yli 40 prosenttia eli vajaalla 4 000 eurolla. Syitä voi olla monta: esimerkiksi suunniteltu remontti, jonka edetessä on paljastunut lisää korjattavaa.

Isännöitsijän ja hallituksen kuuluu kertoa toimintakertomuksessa, mistä isot poikkeamat talousarviosta johtuvat.

– On olennaista tietää, miksi on mennyt lähes 4 000 euroa enemmän korjauksiin, kuin arvioitiin. Ei ole mitään syytä, miksei lukuja avattaisi. Niistähän tulee kysymyksiä, jos niitä ei avata, kiinteistöliiton Juho Järvinen huomauttaa.

Toimintakertomuksessa on myös oltava vastikerahoituslaskelma, jos yhtiössä on peritty eri vastikkeita, kuten pääomavastiketta lainan hoitoa varten. Pääomavastiketta maksavat ne osakkeenomistajat, jotka osallistuvat taloyhtiön ottaman lainan hoitoon. Osa on saattanut maksaa oman lainaosuutensa pois.

Laskelman avulla voi varmistua, mihin tarkoitukseen vastikkeita on kerätty ja onko esimerkiksi hoitovastike riittänyt kattamaan hoitokulut. Osakkeenomistajia kohdeltaisiin epäyhdenvertaisesti, jos esimerkiksi paisuneita hoitokuluja jouduttaisiin paikkaamaan pääomavastikkeilla.

Tuloslaskelma – veroja vältetään visusti

Tuloslaskelma kertoo, miten yhtiön tulos on syntynyt. Siinä näkyvät tulot, kuten vastikkeet, ja niillä maksetut menot.

Tulos on joko voitollinen tai tappiollinen. Taloyhtiön tarkoitus ei ole tuottaa voittoa osakkeenomistajille vaan hallita kiinteistöä. Kun tilinpäätöstä suunnitellaan, ei tavoitella voittoa vaan pyritään välttymään yhteisöveron maksamiselta.

– Meillä on niin hyvät tuloksentasauskeinot, kuten vanhat tappiot, poistot ja rahastointi, ettei asunto-osakeyhtiön pitäisi koskaan joutua maksamaan veroja. On tehty virheitä, jos sen täytyy maksaa veroja, Juho Järvinen sanoo.

Tuloslaskelma on jaettu eriin, kuten tuottoihin ja hoitokuluihin. Niitä verrataan edelliseen tilikauteen.

Taloyhtiön tilinpäätöksen tuloslaskelma. Kahvitahroja. Kuva: Yle / Pasi Partanen tuloslaskelma

Tuottoja ovat esimerkiksi vastikkeet ja käyttökorvaukset, jotka taloyhtiö on perinyt osakkailta. Esimerkin laskelma kertoo, että hoitovastikkeita, kulutusperusteisia vastikkeita esimerkiksi veden käytöstä ja käyttökorvauksia, kuten saunamaksuja, on peritty 118 500 euroa vuonna 2016.

Tuotoista vähennetään yhtiön maksamat hoitokulut, kuten lämmityslaskut ja isännöitsijän palkkiot. Erotuksena saadaan hoitokate. Se kertoo olennaisen: ovatko tuotot riittäneet kattamaan hoitokulut. Esimerkissä kulut ovat olleet lähes 6 000 euroa suuremmat kuin tuotot, ja tilikauden tappioksi jää 5 840,78 euroa.

Tappio ei silti välttämättä tarkoita, että yhtiön talous olisi hunningolla. Tappiostahan ei myöskään seuraa veroa.

– Jos tappio johtuu korjauskuluista, siinä ei ole ongelmaa. Lähes 6 000 euron tappio tarkoittaa, että seuraavan kymmenen vuoden aikana yhtiö saa tehdä saman verran voittoa. Jos yhtiössä on peritty eri vastikkeita, toimintakertomuksen vastikerahoituslaskelmasta kannattaa vielä tarkistaa, että vastikkeet ovat riittäneet kattamaan ne menot, joita varten niitä on peritty.

On tehty virheitä, jos asunto-osakeyhtiön täytyy maksaa veroja.

Poistojen avulla voidaan estää verotettavan voiton kertyminen yhtiölle. Yhtiöllä on oltava omaisuutta, jonka hankintamenoja se käyttää poistojen tekemiseen.

– Poistoja voi tehdä rakennuksista, koneista ja kalustosta. Yhtiön omaisuus kuluu, ja poiston avulla saadaan rahallinen arvo omaisuuden kulumiselle. Kululla voidaan puolestaan pienentää tilikauden tulosta, Juho Järvinen havainnollistaa.

Esimerkkitapauksessa yhtiön rakennusten, koneiden ja kaluston hankintojen arvosta on vähennetty tilikaudella 2015 poistoina 3 067,64 euroa. Summa on vähennetty tuloslaskelmassa hoitokatteesta, minkä ansiosta vuosi päätyi nollatulokseen.

Taseen molemmat puolet ovat yhtä suuret

Kun tuloslaskelma esittää taloyhtiön tuotot ja kulut tilikauden aikana, tase puolestaan esittää taloyhtiön varat, velat ja oman pääoman tilikauden viimeisenä päivänä.

Tase jaetaan kahteen puoleen: vastaavaan ja vastattavaan. Vastaavaa-puolella näkyy taloyhtiön varallisuus: muun muassa rakennukset ja niiden laitteet, kuten ilmanvaihtokoneet ja lämmitysjärjestelmä. Vastattavaa-puolella on se, millä varallisuus on rahoitettu. Kuten nimi “tase” vihjaa, molempien puolien loppusummien täytyy olla tasan yhtä suuret.

Juho Järvinen havainnollistaa vastaavan ja vastattavan suhdetta esimerkillä, jossa vettä lämmittävä lämmönsiirrin on jouduttu uusimaan ja yhtiö on ostanut sen lainarahalla.

– Vieraaseen pääomaan vastattavaa-puolelle laitetaan laina 50 000 euroa. Sillä on siis hankittu lämmönsiirrin, ja sama summa kirjataan vastaavaa-puolelle koneisiin ja kalustoon. Koneissa ja kalustossa summa viittaa lämmönsiirtimen hankintahintaan.

Vastaavaa eli taloyhtiön varallisuus

Vastaavaa-puoli jaetaan pysyviin ja vaihtuviin vastaaviin. Pysyvät vastaavat ovat sellaisia varoja, joiden on tarkoitus tuottaa pysyvää, pitkäaikaista tuloa. Esimerkiksi asuinrakennukset ja maa-alueet, kuten yhtiön omistama tontti, tuottavat yhtiölle jatkuvasti tuloja: niiden hoitoa varten peritään vastiketta.

Vaihtuvat vastaavat ovat taloyhtiön saamisia ja pankkitileillä olevia varoja. Vaihtuvissa vastaavissa näkyy esimerkiksi yhtiön pankkitilin saldo vuoden viimeisenä päivänä: 16 273,60 euroa.

Taseen vastaavaa-puoli taloyhtiön tilinpäätöksessä. Kahvitahroja. Kuva: Yle / Pasi Partanen vastaavaa

Tilikaudella 2016 ei ole tehty poistoja, ja siksi esimerkiksi rakennusten ja koneiden kirjanpitoarvo on pysynyt samansuuruisena vuoden 2015 lopusta asti.

Vastattavaa – millä yhtiön varallisuus on rahoitettu?

Vastattavaa-puolella on esimerkissä kaksi erää: oma pääoma ja vieras pääoma. Omassa pääomassa näkyvät osakkeenomistajien maksamat sijoitukset yhtiöön koko sen historian aikana. Vieraassa pääomassa taas ovat yhtiön velat.

Taseen vastattavaa-puoli taloyhtiön tilinpäätöksessä. Kahvitahroja. Kuva: Yle / Pasi Partanen vastattavaa

Sana "rahasto" saattaa aiheuttaa väärinkäsityksiä taseessa. Rakennusrahaston muhkea miljoonasumma voi houkutella luulemaan, että yhtiöllä on sama määrä rahaa käytettävissä tuleviin rakennushankkeisiin.

– Rakennusrahasto kertoo kokonaissumman, joka on investoitu rakennuksiin yhtiön historian aikana. Siinä on esimerkiksi rahoja, joita osakkeenomistajat ovat maksaneet rakennuskustannuksista yhtiön perustamisvaiheesta asti, kiinteistöliiton Juho Järvinen kertoo.

Osakepääomana näkyy yhtiön perustamisvaiheessa sen osakkeista maksettu merkintähinta, joka on merkitty myös kaupparekisteriin.

Rakennusrahasto kertoo kokonaissumman, joka on investoitu rakennuksiin yhtiön historian aikana.

Omaan pääomaan kirjataan myös tuloslaskelman tilikauden voitto tai tappio. Esimerkissä vuoden 2016 tappio on 5 840,78 euroa. Edellisten tilikausien voitot tai tappiot on eritelty omalla rivillään. Lukema on tavallisesti negatiivinen, koska taloyhtiöt eivät tavoittele voittoa.

Jos taloyhtiöllä olisi lainaa esimerkiksi pankista, se näkyisi vieraassa pääomassa. Sen sijaan siinä näkyvä 313,20 euroa on yhden osakkeenomistajan ennakkoon maksama hoitovastike. Sitä siis pidetään taloyhtiön velkana.

Osakkeenomistajat vahvistavat tilinpäätöksen

Taloyhtiön ylin päättävä elin on yhtiökokous, jossa osakkeenomistajat hyväksyvät tilinpäätöksen enemmistöpäätöksellä. Jos kokouksen mielestä tilinpäätöksessä on korjattavaa, hyväksyminen lykkääntyy jatkokokoukseen tai ylimääräiseen yhtiökokoukseen.

Kokouksen osallistujia pöydän äärellä. Pöydällä puheenjohtajan nuija, tilinpäätös ja pullaa tarjottimella. Kahvikuppeja. Kuva: Yle / Pasi Partanen pulla,tilinpäätös,yhtiökokous

Ongelmana on pidetty sitä, ettei kokouksiin vaivauduta paikalle. Kiinnostus talousasioihin herää, kun osakkeenomistaja alkaa tuntea ne nahoissaan. Viimeistään vastikkeen korotus tai kokouskutsussa mainittu putkiremontti houkuttelee väkeä yhtiökokoukseen.

Asiantuntijan mielestä kannattaa aina olla kiinnostunut yhtiönsä talousasioista.

– Yleensä kaikki taloyhtiön kustannukset maksetaan osakkaiden lompakosta. Onhan tärkeää olla päättämässä, mihin niitä rahoja käytetään. Yhtiökokouksessa saa lisäksi esittää omia näkemyksiään, ja sieltä saa tietoa yhtiön asioista, Juho Järvinen sanoo.

Joissain yhtiöissä luotetaan vanhaan vetonaulaan, jolla houkutellaan väkeä kokoukseen: pullakahvitarjoiluun. Sekin maksetaan osakkeenomistajan kukkarosta. Kokousväen nauttimat pullat ja kahvit päätyvät lopulta kuluvan vuoden tilinpäätökseen, tuloslaskelman hallintokulut-riville.

Lähdeaineistona on käytetty kirjoja Kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös (Antti Suulamo, Kiinteistöalan kustannus oy, 2016) ja Taloyhtiön talous – osakkaan opas (Matti Heinonen, Kiinteistöalan kustannus oy, 2012).

Lue lisää:

Tunnetko taloyhtiön tilinpäätöksen kiemurat? Testaa tietosi

Kymmenissätuhansissa taloyhtiöissä kokoonnutaan vuosittain kuulemaan, kun isännöitsijä luettelee tilinpäätöksestä vaikeaselkoisia termejä kokousväelle. Tilinpäätöksen riveillä on kuitenkin tärkeää tietoa siitä, miten hallitus ja isännöitsijä ovat hoitaneet osakkeenomistajien rahoja. Tunnetko taloyhtiön tilinpäätöksen? Tarkista tietosi ja vastaa seitsemään kysymykseen.