Hyppää pääsisältöön

Stadioneista yritysten oikotie asuntorakentamiseen - lobbarit liikkeellä

Tammelan stadion Tampereella.
Tammelan stadion Tampereella. Kuva: Yle stadion,Tammelan stadion

Yksityisten rakennusyritysten hankekehittäjät rakentavat Suomen kaupunkeja jättihanke kerrallaan. Lainsäädäntö ei ole pysynyt täydennysrakentamisen myötä muuttuneen tilanteen perässä.

Havainnekuva Tampereen Kansi ja areenasta.
Kansi ja areena -hankkeen hyväksymisen jälkeen korvattiin toimistorakentamista asunnoilla. Havainnekuva Tampereen Kansi ja areenasta. Kuva: Studio Daniel Liebeskind havainnekuvat

Rakennusliikkeet ovat aktiivisia, sillä eri puolelle Suomen kaupunkeja ideoidaan nyt stadionhankkeita, joissa urheilupaikkojen siivellä saadaan rakennusoikeutta julkisille tiloille, mutta ennen kaikkea asunnoille. Kaupunkien keskustamainen asuinrakennusoikeus on se, millä rakentajat tekevät tilinsä.

Toiminta on hyvin aktiivista erityisesti Helsingissä, Turussa ja Tampereella.

Tampereella on erityisen aktiivista tämä hankekehitys― hankekehityspäällikkö Janne Salonen, Lemminkäinen Talo Oy

Tampereen malli, jossa kaupunkia kehitetään tiiviissä yhteistyössä rakennusliikkeiden kanssa, on monen mieleen kun maankäyttöä säätelevää lakia uudistetaan.

Tammelan hattutemppua
hierottiin taustalla vuosia

Tampereen Tammelan vanhan pallokentän tilalle nousee uusi jalkapallostadion, mutta kentän ympärille rakennettaviin torneihin myös liiketiloja ja noin 170 asuntoa. Puolet rakennusoikeudesta on esisopimuksella varattu Lemminkäiselle.

Hankkeen toteutuminen on enää korkeimman hallinto-oikeuden hyväksyntää vailla.

Lemminkäinen Talo Oy:n hankekehittäjä Janne Salonen kertoo MOT-ohjelmassa Kaupunkien ja rakentajien piilodiilitkuinka Lemminkäinen vuodenvaihteessa 2009-10 lähestyi ideansa kanssa kaupungin tuolloista kaavoituspäällikköä, joka toimi samalla paikallisen jalkapalloseura Tampere Unitedin hallinnossa.

Janne Salonen, Lemminkäinen Talo Oy, hankehityspällikkö
Lemminkäinen Talon hankekehityspäällikkö Janne Salonen Janne Salonen, Lemminkäinen Talo Oy, hankehityspällikkö Lemminkäinen,Tampere,rakennusliikkeet

Lemminkäisen idea oli jo tuolloin rakentaa kaupungin omistaman Tammelan pallokentän paikalle uusi stadion, johon yhdistettäisiin asuntoja ja julkisia tiloja.

Kun kaupungin virallinen valmistelukoneisto ei heti syttynyt suunnitelmalle, vei Lemminkäinen ideaansa taustalla eteenpäin yhdessä urheiluseurojen ja paikallisten poliitikkojen kanssa.

Kolmisen vuotta myöhemmin, vuonna 2013 Lemminkäinen oli jo saanut ideansa mukaan kokoomuslaisen pormestari Anna-Kaisa Ikosen pormestariohjelmaan. Poliittinen siunaus hankkeelle oli saatu.

Tästä käynnistyi virallinen valmistelu, jonka seurauksena Lemminkäinen piti yhdessä kaupungin kanssa arkkitehtikilpailun kaupungin maille. Kilpailuohjelma määritteli mittavat asuinkerroseliöt kilpailutöiden minimitasoksi.

Vuonna 2014 kilpailun voitti työ nimeltä Hattutemppu. Vasta tämän jälkeen käynnistyi maankäyttö- ja rakennuslain mukainen asemakaavoitus, jossa asukkaille ja kaupunkilaisille tarjoutuu lain säätämä laaja mahdollisuus vaikuttaa.

Tosiasiassa hankkeen perusidealle ja laajuudelle oli haettu poliittinen hyväksyntä jo vuosia aiemmin.

Idea tuo Lemminkäiselle puolet alueen keskustamaisista kerrosneliöistä ilman kilpailua, konsultin määrittämällä hinnalla. Kaupungille se tuo täydennysrakentamista, jalkapalloväelle uuden stadionin.

Häviävällä puolella on ainakin kaupunkisuunnittelun läpinäkyvyys.

Puolet kaavoista
yksityisten aloitteesta

Maankäyttö ja rakennuslakia ollaan uudistamassa. Ympäristöministeriössä on virallisesti käynnissä vasta selvitys- ja tiedonkeruuvaihe, mutta rakennusala on jo aktivoitunut lobbaamaan kaavoitusta nopeammaksi ja sujuvammaksi.

Aalto-yliopiston johtava tutkija, arkkitehti Aija Staffans on jäsenenä ympäristöministeriön ryhmässä, joka kokoaa tietoja lakimuutoksen pohjaksi.

”Sain juuri tuoreita lukuja siitä että on 10 vuoden seuranta siitä että minkälaista detaljikaavoitus suurissa kaupungeissa ja kasvualueilla Suomessa on. Käytännössä puolet meidän asemakaavoista tällä hetkellä on yksityisen aloitteesta tehtäviä kaavoja”, Staffans sanoo.

Ympäristöministeriön selvityksen mukaan puolet kaupunkien hankekaavoista tehdään yksityisen aloitteesta, ja kolmannekseen kaavoista liittyy yksityisen kanssa solmittu maankäyttösopimus.

Staffansin mukaan yksityisten lisääntynyt aloitteellisuus on luonnollinen kehityskulku kun kaupunkeja täydennysrakennetaan. Juuri siksi lainsäädäntöä on muutettava, Staffans sanoo.

”Vanha laki on tehty uusien alueiden rakentamiseen. Täydennysrakentamisen aikana tilanne on toinen ja tarvitaan menettelyiden uudistamista.

Arkkitehti Aija Staffans
Aalto-yliopiston johtava tutkija, arkkitehti Aija Staffans osallistuu lakimuutoksen pohjaksi tehtävän asiantuntijaselvityksen tekoon. Arkkitehti Aija Staffans Kuva: Yle arkkitehdit,Staffans

Staffansin mukaan nykyisen maankäyttö- ja rakennuslain ideaali kaupunkisuunnittelusta lähtee tilanteesta, joka ei enää sovellu kaupunkien täydennysrakentamisen aikakauteen.

”Ehkä ideaali ja perinteinen malli on nimenomaan se, että kunta on aktiivinen maanomistaja ja kaavoittaa omille mailleen. Kaavalla luodaan valmiita tontteja joita eri menettelyillä luovutetaan tontteja niille, jotka toteuttavat kaavan mukaista suunnitelmaa.”

Kaupungeissa maa yleensä on jo jonkun, yksityisen tai julkisen toimijan käytössä.

Moni kaupunkien jättihanke kuten Tampereelle rautatien päälle rakennettava Kansi- ja areena tai Helsingissä Töölönlahden rantaan vireillä oleva HIFK:n ja sen yksityisrahoittajien yhteishanke ovatkin saaneet alkunsa muualla kuin kaupungin avoimessa valmistelukoneistossa.

Aalto-yliopiston johtava tutkija, arkkitehti Staffans sanoo, että samalla kun lakia tulevaisuudessa sujuvoitetaan, pitää huolehtia myös avoimuudesta ja siitä, että kaupunkilaiset pääsevät vaikuttamaan suunnitteluun riittävän aikaisin.

”Tämä on oleellinen ongelma tai haaste meidän tämän hetken lainsäädännössä.”

Staffans ei halua nimetä hankkeita, joissa on avoimuuden osalta ollut toivomisen varaa, mutta sanoo, että eroja löytyy.

”Meillä on avoimia, hyviä ja osallistavia prosesseja, joissa kiinteistöjen kehittäjät ovat halunneet olla avoimempia ja laajasti keskusteluttaa hankkeitaan, mutta sitten on myös niitä esimerkkejä joissa on valmistelua on tehty suljetummin – tässä on kuntien ja yritysten välillä eroja.”

Stadion- ja tunnelivalmistelua
taustalla Helsingissä

Ylen uutiset sai rakentajien ja poliitikkojen piilovalmistelua hyvin kuvaavan vuodon syksyllä.

Helsingin tuore pormestari Jan Vapaavuori alkoi keväällä liputtaa jo pitkään kokoomuksen asialistalla olleen Helsingin keskustatunnelin puolesta. Hanke kirjattiin kokoojakadun nimellä myös Vapaavuoren strategiaesitykseen.

Syksyllä Ylen saaman asiakirjavuodon kautta paljastui, että hankkeen pohjalla oli jo rakennusliikkeistä sekä SRV:n että Lemminkäisen tekemää valmistelua.

https://yle.fi/uutiset/3-9794705
http://www.hs.fi/kaupunki/art-2000005213738.html
https://www.hel.fi/static/kanslia/Julkaisut/2017/Helsingin-kaupunkistrategia.pdf

Myös HIFK:n ja Helsingin kaupungin yhteisen Helsinki Garden -hankkeen eteneminen kuulostaa tutulta.

Helsingin jäähalli Töölössä
Helsingin jäähallin ympärille on nousemassa jättistadion, asuntoja ja julkisia tiloja. Helsingin jäähalli Töölössä Helsingin jäähalli,Helsingin IFK,rakennusala,asuntotuotanto

Jääkiekkoseura Helsingin IFK ja sen yksityisistä rahoittajista koostuva yhteistyöyritys järjestivät tänä vuonna arkkitehtikilpailun, jossa suunnitellaan nykyisen Helsingin jäähallin ympäristöön uutta areenaa, julkisia tiloja ja asuntoja.

Helsingin Uutiset paljasti jo 2014, että jääkiekolla markkinoidun hankkeen taustaneuvotteluissa oli ollut mukana myös rakennusliike SRV. Helsingin uutisten mukaan muun muassa Garden Helsingin maaperäselvityksen on tehnyt SRV.
”Olemme toki kiinnostuneet hankkeesta, mutta vetovastuu on HIFK:lla”, myönsi SRV:n viestintäjohtaja Taneli Hassinen Helsingin Uutisten haastattelussa vuonna 2014.

Julkisuudessa hankkeen puuhamiehet ovat Helsingin IFK:n ja perustetun halliyhtiön väkeä. Rahoittajista on toistaiseksi julkistettu muun muassa Taaleri Oyj, jota vetää kokoomuksen rahoittajana tunnettu Peter Fagernäs.

ELY-keskusten
valtuuksia vähennetty

Maankäyttö- ja rakennuslain normeja on jo pala kerrallaan purettu. Viimeksi puoli vuotta sitten tuli voimaan uudistus, joka poisti valtion viranomaisen eli ELY-keskukselta valitusoikeuden kuntien tekemiin asemakaavoihin.

Tampereen Eteläpuisto Pyhäjärven rannalla
ELY-keskus ja Hämeenlinnan halinto-oikeus on pitänyt Eteläpuiston yleiskaavaa maankäyttö- ja rakennuslain vaatimusten vastaisena. Tampereen Eteläpuisto Pyhäjärven rannalla Tampere,Eteläpuisto,Pyhäjärvi (Tampere)

kuva Eteläpuisto, ELY-keskus ja Hämeenlinnan halinto-oikeus on pitänyt Eteläpuiston yleiskaavaa maankäyttö- ja rakennuslain vaatimusten vastaisena.

Tampereelta löytyy myös tuore esimerkki siitä, miten kaupungin kaavoittaja ja poliitikot ovat eri linjalla ELY-keskuksen asiantuntijoiden kanssa.

Nykylain mukainen perusasetelma on se, että kaavoitus tapahtuu kolmella tasolla: ylin on maakuntakaava, seuraava on kunnanvaltuuston hyväksymä yleiskaava ja tarkin on asemakaava. Hierarkiasta seuraa, että asemakaava ei voi olla maakuntakaavan vastainen.

Eteläpuisto on ollut kaikilla kolmella kaavatasolla merkittynä virkistysalueeksi. Muutama vuosi sitten Tampere käynnisti prosessin, jossa samanaikaisesti yritettiin muuttaa puiston kaavamerkintöjä kaikilla tasoilla, jotta ne sallisivat alueelle rakentamisen. Valtion ympäristöviranomainen eli ELY-keskus on pitänyt puiston rakennussuunnitelmia nykylain vastaisina.

Kiinteistö- ja rakennusala puolestaan haluaisivat uudistaa maankäyttö- ja rakennuslakia nimenomaan siihen suuntaan, että hankkeita saataisiin nopeammin ja sujuvammin läpi.

Lue lisää:
Läpinäkyvyys kärsii kun kaupunkien ja rakennusliikkeiden diilit yleistyvät

Lisätty linkki ohjelman käsikirjoitukseen.