Pasi Partanen
Yle
Rakennusvirheet ja niistä syntyvät erimielisyydet ovat harmillisen yleisiä uusien asuntojen kaupassa ja korjausrakentamisessa. Rakennusliike ja asukas saattavat olla eri mieltä esimerkiksi kosteusvauriosta. Asukas syyttää rakentajaa huonosta työn jäljestä, tämän mielestä vaurio johtuu asukkaan huolimattomuudesta.
Vuotavista katoista ja haljenneista seinistä alkunsa saaneet erimielisyydet saattavat lopulta päätyä kuluttajariitalautakuntaan. Se ratkoo erimielisyyksiä, joita on kehkeytynyt kuluttajien, kuten asunnonostajien, ja esimerkiksi asunnon myyneen rakennusliikkeen välille.
Viime vuosina valitusten määrä on kasvanut. Lautakunnassa oli viime vuonna vireillä yli pari tuhatta riita-asiaa, jotka koskevat asuntokauppaa, rakentamista, remontointia ja kiinteistönvälitystä. Kuluttajariitalautakunnan ylitarkastajan Timo Mason mukaan valtaosa asioista koski rakentamisen laatua.
– Kyseessä voivat olla puutteet viimeistelyssä: onko esimerkiksi lattia tehty hyvän rakennustavan mukaisesti. Muun muassa kosteusongelmia esiintyy, ja esimerkiksi parvekkeille voi valua vettä, Timo Maso kertoo.
Kaikki lautakunnan käsittelemät riidat eivät tosin koske rakentamisen laatua. Joukossa on viivästyksiä tai taloudellisia virheitä: käytetyn asunnon ostaja on esimerkiksi voinut saada väärää tietoa taloyhtiön velasta, joka on koitunut hänen maksettavakseen asunto-osakkeen mukana.
Mistä on rakennuksen virheet tehty?
Kiinteistöliiton kehityspäällikkö, tekniikan tohtori Jari Virta luokittelee asuinrakennuksessa esiintyvät virheet sen perusteella, missä ongelma esiintyy: käytetyssä materiaalissa, suunnittelussa, työn toteutuksessa, rakentamisen valvonnassa, kiinteistön ylläpidossa vai sen käytössä. Hänen mukaansa virhe voi aiheutua esimerkiksi kylpyhuoneremontissa seuraavista tekijöistä:
Materiaali: Virhe johtuu rakennusmateriaalin puutteellisesta laadusta: esimerkiksi kylpyhuoneen lattia- tai seinärakenteessa on käytetty käyttötarkoitukseen soveltumatonta vedeneristettä.
Suunnittelu: Ongelmatilanne suunnittelussa johtaa virheen syntyyn: kylpyhuoneen seinärakenteen puurakenteinen alaohjauspuu on suunniteltu asennettavaksi suoraan pintabetonilaatan päälle, minkä takia sen kosteus-, home- ja lahovaurioriski kasvaa.
Korjaustyön toteutus: Ongelmatilanne korjaustyön toteutuksessa johtaa virheen syntyyn: kylpyhuoneen lattia- tai seinärakenteen vedeneriste on liian ohut, mikä voi aiheuttaa kosteusvaurioriskin.
Laiminlyönti valvonnassa: Virhe syntyy, koska valvonnasta ei huolehdita: Kylpyhuoneen lattian vedeneristeen paksuutta ei ole todennettu vedeneristystyön jälkeen. Liian ohuen eristeen läpi voi vuotaa vettä rakenteeseen, mistä seuraa kohonnut kosteus-, home- ja lahovaurioriski.
Laiminlyönti ylläpidossa: Virhe aiheutuu puutteesta kiinteistön ylläpidossa: lattiakaivon liitosten tai lattian läpivientikohtien tiiviyttä ei ole tarkastettu säännöllisesti, minkä takia näissä kohdissa kosteus- ja homevaurioriski kasvaa.
Käyttövirhe: Virhe syntyy, koska tilaa tai sen järjestelmiä ei käytetä suunnitellulla tavalla: kylpyhuoneen poistoilmanvaihto on tukittu talvisin vedontunteen pienentämiseksi, jolloin tilan kosteuspitoisuus kohoaa ja pysyy korkealla tasolla pitkään.
Virheestä saattaa lopulta olla vastuussa esimerkiksi parketin asentanut urakoitsija tai rakennusliike, joka on perustanut taloyhtiön, rakentanut sen rakennukset ja myynyt osakkeet asuntokaupassa asukkaille. Lautakunnan ratkaisut ovat suosituksia, mutta ne perustuvat lakiin.
Uuden asunnon kaupassa kuherruskausi päättyy vuositarkastukseen
Nimensä mukaisesti grynderi eli perustajaosakas perustaa taloyhtiön. Yleensä se on rakennusliike, joka merkitsee kaikki yhtiön osakkeet itselleen, hankkii rakennusluvan ja pystyttää taloyhtiön rakennuksineen. Se alkaa myydä osakkeita asunnonostajille jo rakennusvaiheessa.
Vielä kun pinnat kiiltävät uutuuttaan noin vuoden kestäneen asumisen jäljiltä, asunnonostajan ja taloyhtiön hallituksen pitää virkistää aistejaan. Asuntokauppalain mukaan rakennusliikkeen on järjestettävä taloyhtiössä vuositarkastus, kun on kulunut 12–15 kuukautta siitä, että rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi rakennukset käyttöönotettavaksi.
Rakennusliike kerää asukkailta tiedot heidän havaitsemistaan vioista. Vastaavasti taloyhtiön hallitus ilmoittaa viat, jotka on huomattu yhtiön kunnossapitovastuuseen kuuluvissa osissa ja rakenteissa sekä myymättömissä asunnoissa.
– Vuositarkastukseen mennessä grynderi kerää osakkeenomistajilta vikalistoja. Vähäisemmistä virheistä ei siis tarvitse reklamoida erikseen, vaan ne annetaan kootusti listana, Suomen kiinteistöliiton neuvontalakimies Tapio Haltia sanoo.
Malliesimerkki liian myöhään reklamoidusta virheestä on kylpyhuoneen lattian virheellinen kaato.
Vuositarkastuksen alla on siis korkea aika ilmoittaa rakennusliikkeelle, että parketti narisee, seinät halkeilevat tai lattianraosta vetää. Rakennusliike saattaa jälkeenpäin viitata kintaalla virheelle, jonka olisi voinut huomata tarkastukseen mennessä.
– Malliesimerkki liian myöhään reklamoidusta virheestä on kylpyhuoneen lattian virheellinen kaato. Se pitää havaita viimeistään vuositarkastuksessa. Ei voi enää vedota virheeseen vuositarkastuksen jälkeen, jos lattialle jää lammikko suihkun jälkeen eikä vesi valu lattiakaivoon, Haltia muistuttaa.
Vettä ontelossa – esimerkki virheestä, joka voi paljastua uudessa asunnossa
Ensimmäisen vuoden aikana asukas ehtii rauhassa panna vähäisiä vikoja merkille. Sekundaa on saattanut tulla jo tehtaalta: ulko-oven karmi saattaa olla haljennut, minkä takia sarana on irti ja ovi sulkeutuu huonosti. Metalliset ikkunanhelat saattavat murtua ikkunoita avatessa.
Rakennustyömaallakin on saattanut jäädä asioita tekemättä, kuten esimerkissä, joka on peräisin Fise oy:n Rakennusvirhepankista. Fise on kotimainen voittoa tavoittelematon yritys, jonka tavoitteena on rakentamisen laadun parantaminen. Rakennusvirhepankissa on kuvauksia todetuista rakennusvirheistä.
Fisen kuvaama ontelolaattoja koskeva virhe on tuttu riesa rakennusalalla. Ontelolaatta on betonirakenteisissa taloissa yleinen elementti, josta rakennetaan asuntojen lattiat ja sisäkatot. Nimensä mukaisesti laatta on ontto, ja sen sisällä on onteloita pitkittäissuunnassa.
Onteloihin voi päästä vettä tai lunta, kun ne ovat säiden armoilla kuljetuksessa, odottamassa asennusta työmaalla tai rakentamisen aikana. Niinpä niiden alapintaan päätyjen lähelle porataan jo tehtaalla reikiä, jotta vesi pääsee valumaan laatoista ulos.
Rakennustöissä reiät voivat tukkeutua esimerkiksi laattojen rivejä saumatessa, ja ne pitääkin asennustöiden päätteeksi avata veden poistamiseksi ja laatan kuivumiseksi. Jos laattoihin jää vettä, se saattaa valua esimerkiksi seinärakenteisiin. Vahinko voi tulla esiin vasta, kun asunnossa asutaan.
Rakennusvirhepankissa esitellyssä tapauksessa rakentaja ei ollut avannut reikiä asennuksen jälkeen, minkä takia laattoihin oli jäänyt kymmeniä litroja vettä. Fisen mukaan kuvatun kaltaisessa tapauksessa vauriot ovat pienimmillään kosmeettisia laikkuja maalipinnassa.
– Pahimmillaan pitkään jatkuneesta rakenteen kosteudesta voi seurata sisäilmaongelma, ja silloin voidaan jo puhua terveysvaikutuksista. Niiden mittaaminen rahalla on vaikeaa, Fisen toimitusjohtaja Marita Mäkinen sanoo.
Esimerkissä kuvattu virhe korjattiin poistamalla vesi ja kosteus kuivaimella. Kuivausputket asennettiin laattoihin porattuihin reikiin.
Asukkaan kannattaa ilmoittaa vastaava virhe ripeästi taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle ja näiden edelleen rakennusliikkeelle, koska kyseessä ei ole vähäinen virhe: kosteudesta voi aiheutua muita ongelmia.
Vuositarkastuksen jälkeen ilmaantuneesta virheestä kannattaa reklamoida heti
Rakennusliikkeen vastuu virheistä ei pääty vuositarkastukseen, vaan se vastaa edelleen piilevistä virheistä. Ne ovat virheitä, joita ei ole voitu huomata vuositarkastuksessa, vaan ne paljastuvat vasta myöhemmin.
Niin kutsuttu grynderinvastuu tarkoittaa, että rakennusliike vastaa piilevistä virheistä kymmenen vuotta. Kiinteistöliiton Tapio Haltian mukaan oikeuskäytännössä kymmenvuotisen vastuuajan on katsottu alkavan hallinnonluovutuskokouksesta. Aika perustuu lakiin velan vanhentumisesta.
Hallinto luovutetaan yhtiökokouksessa tavallisesti jo muutaman kuukauden kuluttua rakennusten valmistumisesta. Samalla asunnon ostaneista valitaan taloyhtiölle uusi hallitus.
Korjausta ei kannata aloittaa omin päin, kun virhe paljastuu tai rakentamisen laatu arveluttaa.
Ensimmäisen kymmenen asuinvuoden päätteeksi ei enää järjestetä tarkastusta, jossa pengotaan piilevät virheet esiin.
– Joskus törmää ajatukseen, että voidaan kerätä vikoja listaksi, joka toimitetaan grynderille yhdeksän ja puolen vuoden kohdalla, samaan tapaan kuin ennen vuositarkastusta. Vuositarkastuksen jälkeen ei voida menetellä niin, vaan jokaisesta viasta täytyy reklamoida erikseen kohtuullisessa ajassa – suosittelen, että muutamassa viikossa.
Korjausta ei kannata aloittaa omin päin, kun virhe paljastuu tai rakentamisen laatu arveluttaa.
– Siinä vaiheessa pitää lähettää ensimmäinen reklamaatio, jossa grynderille annetaan mahdollisuus selvittää ja korjata asia. Pitäisi muistaa reklamoida sillä varauksella, että taloyhtiö selvittää asian grynderin laskuun, jos grynderi ei ryhdy selvittämään epäilyä, Tapio Haltia sanoo.
Virhe saattaa muhia rakenteissa kauan – esimerkki virheestä, joka saattaa ilmaantua vuosien päästä rakentamisesta
Voi olla rakennusvirheitä, jotka saavat olla katseilta piilossa vuosikausia, kunnes ne näkevät päivänvalon. Fisen esittelemästä tuulensuojalevyjen asennusvirheestä seurasi kosteusongelma.
Tuulensuojalevyjen saumoja ei ollut rakennusvaiheessa tiivistetty saumanauhalla, ja valmiin julkisivun verhouksen taakse pääsi sadevettä tuulensuojalevyjen pinnalle. Sieltä se pääsi edelleen ulkoseinän sisäpuolelle ja aiheutti kosteusongelman.
Tuulensuojalevyjen väärästä asennuksesta johtuvat ongelmat korostuvat suurissa rakennuksissa. Puukerrostaloissa julkisivut ovat korkeita, minkä takia ilman liike on suuri ulkoverhouksen takana, Fisen toimitusjohtaja Marita Mäkinen kertoo.
– Tämäntyyppisen virheen aiheuttamat ongelmat näkyvät vasta vuosien kuluttua rakentamisesta, sillä rakenne on piilossa ulkoverhouksen takana ja kosteusvauriot kehittyvät vuosien saatossa lämmöneristyskerroksessa. Liiallinen kosteus vaurioittaa myös puumateriaalia, ja lahoaminen tai homevaurio voi huonontaa sisäilmaa.
Virheen korjaus on vaivalloista. Julkisivun verhous joudutaan purkamaan kokonaan, jotta virheen ja vaurioiden suuruus saadaan selville. Voi olla, että myös runkorakenteita ja lämmöneristeitä joudutaan uusimaan.
Takuu ja vastuu sekoitetaan helposti keskenään
Sana “vastuu” toistuu uuden taloyhtiön ensimmäisen vuosikymmenen aikana usein, kun puhe kääntyy rakennusvirheisiin. Se sekoitetaan helposti takuu-sanan kanssa. Esimerkiksi uusien asuntojen kauppaan liittyvän 10-vuotisen grynderinvastuun sijasta saatetaankin puhua virheellisesti “10-vuotistakuusta”.
Uudessa taloyhtiössä ensimmäinen vuosi vuositarkastuksineen ja grynderin antama vuoden mittainen takuu tarjoavat taloyhtiölle sikäli edullisen aseman, että sen täytyy vain listata virheet tai puutteet grynderille.
– Grynderi on velvollinen korjaamaan vuositarkastuksessa taloyhtiön ja ostajien havaitsemat virheet Rakennusteollisuus RT:n elinkeinopoliittisten asioiden johtaja Anu Kärkkäinen kertoo.
Vuositarkastuksen jälkeen virheisiin vetoaminen on vaikeampaa. Taloyhtiö ja ostaja voivat enää reklamoida vain piilevistä virheistä, jotka ovat olleet rakennuksessa, kun asunnot on luovutettu ostajille.
– Vastuu ei pääty vuositarkastukseen, mutta virheisiin vetoaminen on vuositarkastuksen jälkeen vaikeampaa. Grynderi vapautuu vastuusta esimerkiksi, jos virhe olisi pitänyt havaita vuositarkastuksessa eikä siitä ole reklamoitu. Vuositarkastuksen jälkeen virheisiin pitää vedota kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Lisäksi virheen on täytynyt syntyä hyvän rakentamistavan vastaisesta toiminnasta.
Urakoitsijan saaminen vastuuseen korjausurakan virheistä vaikeutuu huomattavasti takuuajan jälkeen.
Korjausurakoiden, kuten putkiremonttien, urakkasopimuksissa noudatetaan käytännössä aina Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja. Niiden mukaan urakoitsijan täytyy korjata virheet kahden vuoden takuuaikana.
Yleisten sopimusehtojen mukaan urakoitsijalle jää vastuu piilevistä virheistä takuuajan jälkeenkin. Vastuu kestää kymmenen vuotta ja alkaa siitä, kun urakan osapuolet hyväksyivät työn valmiiksi. Urakoitsijan saaminen vastuuseen korjausurakan virheistä vaikeutuu huomattavasti takuuajan jälkeen.
– Todistustaakka on tilaajalla, esimerkiksi taloyhtiöllä. Sen täytyy näyttää piilevä virhe toteen ja osoittaa, että urakoitsija on toiminut törkeän huolimattomasti. Lisäksi virheeseen täytyy vedota kohtuullisessa ajassa, kun se on havaittu, Anu Kärkkäinen sanoo.
Taloyhtiö voi aiheuttaa vahinkoa laiminlyönnillään
Taloyhtiökin saa aikaan virheen esimerkiksi laiminlyömällä huollon. Salaojat ja sadevesiviemärit pitää huuhdella säännöllisesti ja räystäskourut puhdistaa lehdistä tai neulasista, jottei vesi esimerkiksi tulvi kourun yli ja kastele julkisivua.
Fisen Rakennusvirhepankki kuvaa vaurion, joka johtui pihakannen sadevesikaivon tukkeutumisesta. Kaivon sihdin puhdistamisesta ei ollut huolehdittu, minkä seurauksena sihti tukkeutui eikä vesi virrannut sadevesiviemäriin. Tulvan takia betonisen pihakannen lämmöneristeet vettyivät ja kansi alkoi vuotaa.
– Taloyhtiössä saatetaan lähteä nopeiden päätösten seurauksena säästämään ylläpidosta ymmärtämättä sen seurauksia. Silloin ei huomioida, että voidaan aiheuttaa laajakin vaurio, jonka korjaus on kallista verrattuna siihen, että säännöllisesti ja suunnitelmallisesti hoidetaan asioita ajatellen rakennuksen koko elinkaarta, Mäkinen sanoo.
Taloyhtiön huoltoa helpottaakin huoltokirja. Lain mukaan se pitää olla uudisrakennuskohteissa käytössä. Rakennusliikkeet antavat huoltokirjan taloyhtiölle kohteen valmistuessa. Se kertoo, miten kiinteistöä pitää huoltaa: esimerkiksi kuinka usein salaojat täytyy huuhdella.
Vaikka huoltokirjan ylläpito ja huoltojen ajoittaminen ovat kiinteistönhuollon ja isännöitsijän tehtäviä, viime kädessä hallituksen täytyy huolehtia siitä, että huollot tulevat tehdyksi.
Miten virheiltä vältytään asumisessa ja rakentamisessa?
– Rakennusta on huollettava jatkuvasti. Rakentamisessa taas kaikki lähtee osaavista eri ammattikuntien edustajista, joiden asenteiden täytyy olla kohdallaan. On kaikille osapuolille edullisempaa tehdä asiat yhdessä laadukkaasti, Marita Mäkinen kiteyttää.
Edit 18.3.2019: Kommentointi on päättynyt.
Lue lisää:
“Ja purukumilla me paikkaamme sen” – Monta konstia korjata rakennusvirhe
Asukkaille koitui melkoista harmia ja jopa vaaraa terasseille rakennetuista liukuovista eräässä uudessa asunto-osakeyhtiössä. Lähes kolme metriä korkeat lasiovet olivat vaaraksi silloin, kun ne irtosivat kiskoista ja kaatuivat.
