Hyppää pääsisältöön

Aso-talojen ikuinen asumisoikeus uhkaa romuttua

Asumisoikeuslakiin kaavaillaan isoa muutosta, joka romuttaisi aso-asumiseen kuuluvan ikuisen asumisoikeuden. Monet aso-aktiivit ovat kauhistuneet muutoksesta.

Ikuisesta asumisoikeudesta luopuminen on osa ympäristöministeriössä valmisteltavaa aso-lain uudistusta. Uusi laki antaisi aso-yhtiöille mahdollisuuden irtisanoa jonkin talon aso-sopimukset, jos tappiota tuottavassa talossa korkeintaan puolet asunnoista olisi aso-käytössä.

”Kyseessä on aivan käsittämättömän iso kaappaus, joka yritetään tehdä lailliseksi”, Suomen Asumisoikeusasukkaita johtava Eric Hällström sanoo.

Ministeriö ja aso-yhtiöt pelkäävät, että talojen peruskorjauksista tulee iso pulma. Niiden mukaan korjaukset ovat valtion rahoituksen varassa, koska ikuisiksi luvatut aso-asunnot eivät käy lainojen vakuudeksi.

Hällströmin mukaan aso-yhtiöt ”tahkoavat miljardiluokan potin”, jos ne pääsevät muuttamaan aso-taloja asunto-osakeyhtiöiksi.

”Ja asukkaat ovat täysin voimattomia tekemään mitään stoppia tällaiseen meininkiin”, hän sanoo.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ara yrittää rauhoitella lakiesitystä pelkääviä aso-asukkaita.

”Se on poikkeustilanteissa käytettävissä oleva välttämätön keino, jolla voidaan välttää se, että tällaisesta yksittäisestä kohteesta ei tule taloudellista taakkaa ja asukkaat eivät joudu maksumiehiksi”, Aran valvontapäällikkö Sami Turunen sanoo.

Ympäristöministeriö ja aso-yhtiöt perustelevat uutta aso-lakia muun muassa aso-talojen peruskorjauksilla. Ministeriön ja yhtiöiden mukaan pankit ovat haluttomia lainoittamaan aso-talojen peruskorjauksia, koska asunnot eivät kelpaa lainojen vakuudeksi ikuisen asumisoikeuden vuoksi.

MOT kysyi suurimpien pankkien näkemyksiä aso-talojen peruskorjausten luotottamisesta.

Pankkien vastaukset MOT:n kyselyyn

Pankki Liittyykö asumisoikeustalojen
rahoitukseen joitakin
erityispiirteitä verrattuna
vuokrataloihin tai
asunto-osakeyhtiöihin?
Monet aso-talot ovat
lähestymässä
peruskorjausvaihetta;
lainoittaako pankkinne
vapaarahoitteisesti
asumisoikeustalojen
peruskorjauksia?
a) Kyllä, tavanomaisen
harkinnan nojalla
b) Kyllä, erityisharkinnan
nojalla (millaisen?)
c) Ei (miksi?)
Pankki 1 Asumisoikeustalojen rahoittamiseen ei liity sinänsä
mitään asumisoikeustalojen yhtiöoikeudelliseen
asemaan ja rakenteeseen liittyviä erityispiirteitä
suhteessa vuokrataloihin tai asunto-osakeyhtiöihin,
vaan asumisoikeustalojen rahoitus arvioidaan
pankin normaalin luotonmyöntöprosessin puitteissa.
Lähtökohtaisesti kyllä voimme, tavanomaisen
harkinnan perusteella.
Pankki 2 Ei liity. Kyllä, tavanomaisen
harkinnan nojalla
Pankki 3 Lähtökohtaisesti asumisoikeusasunnot
ovat rinnastettavissa asunto-osakeyhtiöihin,
joskin niiden vakuusarvoa saatetaan
arvioida hieman konservatiivisemmin.
Asumisoikeusyhteisön taloustilanne
ja käsillä oleva hanke ratkaisevat
lainotuksen ehdot samalla tavalla
kuin muissakin rahoituksissa.
Pankki 4 Asumisoikeuskohteiden ja
niiden korjausrakentamisen
rahoittamisessa käytetään
tavanomaista harkintaa ja
tehdään normaalia luottoriskin
arviointia. Asumisoikeusasuntoihin
liittyvä lainsäädäntö otetaan
huomioon osana normaalia
luottoriskin arviointia.
Kyllä, tavanomaisen
harkinnan nojalla
Pankki 5 Asiantuntijoidemme mukaan
linjanamme on, että otamme
huomioon asumisoikeustaloihin
liittyvän lainsäädännön ja
harkitsemme aina
tapauskohtaisesti päätöksen
velallisen takaisinmaksukyvyn
perusteella.
Pankki 6 Pankkiryhmällä ei ole erityistä
ohjeistusta asumisoikeustalojen
rahoitukseen. Yksittäisten
luototuskohteiden osalta
ryhmään kuuluvat pankit
päättävät itsenäisesti antamastaan
rahoituksesta.
Kyllä, tavanomaisen
harkinnan nojalla
Pankki 7 Asumisoikeustalojen rahoittaminen
poikkeaa edellä mainituista asuntotyypeistä
merkittävimmin vakuuden realisoitavuuden
osalta. Pankki saa asumisoikeustaloja
koskevien lainojen vakuudeksi kiinnityksiä
lainoituksen kohteena oleviin asuinrakennuksiin
ja maapohjaan tai vuokraoikeuteen aivan
kuten rahoittaessaan vuokrataloja ja
asunto-osakeyhtiöitä. Asumisoikeustalon
voi kuitenkin lähtökohtaisesti ostaa vain
toinen asumisoikeusyhtiö/säätiö, mikä
rajoittaa mahdollisessa realisointitilanteessa
näiden kohteiden kysyntää. Epävarma
kysyntä nostaa merkittävästi vakuuden
arvoon liittyviä riskejä. Lisäksi ei ole
täysin selvää, millaisen prosessin kautta,
millaisilla kustannuksilla ja millaisella
aikataululla pankki pystyisi muuttamaan
asumisoikeustalon vapailla markkinoilla
tarjottavaksi vuokrataloksi tai
asunto-osakeyhtiöksi. On myös hyvä huomata,
ettei asumisoikeustalon realisoinnista
ole ennakkotapausta, joten pankin
näkökulmasta asumisoikeustalon realisointiin
liittyvä epävarmuus on vuokrataloa tai
asunto-osakeyhtiötä suurempi.
Mahdollisesti kyllä: Varovainen
yksittäistapauksellinen harkinta,
matala luototusaste, tiukennettu
yritys- ja vakuusarviointi
(mm. korkeammat
yritysrating-vaatimukset sekä tarkemmat
rajaukset vakuuden sijainnille, kunnolle,
tyypille ja kiinnitysten etusijalle).
Asumisoikeusyhtiön toiminnan luonne
ja riskit huomioidaan luottoprosessin
lisäksi lainan ehdoissa, mm. hinnassa
Pankki 8 Pankki ei kommentoi
asumisoikeusasumisen lainmuutoksia.
Emme ole rahoittaneet tällaisia
kohteita.

Lähde: MOT:n pankkikyselyn vastaukset.
Kysely lähetettiin yhdeksälle suurimmalle Suomessa toimivalle pankkiryhmälle. Yksi pankki jätti kokonaan vastaamatta kyselyyn.

Vastausten
analysointia

MOT pyysi vielä yhden pankin asiantuntijoita analysoimaan MOT:n saamat vastaukset. Heidän erittelynsä on tässä:

”Valtaosa Suomessa toimivista pankkiryhmistä myöntää kyselyn perusteella luottoja asumisoikeustalojen peruskorjauksiin normaalisti tavanomaisen luottoriskiharkinnan perusteella. Suurin osa pankeista ilmoittaa ottavansa asumisoikeusasuntoihin liittyvän lainsäädännön ja sen erityispiirteet huomioon osana normaalia luottoriskin ja maksukyvyn analysointia. Osa pankeista ilmoittaa, että asumisoikeusyhteisöille voidaan joissain tapauksissa käyttää alhaisempaa vakuusarvoa kuin asunto-osakeyhtiöille.

Yksi pankkiryhmistä arvioi suhtautuvansa asumisoikeusyhteisöihin jo lähtökohtaisesti varovaisemmin kuin asunto-osakeyhtiöihin. Kyseinen pankki näkee mm. asumisoikeusyhteisöjen realisointiin liittyvän ongelmatilanteissa enemmän epävarmuuksia ongelmatilanteessa kuin tavallisiin asunto-osakeyhtiöihin. Tämän vuoksi pankki soveltaa asumisoikeusyhteisöjen rahoituksessa jo lähtökohtaisesti tiukempia ehtoja kuin muussa asuntorahoituksessa.”

MOT: Sota omasta aso-kodista
TV1 maanantaina 11.12. klo 20.00

Uusinnat:
TV1 tiistaina 12.12. klo 5.55
TV1 keskiviikkona 13.12. klo 16.15

Ohjelma on katsottavissa Yle Areenassa

Asumisoikeusasukkaiden todellisuus: tasausta vai kasausta
Ohjelman käsikirjoitus

Linkkejä

Ympäristöministeriö: Aso-lainsäädännön uudistaminen

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus

Ara: Asuntomarkkinakatsaus 2/2017

TA-Asumisoikeus Oy

Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry

Asuntosäätiö: Aso-kodit

Avain-konserni

Suomen Asumisoikeusasukkaat (FB)

Asumisen hinta alas (FB)

Yle: Aso-uutisia

Helsingin Sanomat 24.10.2017: Suomen suurimman asumisoikeusyhtiön väitetään nyhtäneen vuosia liian suuria vastikkeita – Asukkaat nostivat useita kanteita Asokoteja vastaan

Aamulehti 19.3.2017: Asumisen oikeus ja turvallisuus koetuksella

Muokattu: vaihdettu trailerin tilalle koko ohjelma katsottavaksi 12.12.2017 MK

Kommentit