Aso-talojen ikuinen asumisoikeus uhkaa romuttua

Julkaistu 08.12.2017 - 14:54. Päivitetty 19.12.2017 - 14:22

Asumisoikeuslakiin kaavaillaan isoa muutosta, joka romuttaisi aso-asumiseen kuuluvan ikuisen asumisoikeuden. Monet aso-aktiivit ovat kauhistuneet muutoksesta.

Ikuisesta asumisoikeudesta luopuminen on osa ympäristöministeriössä valmisteltavaa aso-lain uudistusta. Uusi laki antaisi aso-yhtiöille mahdollisuuden irtisanoa jonkin talon aso-sopimukset, jos tappiota tuottavassa talossa korkeintaan puolet asunnoista olisi aso-käytössä.

”Kyseessä on aivan käsittämättömän iso kaappaus, joka yritetään tehdä lailliseksi”, Suomen Asumisoikeusasukkaita johtava Eric Hällström sanoo.

Ministeriö ja aso-yhtiöt pelkäävät, että talojen peruskorjauksista tulee iso pulma. Niiden mukaan korjaukset ovat valtion rahoituksen varassa, koska ikuisiksi luvatut aso-asunnot eivät käy lainojen vakuudeksi.

Hällströmin mukaan aso-yhtiöt ”tahkoavat miljardiluokan potin”, jos ne pääsevät muuttamaan aso-taloja asunto-osakeyhtiöiksi.

”Ja asukkaat ovat täysin voimattomia tekemään mitään stoppia tällaiseen meininkiin”, hän sanoo.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus Ara yrittää rauhoitella lakiesitystä pelkääviä aso-asukkaita.

”Se on poikkeustilanteissa käytettävissä oleva välttämätön keino, jolla voidaan välttää se, että tällaisesta yksittäisestä kohteesta ei tule taloudellista taakkaa ja asukkaat eivät joudu maksumiehiksi”, Aran valvontapäällikkö Sami Turunen sanoo.

Ympäristöministeriö ja aso-yhtiöt perustelevat uutta aso-lakia muun muassa aso-talojen peruskorjauksilla. Ministeriön ja yhtiöiden mukaan pankit ovat haluttomia lainoittamaan aso-talojen peruskorjauksia, koska asunnot eivät kelpaa lainojen vakuudeksi ikuisen asumisoikeuden vuoksi.

MOT kysyi suurimpien pankkien näkemyksiä aso-talojen peruskorjausten luotottamisesta.

Pankkien vastaukset MOT:n kyselyyn

Pankki	Liittyykö asumisoikeustalojen rahoitukseen joitakin erityispiirteitä verrattuna vuokrataloihin tai asunto-osakeyhtiöihin?	Monet aso-talot ovat lähestymässä peruskorjausvaihetta; lainoittaako pankkinne vapaarahoitteisesti asumisoikeustalojen peruskorjauksia? a) Kyllä, tavanomaisen harkinnan nojalla	b) Kyllä, erityisharkinnan nojalla (millaisen?)
Pankki 1	Asumisoikeustalojen rahoittamiseen ei liity sinänsä mitään asumisoikeustalojen yhtiöoikeudelliseen asemaan ja rakenteeseen liittyviä erityispiirteitä suhteessa vuokrataloihin tai asunto-osakeyhtiöihin, vaan asumisoikeustalojen rahoitus arvioidaan pankin normaalin luotonmyöntöprosessin puitteissa.	Lähtökohtaisesti kyllä voimme, tavanomaisen harkinnan perusteella.
Pankki 2	Ei liity.	Kyllä, tavanomaisen harkinnan nojalla
Pankki 3	Lähtökohtaisesti asumisoikeusasunnot ovat rinnastettavissa asunto-osakeyhtiöihin, joskin niiden vakuusarvoa saatetaan arvioida hieman konservatiivisemmin. Asumisoikeusyhteisön taloustilanne ja käsillä oleva hanke ratkaisevat lainotuksen ehdot samalla tavalla kuin muissakin rahoituksissa.
Pankki 4	Asumisoikeuskohteiden ja niiden korjausrakentamisen rahoittamisessa käytetään tavanomaista harkintaa ja tehdään normaalia luottoriskin arviointia. Asumisoikeusasuntoihin liittyvä lainsäädäntö otetaan huomioon osana normaalia luottoriskin arviointia.	Kyllä, tavanomaisen harkinnan nojalla
Pankki 5	Asiantuntijoidemme mukaan linjanamme on, että otamme huomioon asumisoikeustaloihin liittyvän lainsäädännön ja harkitsemme aina tapauskohtaisesti päätöksen velallisen takaisinmaksukyvyn perusteella.
Pankki 6	Pankkiryhmällä ei ole erityistä ohjeistusta asumisoikeustalojen rahoitukseen. Yksittäisten luototuskohteiden osalta ryhmään kuuluvat pankit päättävät itsenäisesti antamastaan rahoituksesta.	Kyllä, tavanomaisen harkinnan nojalla
Pankki 7	Asumisoikeustalojen rahoittaminen poikkeaa edellä mainituista asuntotyypeistä merkittävimmin vakuuden realisoitavuuden osalta. Pankki saa asumisoikeustaloja koskevien lainojen vakuudeksi kiinnityksiä lainoituksen kohteena oleviin asuinrakennuksiin ja maapohjaan tai vuokraoikeuteen aivan kuten rahoittaessaan vuokrataloja ja asunto-osakeyhtiöitä. Asumisoikeustalon voi kuitenkin lähtökohtaisesti ostaa vain toinen asumisoikeusyhtiö/säätiö, mikä rajoittaa mahdollisessa realisointitilanteessa näiden kohteiden kysyntää. Epävarma kysyntä nostaa merkittävästi vakuuden arvoon liittyviä riskejä. Lisäksi ei ole täysin selvää, millaisen prosessin kautta, millaisilla kustannuksilla ja millaisella aikataululla pankki pystyisi muuttamaan asumisoikeustalon vapailla markkinoilla tarjottavaksi vuokrataloksi tai asunto-osakeyhtiöksi. On myös hyvä huomata, ettei asumisoikeustalon realisoinnista ole ennakkotapausta, joten pankin näkökulmasta asumisoikeustalon realisointiin liittyvä epävarmuus on vuokrataloa tai asunto-osakeyhtiötä suurempi.		Mahdollisesti kyllä: Varovainen yksittäistapauksellinen harkinta, matala luototusaste, tiukennettu yritys- ja vakuusarviointi (mm. korkeammat yritysrating-vaatimukset sekä tarkemmat rajaukset vakuuden sijainnille, kunnolle, tyypille ja kiinnitysten etusijalle). Asumisoikeusyhtiön toiminnan luonne ja riskit huomioidaan luottoprosessin lisäksi lainan ehdoissa, mm. hinnassa
Pankki 8	Pankki ei kommentoi asumisoikeusasumisen lainmuutoksia. Emme ole rahoittaneet tällaisia kohteita.

Lähde: MOT:n pankkikyselyn vastaukset.
Kysely lähetettiin yhdeksälle suurimmalle Suomessa toimivalle pankkiryhmälle. Yksi pankki jätti kokonaan vastaamatta kyselyyn.

Vastausten
analysointia

MOT pyysi vielä yhden pankin asiantuntijoita analysoimaan MOT:n saamat vastaukset. Heidän erittelynsä on tässä:

”Valtaosa Suomessa toimivista pankkiryhmistä myöntää kyselyn perusteella luottoja asumisoikeustalojen peruskorjauksiin normaalisti tavanomaisen luottoriskiharkinnan perusteella. Suurin osa pankeista ilmoittaa ottavansa asumisoikeusasuntoihin liittyvän lainsäädännön ja sen erityispiirteet huomioon osana normaalia luottoriskin ja maksukyvyn analysointia. Osa pankeista ilmoittaa, että asumisoikeusyhteisöille voidaan joissain tapauksissa käyttää alhaisempaa vakuusarvoa kuin asunto-osakeyhtiöille.

Yksi pankkiryhmistä arvioi suhtautuvansa asumisoikeusyhteisöihin jo lähtökohtaisesti varovaisemmin kuin asunto-osakeyhtiöihin. Kyseinen pankki näkee mm. asumisoikeusyhteisöjen realisointiin liittyvän ongelmatilanteissa enemmän epävarmuuksia ongelmatilanteessa kuin tavallisiin asunto-osakeyhtiöihin. Tämän vuoksi pankki soveltaa asumisoikeusyhteisöjen rahoituksessa jo lähtökohtaisesti tiukempia ehtoja kuin muussa asuntorahoituksessa.”

MOT: Sota omasta aso-kodista
TV1 maanantaina 11.12. klo 20.00

Uusinnat:
TV1 tiistaina 12.12. klo 5.55
TV1 keskiviikkona 13.12. klo 16.15

Ohjelma on katsottavissa Yle Areenassa

Asumisoikeusasukkaiden todellisuus: tasausta vai kasausta
Ohjelman käsikirjoitus