Hyppää pääsisältöön

Kuka vastaa vahingosta, kun joku liukastuu pihalla tai lumikuorma putoaa päälle?

Grafiikka: henkilö liukastuu jäisellä kadulla, taustalla kerrostaloja.
Grafiikka: henkilö liukastuu jäisellä kadulla, taustalla kerrostaloja. Kuva: Yle / Annukka Palmén-Väisänen ja Mathias Heinänen Asunto-osakeyhtiö,jää,liukkaus

Asukkaiden ja osakkaiden kannattaa aavistaa riskit taloyhtiössä, kun pihat jäätyvät liukkaiksi ja lunta kasautuu katoille. Onnettomuuksissa voi pahimmillaan menettää henkensä tai saada pysyvän vamman. Huollosta ei kannata tinkiä, sillä taloyhtiö vastaa piha-alueensa turvallisuudesta.

Liukkaus koskee kaikkia. Liikenneturvan vuosi sitten tekemässä tutkimuksessa neljä kymmenestä suomalaisesta kertoi kaatuneensa liukastumisen takia viime tai edellisenä talvena. Liukastuneista yhtä suuri osuus sanoi kaatumisen syyksi tien tai alueen huonon kunnossapidon.

Liukkautta tai jäätä on vaikea estää, mutta niiden aiheuttamiin riskeihin voi varautua. Onnettomuuden saattaa välttää esimerkiksi sopimalla huoltoyhtiön kanssa tarkasti, miten liukkaus pidetään loitolla.

Taloyhtiö ei voi siirtää vastuutaan

Taloyhtiö vastaa siitä, että sen alueella on turvallista liikkua ja oleskella. Se on ensisijaisesti vastuussa liukastumisesta tai katolta putoavan lumikuorman aiheuttamasta vahingosta, vaikka se olisi sopinut hiekoituksesta ja kattolumien pudotuksesta huoltoyhtiön kanssa.

– Taloyhtiön vastuu perustuu lainsäädäntöön, ja taustalla on useampi laki. Muun muassa katujen kunnossapitoa koskevassa laissa puhutaan kiinteistönomistajasta ja -haltijasta. Kun vastuu on määrätty tietylle taholle laissa, ensisijaista vastuuta ei pysty siirtämään mutta kiinteistöstä hoitaminen voidaan siirtää kiinteistönhuoltoyhtiölle, Suomen kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen sanoo.

Neljä kymmenestä suomalaisesta kertoi kaatuneensa liukastumisen takia viime tai edellisenä talvena.

Koska taloyhtiö on lain mukaan vastuussa, siltä vaaditaan korvauksia, jos joku liukastuu pihalla ja nyrjäyttää nilkkansa. On mahdollista, että taloyhtiö puolestaan vaatii korvauksia huoltoyhtiöltä.

– Jos taloyhtiö on sopinut esimerkiksi hiekoittamisesta huoltoyhtiön kanssa ja tämä ei ole hoitanut velvollisuuksiaan, taloyhtiö tietenkin vaatii sopimusrikkomuksen perusteella korvausta huoltoyhtiöltä.

Kristel Pynnönen tähdentää, ettei laki estä vaatimasta korvauksia suoraan huoltoyhtiöltä, jos tämä myöntää heti, että vahinko on sen syytä.

Grafiikka: äiti ja lapsi jäisellä pihakäytävällä.
Grafiikka: äiti ja lapsi jäisellä pihakäytävällä. Kuva: Yle / Mathias Heinänen Asunto-osakeyhtiö,jää,liukkaus

Etenkin pikkujouluaikaan jäisillä pihoilla saatetaan kulkea kengissä, joiden pito on parhaimmillaan tanssilattialla. Kenkä voi livetä myös humalatilan takia. Siitäkään huolimatta taloyhtiö ei helposti pääse vastuustaan ja velvollisuudestaan korvata vahinko.

– Hyvin harvoin on näyttöä siitä, että vahinko on itse aiheutettu. Pitäisi olla näyttöä humalasta ja vielä arvioida, johtuuko onnettomuus humalatilasta tai kengistä. On helpompi arvioida, onko talvikunnossapito hoidettu, kuten pitää. Tulee mieleeni yksi tapaus, jossa taloyhtiö vapautui korvausvastuusta. Henkilö oli juossut rappukäytävässä, jonka lattia oli märkä siivouksen jäljiltä. Hän vaati vahingonkorvauksia, mutta yhtiötä ei pidetty korvausvelvollisena, koska henkilö oli juossut.

Talkootyössäkin piilee riski. Pienissä taloyhtiöissä on saatettu sopia, että asukkaat hoitavat lumityöt ja hiekoituksen talkoovoimin. Jos osakkeenomistaja tai asukas liukastuu pihalla, hän saattaa jäädä ilman korvausta, koska on suostunut talkoojärjestelyyn.

Osakkeenomistaja liukastui tiellä yhtiössä, jossa talvikunnossapito hoidettiin talkootyönä

Korkein oikeus: 1995: Taloyhtiön osakkeenomistaja oli liukastunut yhtiön pihatiellä Itä-Suomessa vuonna 1993, ja hänen nilkkansa oli murtunut. Pihatietä ei ollut hiekoitettu. Osakkeenomistajat olivat aiemmin sopineet taloyhtiössä, että piha-alueet hiekoitetaan talkoovoimin. Korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan taloyhtiö ei ollut vastuussa liukastumisvahingosta osakkeenomistajalle, koska tämä oli itse ollut sopimassa käytännöstä ja myös noudattanut sitä.

Normaali huolellisuus ei riitä – taloyhtiöllä on “korostunut huolellisuusvelvollisuus”

Taloyhtiön on nähtävä vaivaa toimiakseen huolellisesti. Taloyhtiöllä onkin niin sanottu korostunut huolellisuusvelvollisuus.

Lakimies Kristel Pynnönen ottaa esimerkiksi korkeimman oikeuden ratkaisun vuodelta 1997. Se koski liukastumisonnettomuutta Helsingissä. Jalankulkija kaatui kadulla kohdassa, jonka taloyhtiö tiesi saattavan jäätyä, kun kadulle valuu vettä syöksytorvesta.

Jalankulkija kaatui kadulla paikassa, jonka tiedettiin voivan jäätyä

Korkein oikeus 1997: Jalankulkija liukastui jalkakäytävällä ja mursi nilkkansa puolenyön aikaan Helsingissä vuonna 1994. Taloyhtiössä oli todettu aiemmin, että katu voi jäätyä jalankulkijoille vaaralliseksi, kun syöksytorvesta valuu vettä kadulle. Korkein oikeus ei pitänyt jäätymistä ennalta arvaamattomana. Onnettomuuden aikaan kyseinen kohta oli liukas, eikä sitä ollut rajattu puomeilla tai esteillä eikä hiekoitettu riittävästi. Korkeimman oikeuden päätöksen mukaan taloyhtiö oli vastuullinen korvaamaan vahingon jalankulkijalle.

– Jos taloyhtiö tietää vaarallisen paikan, sen pitää pitää pystyä osoittamaan, että kaikki mahdollinen on tehty vaaran poistamiseksi. Kyseisessä tapauksessa ei ollut niin tehty. Korostunut huolellisuusvelvoite tarkoittaa, että taloyhtiöltä vaaditaan paljon. Ei riitä, että käydään päivällä hiekoittamassa, jos se ei poista liukkautta.

Jotta taloyhtiö voi vapautua vastuustaan vahinkotilanteessa, sen pitää näyttää toimineensa huolellisesti. Esimerkiksi sääolot voivat olla sellaiset, ettei taloyhtiöltä voida vaatia enempää, kuin se on tehnyt.

Poikkeuksellinen keli oli ratkaiseva tekijä Kemijärvellä vuonna 2013 sattuneessa onnettomuudessa. Rovaniemen hovioikeus antoi ratkaisun riita-asiassa viime vuoden lopussa.

Asukas liukastui taloyhtiön pihalla vaikeissa keliolosuhteissa

Rovaniemen hovioikeus 2017: Asukas oli liukastunut vuonna 2013 taloyhtiön alueella Kemijärvellä ja loukannut kaatuessaan olkapäänsä. Rovaniemen hovioikeuden mukaan onnettomuuden aikana sääolot olivat olleet niin vaikeat, että riittävä liukkaudentorjunta oli ollut ylivoimaista: Aluetta oli hiekoitettu muutaman kerran onnettomuuspäivän aikana. Oli satanut vettä ja lunta sekä tuullut, ja murske oli painunut jään sisään tai huuhtoutunut pois. Hovioikeuden mukaan vaaraa ei olisi voinut torjua edes puomien tai varoitusmerkkien avulla. Käräjäoikeus oli hylännyt asukkaan vahingonkorvauskanteen, ja hovioikeus piti käräjäoikeuden tuomion ennallaan.

– Ratkaisussa katsottiin, että sääolosuhteet olivat niin vaikeat, ettei taloyhtiö voinut ehkäistä tapaturmaa. Hovioikeuden mukaan taloyhtiö oli huolehtinut riittävästi liukkauden torjunnasta, Kristel Pynnönen sanoo.

Hallituksen jäsenen henkilökohtainen vastuu punnitaan harvoin

Hallitusten jäsenten vastuuta ei tavallisesti mietitä vahinkotapauksissa, vaan taloyhtiön vastuuvakuutus korvaa vahingon sille, joka on sen kärsinyt. Mutta hallituksen huolimattomuus voi muuttaa asetelman.

Grafiikka: varoituspuomeja jäisellä pihakäytävällä rakennuksen edessä.
Grafiikka: varoituspuomeja jäisellä pihakäytävällä rakennuksen edessä. Kuva: Yle / Mathias Heinänen Asunto-osakeyhtiö,jää,liukkaus

– Jos hallitus on toiminut huolimattomasti ja esimerkiksi laiminlyönyt maksut huoltoyhtiölle ja tiennyt, että huoltoyhtiö on siksi lopettanut kunnossapidon, vahingon satuttua taloyhtiössä on syytä pohtia, onko hallitus aiheuttanut vahingon yhtiölle, Pynnönen sanoo.

Vuonna 2003 kuopiolaisessa taloyhtiössä sijaitsevassa kaupassa asioinut henkilö kuoli jäälohkareen pudottua hänen päälleen. Tapauksen oikeuskäsittely oli sikäli poikkeuksellinen, että hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta.

Jalankulkija kuoli jäälohkareen pudottua hänen päälleen

Korkein oikeus 2007: Kuopiolaisessa taloyhtiössä sijaitsevassa liikkeessä asioinut jalankulkija kuoli vuonna 2003, kun talon katolta putosi jäälohkare hänen päälleen. Taloyhtiö oli tehnyt sopimuksen huoltoyhtiön kanssa, mutta korkeimman oikeuden mukaan sopimuksessa ei ollut mainittu katolle kertyneen lumen ja jään poistamista eikä katon lumitilanteen tarkkailua. Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja omisti taloyhtiön koko osakekannan toisen yhtiönsä kautta. Lisäksi hallitus oli sopinut, että hallituksen jäsenistä puheenjohtajan tehtäviin kuului huolehtia kiinteistön kunnosta ja turvallisuudesta. Korkein oikeus päätti, että hallituksen puheenjohtaja oli syytteen mukaisesti laiminlyönyt rakennuksen katon puhtaanapidon ja aiheuttanut tuottamuksellaan jalankulkijan kuoleman.

– Tapauksessa puheenjohtajalla oli poikkeuksellisen suuri rooli. Se antaa helposti virheellisen kuvan, että hallituksen jäsen joutuu kovin helposti henkilökohtaisesti vastuuseen, vaikka tavallisesti hallitus on kollektiivisesti vastuussa eikä puheenjohtajan rooli ole korostunut.

Pitkistä oikeudenkäynneistä ja tuomioista saattaa seurata, että hallituksiin on vaikea saada jäseniä, koska pelätään suurta vastuuta tai riitajuttuja. Kristel Pynnönen painottaa, että tarjolla ovat kaikki eväät, joiden avulla hallitus voi huolehtia turvallisuudesta ilman suuria ponnisteluja.

– On esimerkiksi saatavilla erittäin hyviä kiinteistönhuollon sopimusmalleja. Riittää, että hallitus huolehtii sopimuksesta ja seuraa, että sitä noudatetaan. Kannattaa muistaa, että ensisijainen vastuu turvallisuudesta on kiinteistönomistajalla eli taloyhtiöllä. Vaikka taloyhtiö voi joutua korvausvastuuseen, se ei tarkoita, että hallitus on silloin vastuussa.

Riskit hallintaan neljällä keinolla: vakuutukset, sopimukset, valvonta ja tiedotus

Grafiikka: kerrostalo, jonka räystäältä roikkuu jääpuikkoja.
Grafiikka: kerrostalo, jonka räystäältä roikkuu jääpuikkoja. Kuva: Yle / Mathias Heinänen Asunto-osakeyhtiö,jää,liukkaus

Riskeihin varautuminen on taloyhtiössä käytännössä hallituksen vastuulla. Hallitus voi olla levollisin mielin, jos se on huolehtinut riskienhallinnassa vakuutuksista, sopimuksista, valvonnasta ja tiedottamisesta.

1. Varaudu vakuutuksella

Vakuutukset ovat riskienhallinnan perusta. Vakuutusyhtiö saattaa korvata esimerkiksi liukastumisesta aiheutuneen vahingon.

– Vakuutus on tärkeä. Vahinkotilanteita sattuu, vaikka asioita pyritään hoitamaan huolellisesti. Vastuuvakuutus on vakuutuksista tärkein talvikunnossapitoa ajatellen.

Hallituksen on syytä tuntea yhtiönsä vakuutusturva.

– Jos hallitus olisi mokannut ja irtisanonut vastuuvakuutuksen ja taloyhtiö joutuisi maksamaan vahingonkorvauksen omista rahoistaan hallituksen laiminlyönnin takia, hallitukselle voisi ajatella jopa henkilökohtaista vastuuta.

2. Sovi tarkasti huollosta

Sopimusten avulla hallitus pystyy siirtämään taloyhtiölle kuuluvat talvikunnossapidon tehtävät huoltoyhtiölle. Tehtävistä kannattaa sopia kirjallisesti ja kattavasti.

– Normaalisti sopimukset tehdään huoltoyhtiön kanssa, ja hallituksen pitää määritellä sopimuksessa tarkasti, mitä tehtäviä huoltoyhtiölle kuuluu. Jos tehtävistä ei ole sovittu kattavasti, hallituskin voi joutua ryhtymään toimenpiteisiin, jotta kiinteistö pidetään turvallisena. Jos sopimukset eivät ole kunnossa, voidaan joutua arvioimaan hallituksen henkilökohtaista vastuuta.

Kymmenen vuotta sitten taloyhtiöt alkoivat toden teolla kiinnittää huomiota huoltosopimuksiin, kun korkein oikeus oli antanut ratkaisunsa Kuopion jäälohkareturmaa koskevassa asiassa.

– Ennen Kuopion tapausta kiinteistönhuoltosopimuksissa ei juuri ollut sovittu, että huoltoyhtiöiden kuuluu tarkkailla katolla olevia lumia. Tapauksen jälkeen alettiinkin tehdä malliehtoja kiinteistönhuoltosopimuksille, joissa siirrettiin myös niin sanottu tarkkailuvastuu huoltoyhtiöille.

3. Valvo, että huolto toimii

Turvallisuus on myös silmäpeliä: hallituksen täytyy valvoa, että huoltoyhtiö hoitaa kunnossapidon sovitusti. Sen pitää tarttua toimeen, jos pihakäytävä kiiltää peilikirkkaana eikä huoltoyhtiö ole kylvänyt sepeliä liukkautta estämään.

– Hallituksen pitää valvoa, että huoltoyhtiö hoitaa sovitut tehtävät. Jos huomaa puutteita, pitää tarttua luuriin, soittaa huoltoyhtiöön ja tehdä ennalta ehkäiseviä toimenpiteitä. Taloyhtiössä kannattaa pitää varalla esimerkiksi siimoja ja varoitusmerkkejä, joita viedään vaarallisiin paikkoihin.

Ei tietenkään voi vaatia, että hallituksen jäsen valvoo ympäri vuorokauden tai leiriytyy pihalle tarkkailemaan, ettei pihalla satu vahinkoja. Hallituksen jäsenhän saattaa olla vaikkapa matkoilla.

– Kun kuka vain huomaa puutteita, pitää ainakin ilmoittaa hallitukselle. Asukkaiden pitäisi pitää yhtiön turvallisuutta yhteisenä asiana. Se ei ole vain huoltoyhtiön, isännöitsijän ja hallituksen juttu.

4. Tiedota tarvittaessa

Viestimällä vaarasta saa asukkaiden aistit valppaiksi.

– Taloyhtiön sisällä voi kehottaa varomaan lunta ja jäätä sekä muistuttaa, että vaaranpaikat on merkitty puomeilla tai varoituskylteillä siihen asti, että lumet saadaan pudotetuksi katolta. Välillä keskustassa olevissa yhtiöissä on jopa jouduttu varoittamaan asukkaita, että öiset juhlijat siirtelevät varoituskylttejä.

Silläkin voi olla suuri merkitys, missä viesti on. Kristel Pynnönen antaa esimerkin eräästä yhtiöstä, jossa varoitus katolta putoavasta lumesta oli kiinnitetty ulko-oven ulkopuolelle. Porraskäytävästä kadulle astuva asukas ei siis nähnyt ilmoitusta.

Tarvitaan vielä riittävä valaistus. Vaaran voi havaita ajoissa, kun pihavalo paljastaa liukkaan pinnan. Viidesosa Liikenneturvan kyselyyn vastanneista liukastuneista kertoi, että heikko valaistus vaikutti kaatumiseen.

Lue lisää:

Grafiikka: wc-istuin, taustalla kerrostaloja.

Kuka korjaa vuotavan vesihanan, taloyhtiö vai sinä? Testaa tietosi!

Kumpi vastaa korjauksesta, kun asunnon vesikalusteet reistailevat, osakkeenomistaja vai taloyhtiö? Entä pitääkö omistajan ilmoittaa taloyhtiölle, kun hän aikoo vaihtaa kokolattiamattonsa parkettiin? Tee testi ja tarkista tietosi.