Hyppää pääsisältöön

Älä lumoudu pintakiillosta – lue yhtiöjärjestys tarkasti asuntokaupassa

Grafiikka: pykälämerkki, taustalla kerrostaloja.
Grafiikka: pykälämerkki, taustalla kerrostaloja. Kuva: Yle / Annukka Palmén-Väisänen ja Mikko Lehtola Pykälämerkki,asunto-osakeyhtiöt

Harva asia koettelee kukkaroa elämän aikana niin paljon kuin asuminen ja asunnon hankinta. Ostopäätöksen voi ratkaista moni viihtyvyyteen vaikuttava asia, kuten asunnon pohjaratkaisu tai asunnon materiaalit. Myynti-ilmoitus ei kerro kaikkea. Kannattaakin perehtyä kauppaan kuuluviin tärkeisiin dokumentteihin, kuten yhtiöjärjestykseen.

Asunto-osakeyhtiölaki säätelee taloyhtiöiden toimintaa, mutta taloyhtiökohtaisia määräyksiä on yhtiöjärjestyksessä. Jokaisella asunto-osakeyhtiöllä on oma yhtiöjärjestyksensä.

Siinä voidaan määrätä sääntöjä tilanteisiin, joihin laki ei anna tarkkaa vastausta. Yhtiöjärjestyksessä määrätään esimerkiksi hallituksen jäsenten määrä ja vaikkapa mahdollinen tupakointikielto.

Lain mukaan yhtiöjärjestyksessä on kerrottava muun muassa yhtiön nimi ja kotipaikka. Siinä luetellaan yhtiön asunnot, niiden hallintaan oikeuttavat osakkeet sekä asuntojen pinta-alat.

Osakkeenomistajat voivat myös muuttaa yhtiöjärjestystä ja päättää muutoksen sisällöstä yhtiökokouksessa. Muutos pitää vielä ilmoittaa kaupparekisteriin, jotta se tulee voimaan.

Kunnossapitovastuu – kuuluvatko hanat yhtiölle vai osakkaalle?

Arkeen vaikuttavia määräyksiä yhtiöjärjestyksessä ovat poikkeukset asunto-osakeyhtiölain mukaisesta kunnossapitovastuusta. Yhtiössä on saatettu esimerkiksi hyväksyä yhtiöjärjestykseen määräys, joka siirtää vastuuta yhtiöltä osakkeenomistajalle: osakas vastaakin yhtiön sijasta esimerkiksi wc-istuimen ja hanojen kunnossapidosta.

Irrotettu hana asentajan kädessä käsinpesualtaan päällä. Ruuvitaltta.
Asunto-osakeyhtiölain mukaisessa vastuunjaossa hanojen kunnossapito kuuluu yhtiölle, joka puolestaan tilaa paikalle huoltoliikkeen tai lvi-urakoitsijan. Irrotettu hana asentajan kädessä käsinpesualtaan päällä. Ruuvitaltta. Kuva: Michal Jarmoluk / Pixabay Hana

Yhtiöjärjestyksessä määräysten pitää olla yksiselitteisiä. Eripuraa voi syntyä, jos esimerkiksi yhtiössä on muutettu yhtiöjärjestystä ja uusi määräys on epäselvä.

– Asunnon ostajaehdokas saattaa lukea laista poikkeavan kunnossapitomääräyksen eri tavalla kuin yhtiökokouksessa on ajateltu. Jos määräys on epäselvä, kannattaakin kysyä asunnon myyjältä, miten yhtiössä on toimittu, Suomen kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen sanoo.

Pynnönen tähdentää, että lainsäätäjä on miettinyt myös osakkaan etua kirjatessaan kunnossapitovastuun määräyksiä asunto-osakeyhtiölakiin.

Taloyhtiöllä on usein paremmat valmiudet ryhtyä korjauksiin kuin osakkaalla.― Kristel Pynnönen

– On turvallista osakkaalle, että yhtiö vastaa esimerkiksi vedeneristeestä. Hänen ei tarvitse olla huolissaan siitä, miten yläkerran osakas korjaa kylpyhuonettaan.

Asunto-osakeyhtiölain mukainen vastuunjako säästää myös asukkaiden vaivaa. Sen ansiosta perusjärjestelmien, kuten sähköverkon ja vesijärjestelmän, viat voidaan korjata nopeasti ja turvallisesti.

– Taloyhtiöllä on usein paremmat valmiudet ryhtyä korjauksiin kuin osakkaalla. Jos hana vuotaa, riittää, että osakas ilmoittaa siitä yhtiölle. Jos osakas vastaisi siitä itse, hänen pitäisi ostaa hana ja tilata sille asentaja, mikä veisi oman aikansa.

Ostajalle voi jäädä luu käteen lunastuslausekkeen takia

Etenkin iäkkäissä taloyhtiöissä voi olla käytössä lunastuslauseke, joka koskee asunto-osakkeita. Uusien yhtiöiden yhtiöjärjestyksissä se on harvinainen.

Lausekkeen ansiosta yhtiön vanhat osakkeenomistajat pääsevät vaikuttamaan siihen, kuka pääsee naapuriksi: he voivat määräajassa ostaa asunnon, joka on juuri myyty yhtiön ulkopuoliselle ostajalle.

Lunastusmenettely alkaa vasta, kun osakkeet ovat siirtyneet ostajan omistukseen. Ostaja ei voi purkaa asuntokauppaa saatuaan tietää, että yhtiössä aiotaan käyttää lunastusoikeutta. Hänelle saattaa pahimmassa tapauksessa jäädä luu käteen.

Henkilö maalaa telalla kaapin ovea valkoiseksi.
Asunnonostajan kannattaa odottaa lunastusmenettelyn päättymistä, kunnes tarttuu siveltimeen. Henkilö maalaa telalla kaapin ovea valkoiseksi. Kuva: Pixabay Kodin remontointi,maalaustelat

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön osakkeenomistajilla on kuukausi aikaa vaatia lunastusta. Aika lasketaan alkavaksi siitä, kun ostaja on ilmoittanut yhtiölle hankkineensa asunnon osakkeet. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä lyhyemmästäkin ajasta.

Ostajan kannattaa hillitä remonttikuumetta kaupan jälkeen. Tehty remontti saattaa mutkistaa kauppaa, jos joku päättääkin lunastaa osakkeet.

– Silloin voisi pohtia, saako lunastaja perusteetonta etua remontista, eli hän maksaisi korvauksen ostajalle, vai kärsiikö lunastaja vahinkoa ja tämä vaatii korvauksen ostajalta, Kristel Pynnönen sanoo.

Yhtiöjärjestyksessä voi olla luettavaa grilliherkkujen ystävälle

Yhtiöjärjestyksessä voidaan rajoittaa, miten yhtiön tiloja saa käyttää. Laki ei kiellä grillaamista parvekkeella, mutta se voidaan kieltää yhtiöjärjestyksessä.

Parsaa, lihaa ja makkaraa grillissä.
Grilliä on vaikea sammuttaa juridisin keinoin taloyhtiöissä. Parsaa, lihaa ja makkaraa grillissä. Kuva: Pixabay grillaus

Kielto on helppo saada kirjatuksi yhtiöjärjestykseen uusissa taloyhtiöissä, joissa osakkeet myyvä rakennusliike laatii yhtiöjärjestyksen, ennen kuin yhtään asuntoa on myyty.

Asumiskäytössä olevassa yhtiössä parvekegrillauksen kieltäminen ja kiellon saaminen yhtiöjärjestykseen taas on hyvin hankalaa, koska jokaisen osakkeenomistajan pitäisi suostua kieltoon.

Yhtiöjärjestyksessä oleva grillauskielto saattaa kuitenkin pelkistyä muodollisuudeksi, jos yhtiössä asuu grilliherkkujen ystävä, joka ei piittaa määräyksestä.

– Lähtökohta on, että jos jotain kielletään yhtiöjärjestyksessä, kieltoa pitää noudattaa. Taloyhtiön ainoa keino on hallintaanotto, jos kieltoa rikotaan. Grillaamista parvekkeella voidaan kuitenkin pitää normaalina taloyhtiön arkeen kuuluvana asiana, ja pidänkin hallintaanottoa kaukaa haettuna, jollei osakas ole aiheuttanut vaaraa grillatessaan, Kristel Pynnönen sanoo.

Pynnösen mukaan tiedossa ei ole sellaista oikeustapausta, jossa yhtiö olisi ottanut asunnon hallintaansa parvekegrillauksen takia. Hän kuitenkin pitää hallintaanottoa mahdollisena, jos yhtiöllä on erityinen tarkoitus: se on tarkoitettu esimerkiksi allergikoille, jotka kärsisivät hajuista tai savusta.

Laki ei kiellä grillaamista parvekkeella, mutta se voidaan kieltää yhtiöjärjestyksessä.

Samantapaiset vaikeudet ovat edessä, jos yhtiöjärjestyksellä halutaan kieltää parvekkeella tupakointi.

– Tupakoinnin kieltäminen yhtiöjärjestyksessä on hankalaa, kuten grillauksenkin kielto. Se edellyttää suostumusta jokaiselta osakkeenomistajalta. Ei myöskään ole oikeustapauksia, joissa asunto olisi otettu hallintaan, kun osakkeenomistaja on rikkonut tupakointikieltoa.

Parvekkeella savuttelun estämiseksi on toinenkin keino: tupakkalaki.

– Yhtiökokous voi yksinkertaisella äänienemmistöllä kieltää tupakoinnin parvekkeella ja hakea viranomaiselta tupakointikieltoa, Pynnönen sanoo.

Hän muistuttaa, ettei viranomaisella ole liiemmin keinoja valvoa tupakointia tai puuttua siihen, jos kieltoa rikotaan.

Lue lisää:

Isännöitsijäntodistus paljastaa asunnon velat ja yhtiön korjaustarpeen

Isännöitsijäntodistus on tärkeä paperi asuntokaupassa. Siitä selviää oleellisia tietoja asunnosta ja taloyhtiöstä: mahdolliset velat, tulevat korjaukset ja asunnon remonttihistoria.

Kommentit