Pasi Partanen
Yle
Isännöitsijäntodistus on tärkeä dokumentti asuntokaupassa. Se kertoo sellaisia tietoja asunnosta ja taloyhtiöstä, joita ei välttämättä paljastu myynti-ilmoituksesta: esimerkiksi onko myyjällä maksamattomia vastikkeita, tai onko yhtiö nostanut lainaa sellaisia korjauksia varten, joiden kuluja ostaja joutuu vielä maksamaan.
Isännöitsijäntodistuksesta säädetään asunto-osakeyhtiölaissa ja valtioneuvoston asetuksessa. Todistuksen pitää olla ajan tasalla. Kiinteistönvälitysalan ohjeiden mukaan se ei saa olla kolmea kuukautta vanhempi asuntoa myytäessä.
Nimensä mukaisesti todistuksen saa taloyhtiön isännöitsijältä. Mutta jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää, todistuksen antaa taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja.
Isännöitsijäntodistuksesta näkyy, mitä maksuja ostaja saa maksettavakseen: siinä luetellaan vastikkeet, kuten hoito- ja vesivastikket, ja niiden määrät. Siitä selviää myös niin sanottu vastikeperuste, jonka perusteella vastikkeet maksetaan. Vastikeperuste määrätään yhtiöjärjestyksessä.
Hoitovastikkeet perustuvat tavallisesti asunnon neliömäärään: mitä isompi asunto, sitä suurempi vastike. Vesivastikkeissa vastikeperuste voi olla esimerkiksi asunnon asukkaiden määrä. Mitä enemmän asukkaita, sitä enemmän yhtiö laskuttaa veden käytöstä.
Myyntihinta ja velaton hinta
Asunnon myynti-ilmoituksessa on aina myyntihinta, mutta sen rinnalla voi olla velaton hinta.
- Myyntihinta tarkoittaa hintaa, jolla asunnon myyjä myy osakkeensa.
- Velaton hinta sisältää sekä myyntihinnan että asunnon osuuden taloyhtiön veloista.
Asunto-osakkeen kaupasta täytyy maksaa varainsiirtovero, joka on 2 prosenttia. Se maksetaan asunnon velattomasta hinnasta. Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, jos hän täyttää tietyt ehdot.
Todistus kertoo myös, onko myyjällä vastikerästejä yhtiön kirjanpidossa. Ne kannattaa huomioida ostotarjouksessa, sillä lain mukaan ostaja vastaa myyjän kanssa tämän vastikerästeistä enintään puolen vuoden ajalta.
Tuleeko asunnon mukana velkaa? Tarkista asunnon tiedot
On tavallista, että yhtiöllä on velkaa esimerkiksi putkiremontin tai muiden suurten korjausten jäljiltä. Isännöitsijäntodistuksessa kuuluu lukea, miten paljon yhtiö on nostanut lainaa ja voivatko osakkeenomistajat maksaa osuutensa siitä.
Lainaosuuden maksaminen on mahdollista vain, jos yhtiöjärjestys sallii sen tai yhtiökokous on päättänyt asiasta. Todistuksesta selviää, onko myyjä maksanut velkaosuutensa tai kuinka paljon velkaosuutta on jäljellä.
– Isännöitsijäntodistuksessa lainaosuudeksi merkitään nolla euroa tai kyseinen kohta jätetään täyttämättä, jos osakkeenomistajat ovat maksaneet velkaosuutensa. Silloin osakehuoneistoon ei enää kohdistu lainaosuutta, asianajaja Aki Rosén Asianajotoimisto Kuhanen, Asikainen & Kanervasta sanoo.
Jos velkaosuus on maksettu, omistajan ei tarvitse maksaa yhtiölle rahoitusvastiketta.
Jotkut asunnon ostajat ovat yllättyneet, kun he ovat ostaneet asunnon yhtiöstä, joka on nostanut lainan muttei vielä laskenut osakkeenomistajien velkaosuuksia. Ostajalta saattaa jäädä helposti huomaamatta, että velkaosuus lankeaa hänelle maksettavaksi myöhemmin.
Jotkut asunnon ostajat ovat yllättyneet, kun he ovat ostaneet asunnon yhtiöstä, joka on nostanut lainan muttei vielä laskenut osakkeenomistajien velkaosuuksia.
Tapaukset ovat tuttuja Aki Rosénille.
– Tällaisessa tilanteessa myyjän tai välittäjän pitää olla aktiivinen. Isännöitsijäntodistuksessa pitää maininta, että yhtiöllä on lainoja, jotka tulevat jaettavaksi. Tieto voidaan merkitä todistuksen kohtaan "muut tiedot". Lisäksi tiedon pitää näkyä tilinpäätösasiakirjoissakin, jos laina on nostettu, ennen kuin tilinpäätös on laadittu.
Isännöitsijäntodistuksessa saattaa myös olla virhe. Rosén sanoo, että joskus virheitä on tullut vastaan etenkin lainaosuuslaskelmissa.
– Tieto lainaosuudesta joudutaan päivittämään todistukseen, kun lainaa on lyhennetty. Joskus päivityksessä on tapahtunut laskuvirhe, ja isännöitsijäntodistukseen päätyy liian pieni tai suuri lainaosuus. Niitä on jouduttu kaupan jälkeen selvittämään.
Asuntokauppalain perusteella asunnon myyjä vastaa isännöitsijäntodistuksen virheestä.
– Usein ostaja reklamoi ensin asunnon myyjälle, mutta hän voi reklamoida myös todistuksen antaneelle isännöitsijälle tai hallituksen puheenjohtajalle, jos tämä on antanut isännöitsijäntodistuksen. Todistuksen antaja voi lopulta joutua korvaamaan vahingon, jonka virheellinen todistus on aiheuttanut.
Kun sauna onkin entinen vaatehuone – todistus kertoo asunnon remonttihistoriasta
Asunnon myyjä tai edelliset osakkeenomistajat ovat saattaneet tehdä asunnossaan kunnossapito- tai muutostöitä. Vuonna 2010 voimaan tulleen uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkaiden on ilmoitettava kirjallisesti hyvin monenlaisista töistä yhtiölle, käytännössä isännöitsijälle, joka merkitsee työt isännöitsijäntodistukseen.
Muun muassa pintojen maalausta tai kaappien asentamista ei tarvitse ilmoittaa. Mutta jos vaikkapa keittiökaapistoja asentaessa kajotaan ilmanvaihtoon, työ pitää ilmoittaa ja sille täytyy saada lupa.
Ostajaa saattaa kiinnostaa, millaisia remontteja on tehty aikojen saatossa useita vuosikymmeniä vanhassa asunnossa. Edellisen asunto-osakeyhtiölain aikaan yhtiön ei tarvinnut rekisteröidä osakkeenomistajien tekemiä muutöstöitä. Vaatiikin salapoliisin taitoja, jos haluaa selvittää vanhan asunnon remonttihistoriaa.
– Edellisessäkin laissa oli ilmoitusvelvollisuus, mutta silloin oli mahdollista ilmoittaa muutos- ja kunnossapitotöistä suullisesti. Tietoja remonteista ja muutostöistä voi löytyä myös yhtiökokousten pöytäkirjoista. Rakennuslupa-asiakirjoistakin saa tietoa muutostöistä, jos työ on edellyttänyt rakennuslupaa, Aki Rosén sanoo.
Vaatiikin salapoliisin taitoja, jos haluaa selvittää vanhan asunnon remonttihistoriaa.
Isännöitsijäntodistuksessa täytyy myös mainita sellaiset oleelliset asunnon puutteet ja viat, jotka vaikuttavat asumiseen tai asumisen kustannuksiin. Oleellinen vika voi olla esimerkiksi todettu kosteusvaurio.
– Siihen mitä kuuluu mainita, vaikuttavat yhtiön koko ja ikä. Vain merkittävät puutteet pitää ilmoittaa. Ostaja voi arvioida tulevia asumiskustannuksia mainittujen puutteiden perusteella.
Hallituksen täytyy vuosittain esitellä varsinaisessa yhtiökokouksessa, mitkä korjaukset ovat tarpeellisia tulevan viiden vuoden aikana. Näitä ovat vain sellaiset korjaukset, jotka vaikuttavat asumiseen tai asumiskuluihin.
Niin sanottu kunnossapitotarveselvitys on vapaamuotoinen, eikä sen perusteella tehdä päätöksiä. Sen sisältö lukee myös isännöitsijäntodistuksessa. Selvityksestä saa kuvan, mitä lähiaikojen korjauksia pidetään tarpeellisina yhtiössä.
Vuokratontti vai oma tontti? Kumpikin vaikuttaa vastikkeeseen
Oleellinen isännöitsijäntodistuksesta selviävä tieto on, omistaako yhtiö tontin vai onko tontti vuokrattu. Se voi vaikuttaa merkittävästi asunnon hintaan, ainakin jos maaomaisuutta arvostetaan asunnon alueella: vuokratontilla olevan kerrostaloyhtiön asunnot voivat olla halvempia kuin samanikäiset asunnot naapuriyhtiössä, joka omistaa tontin.
Toisaalta vuokratontti nostaa hoitovastiketta, koska yhtiö maksaa vuokran vastiketuotoilla.
Vuokranantaja, vuokra-aika ja vuokran suuruus lukevat todistuksessa. Perinteisesti taloyhtiöiden tonttien vuokranantajia ovat olleet etenkin kaupungit ja kunnat. Vuokrankorotukseen on syytä varautua, jos tontin vuokra-aika on päättymässä. Pitkiä vuokrasopimuksia erääntyy jatkuvasti, ja esimerkiksi Helsingissä vuokrat ovat nousseet tuntuvasti, kun sopimuksia on uusittu.
– Jos yhtiössä tiedetään uuden vuokran suuruus, se kannattaa merkitä todistukseenkin, Aki Rosén muistuttaa.
Oma lukunsa ovat viime vuosina yleistyneet niin kutsutut valinnaiset vuokratontit, jotka omistaa tonttirahasto. Muun muassa eläkeyhtiöt ovat sijoittaneet tonttirahastoihin, mutta rahastosijoituksia tarjotaan myös yksityishenkilöille. Samanlaisesta tontin omistusmallista käytetään myös nimeä "joustava vuokratontti".
Tonttirahastoja on arvosteltu siitä, että ostajan on vaikea hahmottaa, miten paljon esimerkiksi vuokrankorotukset vaikuttavat asumiskuluihin.
"Valinnaisuus" tarkoittaa sitä, että osakkeenomistaja voi maksaa yhtiölle oman osuutensa tontin hankkimisesta, minkä jälkeen yhtiö ostaa kyseisen osuuden tontista itselleen. Sen jälkeen osakkaan ei enää tarvitse maksaa tontinvuokravastiketta.
Myynti-ilmoituksessa kuuluu mainita, jos asunto on vuokratontilla. Ilmoituksissa myös yleensä lukee, onko kyseessä esimerkiksi juuri valinnainen vuokratontti. Aki Rosén kertoo, että vuokratontin valinnaisuus tulee ilmi myös isännöitsijäntodistuksen tiedoista.
Todistuksessa pitää mainita, millä perusteella vuokraa tarkistetaan. Vuokraa saatetaan korottaa esimerkiksi kiinteän prosentin mukaan. Lisäksi siinä täytyy lukea, jos osakkeenomistajilla tai yhtiöllä on mahdollisuus lunastaa osuus tontista.
– Käytännössä tavallisen vuokratontin ja niin kutsutun valinnaisen vuokratontin ero näkyy juuri siinä, että tontin lunastusmahdollisuus mainitaan isännöitsijäntodistuksessa. Lunastukseen liittyviä määräyksiä voi olla myös yhtiöjärjestyksessä.
Tonttirahastoja on arvosteltu siitä, että ostajan on vaikea hahmottaa, miten paljon esimerkiksi vuokrankorotukset vaikuttavat asumiskuluihin. On myös vuokrasopimuksia, joissa ei ole "valinnaisuutta": taloyhtiön ja rahaston vuokrasopimus voi kestää satakin vuotta – eikä siihen kuulu lunastusmahdollisuutta.
Muokattu 15.3.2020 klo 23.00: Korjattu otsikko. Lisätty sana "yhtiön": "Isännöitsijäntodistus paljastaa asunnon velat ja yhtiön korjaustarpeen"
Lue lisää:
Älä lumoudu pintakiillosta – lue yhtiöjärjestys tarkasti asuntokaupassa
Asuntokaupassa saa eteensä monta paperia. Yksi tärkeimmistä on yhtiöjärjestys. Siinä saattaa esimerkiksi lukea, että asunnon omistaja vastaa hanojen ja muiden vesikalusteiden huollosta.
