Isännöitsijä käy kukkarollasi: käsikirjoitus

Epäselvää isännöinnin hinnoittelua, tietojen panttaamista ja urakoiden ohjaamista lähipiirille. MOT:n selvitys osoittaa, että isännöitsijät kahmivat kohtuuttomia summia asunnonomistajien kukkarosta.
Antti Ronkainen: Minä löin siinä kokouksessa Teamsilla nyrkkiä pöytään, että ei tämä näin voi mennä.
Eeva-Liisa Broman: Lähinnä ajattelin, että kuinka tollo sitä on itse voinut olla, kun ei oo ymmärtänyt.

Isännöitsijä on muuttunut asiantuntijasta myyntimieheksi.
Mia Koro-Kanerva, toimitusjohtaja, Suomen Isännöintiliitto ry: Hmm. Onpas jännittävää. Mä en itse asiassa tämmöstä dokumenttia ole saanut käsiini koskaan aikaisemmin.
Löydämme sopimuksia, joissa isännöitsijä saa taloudellista hyötyä taloyhtiöille hankittavista palveluista.

ISÄNNÖITSIJÄ KÄY KUKKAROLLASI

Markku Heikkilä, myyntipäällikkö, Bo LKV Oy: Tervetuloa tähän 2018 rakennettuun ullakkohuoneistoon. Täällä on korkea huonekorkeus täällä on myös kattoikkuna.

Laura Pöllänen etsii ensimmäistä omistusasuntoa Lahdesta.

Markku Heikkilä, myyntipäällikkö, Bo LKV Oy: Semmosia kannattaa sun jatkossakin seurata, et mitkä nää hoitovastikkeiden erot on ja kerätäänkö siellä erikseen korjausvastiketta ja mihin korjaukseen.

MOT: Asuntokauppaan liittyy olennaisesti isännöitsijäntodistus. Tiedätkö mikä merkitys sillä on?
Laura Pöllänen: Sitä en hirveen tarkkaan tiedä. Mutta tiedän, että sieltä löytyy tärkeitä tietoja, mitä rakennuksen historiaan kuuluu ja mitä on tehty menneisyydessä.
MOT: Tiedätsä ylipäätään, mikä on isännöitsijän rooli taloyhtiössä?
Laura Pöllänen: Mun käsityksen mukaan isännöitsijä on juuri se, joka vastaa näistä taloyhtiön juoksevista asioista. että pysyy kaikki kunnossa ja tarkkailee, millaisia kunnossapitotarpeita tulevaisuudessa on.

Lähes kolme miljoonaa suomalaista asuu asunto-osakeyhtiössä, kerros- tai rivitaloissa. Taloyhtiöt ostavat palveluita ja korjauksia vuosittain noin 11 miljardilla. Hankinnoista vastaa usein isännöitsijä.

Isännöitsijän tulisi olla asunnon omistajien eli taloyhtiön etujen vartija.

Tätä ohjelmaa varten MOT kävi keskusteluja yli 60 taloyhtiön hallituksen jäsenen, isännöitsijän ja alan asiantuntijan kanssa. Selvitys paljastaa useita ongelmia isännöintialalla.

Jos asukkaat eivät ole valppaana, voi valta lipua isännöintitoimistolle, eikä taloyhtiön etu enää toteudu.

Perheyrityksen toimitusjohtaja, isännöitsijä Vesa Itkonen kuvailee rooliaan näin:
Vesa Itkonen, toimitusjohtaja, isännöintsijä, Isännöintitoimisto Itkonen Oy: Ja kaikessa meillä on ohjenuorana se taloyhtiön edun puolustaminen, ett isännöitsijä on se joka etulinjassa pitää huolta yhtiön edusta.

Itkonen on ollut alalla lähes 40 vuotta. Pisimmät asiakassuhteet ovat uran alkuvaiheilta. Tämä on nykyisin harvinaista. Monissa taloyhtiöissä on suoranainen ongelma, että isännöitsijät vaihtuvat taajaan.

Vesa itkonen: Uusien kohteiden niin kuin ottaminen on rajoitettua eli korkeintaan on otettu yks vuodessa. Ja tää sitten tekee sen, että me pystytään pitään se laatu korkeella. Että me ei haluta kilpailla hinnalla vaan me halutaan kilpailla selkeesti laadulla.

Luottamus isännöitsijöihin sai kovan kolauksen viime keväänä. Kilpailu- ja kuluttajavirasto KKV:n selvityksen mukaan isännöintiyritykset ja Isännöintiliitto olivat yhdessä sopineet hinnoista ja pyrkineet valtakunnallisesti hilaamaan alan hintoja ylös.

KKV esitti 6 yritykselle sekä etujärjestölle 22 miljoonan euron seuraamusmaksua eli eräänlaista sakkoa. Asia on nyt markkinaoikeuden käsittelyssä.

Mikko Virkamäki on isännöintialan asiantuntija ja juristi. Hän on ollut 2000-luvulla muun muassa laatimassa isännöintiliiton strategiaa. Hänestä isännöitsijä on muuttunut asiantuntijasta myyntimieheksi, joka ei ole enää asukkaan vaan verkostonsa puolella.

Mikko Virkamäki, juristi: Isännöintialalle tai taloyhtiöalalle on muodostunut tarjoajien tai myyjien ylivoima. Tää koskee nimenomaan näitä isoja isännöintiyrityksiä ja sit kasvavia keskisuuria yrityksiä, että ne pystyy sanelemaan taloyhtiöille ehdot ja ottaa ne taloyhtiöt, jotka ne haluaa. Varsinaista kilpailua ei ole.

Isännöintialalla isot toimijat jylläävät. Neljä suurinta yritystä eli Realia, Kiinteistötahkola, OP Koti ja Reim Group ovat omassa luokassaan. Ne hallitsevat yli kuudesosaa markkinasta. Toisaalta valtaosa isännöintiyrityksestä on pieniä, muutaman ihmisen työllistäviä yrityksiä.

Yhtiöillä on erilaisia hinnoitteluperusteita. Siksi isännöinnin kustannusten vertailusta ja kilpailuttamisesta on tullut taloyhtiöille vaikeaa.
Mikko Virkamäki: Jotkut ottaa kilometrikorvauksia, jotkut ei. Sitten jos on erilaisia hankkeita, jotkut ottaa jopa 10 % siitä, että tehdään joku hankinta, niin 10 % menee isännöintiyritykselle.
Se on täysi viidakko.

Isännöintitoimistot kilpailevat markkinoimalla edullista kuukausihintaa. Mutta hinta hämää. Isännöintitoimistot laskuttavat lisähintaa useista tehtävistä, kuten toimistotöistä. Tämä voi kaksin- tai jopa kolminkertaistaa kuukausihinnan.

Mia Koro-Kanerva, toimitusjohtaja, Suomen Isännöintiliitto ry: Kyllähän isännöitsijän pitäis niin kuin rinta rottingilla pystyä osoittamaan, että mitä on tehty taloyhtiön hyväksi ja mitä siitä on sitten laskutettu.

Harri Renkonen osti asunnon helsinkiläisestä taloyhtiöstä vuonna 2017.

Harri Renkonen: Helsinkiin piti muuttaa ja sitten katselin asuntoja. Tossa sattui olemaan sellainen hyvä sijainti ja sopivan hintainen.

Yhtiössä alettiin suunnitella putkiremonttia. Harri Renkonen meni taloyhtiön hallitukseen. Hallitus palkkasi ulkopuolisen projektikonsultin, jonka johdolla remontti suunniteltiin ja kilpailutettiin. Urakka oli iso, loppulasku oli yli 4 miljoonaa euroa.
Harri Renkonen: Isännöitsijän rooli oli oikeastaan täysin olematon, koska oli ulkopuolinen projektikonsultti siinä. Isännöitsijä ei oikeastaan tehnyt mitään muuta kuin maksoi laskuja.
MOT: Oliko hän mukana työmaakokouksissa esimerkiksi?
Harri Renkonen: Siis oli työmaakokouksissa, ja työmaakokouksista hän otti kokouspalkkiot.

Taloyhtiön isännöitsijänä oli Suomen suurin isännöintitoimisto Realia. Remontti valmistui syksyllä 2020.

Harri Renkonen: Sen jälkeen tuli yllätyksenä, että heillä on joku tällainen prosenttiosuus siitä koko kustannuksesta. Ne otettiin sitten näitten tuntiveloitusten päälle vielä, oli sitten 1,2 prosenttia siitä koko urakasta isännöitsijän hallinnointipalkkiota siitä.

Osa isännöintitoimistoista laskuttaa remonteista hallinnointipalkkion. Se on tietty prosentti urakan loppusummasta, riippumatta isännöitsijän työmäärästä. Kärjistettynä: mitä kalliimman remontin taloyhtiö teettää, sitä enemmän isännöintitoimisto tienaa.

Taloyhtiö sai Realialta 45 000 euron laskun.

Lasku tuli yllätyksenä koko hallitukselle, sillä summaa ei oltu budjetoitu remonttikustannuksiin.
Harri Renkonen: Jos tehdään linjasaneerauksen budjetti, niin kyllä se pitää se hallinnointikulukin budjetoida, kun siinä oli paljon pienempiäkin kuluja budjetoitu. Silloin kun budjetti hyväksytään yhtiökokouksessa, niin totta kai pitää olla kaikki kulut siinä kerrottu etukäteen, että yhtiökokous hyväksyy sen, eikä niin kuin jälkikäteen vaan ilmoittaa.

Realia perusteli laskua erillishinnastolla. Renkosen mukaan hinnaston hyväksymistä ei oltu käsitelty taloyhtiön hallituksessa.
Hallituksen puheenjohtaja maksoi laskun kertomatta asiasta hallitukselle.

Harri Renkonen: Puheenjohtaja ilmoitti, että isännöitsijältä tuli ylimääräinen, ylimääräisiä isännöintikuluja, niin sen takia taloyhtiön tilit on tyhjät ja tarvitaan uusi yhtiökokous pyytämään osakkailta lisää lupausta, että saadaan lisää lainaa pankista.

Renkonen yritti vielä selvittää asiaa isännöintitoimiston esimiehen kanssa.
Harri Renkonen: Minä itse tein vaateen siitä, että ne rahat pitää palauttaa tai otan yhteyttä poliisiin, koska yhtiöjärjestyksessä lukee, että isännöitsijäpalkkion päättää taloyhtiön hallitus eikä taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja.

Harri Renkonen teki Realian toimista tutkintapyynnön poliisille. Ylimääräisen yhtiökokouksen jälkeen hän erosi hallituksesta.

Realiasta kerrottiin MOT:lle, ettei yhtiö kommentoi yksittäisiä tapauksia. Yleensä hallinnointipalkkio merkitään peruskorjauksen budjettiin. Hallinnointipalkkiosta voidaan sopia myös jälkikäteen, jos asiakas sen hyväksyy.

Hallinnointipalkkioihin ja niiden perusteisiin liittyy usein epäselvyyksiä.

Mia Koro-Kanerva: Varmasti hyvä toimintatapa tollasessa on sekin, että taloyhtiö tulee tai hallitus tulee tietoiseksi jo urakan budjetointivaiheessa myös sitten siitä, että jos tämmöinen hallintopalkkio on, niin mitä se sitten mahdollisesti suurin piirtein on.
Mikko Virkamäki: Sen täytyy olla siinä kokonaiskustannuksessa, joka esitetään yhtiökokoukselle. Muuten osakkailla on väärä käsitys asiasta.

Vesa Itkonen: Morjes, mä otin tän listan mukaan. Lähdetäänkö kiertämään.
Isännöitsijä Vesa Itkosen Laajasalossa isännöimässä kohteessa on juuri saatu päätökseen laaja putki- ja julkisivuremontti. Itkonen valmistautuu hallituksen puheenjohtajan Kristiina Holopaisen kanssa korjaustöiden jälkitarkastukseen.

Vesa Itkonen: Mä lähden siitä, että isännöitsijän tulee tuntea kohteensa, mitä se on syönyt niinsanotusti. Eli isännöitsijän pitäisi siellä käyttää sitä ääntä joka osakkaalle kuuluu eli etteivät hankkeet olisi niin kutsutusti isännöttömiä. Vedän kaikki työmaakokoukset ja hoidan talousseurannan.

MOT:Minkälainen isännöitsijän rooli näin isossa urakassa?
Kristiina Holopainen, hallituksen pj: Se on merkittävä ja mikäli se lähtee takkuamaan, niin olisin voinut sanoa, että tässä meidän taloyhtiössä. Me oltas oltu liemessä.

Osa isännöitsijöistä perii palkkiot ottamalla tietyn prosenttiosuuden urakasta. Vesa Itkonen vastustaa käytäntöä.

Vesa Itkonen: Maksetaan korvaus siitä tehdystä työstä eli laskutusperusteena on ihan tunnit, koska me ei etukäteen voida tietää, että kuinka paljon sitä aikaa siihen hankkeeseen kuluu. Jos se menee hyvin, niin se aikamäärä on pienempi, ja jos se menee huonosti, niin enemmän. Että me sen hallinnointipalkkion sijaan meillä maksetaan erillinen korvaus tositemäärän lisääntymisestä.

Epäselvyyksien välttämiseksi Itkonen vie vuosittain hallituksen käsittelyyn palveluhinnaston ja mahdolliset muutokset.

Asukkaiden pitäisi taloyhtiössä tehdä tärkeimmät päätökset rahankäytöstä. Uusissa taloyhtiöissä enemmistö omistajista voi olla sijoittajia, jotka eivät itse asu talossa. Jos he eivät käytä ääntään, valta voi liukua isännöitsijälle.
Antti Ronkainen osti sijoitusasunnon Oulun Toppilansalmesta.

Antti Ronkainen: Maaliskuussa tuli sitten lasku, joka oli noin 500 euroa tästä yhdestä huoneistosta tästä pelkästään tarkkailijasta erillinen lasku. Silloin alkoi kellot soimaan, että mitä tässä on oikein tapahtunut ja ruvettiin selvittämään asioita. Tää ei millään lailla ole mennyt fiksusti eikä varmaan sääntöjen mukaisesti tämä tarkkailijan valinta.

Taloyhtiö oli saanut 20 000 euron laskun rakennustyöntarkkailusta. Tarkkailijan palkkauksesta oli päätetty osakkeenomistajien kokouksessa. Siihen osallistui vain yksi osakkeenomistaja, hänkin valtakirjalla.
Taloyhtiön isännöitsijänä aloitti Suomen toiseksi suurin isännöintiyritys, Kiinteistötahkola. Antti Ronkainen osallistui yhtiökokoukseen, jossa valittiin hallitus.

Antti Ronkainen: Kappas kummaa, siellä oli Kiinteistötahkolan hallituksen puheenjohtaja Seppo Tahkolan valtakirjalla kolme Kiinteistötahkolan työntekijää. Kaksi isännöitsijää, suht kokeneita isännöitsijöitä.
Minä löin siinä kokouksessa Teamsilla nyrkkiä pöytään, että ei tämä näin voi mennä.

Kiinteistötahkolan toimitusjohtaja omistaa yhdessä puolisonsa ja sijoitusyhtiöidensä kautta useita asuntoja taloyhtiössä.

Hallitukseen valittiin kolme Kiinteistötahkolan työntekijää sekä kaksi osakasta, toinen näistä Antti Ronkainen. Isännöintisopimus päätettiin kilpailuttaa.
Ronkainen esitti, että isännöitsijä vaihdetaan, sillä kilpailutuksessa saatiin edullisempia tarjouksia kuin voimassa ollut Kiinteistötahkolan sopimus.

Antti Ronkainen: Me hävittiin äänestys 3–2. Se oli etukäteenkin tiedossa. Sitten minä pyysin sillain niin fiksusti kuin osasin, että nyt, kun tässä on minusta tämmöistä jääviysongelmaa, niin voitteko te kirjallisesti te Tahkolan työntekijät, jotka nyt olette tässä Tervahovin Myllyn hallituksessa, niin kirjoittaa paperille, että te ette koe tässä mitään jääviys- tai esteellisyysongelmia, että te pelaatte monilla rattailla. Ei voineet kirjoittaa. Siinä vaiheessa mä totesin, että tämä peli on tässä. Nousin ylös ja kävelin pihalle. Sanoin varmasti lähtiessä aika rumasti, mutta ei ole kaduttanut kyllä jälkeenpäin.

Seppo Tahkola ei antanut MOT:lle haastattelua. Sähköpostitse hän kertoi, että Kiinteistötahkolan työntekijät menevät hallitukseen, jos sitä ei esimerkiksi muuten saada kasaan. Yhtiön työntekijöitä on valittu hallituksiin “joissakin kymmenissä” taloyhtiöissä.
Ajavatko työntekijät tuolloin taloyhtiön vai työnantajansa eli isännöintitoimiston etuja?

Mia Koro-Kanerva: Mutta kun jälleen mennään siihen eettiseen eettiseen jääviyteen, näkisin että tää ei ole musta eettisesti oikea tapa toimia.
MOT: No mitä tässä pitäis sitten tehdä?
Koro-Kanerva: No niitten pitäisi tietenkin niiden osakkeenomistajien aktivoitua ja tota yhtiökokouksessa tehdä uudet hallitusvalinnat siten että siellä ei ole sitten sellaisia henkilöitä siellä hallituksessa, ketä ne osakkaat ei sinne halua.

Palataan rakennustyöntarkkailijan 20 000 euron laskuun. Tarkkailija palkattiin Kiinteistötahkolan konserniin kuuluvasta yrityksestä. Toimitusjohtaja tunnustaa nyt, että suorahankinta oli virhe, hankinta olisi pitänyt kilpailuttaa. Taloyhtiölle annetaan hyvitystä laskusta.

Laura Pölläsen asunnonetsintä jatkuu.

MOT: Jos sä omistaisit tän asunnon, miten sä pystyisit vaikuttamaan siihen, miten tästä taloyhtiöstä pidetään huolta?
Laura Pöllänen: Aika pintapuolisen raapasun oon vasta tehnyt näihin asioihin. Yhtiökokouksista oon kuullut ja että siellä olis sananvaltaa ja voisi hakea hallitukseen, että pääsis juoksevia asioita hallinnoimaan.

Vuosittain pidettävässä yhtiökokouksessa jokainen osakas saa ilmaista mielipiteensä talon asioiden hoidosta. Yhtiökokous valitsee hallituksen, jonka tehtävänä on huolehtia hallinnosta ja rakennusten hoidosta yhdessä isännöitsijän kanssa.

Pari vuotta sitten helsinkiläisessä taloyhtiössä päätettiin uusia ulkoseinien elementtisaumat. Yhtiökokoukselle esiteltiin talousarvio, jossa remonttiin varattiin 8000 euroa. Jo tätä ennen isännöitsijä oli aloittanut urakan kilpailuttamisen. Hallitus hyväksyi huomattavasti kalliimman remonttitarjouksen seuraavassa kokouksessa.

Eeva-Liisa Broman: Ja sitt se hyväksyttiin se remontti. Ja sen piti maksaa 38 000 euroa, mutta sitten ilmeni ett oli laskettu väärin toi ett siihen tuli kaks lisätyötä päälle. Eli loppujen lopuks se tuli maksamaan noin 70 000 euroa.
Yhtiökokoukselle esitetty kahdeksan tuhannen euron remontti paisui yli 70-tuhannen euron urakaksi. Osa taloyhtiön osakkaista kanteli tästä isännöintiliittoon.
Sekä tilintarkastaja että toiminnantarkastaja puuttuivat omissa lausunnoissaan remontin hallinnointiin.
Eeva-Liisa Broman: Ett sitä siinä vaiheessa mun täytyy myöntää ett minäkin heräsin ett eihän tää voi näin mennä. Ja aloin tutkia asioita. Siis hallituksessa on helppo istuu tommosena mykkänä yhtiömiehenä niin kun ja hyväksyy kaikki ja luottaa siihen ett muut hoitaa. Mutt ei kannattas ett koska sehän vastuu on niin suuri.
Remontin valvojana toimi isännöintikonserniin kuuluvan yrityksen työntekijä. Valvontaa ei oltu kilpailutettu. Tilintarkastaja antoi tästä taloyhtiölle huomautuksen.
Mia Koro-Kanerva: On se sitten rakennusurakkaa tai valvontaa tai muita hankintoja, sen isännöintiyrityksen niin kuin lähipiiriltä tietyllä tavalla tai isännöitsijän lähipiiriltä niin entistä tärkeempää jälleen se avoin kilpailutus ja se että semmoisessa päätöksenteossa isännöitsijä jäävää itsensä siitä asian käsittelystä.

Kun kävi ilmi, että 8 000 euron budjetti ei pidä, hallituksen olisi pitänyt viedä asia yhtiökokouksen käsittelyyn. Bromanin taloyhtiön hallitus ei tätä tiennyt.
MOT: Eikö sen isännöitsijän olis pitäny kertoa että tää pitää viedä yhtiökokouksen päätettäväksi?
Eeva-Liisa Broman: No se on nimenomaan hänen velvollisuutensa. Isännöintiliiton ohjeitten mukaan isännöitsijä vastaa siitä että taloyhtiö tekee lain vaatimat päätökset ajallaan.
Mikko Virkamäki: Jos on luotettava isännöitsijä, kokenut isännöitsijä, se ei ikinä antais tällaisten asioiden mennä läpi.
MOT: Mitä ajattelit kun jälkikäteen tajusit että että tämä tää on menny ihan pieleen ja ja isännöitsijäkään ei oo ollu tässä hereillä?
Eeva-Liisa Broman: Lähinnä ajattelen ett miten tollo sitä on voinu itse olla. Ku ei oo ymmärtäny. Ja sitte sillon on kyll se käsitys että tää isännöitsijä pitää vaihtaa.
Isännöitsijä meni vaihtoon.
MOT tavoitti Bromanin taloyhtiön entisen isännöitsijän. Hän myöntää, että saumausremontin laajentuminen olisi ollut hyvä viedä yhtiökokouksen hyväksyttäväksi. Jääviyttä lähipiirihankinnassa hän ei kommentoi.

Isännöitsijä Vesa Itkosen resepti on avoimuus. Hänen kohteissaan hallitukset valitsevat keskuudestaan tositetarkastajan.
Vesa Itkonen, isännöitsijä: Hänen kannattaa keskittyä niihin korjaus- ja poikkeaviin laskutuksiin, eli noin 60-70 prosenttia on vettä, sähköä ja lämpöä ja ne rullaa aina. Mutta kun yksi hallituksen jäsen katsoo tositteet läpi, niin hän voi heti siellä kysyä, että mikäs tämä on, että onko tämä naapurin lasku vai mitä tässä on tapahtunut. Eli tätä olen noudattanut sieltä 1980-luvun alusta ja olen ollut hämmästynyt että tää käytäntö ei ole levinnyt alalle yleensä laajemmin, toivoisin että levii.

Isännöitsijän tehtäviin kuuluu tehdä taloyhtiölle hyviä ja edullisia hankintoja, kuten huoltopalveluja.

MOT sai haltuunsa isännöintitoimistojen tekemiä yhteistyö- ja hankintasopimuksia. Ne sisältävät yllätyksen. Isännöitsijätoimiston ja yhteistyökumppaneiden välit osoittautuvat varsin läheisiksi.

MOT: Mitä haittaa isännöitsijöiden ja yhteistyökumppaneiden liian likeisistä suhteista voi olla?
Mikko Virkamäki: No se että taloyhtiön hankinnat tavallaan korruptoituu. Et siellä on semmosia intressejä sen hankinnan takana jotka ei liity taloyhtiön kokonaisetuun ja joita ei kerrota hallitukselle tai yhtiökokoukselle.
Korruptoituvatko hankinnat? Siltä on selkeitä viitteitä. Homma toimii näin. Isännöitsijä kertoo taloyhtiölle hankintapalvelustaan. Se lupaa hoitaa edullisen ja valmiiksi kilpailutetun sopimuksen vaikkapa hissien huoltamisesta.
Kun diili tehdään, maksaa hissiyhtiö hankintapalkkion isännöintitoimistolle.
Esimerkiksi Realia on solminut tällaisia sopimuksia.

Grafiikka:
“Realia Isännöinnillä on oikeus puitesopimuksesta riippuen 1-5 %:n hankintapalkkioon, jonka Realia Isännöinti saa puitesopimuksen perusteella yhteistyöyritykseltä”. ‘

“Hankintapalkkion suuruus on vuonna 201X 4% vuosittaisesta huoltohinnasta.”
Toisessa MOT:n saamassa sopimuksessa palkkio määritellään yksityiskohtaisemmin: 4 prosenttia vuosittaisesta huoltohinnasta.

Isännöitsijä käyttää siis taloyhtiön eli osakkaiden rahoja ostaakseen palveluja. Ja siitä hyvästä isännöitsijä saa palkkion.

MOT: Onko se eettisesti kestävää?
Mia Koro-Kanerva: Kaikki tämmöiset niin kuin isännöinnin sidonnaisuudet kun puhutaan ja itse asiassa myös hallituksen jäsenien omat sidonnaisuudet ne noin niin kuin juridisessa mielessä on ookoo, silloin kun ne on kaikki avoimesti kommunikoitu. Mutta silloin mä monesti puhun tämmöisestä niin kuin lojaliteettivelvoitteesta ja siitä, että mihin isännöinnin lojaliteetin tulisi kohdistua, niin mun mielestä sen pitäisi kohdistua puhtaasti siihen taloyhtiöön, siihen asiakastaloyhtiöön.

Realia on hyväksyttänyt saamansa hankintapalkkiot taloyhtiön hallituksilla. Toinen asia on, onko hallitus ymmärtänyt monimutkaisten sopimusten sisältöä.

Mikko Virkamäki: Jokainen hallitus silloin ymmärtää, että tää isännöintiyritys, myös sillä on intressi, että tämmöisiä hankkeita tehdään, näitä palveluita hankitaan tänne. Tää isännöintiyritys on oman verkostonsa palveluiden myyntitykki. Eikä enää ”luottopakki”.

Realia sanoo, ettei se ole enää vuosiin veloittanut hankintapalkkiota. MOT ei kyennyt varmistamaan tietoa.
Palveluiden myyntiin kannustaa myös Realian palkkausjärjestelmä. Jos isännöitsijä myy erillishinnastoon kuuluvan työn, isännöitsijä saa siitä itselleen palkanlisänä 25 prosenttia.
Siis: mitä enemmän myyt palvelua, sen parempaa palkkaa saat. Herää kysymys, ajaako isännöitsijä enää taloyhtiön etuja.

MOT: Pitäisikö taloyhtiön tietää siitä?
Mia Koro-Kanerva: No mun on ehkä mahdoton sanoa, että onko se nyt niin tai näin, mutta mielipiteenäni sanon joka tapauksessa, että mä uskon siihen avoimuuteen siinä

Alalla puhutaan myös palkkiopalauksista, niin sanotuista kickbackeistä. MOT on saanut haltuunsa eräälle isännöitsijälle tulleen tarjouskirjeen.

Mikko Virkamäki: Tarkoittaako tää ”kickback”, että tää maksetaan isännöintiyritykselle?
MOT: Joo.
Mikko Virkamäki: Se on niin kuin provisio?
MOT: Joo.
Mia Koro-Kanerva, Isännöintiliitto: Hmm. Onpas jännittävää. Mä en itse asiassa tämmöstä dokumenttia ole saanut käsiini koskaan aikaisemmin.

Grafiikka:
Kickback hinnoitteluesimerkkejä
Kickback
500 €
1000 €
1400 €
3000 €
6000 €
Tarjouskirjeessä kerrotaan, että taloyhtiö voi saada alennusta tilausta tehdessään.
Tai palkkio voidaan maksaa suoraan isännöintitoimistolle, jolloin isännöitsijä hyötyy “parhaaksi katsomallaan tavalla”.

Grafiikka:
“Palkkio voidaan maksaa suoraan AA:lle, jolloin AA hyötyy parhaaksi katsomallaan tavalla.”

Jo itse tarjous liikkuu aralla alueella.

Mikko Virkamäki: Minusta jos isännöintiyritys huolehtii niin, että taloyhtiö tilaa tän mukaan, siis tältä yritykseltä eikä kerro, että tämmönen sopimus on olemassa, niin mun mielestä se on petos.
Mia Koro-Kanerva: Jos taloyhtiölle menee merkittävä hyöty ja ne saa oikeesti tosi edullisen sopimuksen sillä ja sitten kuitenkin se isännöitsijä saa siitä jonkinlaisen palkkion, niin onks se ookoo, niin se on tässä nyt oikeastaan se kysymys, mitä me nyt keskustellaan sit näiden eettisten ohjeiden suhteen, että missä se menee se raja tavallaan siinä. Ja sit tossakin mallissa, että olkoon se millainen palkkio tahansa, ihan what ever, niin sen pitäisi aina olla niin, että se on sillä hallituksella tiedossa,

MOT kysyi oikeustieteilijän mielipidettä tarjouksesta ja hankintapalkkioista. Verkkojutussa kerromme, että hän pitää niitä erittäin ongelmallisina.

Isännöintialalla ei pitäisi toimia kuin villissä lännessä. Ala on kehittänyt oman laadunvalvontajärjestelmän. Sen piiriin kuuluvat yhtiöt lupaavat noudattaa hyvää isännöintitapaa ja eettisiä ohjeita.

MOT: Onks tämmöisellä eettisellä koodistolla oikeesti mitään merkitystä, kun siitä ei seuraa sit mitään sanktioita, jos sitä ei noudateta?

Mia Koro-Kanerva: No se liittyy nimenomaan siihen valvontajärjestelmään ja senpä takia niin kuin sitä se tulee nyt seuraavana sitten arvioitavaks.

Pelisääntöjä valvoo Isännöinnin Auktorisointi ISA ry. Useimmat suuret isännöintitoimistot ovat sen jäseniä. Jos jäsenyritys rikkoo hyvää isännöintitapaa, taloyhtiö voi tehdä ISA:lle kantelun.

Kiinteistötahkola sai alkuvuodesta varoituksen ISA ry:ltä. Tapaus on samankaltainen kuin aiemmin kertomamme Tervahovin Myllyn tapaus.

Antti Ronkainen: Nyt pari viikkoa sitten tehtiin Kiinteistötahkolasta kantelu ISA:lle. Se on sinne vastaanotettu. Mielenkiinnolla odotan, miten ISA tähän suhtautuu.

Kodit ovat suomalaisten varallisuuden perusta. MOT:n selvityksen perusteella taloyhtiöiden isännöinnissä on isoja ongelmia. Palveluiden hinnoista on vaikea saada tolkkua, isännöitsijät vaihtuvat tiuhaan, edes hallitus ei aina saa taloyhtiöön liittyviä tietoja. Joissakin isännöintitoimistojen sopimuksissa on suorastaan korruptiivisia piirteitä.

Mitä asukas voi tehdä?
Antti Ronkainen: Aktivoitukaa, menkää sinne yhtiökokoukseen, olkaa yhteydessä hallitukseen tai jos olette taloyhtiön hallituksessa, niin aktivoitukaa.

Pitkän linjan isännöitsijän vinkki on tämä:
Vesa Itkonen: Läpinäkyvyys, avoimuus ja tällainen kumppanuus. Silloin se homma toimii.
Eeva-Liisa Broman: Ja sitte kiinnittäkää tosi paljon huomiota isännöitsijän valintaan, se on pitkä ja hankala prosessi.
Pätevän isännöitsijän saaminen on suurin piirtein verrattavissa lottovoittoon.