Asuntoremontin kolme kompastuskiveä: näistä riita repeää osakkaan ja taloyhtiön välillä

Aikataulu, suunnittelu ja vastuukysymykset. Asiantuntijat kertovat, mitä näistä kolmesta aiheesta pitää tietää, jotta turhat remonttiriidat vältetään.

asunto-osakeyhtiöt
Remontointia, seinän tasoitus.
Ismo Pekkarinen / AOP

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa ilmoittamaan yllättävänkin pienistä muutoksista asunnossa. Etenkin omakotitalosta asuntoyhtiöön muuttavalle tämä voi olla yllätys.

​Asunto-osakeyhtiölain (siirryt toiseen palveluun) mukaan osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle kirjallisesti remontista aina, kun remontti voi vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin talon rakenteisiin tai naapuriasuntoihin. Nyrkkisääntönä on, että liki kaikista asunnossa tehtävistä muutoksista pitää ilmoittaa. Tavoitteena on turvata sekä remontintekijän että muiden osakkaiden oikeudet.

Isännöintiliiton lakiasiantuntija, varatuomari Jaana Sallmén törmää usein osakkaan ja taloyhtiön välisiin kiistoihin. Näistä asioista riitoja syntyy asuntoremonteissa:

1. Kun remonttiin ryhdytään kiireellä

Tavallisin tarina, jossa syntyy kitkaa asunnon remontoijan ja taloyhtiön välille, on aikataulutus. Hätähousu remontoija syyttää helposti isännöitsijää tai taloyhtiön hallituksen puheenjohtajaa remontin jumittamisesta.

– Kun remonttihinku iskee ja sormet syyhyävät päästä aloittamaan, sorrutaan hyvin usein siihen, että muutostyöilmoitus taloyhtiölle tehdään liian myöhään, kertoo lakiasiantuntija Jaana Sallmén.

Sallmén korostaa, että ilmoitus remontista kannattaa tehdä hyvissä ajoin niin, että taloyhtiön edustaja ennättää perehtyä suunnitelmaan. Vähänkään isommasta remontista pitää tehdä työsuunnitelmia ja hakea mahdollisesti rakennuslupia. Aikaa lupien käsittelyyn saattaa kulua yli kuukausi ja lomakautena enintään kaksi kuukautta.

– Se, että on riittävän ajoissa liikkeellä, takaa sen, että lopputulos on parempi. Eikä remontin tekijä koe, että isännöitsijä on hankala tai hallituksen puheenjohtaja vastustaa hanketta, kun aikaa asian käsittelyyn kuitenkin väkisin kuluu.

Sallmén muistuttaa, että taloyhtiön edustajat tekevät lakimääräistä tehtäväänsä eli huolehtivat siitä, että osakkaan remontista ei ole vahinkoa naapureille tai taloyhtiön rakennukselle.

Jos muutetaan keittiön ja makuuhuoneen paikkaa, siihen tarvitaan rakennuslupa.

Jaana Sallmén

Isännöintiyrityksellä on yleensä valmis lomake, johon voi määritellä remontin suuruuden. Samalla käy ilmi, tarvitaanko toimenpide- tai rakennuslupia kaupungin tai kunnan rakennusvalvonnasta. Viranomaislupien saamisen aika vaihtelee kunnittain.

– Jos muutetaan vaikka keittiön ja makuuhuoneen paikkaa, siihen tarvitaan rakennuslupa, ja sen saamiseen menee aikaa, Sallmén muistuttaa.

Valmis ilmoituslomake osoitetaan muodollisesti taloyhtiön hallitukselle, mutta käytännössä se menee isännöitsijälle. Isännöitsijän velvollisuus on ilmoittaa mahdollisimman nopeasti osakkaalle, onko ehdotettu toimenpide sopiva, muistutetaan Asukasliitosta.

Kun asunnossa tehdään viranomaisten hyväksymiä muutostöitä, kuten esimerkiksi siirretään vesipisteitä, isännöitsijän on ilmoitettava, tuleeko heidän kauttaan valvoja ja paljonko valvonta maksaa asukkaalle.

Vuokrataloyhtiöissä asukas tekee harvoin remontteja omin päin. Vastuukysymykset on merkitty vuokrasopimukseen.

– Joskus tehdään luonnonkivistä ja tummansinisellä maalilla "havaijilainen vessa", mutta vuokrasopimus edellyttää, että asukkaan muuttaessa pois vessa on palautettava ennalleen. Laminaatit ja laatoitukset tehdään melko poikkeuksetta yhteistuumin vuokraisännän kanssa, muistuttaa Asukasliiton puheenjohtaja Hans Duncker.

2. Kun kunnollista remonttisuunnitelmaa ei ole

Aina toisinaan omatoimiremontoijalta puuttuu riittävän perusteellinen remonttisuunnitelma. "Pari ranskalaista viivaa ruutupaperilla" ei vielä riitä, painottaa lakiasiantuntija Jaana Sallmén Isännöintiliitosta.

Suunnitelma on tehtävä remontin luonteen ja laadun mukaisesti. Se pitää olla myös dokumentoitu, jotta työstä tulee asianmukainen merkintä isännöitsijäntodistukseen. Näin tieto siirtyy asunnon myynnin yhteydessä uudelle omistajalle.

– Usein isommassa remontissa asukas on varmasti käyttänyt ammattitasoista suunnittelijaa. Silloin on työselitykset ja suunnitelmat selvät ja kun ne toimitetaan muutostyöilmoituksen yhteydessä taloyhtiön edustajalle, on taloyhtiön työ helppo. On helppo tsekata, että remontti ei aiheuta vahinkoa taloyhtiön rakenteille, Sallmén korostaa.

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa ilmoittamaan yllättävänkin pienistä muutoksista asunnossa.

Ilmoitus on tehtävä vaikka esimerkiksi vain vaihdetaan muovilattia parkettiin. Myös parvekkeen lattian pinnoitteen muuttamisesta on tehtävä ilmoitus. Kauhuesimerkkinä Sallmén kertoo, mitä vahinkoa taloyhtiölle voi aiheuttaa seinän purkaminen.

– Remontti-innoissaan osakas päättää kaataa keittiön ja olohuoneen väliltä seinän ja tehdä avointa tilaa. Aika kamalat seuraukset on, jos seinä sattuisi olemaan kantava, Sallmén varoittelee.

3. Kun vastuita aletaan selvitellä vasta remontin jälkeen

Osakkaan ja taloyhtiön korjausvastuu remontin yhteydessä esiintyy usein epäselvyyksiä. Iso väärinkäsitys on, että ei olla sisäistetty, mitä asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuu oikein tarkoittaa.

Kun osakas lähtee tekemään remonttia ehjässä rakennuksessa ja huoneistossa, ei yhtiöllä ole korjausvastuuta. Yhtiö ei korvaa, kun kyse on osakkaan omassa intressissä tehtävästä asunnon parantamisesta. Silloin maksumies on osakas niin kuin omakotitalossakin.

– Jotkut ymmärtävät taloyhtiön kunnossapitovastuun siten, että kun vastuutaulukoissa sanotaan, että vedeneristys kuuluu taloyhtiölle, niin osakkaan "haluan toisennäköisen kylppärin"- remontissakin yhtiön pitäisi maksaa vesieritys. Mutta jos vesieriste on ehjä, ei yhtiö sitä korvaa, Sallmén muistuttaa.

Jos remontin aikana kuitenkin käy ilmi, että vesieriste onkin pettänyt ja kylpyhuoneen rakenteissa on kosteutta, joutuu yhtiö kunnossapitovastuun takia osallistumaan kustannuksiin.

– Klassinen riitatilanne syntyy, kun vastuita aletaan selvittää vasta kun remppa on tehty. Jos niitä ei sovita riittävän selvästi siinä vaiheessa, kun rakenteet on auki ja remppa kesken, on enää vaikea jälkikäteen selvittää, mikä lasku kuuluu kenellekin, Sallmén neuvoo.

Isännöitsijät keräävät irtopisteitä hallitukselta yrittämällä maksattaa osakkaalla asunto-osakeyhtiölle kuuluvia työn osuuksia.

Hans Duncker

Asukasliitto puolestaan perää asunto-osakeyhtiöiden hallitusten vastuuta ja väittää, että joissakin tapauksissa ei haluta noudattaa vastuujakotaulukkoa esimerkiksi kylppäreiden modernisoinneissa.

– Isännöitsijät keräävät irtopisteitä hallitukselta yrittämällä maksattaa osakkaalla asunto-osakeyhtiölle kuuluvia työn osuuksia. Näitä on tapauksia on satoja vuosittain, väittää Asukasliiton puheenjohtaja Hans Duncker.

Dunckerin mukaan asia yleensä kärjistyy siitä, että hallitus ei ymmärrä tehtäväänsä. Hallituksen jäsenet valitaan vertaistensa joukosta, hoitamaan tasapuolisesti kaikkien osakkaiden asiat. Dunckerin mielestä kaikki energia keskitetään liian usein siihen, että esimerkiksi kosteusvaurio saataisiin maksatettua osakkaalla. Ongelmista syntyy helposti jopa vuosia kestäviä riitoja nimenomaan korvausasioista.

– On aina edullisempaa korjata kuin kinata ja sitten korjata. "Oy Suomen Selitys - Finlands Förklaring Ab" myy hyviä väistöväitteitä, mutta amatöörien selitykset ovat usein vain lisäriitaa aiheuttavia. Lakipykälät eivät korjaa edes yhtä irronnutta kylppäriseinän kaakelia, Duncker veistelee.

Kommentointi on päättynyt.