Taloaktiivi Salli Hakala ihmettelee, miksi tonttivuokrat nousevat rajusti – Salaiset raportit määrittävät tonttien hinnat Helsingin puutaloalueilla

Helsingin kaupunki on päättämässä tänä keväänä satojen vuokratonttien hintojen korotuksista. Vuokrat ovat jopa kymmenkertaistumassa. Hinnat perustuvat salaisiin laskelmiin.

maanvuokraus
Salli Hakala omalla pihallaan.
Kanta-Helsingin Omakotiyhdistyksen hallituksen jäsen Salli Hakala ihmettelee nousevia tontin hintoja.Antti Kolppo / Yle

Helsingin Käpylässä, Kumpulassa, Koskelassa ja Toukolassa on monessa talossa mietitty viime aikoina tarkkaan pitäisikö bideesuihku vaihtaa tavalliseen suihkuun, ilmoitetaanko kylmäkomero asuintilaksi vai ei ja onko talossa riittävästi ovia.

Näin siksi, että nämä asiat voivat vaikuttaa tontin tulevaan vuokraan. Se luokitellaanko talo omakotitaloksi, paritaloksi tai kerrostaloksi määrää sen, kuinka paljon vuokraa talon omistaja tulevaisuudessa maksaa.

Vippaskonsteilla asukas saattaa säästää jopa tuhansia euroja.

Samaan aikaan asukkaat ovat myös ottaneet yhteyttä lakimieheen. Alueen asukkaita edustava Kanta-Helsingin Omakotiyhdistys valmistautuu käräjäoikeuteen menoon.

– Olemme ottaneet yhteyttä poliitikoihin ja virkamiehiin. Tuntuu, että meitä ei kuulla ja mikään viestimme ei mene eteenpäin. Olemme nyt sitä mieltä, että meidän tulee varautua oikeusprosessiin, Kanta-Helsingin Omakotiyhdistyksen hallituksen jäsen Salli Hakala sanoo.

Hakala on laskenut, että hänen nykyinen tonttivuokransa voisi nousta melkein 5 000 euroon vuodessa.

Oikeuteen talotyypeistä ja julkisuudesta?

Oikeuteen Omakotiyhdistys on valmis menemään ainakin talotyyppien määrittelyn yhdenvertaisuudesta sekä asioiden julkisuudesta. Talotyyppien sekaannuksen lisäksi keskeiset dokumentit vuokrariidassa kaupungin ja asukkaiden välillä ovat olleet salaisia.

Alueen 750 taloa ovat kaupungin vuokratonteilla, ja kymmeniä vuosia vanhat vuokrasopimukset menevät parin vuoden päästä umpeen. Alueen tonttivuokrat laahaavat jäljessä nykyiseen hintatasoon verrattuna. Nyt kaupunki on pyrkinyt määrittelemään uusia vuokrahintoja. Osalla asukkaista tämä tarkoittaa isoja korotuksia aiempaan vuokraan.

Osa asukkaista joutuu luultavasti muuttamaan alueelta pois.

– Emme vastusta korotuksia itsessään, mutta näillä ylisuurilla vuokrahinnoilla on oikeasti merkitystä. Olemme pyytäneen kaupungilta sosiaalisten vaikutusten arviointia heidän esittämistä vuokrankorotuksista, Salli Hakala kertoo.

Kaupunki on teettänyt tonttien vuokraperusteiden arvioimisen tueksi kaksi konsulttiselvitystä. Nämä raportit on tehnyt kaksi yritystä: Catella ja Realia Management.

Koska arviot tonttien hinnoista ovat yritysten käsialaa, he ovat voineet määrätä osan raporteista salaisiksi. Yksityisiä yrityksiä ei koske julkisuuslainsäädäntö. Salaisia osioita ovat muun muassa alueiden rakennusoikeuden keskimääräiset arviot, eli käytännössä tonttien hinnat, sekä hintojen perustelut.

Kaupunki on käyttänyt konsulttiyritysten laskelmia esityksissään, joten ne luvut ovat julkisia, mutta hintojen laskentaperusteet ovat salaisia.

Realia managementin välitys- ja arviointipalveluiden johtaja Timo Tikkinen sanoo, että yritykset eivät yleensä kerro asiakkuuksistaan.

– Tämä on yrityksen ja asiakkaan välinen sopimus. Näin on käytäntö.

Näiden selvitysten hintojen perusteella kaupunki on laskenut alustavan arvion jokaiselle vuokrasopimukselle.

Ehdotukset on tulleet postiluukusta asukkaille. Tänään perjantaina on viimeinen päivä, jolloin asukkaat voivat tehdä tarkennuksia kaupungille ja kommentoida heille tehtyä vuokraesitystä.

– Tästäkään ei ollut mitään ohjeita, kuinka tämä työ pitäisi tehdä. Itse piti perustella mikä on asuintilaa ja mikä ei, Salli Hakala sanoo.

Salassapitosopimus oman tontin tiedoista

Asiakirjojen salaisuuden takia asukkaiden on täytynyt mennä erikseen katsomaan papereita kaupungin tiloihin, ja allekirjoittaa salassapitosopimus. Vain tällä tavalla asukkaat ovat nähneet, mitkä perusteet kaupungilla on ollut heidän omistamansa talon tontin vuokraa laskettaessa.

Helsingin kaupungin tonttipäällikkö Sami Haapanen kertoo, että ulkopuolisilla konsulttitöillä kaupunki haluaa varmistaa, että maavuokran määräytymisperusteet ovat kohtuulliset suhteessa markkina-arvoihin.

Kaupunki olisi voinut tehdä arviot myös itse. Silloin paperit olisivat ollet lähtökohtaisesti kaikki julkisia. Haapasen mukaan kaupunki ei olisi pystynyt tekemään selvitystä itse, sillä työ olisi ollut liian laaja.

– Arvioiden tekeminen on todella työlästä. Ja toki ulkopuolinen asiantuntija on myös uskottavampi. On hyvä, että meillä on useampi näkökulma, Haapanen sanoo.

– Vuokralaisilla on ollut mahdollisuus tutustua näihin selvityksiin, Haapanen lisää.

Asukkaiden omat laskelmat halvemmat

Asukkaat ovat käyneet katsomassa salaisia lukuja ja tilanneet oman vertailevan selvityksensä. Salli Hakala kertoo, että vertailevan selvityksen mukaan alueen hinnat olisivat 30 prosenttia halvemmat kaupungin käyttämiin konsultteihin verrattuna. Myös muutama vuosi sitten uusitut vuokrasopimukset alueella ovat Hakalan mukaan noin 30 prosenttia halvemmat.

– Emme ole vaatineet halvempia tonttivuokria kuin muilla, vaan nimenomaan koko ajan yhdenvertaista kohtelua, Omakotiyhdistyksen Salli Hakala sanoo.

Hakala sanoo, etteivät he tiedä miksi hintaerot ovat niin suuret.

– Ainoa selitys on, että tässä halutaan poliittisella päätöksellä nostaa maan arvoa. Maan vuokrien nostolla kaupunki voi esimerkiksi laskea kunnallisveroprosenttia, arvioi Salli Hakala.

– Pikku hiljaa mennään siihen, että verot laskevat ja ylimääräisillä muilla maksuilla kompensoidaan kaupungin budjettia, Hakala lisää.

Taloja Helsingin Kumpulassa.
Helsingin Kumpulassa määritellään nyt uusiksi, mikä talo on rivitalo, mikä kerrostalo ja mikä omakotitalo.Antti Kolppo / Yle

Helsingin tonttipäällikkö Sami Haapanen puolestaan muistuttaa, että viime vuonna koko Helsingin pientalotonttien keskihinnaksi arvioitiin 1 079 euroa per kerrosneliömetri.

Käpylä ja Kumpula lähialueineen voidaan Haapasen mukaan katsoa kalliimmaksi kuin Helsingin keskiarvo. Samoilla linjoilla ollaan myös salaisissa selvityksissä, mutta tarkemmin ei kerrota, mistä hinta määräytyy.

Voiko kaupunki luottaa päätöksenteossa ja vuokran määrittelyissä tällaisiin lukuihin?

– Meillä ei ole mitään syytä olla luottamatta. Arvioita on laadittu kaksi kappaletta ja ne ovat samansuuntaisia. Kaupungilla on myös omaan asiantuntijuuteen perustuen hyvät edellytykset arvioida näiden arvioiden pitävyyttä, tonttipäällikkö Sami Haapanen sanoo.

Haapasen mukaan kaikki liittyy konsulttien asiantuntijuuteen.

– Konsulttiraportit ovat aina kompromisseja sen suhteen, että mikä on luettavuus ja mikä on tietosisällön määrä, koska se tietomäärä raporttien takana on niin iso.

Sami Haapasen mukaan kaupunki voi lopulta vapaasti harkita, miten tonttien vuokrat määräytyvät.

Haapasen mukaan kaupunki katsoo myös muita lukuja, kun se määrittää lopullisia vuokria tonteille. Salassa pidettävät konsulttiselvitykset ovat vain yksi osa, tosin merkittävä lähde.

– Näitä raportteja on tehneet hyvin koulutetut ihmiset ja kokeneet kiinteistöarvioitsijat. Se on kiinteistöarvioijan ammattitaitoa, Haapanen sanoo.

Puutaloasuntojen asukkaat toivovat vielä viimeiseen asti, että oikeuteen ei tarvitsisi mennä, vaan ratkaisu vuokraperusteisiin löytyisi yhdessä kaupungin kanssa.