Tiesitkö tämän suurista yhtiölainoista? 5 + 1 asiaa, jotka pitää ottaa huomioon: "Asunnon ostoa suunnitteleva voi pettyä pankissa"

Uuden asunnon kylkiäisenä tulee monesti iso yhtiölaina.

asunnot
Kuva kerrostalo-rakennuksen seinästä.
Ismo Pekkarinen / AOP

Moni uuden asunnon ostaja saa paitsi tuliterän asunnon myös valtavan yhtiölainan. Asunnon hinnasta jopa 70 prosenttia voi olla yhtiölainaa, josta saatetaan alussa maksaa vain korkoja.

Ota huomioon ainakin nämä asiat, kun harkitset hankkivasi asunnon, jonka mukana tulee iso yhtiölaina.

*1 Jonkun muun maksamaton laina voi kaatua sinun niskaasi *

Jos joku taloyhtiön osakkaista ei pystykään maksamaan lainaansa, se jää taloyhtiön eli kaikkien osakkaiden vastuulle.

– Minulla ei ole toistaiseksi henkilökohtaista kokemusta, että näin olisi käynyt, sanoo aluejohtaja Oscar Taimitarha Aktiasta.

Hänen mukaansa se ei kuitenkaan ole vain teoreettinen mahdollisuus. Suuren, satojentuhansien eurojen lainan voi periaatteessa saada vaikka olisi maksukyvytön (siirryt toiseen palveluun).

Jos uuden asunnon ostaa ilman pankkilainaa, omistajan maksukykyä ei arvioida kertaakaan, sillä taloyhtiöllä ei sellaista velvoitetta ole, Taimitarha muistuttaa.

2 Asunnon ostohinta voi näyttää petollisen alhaiselta

Suuri yhtiölaina on Aktian Taimitarhan mukaan ensisijaisesti markkinoinnin keino, jolla asunnon myyntihinta saadaan näyttämään huomattavasti todellista halvemmalta.

Velaton hinta on kuitenkin se, johon pitää kiinnittää huomiota, kun miettii, millaiseen asuntoon varat riittävät, Taimitarha muistuttaa.

Myös asumismenot näyttävät aluksi petollisesti pienemmiltä, jos yhtiölainan lyhennykset alkavat vasta vuosia muuton jälkeen.

– Monesti uuden asunnon yhtiölainassa on asumisen alussa lyhennysvapaita vuosia, jolloin yhtiölainasta maksetaan aluksi vain korkoja.

Kun yhtiölainan lyhentäminen alkaa, asumismenot voivat pompsahtaa useita satoja euroja kuukaudessa.

*3 Korot nousevat *

Korot ovat nyt nollan tuntumassa ja suunta on vain ylöspäin. Lainaa hakiessa pankki laskee, miten sen hoitokulut nousevat, jos korko on kuusi prosenttia.

Se ei ole Taimitarhan mukaan lähitulevaisuudessa todennäköinen korkotaso, mutta ei mahdotonkaan. Isossa lainassa pienikin koronnousu tuntuu kukkarossa.

– Tässä voi tulla pettymys, kun pankki tekee näitä inhorealistisia laskelmia siitä millaiseen asuntolainaan maksukyky riittää, Taimitarha kertoo.

– On kuitenkin tärkeää, että vastikkeet, lainanlyhennykset ja korot pystyy maksamaan, ja rahaa jää senkin jälkeen elämiseen ja vähän säästöönkin.

*4 Asunnon vakuusarvo voi olla hyvin pieni *

Asuntolainan vakuudeksi lasketaan tavallisesti 70 prosenttia ostettavan asunnon velattomasta hinnasta. Uuden asunnon arvo voi olla esimerkiksi 300 000 euroa, mutta sitä myydään 100 000 euron myyntihinnalla eli yhtiölainaa on 200 000 euroa.

– Asunnon arvosta vakuudeksi voidaan laskea 70 prosenttia eli 210 000 euroa. Kun asuntoa rasittaa jo 200 000 euron yhtiölaina, vakuusarvosta jää jäljelle vain 10 000 euroa henkilökohtaisen asuntolainan vakuudeksi. Se ei ole asuntolainan kohdalla paljon mitään, Taimitarha sanoo.

Tällaisessa tapauksessa asuntolainaa varten tarvitaan lisävakuuksia. Esimerkiksi nuoren ostajan lainan vakuutena voi olla vanhempien velaton asunto, Taimitarha kertoo.

*5 Yhtiölaina ei jousta, vaikka maksukyky heikkenisi *

Taloyhtiön ottaman yhtiölainan maksuehdot ovat aina jäykemmät kuin oman pankkilainan.

– Jos esimerkiksi hoitovapaan tai väliaikaisen työttömyyden takia on tiukempi tilanne, pankin kanssa voi sopia pienemmästä maksuerästä tai lyhennysvapaasta, mutta yhtiölainassa ei ole joustoa, Taimitarha sanoo.

Tämä on myös pankin riski, sillä jos lainaa ei pysty lyhentämään, pankille tulee tappioita.

Korkokin voi olla suurempi kuin henkilökohtaisessa lainassa. Lisäksi yhtiölainassa voi Taimitarhan mukaan olla sopimusehto, jonka mukaan tietyn ajan kuluttua lainan nostamista pankki voi korottaa marginaalia eli omaa palkkiotaan ilmoittamalla. Tavallisessa henkilöasiakkaan asuntolainassa tällaista ehtoa ei yleensä ole.

Yhtiölainan voi maksaa etuajassa pois, mutta yleensä se onnistuu vain tiettynä päivänä kerran vuodessa tai puolessa vuodessa.

+ 1 Asuntosijoittaja voi saada verohyötyä

Aiemmin yhtiölainasta koitui veroetua asunnon ostajalle, kun asuntokaupasta maksettava varainsiirtovero laskettiin vain myyntihinnan perusteella. Nykyisin varainsiirtovero maksetaan koko velattomasta hinnasta, eli myös yhtiölainan osuudesta.

Asuntosijoittajalle yhtiölainasta voi sen sijaan koitua verohyötyä, sillä pääomavastikkeen voi vähentää verotuksessa vuokratuloista, jos pääomavastike on taloyhtiön kirjanpidossa tuloa (siirryt toiseen palveluun).