Vaikuttaako erityisryhmien palvelukoti asuntojen hintaan naapurustossa? Näin Yle vertaili hintoja

Tiedot ovat kaikista Kiinteistönvälitysalan keskusliiton rekisteriin kirjatuista toteutuneista asunto- ja muista kaupoista vuosilta 2009–2018.

Ei minun takapihalleni (Nimby)
Myytyjen asuntojen keskihinta palvelutalojen lähettyvillä
Antti Hämäläinen / Yle

Yle selvitti heinäkuussa 2018 erityisryhmien palvelukotien läheisyyden vaikutusta naapuruston ja lähialueen asuntojen hintoihin. Lue laajempi artikkeli selvityksestä täällä (siirryt toiseen palveluun).

Tavoitteemme oli tarkastella, toteutuuko erityisryhmien palvelukotien kohdalla laajalti tunnetun ei minun takapihalleni -ilmiön (alun perin englanniksi not in my backyard- eli nimby-ilmiö) ehkä yleisin väite naapuruston asuntojen hintojen alenemisesta.

Vertailussa käytimme lähteenä Kiinteistövälitysalan keskusliiton (KVKL) toteutuneiden asuntokauppojen tietokantaa.

Tietokantaa pitävät yllä asunto- ja kiinteistönvälittäjät. Sinne kirjataan kaikki välittäjien välittämät kaupat oli kyse sitten asunnosta, liiketilasta tai vaikkapa autotallista.

Tarkastelimme toteutuneita asuntokauppoja yhteensä 79 ympärivuorokautisen erityisryhmille asumispalveluja tarjoavan toimipaikan eli palvelukodin läheisyydessä.

Data sisälsi tiedot kaikista KVKL:n rekisteriin kirjatuista toteutuneista asunto- ja muista kaupoista vuosilta 2009–2018. Alun perin aineisto piti sisällään 23 711 välitettyä kauppaa, jotka sijoittuivat korkeintaan puolen kilometrin päähän tarkastelluista palvelukodeista.

Toteutuneet asuntokaupat jaoimme kahteen vertailuryhmään: ne, jotka sijaitsivat alle 100 metrin päässä palvelukodista ja ne, jotka olivat 100–500 metrin päässä palvelukodista.

Rajasimme aineistoa siten, että mukaan otettiin ennen vuotta 2012 perustetut palvelukodit, joiden läheisyydessä on tehty vähintään yksi asuntokauppa kummassakin vertailuryhmässä.

Riisuimme aineistosta vielä uutena myydyt ja muut kuin asumiskäyttöön tarkoitetut kohteet. Muita kohteita aineistossa olivat muun muassa tonttikaupat, parkkihalliosakkeet ja liiketilat.

Lopulta vertailukelpoisia asuntokauppoja oli 12 369 yhteensä 29 palvelukodin lähisyydessä 8 kaupungissa eri puolilla Suomea. Näistä kohteista 691 sijaitsi palvelukodin naapurissa ja 11 678 lähialueella.

Analyysin päätelmä

Analysoimme aineiston kahden vertailuryhmän välillä siten, että vertasimme palvelukodin naapurissa (alle 100 metriä) ja lähialueella (100–500 metriä) toteutuneiden asuntokauppojen keskineliöhintoja eli neliöhintojen mediaaneja.

Aineistosta ei käytetyllä menetelmällä voitu osoittaa, että palvelukodin läheisyys vaikuttaisi merkittävästi naapuruston asuntojen neliöhintaan.

Huoli siitä, että palveluasunto laskisi asuntojen hintoja naapurustossa ei näytä siis tämän selvityksen perusteella pitävän paikkaansa.

Menetelmässä on huomioitava, että sen perusteella kuitenkaan ei voida sulkea pois kokonaan palvelukodin vaikutusta yksittäisen asunnon kohdalla.

Analyysi

13 tapauksessa 29:stä palvelukodin naapurissa keskineliöhinta oli korkempi kuin lähialueella ja 16 tapauksessa matalampi.

Kun tarkastellaan palvelukoteja, joiden naapurista on vertailuaikana myyty yli 10 asuntoa, aineisto pienenee 16 kohteeseen. Näissä seitsemässä tapauksessa keskineliöhinta oli korkeampi naapurustossa kuin lähialueella ja kahdeksassa kohteessa matalampi.

Merkittävä eli yli 200 euron ero keskineliöhinnassa oli kuudessa kohteessa 16:sta. Näistäkin puolessa tapauksista ero oli ylöspäin ja toisessa puolikkaassa alaspäin.

Suurimmat erot

Pureuduimme myös tarkemmin kohteisiin, joissa ero kahden vertailuryhmän välillä näytti olevan suurimmillaan, vähintään 500 euroa ja jopa yli 1 000 euroa neliötä kohden.

Tällaiset palvelukodit olivat poikkeuksetta paikalla, jossa sijaitsi erityyppisten asuinalueiden raja.

Esimerkiksi Turku 3 -palvelukodin naapurissa (alle 100 metriä) on 1980-luvulla rakennettu elementtitalorypäs ja lähialueella (100–500 metriä) sekä pientaloalue että uudempi kerrostaloalue.

Vain yhdessä tapauksessa, Lahti 1:ssä, emme löytäneet erolle selittävää tekijää alueen rakennuskannasta emmekä asuntojen kunnosta, huoneluvusta tai muusta ominaisuudesta.

Mikä aiheuttaa eroja asuntojen välille?

Selvityksessä tulimme siis tulokseen, että erityisryhmien palvelukodin läheisyyttä ei yksin voi eritellä tekijäksi, joka vaikuttaisi naapurustossa asuntojen hintaan.

Metodillamme löysimme kuitenkin muutaman muun tekijän, joiden vaikutuksen hintoihin kykenimme aineiston perusteella todentamaan.

Tällainen tekijä oli esimerkiksi myydyn asunnon kunto. Erinomaisessa tai hyvässä kunnossa olevien asuntojen keskineliöhinnat olivat 27 tapauksessa korkeampia kuin tyydyttävässä tai huonossa kunnossa olevien.

Keskineliöhintoihin vaikutti negatiivisesti puolestaan asunnon huonekoko: mitä enemmän huoneita, sitä edullisempi neliöhinta. Tulos oli odotettu.

Vertasimme kohteittain myös asuntojen hintakehitystä kunkin kaupungin hintakehitykseen. Helsinkiä lukuun ottamatta kaikki kohteet seurasivat kaupunkinsa hintaindeksiä melko uskollisesti.

Helsingin osalta oli huomattavissa, että jotkut palvelukodit sijaitsivat alueilla, joiden hintakehitys jäi jälkeen koko Helsingistä. Toisaalta kantakaupungin alueella myös palvelukotien naapurustojen hinnat kipusivat koko Helsinkiä nopeammin.

Lue laajempi artikkeli Ylen selvityksestä täältä (siirryt toiseen palveluun).