Vuokra-asuntoa etsivät aiempaa tukalammassa tilanteessa – ”Usein käy niin että jos vuoden määräaikaiseen sopimukseen ei suostu, ei myöskään saa sitä asuntoa”

Vuodeksi sitouttavien sopimusten lisääntyminen perustuu niiden vaivattomuuteen vuokranantajalle.

vuokra-asunnot
kuvitus/piirros
Hilppa Hyrkäs / Yle Uutisgrafiikka

Vuokramarkkinoilla törmää yhä useammin jopa vuodeksi sitouttaviin sopimuksiin ja yli tuhannen euron vuokravakuuksiin.

Vuokra-asuntoa ilman vuoden sitoutumispakkoa voi etenkin suurista kaupungeista olla hankala löytää kesän ja alkusyksyn ruuhka-aikaan, kun opiskelijat muuttavat uusille opiskelupaikkakunnilleen.

Kilpailu vuokra-asunnoista on raadollista. Asuntonäytöissä vuokralaisehdokkaat joutuvat perustelemaan miksi juuri he olisivat parhaita vuokralaisia ja asuntojen sopimusehdoissa voi piillä yllätyksiä.

Tilanne asettaa vuokra-asunnon etsijän tukalaan asemaan.

Vuokralaiset ry:n toiminnanjohtaja Anne Viita kritisoi asunnonhaun muuttumista entistä suorituskeskeisemmäksi. Monesti asuntoa joudutaan hakemaan kuin työpaikkaa ja verkko on pullollaan erilaisia vinkkejä vuokra-asunnon saamiseksi.

– Minua suoraan sanottuna riipii. Opiskelukaupungeissa on trendi, että yritä erottua ja pärjäät paremmin, Viita puuskahtaa.

Vuokralainen saa asuntoa hakiessaan olla tarkkana jo ennen varsinaisen vuokrasopimuksen allekirjoittamista.

Julkisuuteen nousi heinäkuussa tapaus, kun Turussa vuokralaisehdokkailla oli haluttu maksattaa laiton 200 euron toimistomaksu. Heidän asuntonäytössä allekirjoittamansa vuokrahakemuksen alalaidassa oli ollut maininta, että mikäli vuokralainen ei mahdollisen asuntotarjouksen jälkeen tulekaan tekemään vuokrasopimusta, joutuu hän maksamaan välitysfirmalle toimistokuluja.

Asuntonäytössä käyneitä ihmisiä pyrittiin sitouttamaan asunnon ottamiseen.

Kerrostalohuoneiston ovi raollaan rappukäytävässä
Jarkko Riikonen / Yle

Anne Viidan mielestä vuokramarkkinat ovat epätasapainoiset eikä vuokralaisella ole paljoa pelivaraa. Hän korostaa, että vuokralaisen ei tulisi allekirjoittaa sopimuksia tai muita papereita ennen kuin ymmärtää täysin mihin on sitoutumassa.

– Tällä hetkellä vuokranantajat tarjoavat irtisanomisaikaa mikä on siirretty vuoden määräajan päähän, eli sopimus toimii samalla tavalla kuin vuoden määräaikainen sopimus. Ensisijaisesti se on vuokranantajien elämän helpottamiseksi markkinoille kehitetty, Viita toteaa.

Eri vuokrasopimustyypeistä tulee Vuokralaiset ry:lle säännöllisesti yhteydenottoja. Usein vuokralaisten kysymykset koskevat sitä, onko vuodeksi sitouttavaan vuokrasopimukseen pakko suostua.

– Kauhean kätevä kysymys, kauhean ikävä vastaus. Usein käy niin, että jos vuoden määräaikaiseen sopimukseen ei suostu, ei myöskään saa sitä asuntoa.

Vuokranantajat haluavat pitkäaikaisen vuokralaisen

Vuokralaisenkaan elämä ei aina mene kuten on suunniteltu. Toisinaan asuntovälittäjille ja -vuokraajille tulee neuvottelupyyntöjä pitkän määräaikaisen vuokrasopimustyypin muuttamisesta.

Suur-Savon OP-Kiinteistökeskuksen toimitusjohtaja Maija Skönin mukaan neuvottelupyynnöt käsitellään tapauskohtaisesti.

– Silloin yritetään selvittää vuokralaisen elämäntilannetta ja tulevaisuudennäkymiä sekä sitä, kuinka kauan hän asunnossa asuisi. Tavoitteena on yleensä mahdollisimman pitkäaikainen vuokralainen, Skön kertoo.

Määräaikaisten ja vuodeksi sitouttavien vuokrasopimusten lisääntymisen syynä on niiden vaivattomuus vuokranantajille. Ne säästävät vuokranantajalta uuden vuokralaisen etsimisen työmäärän ja mahdollisen vuokravälittäjän palkkion sekä takaavat pysyvät vuokratuotot.

Suomen Vuokranantajat ry:n jäsenilleen tekemän kyselyn mukaan yksi kolmasosa on määräaikaisia vuokrasopimuksia. Loput ovat toistaiseksi voimassaolevia. Kyselyyn vastasi yli 3200 vuokranantajaa.

Kysymyksenasettelu voi kuitenkin vääristää tilastoa. Juridisesti sopimukset, joiden ensimmäinen mahdollinen irtisanomisaika on siirretty vuoden päähän sopimuksen solmimisesta ja jotka jatkuvat vuoden jälkeen toistaiseksi voimassaolevana vuokrasopimuksena, eivät ole määräaikaisia vuokrasopimuksia.

Käytännössä ne kuitenkin toimivat samalla tavalla kuin vuoden määräaikainen vuokrasopimus.

Heinäkuussa Helsingin Sanomat uutisoi isojen vuokrayhtiöiden luopuneen takuuvuokrista, koska kaikilla ei ole niihin varaa (siirryt toiseen palveluun). Samaa kehityssuuntaa ei ole ainakaan toistaiseksi nähtävissä yksityisten tai asuntovälitysfirmojen tarjoamissa vuokra-asunnoissa.

Vuokrasopimus kädessä.
Ismo Pekkarinen / AOP

Suomen Vuokranantajien kyselytutkimuksen mukaan yli kaksi kolmannesta vuokranantajista haluaa vuokralaiseltaan kahden kuukauden summan arvoisen takuuvuokran.

Maksettava vuokravakuus voi olla pitkälti yli tuhat euroa.

– Olkoonkin että yleensä vuokravakuuden saa takaisin, mutta kyllähän se etenkin opiskelijan tukirahoista tai kesätienesteistä lohkaisee suuren osan, asianajaja Pekka Tuppurainen pohtii.

Sopimuksia allekirjoitettaessa on oltava tarkkana

Vuokra-asuntoa etsivä saattaa sopimusvaiheessa törmätä vaatimuksiin henkilötakauksesta.

Henkilötakausta voi verrata pankkilainan takaukseen. Jos vuokralaiselta jää esimerkiksi vuokria maksamatta, on takaajan maksettava vuokrarästit. Takaajalta voidaan vaatia myös esimerkiksi rikkoutuneen asunnon remonttikulujen maksamista.

Helsingin Sanomien heinäkuisessa uutisessa Vuokraturvan toimitusjohtaja Timo Metsola sanoo, että joissain tilanteissa takaussitoumus voi auttaa erottautumaan vuokralaisten joukosta (siirryt toiseen palveluun) silloin kun kilpailu asunnosta on kova.

Asianajaja Pekka Tuppurainen ja Vuokralaiset ry:n toiminnanjohtaja Anne Viita eivät kumpikaan suosittele omavelkaisen takaussitoumuksen eli henkilötakauksen tekemistä.

– Mikäli takaukselle ei ole määritelty ylärajaa tai tiukkaa rajausta siitä mitä se kattaa, niin se on avoin asianajajan valtakirja esimerkiksi vahingonkorvaukseen, Tuppurainen kertoo.

Takaussumman rajauksen sopiminen jää molempien sopimusosapuolien eli vuokralaisen ja vuokranantajan vastuulle. Takauksen yläraja on osattava määritellä ja kirjata sopimuksessa itse.

– Jos asunnossa sattuu pienikin vahinko, voivat korvaussummat nousta suuriksi, varoittaa Tuppurainen.

Takaussitoumusten käyttö on lisääntynyt viime vuonna tulleen Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen jälkeen. Silloin KKO linjasi, että henkilötakaus on omavelkainen ilman ylärajaa.

Tämä tarkoittaa sitä, että takaajan vastuulle saattaa päätyä esimerkiksi asunnossa sattuneen 50 000 euron arvoisen vesivahingon maksaminen.

Aiemmin lakia tulkittiin niin, että takausvastuu päättyi kolmen kuukauden vuokraa vastaavaan summaan. Mikäli asunnon vuokra olisi 650 euroa kuukaudessa, olisi takaussumma ollut maksimissaan 1950 euroa riippumatta vahingon suuruudesta.

Asianajajan pöydälle erimielisyydet päätyvät harvoin

Lähtökohtaisesti sopimuspaperin allekirjoittaminen tarkoittaa sitä, että sopimuksen ehtoihin on sitouduttu. Sopimus sitoo molempia osapuolia eli vuokranantajaa ja vuokralaista.

– Mihinkään ei pidä sitoutua ennen kuin on aikuisten oikeasti sitä mieltä, että haluaako sen vai ei, asianajaja Pekka Tuppurainen toteaa.

Asianajaja Pekka Tuppurainen.
Asianajaja Pekka Tuppurainen.Esa Huuhko / Yle

Suomen lainsäädännössä on määritelty, että mikäli vuokralainen syystä tai toisesta haluaa irtisanoa vuodeksi sitouttavan vuokrasopimuksen ennen vuoden määräajan täyttymistä, joutuu hän maksamaan vuokranantajalle kohtuullisen korvauksen.

Yleensä kohtuullinen korvaus eli sopimussakko on määritelty niin, että se on kahden kuukauden vuokraa vastaava summa.

– Viime kädessä kohtuullisen korvauksen ratkaisee tuomioistuin, Tuppurainen toteaa.

Sopimussakko toimii myös toisin päin. Vuokranantaja ei ole sen oikeutetumpi irtisanomaan vuokrasopimusta ennen määräajan täyttymistä kuin vuokralainenkaan.

Pekka Tuppurainen kertoo, että hänen työpöydälleen vuokrasuhteeseen liittyviä tapauksia päätyy harvoin. Vuokralaiset ry:n toiminnanjohtajalla Anne Viidalla on tästä selkeä näkemys.

– Jos riidan aiheena oleva vuokravakuus on 1000 euroa ja vuokralainen tarvitsee asianajajan, niin aika nopeasti ollaan siinä pisteessä, että asiamiehen palkkio on suurempi kuin vakuuden määrä.

Riitatilanteessa vuokralaiset monesti luovuttavat, eivätkä kuluriskin pelossa vie asioita käräjäoikeuteen.

Yksi räikeimmistä Anne Viidan tietoon tulleista tapauksista liittyy vuoden määräaikaiseen vuokrasopimukseen. Viranomainen oli asettanut asuintalon käyttökieltoon.

– Vuokranantaja olisi halunnut vuokralaisen maksavan sopimussakkoa, koska vuokrasuhde ei jatkunut kokonaista vuotta. Vaikka asunto oli käyttökiellossa eikä siinä viranomaisten päätöksestä saanut asua.