Asuntomarkkinoilla tehdään nyt tiliä tonteilla – Asunnon ostaja, lue tontin vuokrasopimus tarkasti

Harva asunnonostaja lukee ja ymmärtää tontinvuokrasopimuksen yksityiskohdat. Totuus paljastuu usein vasta muutaman vuoden viipeellä.

Vuokratontti
Kerrostalotyömaa.
Toni Pitkänen / Yle

Asuntosijoittamisen ammattilainen Timo Metsola sanoo suoraan sen, mistä taloyhtiölainoissa ja tonttirahastoissa on kysymys:

– Näillä kaikilla pyritään siihen, että asunto tulee ostajalle kalliimmaksi ilman, että hän sitä huomaa tai ymmärtää. Näistä elementeistä jokaisen tarkoitus on hämärtää asunnon todellisen kokonaishinnan kalleutta, Timo Metsola sanoo.

Se on kova väite.

Metsola on Vuokraturva Oy:n hallituksen puheenjohtaja. Hän on tullut tunnetuksi värikkäänä ja kantaaottavana keskustelijana. Hän muun muassa pitää uusien kerrostaloasuntojen myynnissä yleistynyttä suurta yhtiölainaosuutta venäläisenä rulettina (siirryt toiseen palveluun), joka uhkaa romuttaa asunto-osakeyhtiöiden vakaan luottoaseman.

Nyt uutena elementtinä ovat tulleet tonttirahastot, jotka ostavat uusien kerrostalojen tontteja ja vuokraavat ne taloyhtiöille.

Taloyhtiö nurin tonttivuokran vuoksi

Saadakseen tietää huoneiston kokonaishinnan, pitää ostajan laskea velattoman hinnan päälle huoneiston osuus tonttivelasta. Tätä tuskin kukaan tavallinen asunnonostaja tekee.

Kokonaishinnan lisäksi asumiskulut voivat nousta yllättävän suuriksi muutamassa vuodessa, jos maksettavana on sekä taloyhtiölaina että joka vuosi kallistuva tonttivastike.

Laki suojaa tontin omistajaa vuokrarästeiltä, mutta huoneiston omistaja voi jopa menettää asuntonsa taloyhtiön konkursissa.

Näin on käynyt Lahdessa, jossa taloyhtiö haettiin konkurssiin 530 000 euron vuokrasaatavan vuoksi, kertoo Rakennuslehti (siirryt toiseen palveluun) 24. elokuuta. Tonttivuokra nousi tontin omistajavaihdoksen jälkeen yli 7 euroon asuinneliöltä, ja nousee edelleen. Taloyhtiöllä ei ollut tähän varaa. Yhtiö meni nurin.

Taloyhtiön omistaja Nuorisosäätiö valmistelee parhaillaan tutkintapyyntöjä asiasta, vahvistaa toimitusjohtaja Kimmo Pihlman Ylelle. Asunto-osakeyhtiön konkurssi liittyy osaltaan Nuorisosäätiön epäiltyihin väärinkäytöksiin, jotka ovat oma laaja kokonaisuutensa.

Rakennuslehti kertoo myös tapauksesta, jossa Vantaalla sijaitsevan talon tonttivuokra nousee kuudessa vuodessa yhteensä vähintään 17,5 prosenttia.

Molemmat tontit omistaa suuri kansainvälinen kiinteistörahasto NREP, joka ei kerro maanvuokrasopimusten yksityiskohtia julkisuuteen. Johtaja Petri Valkaman mukaan ne noudattavat yleistä markkinakäytäntöä.

– Normaali käytäntömme on, että ensimmäisinä vuosina pidämme vuokran alhaisena ja nostamme sitä vähitellen kohti markkinatasoa. Vuokran lopullinen taso perustuu meillä tontin hintaan ja edellyttämäämme tuottoprosenttiin, Valkama kertoo sähköpostitse Ylelle.

Ongelmia tonttirahastojen kanssa on toistaiseksi ollut Suomessa vain muutama, mutta riski on olemassa, sanovat asiantuntijat.

Jutun lopussa sijoitusjohtaja Juho Pajarin asunnonostajan muistilista.

"Ostajaa voidaan vetää nenästä"

On harvinaista, että tavallinen asunnonostaja lukisi tontinvuokrasopimuksen kunnolla läpi - ja ymmärtäisi sen.

Tonttiosuuden lunastamiseen ja vuokrankorotuksiin liittyviä asioita käsitellään uuden asunnon kauppaa hierottaessa usein lähinnä otsikkotasolla, yksityiskohtiin menemättä.

– Tämä valitettavasti mahdollistaa sen, että osassa sopimuksista tontinvuokran korotusehdot ja lunastushinta voivat olla kohtuuttomat. Suomeksi sanottuna ostajaa voidaan siis vetää nenästä, Timo Metsola sanoo.

Vuokraturva Oy:n hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola
Vuokraturva Oy:n hallituksen puheenjohtaja Timo MetsolaHarri Fagerholm / Yle

Metsolan mukaan tällä voi olla vaikutusta koko taloyhtiön maineeseen ja sitä kautta asuntojen hintoihin.

– Kun samoihin taloyhtiöihin yhdistyy myös todella suuria yhtiölainoja, uutena ostetun ja käytetyksi muuttuneen asunnon myyminen eteenpäin muutamien vuosien kuluttua voi olla hankalampaa kuin nyt tulee ajatelleeksi.

Miljardin euron markkina

Kuvio toimii tyypillisesti niin, että rakennusliike ostaa kerrostaloa varten tontin ja myy sen tonttirahastolle, joka toimii sijoittajilta saadulla rahalla. Rakennusliikkeen pääomaa ei sitoudu tonttiin ja kustannukset rajoittuvat rakennusaikaiseen tonttivuokraan.

Sijoittajille tonttirahasto tarjoaa varmaa ja pitkäaikaista, arviolta noin 5-6 prosentin vuotuista tuottoa sijoitetulle pääomalle. Miinuskorkojen aikana tuottoa voi pitää varsin hyvänä. Sijoittajan pääoma on turvattu, koska vakuutena on tontilla sijaitseva rakennus.

Tonttirahastokonseptin kehitti ja otti ensimmäisenä käyttöönsä asuntorahoittamiseen erikoistunut Hypoteekkiyhdistys vuonna 2005. Rahastoa tarjotaan lähinnä insituutioille, kuten eläkeyhtiöille. Hypo sai toimia ilman sanottavaa kilpailua tasan kymmenen vuotta.

Muutos tapahtui vuonna 2015 kun eri tavoin toimivia tonttirahastoja alettiin tarjota myös yksityisille sijoittajille. Rahastoja on ilmaantunut sen jälkeen koko ajan lisää niiden tarjoaman vakaan tuoton vuoksi.

Suomen Hypoteekkiyhdistyksen (Hypo) sijoitusjohtajan Juho Pajarin mukaan kilpailu tonttimarkkinoilla on saanut myös huolestuttavia piirteitä.

– Ongelma on se, että kun kilpailu aukeaa, niin menee sellaiset viitisen vuotta ennen kuin nähdään, että mihin se johti.

Tonttirahastojen omistamien tonttien määrästä ei ole tutkittua tietoa, mutta Pajari arvioi suuruusluokaksi tällä hetkellä noin miljardi euroa. Tontteina se tekee noin 600 - 800 kerrostalotonttia, joissa on karkeasti arvioituna 30 000 - 40 000 huoneistoa.

Suomen Hypoteekkiyhdistyksen (Hypo) sijoitusjohtaja Juho Pajari
Suomen Hypoteekkiyhdistyksen (Hypo) sijoitusjohtaja Juho PajariHarri Fagerholm / Yle

Kohtuutonkin sopimus voi sitoa 100 vuodeksi

Suurin osa rahastoista tyytyy maltilliseen elinkustannusindeksiin sidottuun vuokrankorotukseen ja lunastettavaan tonttiin, mutta osa rahastoista hakee parempaa tuottoa kiinteillä korotuksilla.

Vuokraa voidaan ensimmäisten vuosien aikana korottaa jopa kaksi kertaa vuodessa.

Tonttivuokrasopimuksia on tehty jopa 100 vuoden mittaisiksi ilman lunastusmahdollisuutta. Taloyhtiöllä ei ole mahdollisuutta irtautua huonostakaan sopimuksesta.

Rahasto voi myös olla määräaikainen, jolloin tontti myydään eteenpäin sopimuskauden jälkeen. Taloyhtiöllä ei ole mahdollisuutta estää tontin myyntiä talon alta, jos siitä ei ole erikseen sovittu maanvuokrasopimuksessa.

Erilaisten tonttirahastomallien suurimmista riskeistä ei ole vielä käyty avointa keskustelua riittävästi

Hypon sijoitusjohtaja Juho Pajari

– Uusi omistaja saattaa hyödyntää sopimusehtojen sallimia tontinvuokran tai lunastushinnan korotuksia aggressiivisemmin kuin alkuperäinen kenties maineeltaan toisenlainen tonttisijoittaja. Siinä mielessä tontin omistajan vaihtuminen voi olla riski, Timo Metsola arvioi.

Hypon tonttikonseptissa laaditaan maanvuokrasopimuksen lisäksi myös kiinteistökaupan esisopimus, jossa maanomistaja on sitoutunut myymään tontin määräosissa vuokra-ajan kuluessa vain asunto-osakeyhtiölle.

Sijoitusjohtaja Juho Pajarin mukaan Hypon konseptissa asunnonostaja tietää alusta alkaen tonttinsa ostohinnan ja vuosivuokran eikä yllätyksiä ole luvassa.

– Mukana ei ole piilokuluja tai ennalta sovittuja, kiinteitä arvonnousuja. Yksittäiset osakkeenomistajat tai taloyhtiö voivat myös lunastaa kesken vuokra-ajan, pääasiassa vuosittain, tontin itselleen, Juho Pajari kertoo.

Pajarin mukaan tarkkaavaisuutta tarvitaan sekä kuluttajilta että rahoittajilta.

– Voi olla, että erilaisten tonttirahastomallien suurimmista riskeistä ei ole vielä käyty avointa keskustelua riittävästi, Pajari sanoo.

Kerrostalo.
Henrietta Hassinen / Yle

"Voi olla viisasta jättää kauppa tekemättä"

Asunnonostajan ainoa tapa varmistaa selustansa on lukea maanvuokrasopimus - ja ymmärtää se. Hyvin tehty maanvuokrasopimus ottaa huomioon myös huoneistojen omistajat ja suojaa ylisuurilta vuokrilta myös mahdollisen omistajanvaihdoksen jälkeen.

– Ostajalla on oikeus nähdä tontin vuokrasopimus ja saada myyjältä tietoa vuokraehdoista. Mikäli ehdot ovat epäselvät tai vaikuttavat kohtuuttomilta, voi olla viisasta jättää kauppa tekemättä, Helsingin OP-kiinteistökeskuksen toimitusjohtaja Päivi Jääskeläinen kertoo Ylelle sähköpostitse.

Jääskeläisen mukaan tonttirahaston omistamasta tontista kannattaa varmistaa, että vuokraehdoissa on vähintään lunastusoikeus ennalta sovituin ehdoin ja sovitulla aikavälillä.

– Kuluttajan ei kannata ostaa asuntoa, mikäli tonttirahaston vuokrasopimus on ylipitkä, jopa 100 vuotta, eikä sopimuksessa ole lunastusmahdollisuutta vuokra-aikana, Päivi Jääskeläinen kertoo.

Jääskeläisen mukaan rahoittajapankille riski voi tulla silloin, jos tontti on lähtökohtaisesti hinnoiteltu väärin ja vuokra liian kallis. Se voi alentaa varsinaisen rakennuksen arvoa ja johtaa sekä asunto-osakeyhtiön että yksittäisen asiakkaan maksuongelmiin.

Asunnonostajan muistilista - mitkä asiat on hyvä tarkistaa ennen ostopäätöstä

Kuluttajan on joskus vaikea pysyä perässä asuntomarkkinoiden muutosvauhdissa. Hypon sijoitusjohtaja Juho Pajari antaa asunnonostajalle kolme neuvoa:

  1. Tarkista, että vuokratontti on lunastettavissa omaksi. Se taklaa pitkälti muut riskit.
  2. Tarkista, onko vuokratontin lunastushinta ja vuosivuokra sidottu elinkustannusindeksiin. Kiinteät prosenttikorotukset tai muut korotusperusteet voivat tuottaa ikävän yllätyksen muutaman vuoden kuluttua.
  3. Ota selvää, onko maanomistaja pitkäjänteinen toimija. Määräaikainen tonttirahasto voi olla riski, koska tontti on myytävä määräajan jälkeen, usein 7-10 vuoden kuluttua.
Asunnonostaja selaa papereita asuntoesittelyssä.
Yle