Asuntomarkkinoiden isojako: Kaupunkilaiset velkaantuvat, maalaiset jumiutuvat

Asuntopankkiiri haastaa paikallispankit myöntämään asuntolainaa vakuusarvojen syöksystä huolimatta.

Puoli seitsemän
SRV:n rakentama Majakka-talo Helsingin Kalasatamassa syyskuisessa sumussa 2018.
Helsinki kasvaa ylöspäin, koska rakennuttajat uskovat, että kaupungistuminen jatkuu. SRV:n Majakka Kalasatamassa on 35-kerroksinen, mutta vielä korkeampia suunnitellaan jo.YLE / Thomas Hagström

Pidetään koko Suomi asuttuna, vastaa kansa, kun oikealla tavalla kysytään. Tiellä on kuitenkin paikallisen pankin johtaja, jolla on liki mahdoton tehtävä: miten myöntää asuntolainaa, kun vakuusarvot laimenevat väen vähetessä. Asuntopankkiiri kannustaa maalaiskollegojaan ottamaan nyt riskiä keskinäisyyden hengessä.

Asuntolainan hinta on jo vuosia ollut poikkeuksellisen halpaa. Elokuussa uuden asuntolainan keskikorko oli 0,87 %. Se koostuu pelkästä pankin lainamarginaalista, koska viitekorot pidetään elvytyksen takia pakkasella.

Mutta halpakaan raha ei lohduta, sillä kasvukeskuksissa asunnot ovat kalliita.

Maalla sen sijaan pelkkä asunnon hinnan määrittely – myynnistä puhumattakaan – alkaa olla vaikeaa.

Katso Ylen maanantaina julkaisemasta asuntopuntarista, kuinka vauhdikkaasti ja millaisilla hinnoilla eri puolilla maata asuntoja ostetaan ja myydään. Lue lisäksi Anna Karismon jutusta maalaispaikkakunnista, joissa myyntiajat ovat yhtä lyhyitä kuin kaupungeissakin.

Talo jäi, arvo meni

Kansa kulkee maalta kaupunkiin. Nordean yksityistalouden ekonomistin Olli Kärkkäisen mielestä maailmanlaajuinen muutos on vääjäämätön.

– Tätä vastaan ei pidä taistella. Kaupungistuminen on trendi, joka johtaa meidät talouskasvun ja hyvinvoinnin tielle. Kaupungistuminen lisää tehokkuutta, lisää talouskasvua ja sitä kautta kaikkien suomalaisten hyvinvointia.

Olli Kärkkäinen, yksityistalouden ekonomisti, Nordea SRV:n vierailuasusteissa Majakka-talon työmaan 18. kerroksessa syyskuussa 2018.
Kaupungistumista vastaan on turha taistella, se on maailmanlaajuinen megatrendi, sanoo Nordean yksityistalouden ekonomisti Olli Kärkkäinen.YLE / Thomas Hagström

Jos kaupungistuminen edistääkin koko maan hyvinvointia, sillä on seurauksensa. Asuntomarkkinoilla on tapahtunut isojako: kaupungeissa velkaannutaan kovaa vauhtia, maalla talojen arvot sukeltavat.

Ari Pauna, Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja SRV:n vieralija-asusteissa Majakka-talon 18. kerroksessa syyskuussa 2018
Hypoteekkiyhdistysen toimitusjohtaja Ari Pauna haastaa paikalliskollegansa. Suomalaisten pitäisi päästä muuttamaan lähimpään paikalliskeskukseen, ja vanhan asunnon täytyisi kelvata vakuudeksi riippumatta sen arvosta. "Vahvaa vakavaraisuutta vasten pitäisi nyt ottaa riskiä. Keskinäisyyden hengessä. Sitähän se osuuspankki- ja säästöpankkiaate on."YLE / Thomas Hagström

Asuntolainoitukseen erikoistuneen Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja Ari Pauna heittää Ruttopuiston reunalta Helsingin keskustasta kovan haasteen paikallispankkien johdolle.

Lähelle nollaa painuvalla vakuusarvollakin pitäisi myöntää asuntolainaa. Perusteet hän hakee 90-luvun laman jälkeisestä ryhmälainsäädännöstä, jonka tavoite oli, että joka puolella Suomea saa pankkipalvelua. Asuntopankkirin mielestä sen täytyy tarkoittaa myös lainoitusta.

– Paikallispankit ovat erittäin vakavaraisia. Sitä vakavaraisuutta voidaan käyttää näiden haasteiden taklaamiseksi.

Paunan mukaan ihmisten pitäisi päästä muuttamaan lähimpään paikalliskeskukseen, ja vanhan asunnon täytyisi kelvata vakuudeksi riippumatta sen arvosta

– Vahvaa vakavaraisuutta vasten pitäisi nyt ottaa riskiä. Keskinäisyyden hengessä. Sitähän se osuuspankki- ja säästöpankkiaate on.

Asuntosijoittajien tulvalta turvaan

Poikkeuksellisen vilkkaat rakennusvuodet ovat suitsineet hintojen nousua kaupungeissa. Mutta muiden sijoituskohteiden olemattomat tuotot ovat tuoneet asuntosijoittajat ostoksille.

Samaan aikaan uudiskohteiden hinnat ovat näyttäneet erittäin edullisilta. Pienelläkin summalla on päässyt kiinni asuntoon, johon tosin on jätetty iso osuus yhtiölainasta.

Unilukkariksi ryhtynyt Pauna kehottaa tutkimaan hyvin tarkkaan, millaisesta talosta kotinsa aikoo ostaa.

– Asunto-osakeyhtiöt ovat muuttumassa vuokra-asuntobisnekseksi, niitä käytetään vuokra-asuntobisneksen rahoituslähteinä. On äärimmäisen suuri merkitys sillä, kuinka monta prosenttia omistajista on asuntosijoittajia.

Jos velaksi asuntoja ostanut sijoittaja ei pystyisikään maksamaan lainaansa, se jäisi muiden osakkaiden maksettavaksi. Ainakin joksikin aikaa.

Fivalla väärät työkalut

Heinäkuussa lainakatto oman asunnon ostoon laski 85 prosenttiin kauppahinnasta. Loput 15 prosenttia täytyy löytyä omina säästöinä tai muina vakuuksina. Eli Finanssivalvonta painaa jarrua, mutta Olli Kärkkäisen mielestä väärässä välineessä.

– Lainakatto on Finanssivalvonnalle ainoa annettu työkalu. Ja jos kalupakissa on vain vasara, niin kaikki ongelmat alkavat näyttää nauloilta. Lainakatto koskee koko asuntolainakantaa, jolloin se osuu varsin huonosti nopeimmin kasvavaan kohteseen eli taloyhtiölainoihin, arvioi Kärkkäinen.

Vuosi myynnissä - hinnan alennus ainoa lääke

Kaksisataa kilometriä Helsingistä luoteeseen sijaitsee reilun 7000 asukkaan Kokemäki. Siellä on myynnissä 72 omakotitaloa.

Pari kilometriä keskustasta, Haanojan alueella, tiilitaloaan myy Sari Välimäki. Kolmen koiran ja yhden kissan emäntä haluaisi metsän reunaan, pois 70-luvulla pellolle kaavoitetulta omakotialueelta

.

Omakotitalon keittiö Kokemäellä. Emäntä Sari Välimäki keittää kahvia, Satakunnan OP-Kiinteistökeskuksen tj Jukka Ruusumaa odottaa.
Sari Välimäen omakotitalo Kokemäen Haanojalla on ollut myynnissä yli vuoden. Kolmen koiran ja yhden kissan emäntä hankkisi pienen maatilan metsän reunasta, mutta Satakunnan OP-Kiinteistökeskuksen toimitusjohtaja Jukka Ruusumaa ei ole vielä löytänyt tiilitalolle osatajaa.YLE / Jari Pussinen

– Yksi pieni maatila olisi kiikarissa. Mutta huonosti tuntuu kauppa käyvän, vaikka pari kertaa on jo hintaa pudotettu. Katsojia käy, mutta kauppaa ei synny. Enää en lähde hintaa pudottamaan, kun ei ole kumminkaan pakko tätä myydä.

Sari Välimäen talo on siis ollut myynnissä jo reilun vuoden. Valtakunnan keskiarvo pientalon myynnille on reilut neljä kuukautta.

Kiinteistönvälittäjän arki maalla onkin melko erilainen kuin kaupungissa. Satakunnan OP Kiinteistökeskuksen toimitusjohtaja Jukka Ruusumaa haeskelee ostajia, kun kaupunkilaiskollegansa etsivät myytävää.

– Ei täällä oikein muita lääkkeitä ole kuin hinta. Vielä on myyty kohtuuhinnalla, ei ole ollut tarvetta huippualennusmyynteihin.

Rahan hinnan ei pitäisi olla ongelma maallakaan. Euroopan keskuspankki vihjaa, että korot nousevat vasta vuoden 2019 lopulla.