Vanhojen asuntojen kauppa hyytymässä – alan konkarikin ihmeissään: "Kyllä siellä on mysteeriä taustalla"

Vaikka joulua kohden asuntokauppa aina hidastuu, koko vuodenkin kauppamäärä on ollut vaisu.

asunnot
Kerrostalo Lauttasaaressa
Antti Kolppo / Yle

Mitä ihmettä on tapahtumassa vanhojen kerrostaloasuntojen kaupassa?

Tätä ihmettelee moni asuntokaupan ammattilainen, sillä vanhojen osakehuoneistojen kauppa näyttää hidastumisen merkkejä jo trendinomaisesti.

Hypo-pankki: "Kymmenentuhatta ensiasunnon ostajaa vähemmän kuin ennen finanssikriisiä"

Asuntolainoihin erikoistuneen Hypo-pankin pääekonomisti Juhana Brotherus pitää vanhojen asuntojen kauppojen hidastumista arvoituksena ja pienenä yllätyksenä hyvässä taloustilanteessa.

Vaikka joulua kohden asuntokauppa aina hidastuu, koko vuodenkin kauppamäärä on ollut vaisu.

– Se on pieni mysteeri, toki tämä uusien asuntojen tuotanto vähän häiritsee sitä vanhojen asuntojen kauppamäärien arviota, mutta kyllä siellä on mysteeriä taustalla. Meillä on kymmenentuhatta ensiasunnon ostajaa vähemmän kuin oli ennen finanssikriisiä tai mitä voisi kuvitella tässä taloustilanteessa.

Juhana Brotherus, Hypo-pankin pääekonomisti.
Juhana Brotherus, pääekonomisti, Suomen Hypoteekkiyhdistys. Ikkunalaudalla pankin toimitusjohtajan ja hallituksen puheenjohtajan (1869-1881) J.V. Snellmanin rintakuva.Esa Fills / Yle

Tilastokeskuksen tämän vuoden ennakkotiedot vuosineljännesten kauppamääristä ovat supistuneet enemmän kuin vastaavaan aikaan viime vuonna. Kyse on kuitenkin vielä ennakkotiedoista tämän vuoden osalta. Lopulliset kauppamäärät valmistuvat Tilastokeskuksen mukaan vasta ensi vuoden toukokuussa.

Brotheruksen mukaan heinä-syyskuun välinen aika näyttää edellisen vuoden kaltaiselta ajalta. Brotherus kuvailee, että koko tämä vuosi näyttää jatkavan alkuvuoden trendiä ja voi sanoa, että syksy on mennyt samaan suuntaan.

Vanhojen kerrostalojen kauppamäärät
Yle Uutisgrafiikka

Samanlainen havainto on kiinteistönvälittäjien etujärjestössä. Vanhojen asuntojen kauppa on ollut odotuksia vaisumpaa, vaikka talous on hyvällä tolalla.

– Täytyy sanoa, että odotettu kasvu ei ole toteutunut, sanoo Kiinteistönvälittäjien Keskusliiton toimitusjohtaja Maria-Elena Cowell.

Hänen mukaansa kauppamäärät ovat tippuneet erityisesti marraskuussa, mutta tässä voi olla tilastoharhaa, sillä viime vuonna syksy oli erityisen vilkasta aikaa. Koko vuosikin näyttää hieman vaimealta vanhojen kerrostalojen osalta, mutta muutokset eivät ole Cowellin mukaan kovin suuria.

Suomessa ei muuteta samaan tahtiin kuin esimerkiksi Norjassa

Syitä taustalla voi olla monia, ja yhtä selitystä vaimeudelle on vaikea sanoa.

– Muuttotiheys on tällä hetkellä liian pieni. Jos verrataan vaikkapa Norjaan, siellä muutetaan paljon useammin ja tehdään paljon enemmän asuntokauppaa, vaikka rakenteet ovat pitkälti samankaltaiset.

Toisaalta kun ensiasunnon ostajia uupuu markkinoilta tuhansia, voi se olla merkki isommasta asenteiden muutoksesta.

– Se on todella hyvä kysymys, tutkimusta tarvittaisiin lisää. Puhutaan paljon, että milleniaalit eivät ostaisi asuntoja, niin onko kyseessä arvomaailman murros vai onko kyseessä lainaehtojen kiristyminen, pätkätyöpaikat ja perheen perustamisen myöhentyminen, Cowell sanoo.

Näyttäisi siltä, että varsinkin pääkaupunkiseudulla omistusasuminen siirtyisi jonkin verran myöhemmäksi, mihin tietysti voi olla luonnollisena selityksenä myös korkeat hinnat, hän huomauttaa.

Ensi vuonnakaan hinnat eivät näyttäisi halpenevan pääkaupunkiseudulla ja kasvukeskuksissa, koska ihmiset muuttavat kaupunkeihin. Samalla myös vuokra-asuminen yleistyy.

Cowell näkee taustalla myös voimakkaan markkinoiden polarisoitumisen, sillä Suomi tai Helsinki ei ole yksi markkina, vaan markkinoita on useita samaan aikaan.

Maria-Elena Cowell, toimitusjohtaja, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto
Maria-Elena Cowell, toimitusjohtaja, Kiinteistönvälitysalan KeskusliittoBerislav Jurišić / Yle

Hän kuvailee hintojen kehitystä asuntokaupassa koko maassa maltilliseksi. Tosin Helsingissä nousu on vuoden 2015 jälkeen ollut kaksikymmentä prosenttia, huomauttaa Clowell.

Kuten tunnettua, muuttotappioalueilla hintaromahdus on voinut olla karu, mutta kasvukeskuksissa hintojen nousu on ollut hieman plussan puolella.

– Laskua löytyy monelta paikkakunnalta, mutta jos katsotaan näitä isompia kasvukeskuksia, pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku, ollaan yhä positiivisilla lukemilla, puhutaan yhden, kahden prosentin tasosta suurin piirtein, sanoo Hypon Brotherus.

Hintojen nousutahtia puskuroi jonkin verran uusien asuntojen vahva tuotanto.

– Se heiluttaa asuntokauppaa ja hintoja, varsinkin alueellisesti ja kyllä tämä buumi jatkuu pidemmälle tulevaisuuteen, Hypon Brotherus sanoo.

Ensi vuonna asuntokauppoja harkitsevan kannattaa olla kylmähermoinen. Brotherus vinkkaa asunnonostajaa tinkimään ja tutustumaan tarkkaan kohteeseen.

– Kyllä ensi vuonna näyttää olevan asunnon ostajan markkinat. Meillä on sillä tavalla positiivinen tilanne, että korot ovat edelleen matalalla, työllisyys toipuu ja, uusia asuntoja tulee rutkasti, joten valinnanvaraa on asunnonostajalle käytössä.

Myös kiinteistönvälittäjiä edustava Clowell puhuu ostajien markkinoista, mutta hieman eri näkökulmasta.

– Näyttää tulevan ostajan markkinat, mutta samaan aikaan välittäjillä alkavat olla varastot tyhjillään, joten oma kannattaisi laittaa myyntiin.

Cowell kehottaa asuntokauppaa harkitsevia myös reippaasti tekemään ostotoimeksiantoja kiinteistönvälittäjille, jos on kiinnostunut jostain erityisestä alueesta omalla paikkakunnalla.

Hintojen nousua odotettavissa kasvukeskuksissa

Pääkaupunkiseudun ja muun Suomen väliset erot kasvavat ja kaupungistuminen jyllää kasvukeskuksissa ja eritoten pääkaupunkiseudulla, missä kysyntä on edelleen tarjontaa kovempaa. Tämä tarkoittaa sitä, että hinnat nousevat edelleen kovempaa pk-seudulla ja kasvukeskuksissa kuin muualla maassa.

Rakennusteollisuuden lokakuun suhdannekatsauksen ennakkotietojen mukaan kerrostaloasuntoja aletaan rakentaa tänä vuonna 32 600 ja ensi vuonna 27 500 kappaletta. Mutta rakennuslupien suurin lasku on kohdistunut Helsinkiin. Tämä herättää huolta Rakennusteollisuudessa, sillä Helsingissä myös asuntojen kysyntä kasvaa eniten.

Asuntovelalliset voivat huokaista helpotuksesta – toistaiseksi

Euroopan keskuspankin viime torstain päätös jättää keskeinen korko eli ohjauskorko tasan nollaan antaa hengähdystaukoa asuntovelallisille.

Mario Draghi, Euroopan keskuspankin pääjohtaja.
Mario Draghi, Euroopan keskuspankin pääjohtaja.Armando Babani / EPA

Ohjauskorko vaikuttaa euriboriin, joka on meillä tavallinen asuntolainojen viitekorko. Ja mikä vielä tärkeämpää, EKP:n pääjohtaja Mario Draghi toisti, ettei koronnostoa tapahdu ennen ensi kesää.

Sen enempää viitettä koronnoston aikataulusta Draghi ei antanut. Korot eivät siis nouse ainakaan kovin nopeasti. EKP myös laski hieman tämän ja ensi vuoden talousennustetta – kaksi prosentin kymmenystä kumpaakin – mikä vaikuttaa koronnostojen aikatauluun.

Suomalaiset ottavat asuntolainoja ja velkaantuvat yhä kiihtyvään tahtiin. Suomen Pankin mukaan lokakuussa asuntolainoja nostettiin 1,7 miljardin euron edestä.

Se oli 100 miljoonaa enemmän kuin vuosi sitten samaan aikaan. Suomen Pankki on ollut huolissaan kotitalouksien ennätyksellisestä velkaantumisesta, joka heikentäisi myös koko kansantalouden mahdollisuutta sopeutua, jos talouskasvu hyytyisi. Asuntolainat eivät ole ainoa kotitalouksien velkaantumisen syy. Myös erilaiset kulutusluotot velkaannuttavat kotitalouksia.