Hoivakoteihin käytetty veroraha siirtyy rahastojen kautta sijoittajille: “Siellä on täytynyt olla taitavia kauppamiehiä”

Hoivakiinteistöihin sijoittaminen yleistyy Suomessa. Kunnille huolta aiheuttaa se, kenen omistukseen hoivakiinteistöt lopulta päätyvät.

vanhustenhoito
Kuvituskuva
AOP / Yle Uutisgrafiikka

Ikääntymisen megatrendi -- Kassavirtaa tuottava hoivakiinteistöportfolio -- Defensiivinen tuottoprofiili -- Erittäin kilpailukykyinen palkkiorakenne--

Muun muassa näillä sanoilla sijoittamiseen erikoistunut Evli-pankki markkinoi uutta rahastoaan. Evli Health Care I -rahaston ideana on ostaa ja rakennuttaa hoivakoteja, joita pyörittävät pääasiassa suuret yksityiset hoivayhtiöt.

Rahasto on erikoistunut vanhusten hoivaan, koska Suomen väestö ikääntyy ja hoivakiinteistöjen tarve on tulevaisuudessa taattu.

Rahastoesitteessä sijoittajien arvioidaan kuittaavan rahastosta vuotuisen 7–8 prosentin osinkotuoton. Rahaston minimisijoitus on 100 000 euroa.

Bisnes kasvaa

Evlin rahasto on hoivakiinteistörahasto. Tällaiset erikoisrahastot ovat suhteellisen tuore ilmiö Suomessa. Ensimmäinen vastaavanlainen rahasto perustettiin maahan tiettävästi reilu 10 vuotta sitten.

Nyt rahastoja on useita, ja markkina kasvaa jatkuvasti. Omat rahastonsa on ainakin EQ:lla (siirryt toiseen palveluun), Titaniumilla (siirryt toiseen palveluun) ja OP:lla (siirryt toiseen palveluun). Markkinan tarkkaa kokoa on hankala arvioida, koska hoivakiinteistöjä omistavat niihin erikoistuneiden rahastojen lisäksi myös “tavalliset” kiinteistörahastot.

Hoivakiinteistöihin erikoistuneita rahastoja yhdistää usea seikka. Niistä ensimmäisenä silmään pistää 8–10 prosentin ennakoitu tai toteutunut vuosituotto.

Sijoittajat sitoutuvat hoivakiinteistörahastoihin tyypillisesti pitkäksi aikaa. Evli Healtcare I -rahastossa sijoitusaikaväli on kuusi vuotta. Tältä osin hoivakiinteistörahastoja voisi verrata esimerkiksi valtion velkakirjoihin, joiden tuotto on keskimäärin huomattavasti heikompi.

Karkeasti arvioituna hoivakiinteistörahastojen tuotto-odotukset ovat samaa luokkaa kuin osakesijoittamisen tuotto pitkällä aikavälillä (siirryt toiseen palveluun).

Tuotto pääosin vuokratuloista

Evlin hoivakiinteistörahaston ajatus on yksinkertainen. Se hankkii hoivakoteja, joista se perii vuokraa. Hoivakodeissa on pitkät vuokrasuhteet, keskimäärin 12,5 vuotta. Tämä takaa sen, että vuokratulo pysyy tasaisena.

Tällä hetkellä rahaston omistuksessa on Evli Rahastoyhtiö Oy:n johtajan ja rahaston salkunhoitajana toimivan Petteri Nurmisen mukaan 38 toiminnassa olevaa hoivakotia. 14 uutta kotia on rakenteilla eri puolille Suomea.

Rahaston toiminta-aika on rajattu. Sen on määrä toimia maksimissaan kymmenen vuotta, jonka jälkeen se myydään eteenpäin. Rahasto voidaan esimerkiksi myydä ulkomaisille sijoittajille tai se voidaan listata pörssiin, Petteri Nurminen kertoo.

Rahastoon voi sijoittaa teoriassa kuka tahansa, mutta 100 000 euron minimisijoitus karsii käytännössä valtaosan yksityishenkilöistä pois laskuista.

Rahastoa on markkinoitu muun muassa kunnille. Ainakaan suoria omistuksia kunnilla ei rahastossa kuitenkaan kaupparekisteritietojen mukaan ole. Sen sijaan hiljaisten yhtiömiesten joukossa on esimerkiksi lukuisia holding-yhtiöitä ja esimerkiksi Suomen itsenäisyyden juhlarahasto Sitra.

Hoivakiinteistörahasto ei osallistu hoivakotien pyörittämiseen. Tästä huolehtivat pääasiassa suurimmat yksityiset hoivayhtiöt Attendo ja Esperi. Petteri Nurmisen mukaan kunnallisia hoivakoteja on yhtiön vuokralaisina vain muutamia.

Rahaston tuotto syntyy pääosin vuokratulosta, jonka se perii yksityiseltä hoivayhtiöltä. Evli Healthcare I -rahaston tapauksessa vuokratulon osuus on salkunhoitaja Petteri Nurmisen mukaan 5–6,5%. Loppu tuotto syntyy, kun rahaston ottama velkaraha laitetaan poikimaan.

Hoivayhtiö puolestaan saa tulonsa palveluita ostavilta kunnilta, hoivasta maksavilta vanhuksilta ja Kelalta, joka tukee vanhusten palveluasumista.

Suurin osa osinkoina sijoittajille maksetusta rahasta on siis peräisin joko veroin kerätyistä varoista tai asukkaan omista säästöistä.

Vaasan yliopiston rahoituksen ja laskentatoimen professori Sami Vähämaa muistuttaa, että asiassa ei sinänsä ole mitään uutta.

– Monet vuokralaiset saavat Kelalta asumistukea. Periaatteessa koko Suomen vuokrajärjestelmä on eräänlaista rahansiirtoa tietyiltä veronmaksajilta niiden hyväosaisten taskuun, joilla on rahaa sijoittaa kiinteistöihin.

Otteita Evlin hoivakiinteistörahaston esitteestä.
Muun muassa näin Evli markkinoi hoivakiinteistörahastoaan potentiaalisille sijoittajille.Yle Uutisgrafiikka

Missä riski?

Evli Heathcare I -rahaston esitteessä listataan syitä, jotka pienentävät sijoittajien riskiä: Hoivapalveluiden kysyntä on jatkuvassa kasvussa, palveluiden kysyntä ei ole riippuvaista taloussuhdanteista, hoivakiinteistöjen vuokralaiset ovat pääosin suuryhtiöitä, kiinteistöt ovat uusia ja kiinteistöjen vuokrasuhteet erittäin pitkiä.

Lisäksi Evlin rahaston vuokrasuhteista suurimmassa osassa kiinteistöjen ylläpitokustannukset kuuluvat hoivakodin pyörittäjälle.

Missä on riski, joka mahdollistaa näin hyvän tuoton sijoittajalle? Kysytään asiantuntijoilta.

Sami Vähämaa muistuttaa, että hoivakiinteistörahastoja rakennetaan velkarahalla. Näin on myös Evlin tapauksessa, jossa tarkoitus on kerätä 200 miljoonan oma pääoma ja sen päälle ottaa saman verran velkaa. Tämä kasvattaa riskiä.

– He rakentavat isolla velkavivulla kiinteistöjä. Oletuksena on, että kiinteistöjen arvo pysyy samana tai nousee, jotta velat pystytään maksamaan takaisin, Vähämaa sanoo.

Velkavipu tarkoittaa, että velkaraha sijoitetaan siten, että sen tuotto on suurempi kuin velan kustannukset.

THL:n sosiaali- ja terveydenhuollon arviointijohtaja ja Tampereen yliopiston terveystaloustieteen professori Pekka Rissanen pitää hoivarahaston ennakoimaa tuottoa “aika kovana”.

– Siellä on täytynyt olla taitavia kauppamiehiä rahastossa. He ovat ostaneet halvalla kiinteistöjä ja pyörittävät niitä hyvällä vuokratasolla. Sitähän se kai tarkoittaa, Rissanen arvioi.

Kuntaliiton rahoitusalan erityisasiantuntijan Jari Vaineen tausta on pankkimaailmassa. Hän pitää tuottoa sijoittajan näkökulmasta houkuttelevana, mutta ei poikkeavana.

Salkunhoitaja Petteri Nurminen ei pidä tuottoa ylisuurena. Hän muistuttaa, että sijoittajan on lyötävä rahat kiinni pitkäksi aikaa.

– Se ei ole kauhean likvidi sijoitus. Siitä tulee myös riskiä, Nurminen sanoo.

"Eettistä näkökulmaa voi miettiä"

Tehostetun palveluasumisen hoivakodissa yksi vanhus voi joutua maksamaan palveluista 4 000–5 000 euroa kuussa. Asiaa on selvittänyt muun muassa Taloussanomat (siirryt toiseen palveluun).

Professori Sami Vähämaa ymmärtää kritiikin, jota hoivabisnestä kohtaan voidaan esittää.

– Se, joka maksaa yritykselle palveluista, maksaa sen verran hyvin, että yritys pystyy maksamaan vuokranantajalle hyvää vuokraa. Kyllähän siinä tällaista eettistä näkökulmaa voi ryhtyä miettimään.

Kuntaliiton Jari Vaine muistuttaa, että kuntien talous on heikossa hapessa.

– Jos kaikki kunnan tarvitsemat rakennukset rakennettaisiin velkarahalla, sekin aiheuttaisi omat rasitteensa.

Petteri Nurmisen mukaan hoivayrityksiltä perittävät vuokrat eivät määräydy normaalin kysynnän ja tarjonnan lain mukaan.

– Nämä eivät ole kaupallisia kiinteistöjä. Vuokra ei määräydy markkinatilanteen mukaan, vaan operaattoreiden maksukyvyn mukaan. On turha pyytää vuokraa, jota operaattorit eivät pysty maksamaan, Nurminen sanoo.

Salkunhoitaja: Huoli turha

Suomi on harvaan asuttu maa. Käytännössä hoivapalveluista ei synny kunnon kilpailua kasvukeskusten ulkopuolella. Monella kunnalla puolestaan ei enää ole omia hoivakiinteistöjä, koska niistä on sote-uudistusta odotellessa hankkiuduttu vauhdilla eroon.

– Kiinteistön tarjoajien välinen kilpailu ei harvaan asutuilla alueilla ole kovin merkittävää. On mahdollista, että vuokrankorotuksia tulee, eikä paikallisesti ole käytettävissä muita kiinteistöjä. Se voi olla vähän ikävä tilanne, Pekka Rissanen sanoo.

Sami Vähämaa pitää paikallismonopoleihin liittyviä riskejä ilmeisinä.

– Jos esimerkiksi Attendo on vuokralainen, niin totta kai he siirtävät vuokraa jollain aikavälillä oman tuotteensa hintaan. Sen viime kädessä taas maksavat kaupunki ja kuntalaiset, Vähämaa sanoo.

Petteri Nurmisen mukaan huoleen ei ole aihetta. Hän ei usko vuokrien kohtuuttomiin korotuksiin, vaikka rahasto saisi uuden omistajan.

– Pelko sanelusta tuntuu vieraalta. Nämä kohteet eivät kuitenkaan maakunnissa ole valtavan isoja. Tyypillinen hoivakoti on noin 3–5 miljoonan investointi. Jos keskustelu menee aivan kohtuuttomaksi, niin uskoisin että julkinen sektori toteaa, että he eivät tämmöiseen lähde, vaan rakentavat oman, Nurminen sanoo.

Hoivakiinteistöt pörssiin?

Evli Healthcare I -rahasto sai alkunsa, kun se osti sijoitusyhtiö Northern Horizonin hallinnoiman hoivakiinteistöportfolion helmikuussa 2018. Portfolion arvo oli 140 miljoonaa euroa.

Kun rahasto tulee tiensä päähän kymmenen vuoden päästä, sille hankitaan uusi omistaja.

– Varmaan tällainen portfolio saattaisi ulkomaista sijoittajaa kiinnostaa, mutta se jää nähtäväksi, Petteri Nurminen arvelee.

Nurmisen mukaan ulkomaiset sijoittajat ovat toistaiseksi kartelleet Suomea, jonka hoivamarkkinat ovat pirstaleiset. Rahasto voidaan myös listata pörssiin.

Sami Vähämaan mukaan tässä voi olla kunnille vaaran paikka. Kaikki riippuu siitä, minkälainen uusi omistaja on.

– Jos omistajiksi tulee suomalaisia isoja vakuutusyhtiöitä ja pankkeja, niillä voi olla toisenlaisia näkemyksiä kuin jos siihen tulee ulkomaalainen hedgerahasto, jonka näkemys voi olla saada maksimaalinen tuotto irti, Vähämaa sanoo.

Hedgerahastoksi kutsutaan rahastoja, jotka pyrkivät kasvattamaan arvoaan markkinatilanteesta riippumatta ja usein kovalla riskillä.

Vähämaan mukaan Suomessa on jo nyt esimerkkejä tilanteista, joissa uusi ulkomainen kiinteistöomistaja ei ole ymmärtänyt paikallista markkinaa, ja nostanut vuokratason liian korkeaksi.

Myös Petteri Nurminen on sitä mieltä, että uuden omistajan on tunnettava toimintaympäristö. Nurmisen mukaan rahastolle aikanaan tulevaa uutta omistajaa ei valita sokkona.

Kuntaliiton Jari Vaine patistelee kuntia ottamaan selvää siitä, minkälaisten tahojen kanssa ne sopimuksia laativat.

– Kunnan pitäisi pystyä hahmottamaan, mikä bisneksen ansaintalogiikka on. Peratkaa riittävän tarkasti, koettakaa katsoa onko sudenkuoppia. Älkää tehkö ratkaisuita, joita ette ymmärrä, Vaine sanoo.

Hoivakiinteistörahastoja käsitellään keskiviikkona A-studiossa TV1-kanavalla kello 21:05 alkaen.