Suomen Pankki: "Tonttirahastojen omistamat vuokratontit voivat hämärtää asumisen hintaa" – Lunastusoikeus ja vuokrankorotukset sudenkuoppina

Erityisen varovainen pitää olla, jos taloyhtiössä on paljon taloyhtiölainaa.

Vuokratontti
Uusi kerrostalo Jätkäsaaressa.
Markku Rantala / Yle

Suomen Pankki on jo pitkään varoitellut kotitalouksien velkaantumisesta ja taloyhtiölainojen mahdollisesti aiheuttamasta lisäriskistä uusien asunnon ostajille.

Nyt Suomen Pankki kiinnittää huomiota riskeihin, joita asukkaille voi koitua tonttirahastojen vuokratonteista. Tällainen tontti ei ole taloyhtiön oma, vaan se vuokraa sitä rahastolta, joka omistaa tontin.

Suomen Pankin vanhempi ekonomisti Kimmo Koskinen.
Suomen Pankin vanhempi ekonomisti Kimmo Koskinen huomauttaa, että asunnon ostajan kannattaa tutustua tarkoin muun muassa vuokratontin lunastusmahdollisuuteen, jos sellainen on. Harri Fagerholm / Yle

Viime vuosina tonttirahastot ovat yleistyneet. Ne ostavat kaupungilta tai joskus rakennusliikkeiltä asuntojen uudistuotannon tontteja. Vuokralla olevien tonttien määrä onkin lisääntynyt uusissa taloyhtiöissä.

– Rahastot voivat hämärtää asumisen hintaa ja siihen liittyviä kustannuksia etenkin, jos siihen liittyy iso yhtiölainaosuus, sanoo vanhempi ekonomisti Kimmo Koskinen Suomen Pankista.

Asunnon ostajan kannalta tonttirahaston vuokraamassa tontissa piilee sudenkuoppia.

Koskisen mukaan rahastojen ehdot saattavat olla hyvin kirjavia ja monimutkaisia.

– Ihmisten tulisi tehdä paljon selvityksiä rahastojen taustoista, Koskinen kehottaa.

Nostavatko sijoitusrahastojen vuokratontit asuntojen hintoja?

Jonkin verran on käyty julkista keskustelua siitä, nostavatko sijoitusrahastojen vuokratontit asuntojen hintoja. Tästä löytyy Suomen Pankin mukaan vain vähän tutkittua tietoa.

– Ehdot rahastoissa voivat olla hyvin erilaisia, ja kun katsotaan markkinatietoja, niin kyllä tällainen riski on olemassa, Koskinen sanoo.

Koskinen kehottaakin ihmisiä selvittämään hyvin tarkkaan, millä ehdoilla asukkaat voivat lunastaa tontin taloyhtiölle – jos voivat ollenkaan.

Asunnon ostaja: Ota ainakin näistä selvää

Tontin vuokrasopimusten kohdalla on syytä katsoa, kuinka pitkiä ne ovat, ja miten yhtiövastiketta korotetaan tonttivuokran takia.

Erilaisten tonttirahastojen taustalla on usein niin sanottuja instituutiosijoittaja, eli eläkeyhtiö, pääomasijoitusrahasto tai muu rahasto, joka hakee pitkäaikaista tuottoa sijoituksilleen.

Sijoittaja hakee pääomalleen noin 4–5 prosentin tuottoa. He hakevat paitsi pitkäaikaista, myös vakaata ja vähän riskejä sisältävää tuottoa sijoituksilleen.

Suomen Pankin Koskisen mielestä viiden prosentin tuottoprosentti on "ihan hyvä", kun korot ovat poikkeuksellisen alhaalla ja osakemarkkinoilla on paljon heiluntaa.

Infografiikka
Mikko Airikka | Yle

Yllä olevassa grafiikassa on yksi esimerkki, miten vuokratontti päätyy taloyhtiöille: Maanomistaja, joka on usein kaupunki, myy uudistuotantoon kaavoitetun tontin rakennusliikkeelle tai tonttirahastolle. Tonttirahasto vuokraa sen eteenpäin uudelle taloyhtiölle. Joskus myös rakennusliike saattaa ostaa tontin ja myydä sen rahastolle, joka vuokraa sen taloyhtiölle.

Uuden asunnon omistaja maksaa tontista joko vuokraa taloyhtiölle tai asukkaat saavat jossakin kohtaa lunastaa tontin taloyhtiön omaksi.

Vuokratontti laskee asunnon ostohintaa – onko se etu vai haitta?

Vuokratontillisia asuntokohteita on helpompi markkinoida, koska tontin puuttuessa kustannuksista asunnon ostohinta on selvästi halvempi.

Mutta asunnon ostaja voi tulla epämiellyttävästi yllätetyksi. Tontin vuokrasopimukseen on voitu laittaa vaikka jokin tietty prosenttiluku tavanomaiseen indeksikorotukseen. Ja tämä yllätys voi tulla eteen vasta vuosien kuluttua uuden kodin ostamisesta.

Rakennusliikkeitä edustava Rakennusteollisuus pitää silti kuluttajan etuna sitä, ettei tontti ole mukana asunnon myyntihinnassa.

– Kuluttaja on päässyt helpommin kiinni asuntoon, kun tontti ei rasita asunnon hintaa, sanoo Rakennusteollisuuden johtaja Anu Kärkkäinen.

Anu Kärkkäinen, johtaja, Rakennusteollisuus.
Rakennusteollisuuden johtaja Anu Kärkkäinen pitää kuluttajan etuna, että tontin hinta ei rasita uuden asunnon myyntihintaa. Markku Rantala / Yle

Kärkkäinen huomauttaa, että rahastojen ja taloyhtiöiden väliset tonttivuokrasopimukset ovat pitkäaikaisia, 30–50 vuotta. Vuokrankorotukset ovat usein indeksisidonnaisia. Hän ei näe rahastoja minkäänlaisina rahastusautomaatteina suhteessa asunnonostajiin. Noin viiden prosentin tuottovaatimus ei Rakennusteollisuuden mielestä ole kohtuuton.

Tonttirahastojen tulo markkinoille on Rakennusteollisuuden mukaan tehnyt mahdolliseksi pienten ja keskisuurten yritysten pääsyn markkinoille. Se on puolestaan lisännyt kilpailua.

Rakennusteollisuus muistuttaa myös, että kuntien vuokratonttibisnes hyödyttää kaupunkilaisia. Kun isot kaupungit alkavat yhä enemmän vuokrata tonttejaan uusille taloyhtiöille, kaupungit saavat tuloa, eli veronmaksajat hyötyvät.

– Mielestäni tämä trendi on hyvä, kunhan myynti ja luovutussopimukset ovat läpinäkyviä, sanoo Kärkkäinen.

Kiinteistöliitto: Taloyhtiölainat ja tonttien vuokraperusteet selkeästi esille

Kiinteistöliitto muistuttaa, että asunnonostajan on ensiarvoisen tärkeää tutustua rahastojen omistamien vuokratonttien ehtoihin.

– Tonttirahastoilla on ilmiselvästi hyvin erilaisia ehtoja, millä tontti on asunto-osakeyhtiölle vuokrattu, sanoo Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen.

Harri Hiltunen, toimitusjohtaja, Kiinteistöliitto.
Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen. Taloyhtiöjäseniä liitossa on noin 29 000 Kiinteistöliitto / Rousi Visions

Joskus ehdot ovat samantyyppisiä kuin kunnilla. Silloin vuokraa korotetaan elinkustannusindeksillä. On kuitenkin olemassa malleja, joissa korotus on aina vähintään tietty prosentti tai indeksi lisättynä jollakin prosentilla.

– Tällaiset sopimukset voivat pidemmällä aikavälillä johtaa aika voimakkaisiinkin korotuksiin ja asumismenojen nousuun, Hiltunen sanoo.

Kiinteistöliiton mukaan olisi suotavaa, että tonttirahastojenkin kohdalla vuokrankorotukset olisivat indeksipohjaisia ilman prosenttilisää. Indeksisidonnaiset korotukset ovatkin tavallisimpia sopimuksia taloyhtiöissä.

Asuntoa ostettaessa pitäisi kiinnittää huomiota kaikkiin muihinkin asumisesta syntyviin kuluihin.

– Kun asuntoja myydään, ilmoituksessa saatetaan sanoa, että kyseessä on vuokratontti. Kun nähdään asunnon myyntiasiakirjat, siellä ei ole silti avattu tarkemmin, minkälaisilla ehdoilla vuokratontti on vuokrattu yhtiölle, Hiltunen moittii.

Taloyhtiölainat ja vuokratonttien vuokrankorotusperusteet pitäisi kaikki tuoda paperilla asunnonostajan näkyville. Näin hän pystyisi hahmottamaan, miten ne vaikuttavat lainanhoitoon ja vastikkeen maksukykyyn, Hiltunen sanoo. Silloin niihin liittyvä mahdollinen taloudellinen riski avautuisi. Myös tonttiosuuden lunastusmahdollisuuden selvittäminen on tärkeää.

Hiltusen mielestä on parempi ostaa asunto, jossa on vuokratontin lunastusmahdollisuus. Se voi joissakin tapauksissa olla asunnonostajalle edullisempaa.

Myös kunnan tai kaupungin tonttivuokrasopimukset ovat rahastojen lisäksi joskus tuoneet ikäviä yllätyksiä asukkaille. Taloyhtiöt ovat riidelleet, kun vanhat vuosikymmenten mittaiset vuokrasopimukset ovat päättyneet ja uusien sopimusten vuokrankorotukset ovat olleet taloyhtiöiden mielestä liian suuria.

– Jotkin kaupungit ovatkin tasoittaneet korotuksia esimerkiksi kymmenen vuoden ajalle, jotta korotukset ovat jakautuneet useammalle vuodelle, Hiltunen kertoo.

Pääkaupunkiseudun kunnilla on vuokratonteista eri linja

Rakennusliikkeiden kannalta rakentamisen pahimmat pullonkaulat ovat kysynnän riittämättömyys, tonttipula ja tonttien kustannukset, kuvailee Kärkkäinen.

– Tonttikustannuksia aiheuttavat tontin hinnan lisäksi esimerkiksi asuinalueiden pysäköintijärjestelyt.

Ongelmaa on viime vuosina helpotettu niin sanotuilla MAL-sopimuksilla, jolloin valtio investoi liikennehankkeisiin, kunnat kaavoittavat ja rakennusliikkeet rakentavat kaavoitetuille tonteille.

Tällainen on esimerkiksi Raide-Jokeri, jonka odotetaan lisäävän tonttitarjontaa Helsingin ja Espoon alueilla.

Helsinki vuokraa tulevaisuudessa enemmän tontteja rakentamiseen

Helsingin kaupunginhallitus uusi tämän kuun alussa maapoliittisista linjauksiaan. Kaupunki alkaa itse tarjota enemmän vuokratontteja, eli kaupunki ei enää myy yhtä paljon tontteja rakentamiseen kuin aiemmin.

Tämä voi tarkoittaa sitä, että erilaisille rahastoille jää vähemmän ostettavaa Helsingissä.

Kaupunki palaa lähemmäksi ennen vuotta 2012 vallinnutta käytäntöä.

– Jos halutaan nopeasti enemmän asuntoja, tontinluovutuksessa pitää olla käytössä kaikki luovutusmuodot, sanoo tiimipäällikkö Peter Haaparinne Helsingin kaupungin kaupunkiympäristön toimialalta.

Kaupungin tavoite on päästä asuntorakentamisessa 400 000 kerrosneliömetriin vuodessa, mikä on aiempaa huomattavasti enemmän.

Kaupungin tuottotavoite on 4 prosenttia, mitä Haaparinne pitää maltillisena. Vuokrasopimukset tehdään 50–70 vuodeksi, jona aikana vuokra tarkistetaan ainoastaan inflaation verran.

”Tällä ei ole mitään tekemistä asuntojen hintojen kanssa”

Haaparinne kiistää ehdottomasti väitteet, että kaupungin vuokratontit nostaisivat asuntojen myyntihintoja.

– Tällä ei ole mitään tekemistä asuntojen hintojen kanssa. Ne muodostuvat kysynnän ja tarjonnan seurauksena, Haaparinne sanoo.

Jos asuntojen hinnat nousevat niin tonttien hinnatkin lähtevät Helsingin tapaisella suuren kysynnän kasvualueella nousemaan, Haaparinne täsmentää hinnanmuodostuksen mekanismia.

Lunastusmahdollisuutta uusissa vuokratonteissa ei lähtökohtaisesti enää ole.

Jatkossa kaupunki vuokraa kaikki säännellyt ja pääosan vapaarahoitteisista asuntotonteista. Kaupungin luovuttamille tonteille on viime vuosina rakennettu keskimäärin 60–70 prosenttia Helsingin uusista asunnoista.

Haaparinne arvelee, että erilaisilla rahastoilla on uusien linjausten myötä jatkossa vähemmän ostomahdollisuuksia Helsingissä.

Nykyisellä tonttivuokran tasolla kaupungin uusien tontinluovutuslinjausten arvioidaan nostavan kaupungin nimellisiä maanvuokratuloja tulevien vuosikymmenien aikana 500–700 miljoonalla eurolla verrattuna vanhaan käytäntöön.

Vantaalla kaupunki päätti alkaa tarjota rakennusliikkeille kaupungin vuokratontteja

Vantaan kaupungin asumisasioiden päällikkö Tomi Henriksson kertoo, että Vantaakin on päättänyt vuosi sitten itse tarjota rakennuttajille enemmän kaupungin kohtuuhintaisia vuokratontteja. Niissäkään ei ole lunastusmahdollisuutta.

Yksi syy päätökseen oli, että tonttirahastojen vuokrissa oli epäselvyyksiä.

– Kun vuokratonttimarkkinaa käytiin läpi, löytyi muun muassa sadan vuoden vuokratontti ilman lunastusoikeutta, jossa tonttivuokran korotuksia oli porrastettu niin, että asunnon ostaja ei pystynyt arvioimaan, miten tontin vuokra käyttäytyy pidemmällä aikavälillä.

Henrikssonin mukaan Vantaalla on enemmän omalle tontille rakennettuja kerrostaloja kuin rahastojen vuokratonteille rakennettuja asuntoja.

Espoossa ei linjauksia suuntaan tai toiseen

Espoossa linjauksia suuntaan tai toiseen ei ole tehty. Asiaa pohditaan uudelleen tämän vuoden syksyllä, kertoo tonttipäällikkö Hilkka Julkunen.

– Ei ole myöskään linjausta, että Espoo itse lisäisi tontinvuokrausta.

Espoon kaupunki omistaa tonttimaata huomattavasti vähemmän kuin Helsinki, vain noin kolmanneksen kaikesta maa-alueestaan. Espoo kaavoittaa paljon maata myös yksityisten maanomistajien maille.

Tonttirahastojen tulo markkinoille on Julkusen mielestä tuonut haasteita kuluttajalle. Hänkin kiinnittää huomiota siihen, ettei maallikko asuntoa ostettaessa voi aina nähdä, mitä yhtiövastikkeeseen kuuluu ja onko siinä maanvuokra mukana.

Lue myös:

Asuntomarkkinoilla tehdään nyt tiliä tonteilla – Asunnon ostaja, lue tontin vuokrasopimus tarkasti