Suomen vuokraihme löytyy Kajaanista: kovat tuotot houkuttelevat sijoittajia, vaikka asuntojen arvo ei nouse

Korkeat vuokrat voivat tehdä asuntosijoittamisesta kannattavaa, vaikka asunnon arvo pysyy samana. Kajaanissa sijoittajat tienaavat isoja kaupunkeja enemmän.

kiinteistösijoittaminen
kolme ihmistä kerrostaloasunnon esittelyssä
Kati Korhonen myy kolmiota Kajaanissa. Sen velaton hinta on 105 000 euroa. Kuvassa myös Lassi Viljanen ja kiinteistövälittäjä Pentti Härkönen.Elisa Kinnunen / Yle

Ostaisitko halvan kerrostaloasunnon, jos tietäisit ettei sen arvo nouse, mutta saisit Suomen korkeimmat vuokratuotot tilillesi joka kuukausi? Kajaanissa se on mahdollista.

Kajaanissa asuntosijoittajat nauttivat Suomen suurimmista vuokratuotoista (siirryt toiseen palveluun) (Kainuun Sanomat). Toisaalta asuntojen arvo ei nouse ollenkaan, vaan korkeintaan laskee.

Juuri julkaistu Pellervon taloustutkimuksen ja Suomen vuokranantajien tutkimus (siirryt toiseen palveluun) kertoo, että Kajaanissa yksiöiden vuokratuoton ennen veroja ennustetaan kasvavan vuosina 2019–2023 noin 6,5 prosenttia vuodessa.

Toiseksi suurin vuokratuotto on Hämeenlinnassa, joka on kiilannut tuoreimmassa aineistossa Kajaanin tuntumaan yli kuuden prosentin vuokratuotolla. Koko maan keskiarvo on noin 4,7 prosenttia.

– Kajaanissa asuntojen hankintahinnat ovat alhaisia ja laskevat hivenen koko ajan. Vuokrataso on kuitenkin lähes sama kuin monissa isommissa kaupungeissa, joten asuntosijoittajat saavat erityisen korkean vuokratuoton, kertoo Kouta Kiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja Jari Tervonen.

Kolme ihmistä asuntoesittelyssä
Kolmen huoneen ja keittiön asuntojen vuokrat pyörivät Kajaanin keskustan ulkopuolella 700 euron tuntumassa.Elisa Kinnunen / Yle

Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö Tuomas Viljamaan mukaan asuntojen arvon laskun riski ei kuitenkaan enää ole niin suuri. Tutkimuksen mukaan Kajaanin yksiöiden arvon lasku on vain 0,2 prosenttia.

– Uusien tutkimusten mukaan Kajaanin väestönkehitys näyttää paremmalta kuin aiemmin. Terrafamen parantuneet näkymät vaikuttavat koko Kainuuseen. Toki asunnon arvo määrittyy vasta myydessä, Viljamaa kertoo.

Riskejäkin Kajaanista löytyy Viljamaan mukaan, vaikka kaupunki on tuoreessa tutkimuksessa asuntosijoittajien rankinglistan seitsemäntenä.

– Olematon arvonnousu tai joissain tapauksissa jopa arvonlasku aiheuttavat päänvaivaa asuntosijoittajalle, ja riski tyhjistä kuukausista on olemassa. Jos pystyy väistämään nämä sudenkuopat, niin Kajaanissa on mahdollista päästä hyviin vuokratuottoihin, Viljamaa sanoo.

Pellervon tutkimuksen mukainen reilun kuuden prosentin vuokratuotto Kajaanissa on Tervosen mielestä varovainen luku.

– Vuokravälittäjät pitävät hyvänä tuottona noin 6–7 prosentin tuottoja. Parhaimmillaan Kajaanissa tuotot ovat kuitenkin jopa 8–9 prosenttia. Helsingissä päästään useimmiten 3–4 prosentin vuokratuottoihin, Tervonen sanoo.

Halvat asunnot ja hyvät vuokratuotot houkuttelevat

Saarijärveläinen Asmo Ahola omistaa tällä hetkellä yhden asunnon Kajaanista, mutta lisää on tulossa. Aholalla on omistuksia muuallakin Suomessa, mutta Kajaani kiinnostaa muutenkin kuin korkean vuokratuoton takia.

– Minulla on myönteiset kokemukset Kajaanista ja muutamalla tuttavalla myös. Se on osoittautunut hyväksi paikaksi, sillä ihmiset puhuvat suoraan ja avoimesti hyvistä ja huonoista asioista kiinteistökauppoja tehdessä, Ahola kertoo.

Kajaanin asuntojen hintakehitys ei huoleta Aholaa, vaan hän hankkii mieluummin sijoituskohteita, joista tuottoja saa alusta asti.

– Toivon, että hankintahinta pysyisi, mutta en odota nousuja. Vuokratuotto korvaa sen Kajaanissa. Etelässä ne eivät ole enää kovin häävejä. Minulle on parempi, että sijoitus lähtee heti tuottamaan kuin että odottaisin kymmenen vuotta arvonnousua, Ahola kertoo.

Kouta Kiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja Jari Tervosen mukaan olematon arvonnousu ei näy Kajaanin korkeissa vuokrissa, vaan hänen mielestään markkinat ohjaavat vuokrahintoja.

Vuokratuottoa laskettaessa asunnon matala ostohinta nostaa vuokratuottoja. Vuokratuoton yksinkertainen laskukaava löytyy esimerkiksi Suomen vuokranantajien verkkosivulta (siirryt toiseen palveluun).

– Tulevaisuuden näkymät ovat vielä samansuuntaiset, eli korkotaso pysyy matalana ja asunnot ovat edullisia, joten sijoitusasunnon osto on hyvä tapa säästää ja saada säästöille hyvä tuotto, Tervonen kertoo.

Asunnon omistajaksi pääsee Kajaanissa jo melko pienellä pääomalla. Vanhojen asuntojen hintoja tarkasteltaessa Kajaani oli vuonna 2018 Suomen 83:ksi kallein kaupunki (siirryt toiseen palveluun).

Vanhojen asuntojen neliöhinnat olivat Kajaanissa keskimäärin 1 135 euroa, kun ne esimerkiksi Oulussa olivat 1 866 euroa. Hieman Kajaania pienemmässä Savonlinnassa neliöhinnat olivat noin 200 euroa korkeammat. Toisaalta esimerkiksi Otanmäen taajaman halvat asunnot laskevat Kajaanin keskihintaa.

Kerrostalo Kajaanin pohjolankadulla.
Kolme kiinteistösijoitusyhtiötä osti kimpassa Kajaanin keskustan tuntumassa olevan vuokrakerrostalo, As. Oy Kajaanin Kuovin.Elisa Kinnunen / Yle

Asmo Ahola tietää muitakin ihmisiä, jotka ovat hankkineet sijoitusasuntoja Kajaanista. Aholalla ei ole ollut ongelmia hoitaa sijoitusasuntoja Keski-Suomesta käsin.

– Minulla on siellä kontaktihenkilöitä, joihin voin luottaa. He käyvät katsomassa asuntoa ja kertovat, mikä on tilanne, Ahola sanoo.

Paikalliset kontaktit saivat Aholan alun perin kiinnostumaan Kajaanin hyvin tuottavista asuntomarkkinoista.

– Se on vähän kuin metsästys- tai kalastusseurassa. Asuntosijoittajien parissa samanlainen piiri pyörii ja siellä on omat sisäiset jutut, Ahola kertoo.

Yksittäisten sijoittajien lisäksi myös sijoitusyhtiöt ovat lähteneet markkinoille. Vuoden alussa kokonainen kerrostalo siirtyi kiinteistösijoittajille.

Esimerkiksi Kouta Kiinteistöt on investoinut voimakkaasti parin viime vuoden ajan Kajaanin asuntomarkkinoilla. Yhtiö on ostanut viime vuosina pelkästään Kajaanista noin 250 asuntoa ja liiketilaa.

Korkea vuokrataso yllätti ja ottaa päähän

Rovaniemeltä kotoisin oleva Hanna Kemppainen on asunut pääkaupunkiseudulla 16 vuotta muun muassa Vantaan Tikkurilassa. Ennen Kajaania Kemppainen asui myös Oulussa.

Kemppainen kertoo yllättyneensä Kajaanin korkeista vuokrista kaupungin palveluihin, etäisyyksiin ja palkkatasoon nähden. Tällä hetkellä hän maksaa kolmiosta vuokraa noin 770 euroa kuukaudessa. Asunto sijaitsee yli kolmen kilometrin päässä keskustasta.

– Täällä olen myös huomannut, ettei asunnon sijainti vaikuta niin paljon vuokratasoon kuin muualla, vaan syrjäisetkin asunnot ovat kalliita, Kemppainen sanoo.

Kainuussa etäisyydet ovat tunnetusti pitkiä, mutta sama pätee myös kaupungin sisällä. Julkinen liikenne ei ole Kemppaisen mukaan kaupungin vahvuusalue.

– Oulussa asuin hyvällä alueella edullisesti, enkä tarvinnut autoa sillä julkisilla pääsi joka paikkaan. Kajaanin Lohtajalla on kalliimpi asunto ja ajokortti on nyt lähes pakko hankkia, Kemppainen kertoo.

Kemppainen kiersi useita asuntonäyttöjä ennen kuin valitsi nykyisen asuntonsa, joka on peruskorjattu vuonna 2000. Kaikkien vaihtoehtojen taso ei miellyttänyt.

– Täällä on tosi paljon vanhoja peruskorjattuja asuntoja, mutta kalliitakin löytyy vanhalla kalustuksella. Naapuritalossa oli lähes samanhintainen peruskunnossa oleva asunto kuin Tikkurilassa, hintaeroa oli alle satanen, vaikka kunto oli huonompi, Kemppainen kertoo.

Mikä on asumistukien ja kaupungin vuokrayhtiön vaikutus?

Korkean vuokratason syyksi Kouta Kiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja Jari Tervonen nostaa suomalaisen asumistukijärjestelmän, joka hyödyttää pienituloisten lisäksi myös asuntosijoittajia.

– Korkeat asumistuet mahdollistavat sen, että monilla ihmisillä on varaa asua tukien avulla isommissa ja parempikuntoisissa asunnoissa. Tämä näkyy vuokrien hinnoissa, mutta toisaalta myös maksetuissa veroissa, Tervonen kertoo.

Tervosen mukaan toinen syy Kajaanin korkeille vuokrille löytyy kaupungin vuokrataloyhtiö Kajaanin Pietarista, joka omistaa kaupungista noin 3 000 vuokra-asuntoa.

– Kajaanin Pietarin asuntojen melko korkeat vuokrat pitävät myös yleistä vuokratasoa korkealla. Asuntoyhtiö on itse kertonut julkisesti sen, että matala käyttöaste ja kohteiden kunnostus nostavat kaikkien kohteiden vuokria, Tervonen kertoo.

Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö Tuomas Viljamaan mukaan ARA-asuntojen hinnat ovat korkealla usein pienemmillä paikkakunnilla kuten Kajaanissa. Myös hän sanoo vuokrahintojen syyksi matalan käyttöasteen ja korkeat peruskorjausvelat.

Lähes kaikki Kajaanin Pietarin asunnot ovat ARA-asuntoja, eli valtio on tukenut niiden rakentamista tai korjaamista lainarahalla. Valtion rahoittamien asuntojen lähtökohtana on mahdollistaa kohtuuhintaista asumista turvallisessa asunnossa (siirryt toiseen palveluun).

Kajaanin Pietarin toimitusjohtaja Martti Böhm ei usko Tervosen väitteeseen, vaikka Böhmin mukaan yhtiön käyttöaste on 90 prosentin tuntumassa ja vuosikorjauksiin menee noin kaksi miljoonaa euroa.

– Meidän vuokrahintamme perustuvat omakustannushintaan, eikä siinä ole voittomarginaalia. ARA-asuntojen vuokrat ovat Kajaanissa alemmalla tasolla kuin vapailla markkinoilla olevien, Böhm kertoo.

Tarkan tiedon näkee Kelan asumistukitilastosta (siirryt toiseen palveluun), joka vahvistaa Kajaanin vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien olevan kalliimpia kuin ARA-asuntojen. Vuoden alussa kaikkien asuntojen ero oli 8,7 prosenttia. Yksiöissä ero oli jopa 21,5 prosenttia.

– Pienet asunnot menevät nopeasti ja niihin on jonoakin. Tämä on ihan maanlaajuinen juttu. Isoissa kaksioissa ja kolmioissa on kyllä tarjontaa, Böhm sanoo.

Pienempien asuntojen puute, varsinkin hyviltä paikoilta vaivaa Kajaanin lisäksi montaa muutakin kaupunkia. Asuntojen puute vuorostaan nostaa vuokrahintoja.

– Kun asunnoista on tarjontaa, niin markkinoille syntyy kilpailua ja vuokrataso laskee, Viljamaa kertoo.

Keskustele aiheesta jutun keskusteluosiossa kello 22.00 saakka.

Lue myös:

Ylen vuokrakone

Yllätys: Odotukset ylittyivät ja pääkaupunkiseudulle tulee tuhansia uusia asuntoja – Myös kohtuuhintainen asuminen lisääntyy vähitellen