Näin kilpailutat asuntolainan – älä tuijota pelkkää marginaalia

Asuntolainan kilpailuttamalla voi säästää jopa satasia vuodessa, mutta jonkin verran vaivannäköä se vaatii.

Asuntolainan kilpailutus
Mies käyttää S-pankin verkkopankkia.
Asuntolainan voi kilpailuttaa verkossa. Tarjouksia kannattaa vertailla huolellisesti.Henrietta Hassinen / Yle

Maksanko liikaa lainastani? Tätä moni meistä miettii.

Ja aika moni saa myös aikaiseksi toimia, sillä tänä vuonna on neuvoteltu uudelleen jo ainakin kahdeksan miljardin edestä asuntolainoja.

Tarkkaa tietoa kilpailutusten määrästä ei ole, sillä pankkia vaihtaneiden lainat tilastoidaan uusiksi lainoiksi. Kaikkiaan asuntolainaa suomalaisilla on noin 99 miljardilla eurolla.

Erityisesti asuntolainoja kilpailutetaan kasvukeskuksissa, sillä niissä lainasummat ovat niin suuria, että kilpailutus kannattaa, sanoo Nordean asuntolainoista vastaava johtaja Tom Miller.

Suomessa on Euroopan, ellei maailman edullisimmat asuntolainat, hän kehaisee.

Osin se johtuu siitä, että kuluttajat osaavat vaatia halvempia hintoja ja toisaalta uskaltavat vaihtaa pankkia, jos parempi tarjous tulee vastaan, hän sanoo.

Viime vuoden alussa Danske Bank alkoi houkutella asiakkaita tarjoamalla Akavan jäsenille halvempaa lainaa. Tästä alkanut kilpailutusinnostus on jatkunut tänäkin vuonna, joskin hieman vaimeampana.

Maailmantalouden näkymien muuttuminen synkemmiksi on painanut korko-odotuksetkin tasaisiksi. Markkinakorkojen arvioidaan pysyvän vielä pitkään matalina.

Uusien asuntolainojen vuosikorko onkin alkuvuodesta laskenut ja marginaali kaventunut.

Kesäkuussa marginaalin keskiarvo oli noin 0,6 prosenttia, kun se viime vuoden lopussa oli noin 0,7 prosenttia, sanoo Suomen Pankin ekonomisti Markus Aaltonen.

Näin pyydät lainatarjouksia: kerää kaikki tarvittavat tiedot valmiiksi

Asuntolainan kilpailuttamalla voi säästää useita satasia vuodessa, mutta jonkin verran vaivannäköä se vaatii.

Kilpailuttamisen voi aloittaa pankkien verkkosivuilta täyttämällä asuntolainahakemuksen.

Hakemusta varten tarvitaan samat tiedot kuin alkuperäistä lainaa hakiessa eli tiedot hakijan tuloista, menoista, varallisuudesta ja työpaikasta:

  • palkka- tai eläketulot kuukaudessa (brutto- ja nettosummat eli sekä ennen veroja että käteen jäävät tulot)
  • pääomatulot, kuten vuokratulot ja osingot
  • lapsilisät ja tuet, kuten elatusmaksut ja asumistuki
  • arvion kuukausittaisista menoista
  • nykyisen lainan määrä ja hoitokulut kuukaudessa
  • lainan vakuutena olevan asunnon tiedot: osoite, pinta-ala ja hinta-arvio
  • mahdolliset muut lainat ja luotot
  • mahdollinen muu omaisuus
  • työnantajan nimi, työtehtävä, työsuhteen alkamispäivä ja työsopimuksen luonne (vakituinen/määräaikainen).

Näiden tietojen perusteella pankki laskee, miten todennäköisesti pystyt maksamaan lainanlyhennyksiä koko laina-ajan, vaikka korko nousisi kuuteen prosenttiin.

Tarjouksia kannattaa pyytää useammasta pankista. Myös omaan pankkiin kannattaa laittaa esimerkiksi verkkopankissa viestiä, että on kilpailuttamassa asuntolainaa.

Kertaluonteisia ja kuukausittaisia kuluja – kiinnitä näihin huomiota

Ensimmäiseen tarjoukseen ei kannata tarttua, vaan niitä kannattaa vertailla huolellisesti ja valita itselle sopivin.

Kiinnitä huomiota ainakin alla lueteltuihin kysymyksiin ja laske eri tarjousten kustannukset.

Mikä on lainan viitekorko, entä marginaali? Yleisin viitekorko on 12 kuukauden euribor. Jos valitset sen, lainan korko muuttuu 12 kuukauden välien. Tällä hetkellä euriborkorot ovat miinuksella. Jos ja kun ne jossain vaiheessa nousevat plussalle, lainan kulut nousevat.

Marginaali kertoo, kuinka paljon maksat lainasta pankille. Marginaaliin vaikuttaa pankin arvio riskistä eli siitä, millä todennäköisyydellä asiakas ei pystykään maksamaan lainaansa takaisin.

Mitä alhaisempi riski, sitä alhaisempi marginaali ja mitä alhaisempi marginaali, sitä halvempi laina. Lainan kokonaiskorko on viitekorko+marginaali.

Kuinka suuri on lainan kuukausittainen hoitokulu ja kuinka pitkä laina-aika on? Voiko lainaan tehdä ylimääräisiä lyhennyksiä tai maksaa sen etuajassa pois, meneekö siitä maksu? Saako lyhennysvapaata ja millaisia kuluja siitä tulee?

Entä mikä on lainan tyyppi: annuiteetti, tasaerä vai tasalyhennys? Ne käyttäytyvät korkojen muuttuessa eri tavalla: Annuiteettilainassa kuukausittainen maksuerä nousee, kun korko nousee, mutta laina-aika pysyy samana.

Tasalyhennyslainassa laina koron osuus maksuerässä kasvaa, kun viitekorko nousee. Laina-aika pysyy samana.

Tasaerälainassa taas maksuerä on aina saman suuruinen. Kun viitekorko nousee, maksuerä pysyy samana, mutta laina-aika pitenee. Vastaavasti laina-aika lyhenee, jos viitekorko laskee. Lainan viimeinen maksuerä voi olla suurempi.

Pankin pitää kertoa, mitä lainalle tapahtuu, kun korot nousevat tai laskevat.

Kiinteistövälittäjän esittelykyltti asunnon edessä.
Kaikkiaan suomalaisilla on asuntolainaa noin 99 miljardilla eurolla. Erityisesti kasvukeskuksissa lainoja kilpailutetaan, koska lainat ovat niin suuria, että marginaalin muutoksella on merkitystä.Henrietta Hassinen / Yle

Millaisia kuluja lainan nostamiseen ja sen lyhentämiseen liittyy? Pankki voi veloittaa lainan perustamisesta esimerkiksi muutamia satoja euroja nosto- tai perustamiskuluina.

Lisäksi pankki voi periä lainanhoidosta eli lyhennyksen ja koron maksamisesta esimerkiksi joitakin euroja kuukaudessa. Pankin täytyy lainatarjouksessa kertoa, mikä on lainan todellinen vuosikorko. Se on kokonaiskorko + lainan hoitamiseen liittyvät pakolliset kulut.

Kuinka suurta palvelumaksua pankki perii? Kuinka paljon tarvitsemasi pankkipalvelut, kuten verkkopankki, käteisnostot, maksukortit ja vaikkapa arvo-osuustili maksavat kuukaudessa?

Mitä kuluja pankin vaihdosta koituu? Vanha pankkisi saattaa laskuttaa asuntolainan kerralla maksamisesta jotakin.

Uusi pankki taas tarvitsee tuoreen isännöitsijäntodistuksen, josta ilmenevät asuntosi tarkat tiedot. Isännöitsijäntodistuksen hinta vaihtelee muutamista kympeistä satasiin.

"Kysy pankista, mitä marginaalin muutos tarkoittaa euroissa"

Vaikka pankki tarjoaisi matalimman marginaalin, vaihtaminen ei välttämättä kannata, jos pankkipalvelut kallistuvat tai lainasta peritään isot nostokulut.

Marginaaleja vertaillessa kannattaa kysyä pankilta, mitä marginaalin muutos tarkoittaa euroissa, Nordean Miller sanoo.

– Jos lainasumma ei ole suuri, prosentin sadasosilla ei ole välttämättä kauheasti merkitystä.

Erilaisten marginaalien ja korkojen vaikutusta lainan lyhennyksen suuruuteen voi vertailla Ylen asuntolainalaskurilla.

Laske myös omalle ajalle arvo

Pankkia valitessa kannattaa pohtia muutakin kuin kuluja, esimerkiksi sitä, millaista taloudellista neuvonantoa kaipaa ja sitä, onko pankki vastuullinen ja luotettava, sanoo aluejohtaja Oscar Taimitarha Aktiasta.

– Asuntolainaa hakiessa en näe vastuullisena sitä, että pankit kilpailevat siitä, kuinka suuren lainan ne ovat valmiita myöntämään.

Näppäimistölle kirjoitetaan nettipankin salasana listassa olevaa tunnusta.
Pankin vaihtaminen ei välttämättä kannata, jos pankkipalvelut kallistuvat tai lainasta peritään isot nostokulut. Sami Takkinen / Yle

Myös omalle ajalle kannattaa antaa arvoa. Onko vaikkapa uuden verkkopankin käytön opettelu sen arvoista, että kuluja on pari euroa vähemmän kuukaudessa, Nordean Miller kehottaa pohtimaan.

Jos päätyy vaihtamaan pankkia, vaihtoon kannattaa varata ainakin pari viikkoa aikaa. Uusi pankki hoitaa vanhan lainan poismaksun, tilien perustamisen ja uuden kortin tilaamisen asiakkaan puolesta.

Asiakkaan tehtäväksi jää ilmoittaa uusi tilinumero työnantajalle, verottajalle ja tarvittaessa Kelalle ja päivittää maksukortin tiedot erilaisiin verkkopalveluihin.

Lue lisää:

Korkojen nousu siirtymässä 2020-luvulle – Ota nämä neljä asiaa huomioon, jos harkitset pankin tarjoamaa korkosuojaa asuntolainallesi

Oletko kilpailuttanut lainasi? Kerro kommenteissa, millaisen tarjouksen sait. Keskustelu on avoinna kello 22:een saakka.