Pankit ovat kiristäneet taloyhtiöiden lainahanoja – isonkin remonttilainan voi joutua ottamaan omiin nimiin, jos talon vakuusarvo ei riitä

Ongelma on isoin taloyhtiöissä, missä tarpeellisia remontteja on lykätty. Alhainen yhtiövastike voi olla varoitusmerkki.

asunto-osakeyhtiöt
Kerrostaloja Rovaniemen keskustassa.
Edes taloyhtiön sijainti keskustassa ei välttämättä riitä takaamaan sitä, että vakuusarvo riittää isojen taloyhtiölainojen saamiseen. Kuvan talo ei liity juttuun.Antti Mikkola / Yle

Iäkkäissä taloyhtiöissä remonttien teettämiseen ei välttämättä saa taloyhtiölainaa. Vanhojen kiinteistöjen vakuusarvo voi olla niin alhainen, että asukkaat joutuvat lainoittamaan jopa miljoonaluokan remontit osin omaan piikkiinsä.

Ongelma on totta jopa kasvavalla kaupunkiseudulla, kuten Lapin kasvukeskuksessa Rovaniemellä. Vain pääkaupunkiseutu on poikkeus.

Rovaniemen OP-kodin isännöintiliiketoiminnan asiakkuusjohtaja Tarja Väihkönen tietää tapauksen, jossa edes keskustassa sijaitseva taloyhtiö ei onnistunut hankkimaan taloyhtiölainaa koko remontin maksamiseksi.

Väihkösen mukaan remontti oli pakollinen ja iso.

– Siinä tehtiin se, että osakkailta kysyttiin, pystyisivätkö he maksamaan omat osuutensa, ja loput otettiin lainana. Tämä on keskustassakin vanhoissa taloyhtiöissä ongelmana, toteaa Tarja Väihkönen.

Useat iäkkäät taloyhtiöt elävät Suomessa Ruususen unta, korjaustarpeita on siirretty vuodesta ja suuret remontit kasautuvat. Yhtiöissä on voitu vältellä muun muassa putkiremonttia, viemäriremonttia, kattoremonttia, hissiremonttia, julkisivuremonttia ja saunaremonttia.

Remontit saattavat lykkäytyä, vaikka isännöitsijä näkisi ne välttämättöminä, sillä päätökset ovat kiinni omistajien tahdosta. Se on ongelma, sanoo valtakunnallisen Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva.

– Remonttien panttaaminen on suurempi ongelma kuin taloyhtiöiden ylikorjaaminen, josta on puhuttu julkisuudessa.

Vanhoja sähkörasioita kerrostalon kellaritiloissa.
Vanhoissa kerrostaloissa esimerkiksi talotekniikkaan liittyvät remontit ovat ajankohtaisia. Tarpeellisten remonttien lykkääminen on suurempi ongelma kuin ylikorjaaminen, sanoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva.Antti Mikkola / Yle

Omarahoitus voi olla tiukka paikka

Remonttitarpeiden kasautuessa taloyhtiöissä herätään kylmään todellisuuteen, sillä lainatarve uhkaa nousta nopeasti miljoonaluokkaan. Hätä voi kertaantua, kun pankki asettaa rajat lainasummalle.

Jos taloyhtiölainaa ei saada, oma rahoitusosuus voi kirpaista pahasti – varsinkin pienituloisia, muistuttaa Tarja Väihkönen.

– Taloissa asuu eri elämäntilanteessa olevia ihmisiä, kuten eläkeläisiä ja opiskelijoita. Ratkaisevaa on, kuinka paljon pystyy itse rahaa laittamaan taloyhtiön remonttiin. Siellä on se kipukynnys, mitä tehdään ja jätetään tekemättä.

Taloyhtiöissä remontille lasketaan neliöhinta, joka jakaantuu omistajalle asunnon koon mukaan. Mitä suurempi neliömäärä, sitä suurempi on rahoitettava osuus omistajalle.

Väihkönen muistuttaa, että vanhan asunnon ostajalle pieni vastike saattaa olla varoitusmerkki.

– Silloin pitäisi hälytyskellojen soida, sillä pieni vastike voi kertoa, että taloyhtiössä on vältelty suuria remontteja.

Monen kohdalla remonttiruuhka on päättynyt ikävästi. Taloyhtiö on jäänyt kokonaan tai osaksi ilman remonttilainaa ja asunnon omistaja joutuu toteamaan, etteivät vakuudet riitä henkilökohtaiseen lainaan. Asunto täytyy myydä pilkkahintaan.

Omistaja voi joutua jopa maksajaksi, jos asunnon arvo on pienempi kuin remonttikustannukset. Tapauksia löytyy eri puolilta Suomea.

"Vakuuksia arvioidaan joskus vinoutuneesti"

Kielteinen lainapäätös saattaa olla yllätys. Säästöpankki Optian rahoitusjohtaja Terttu Alaraatikka muistuttaakin, että pankin täytyy saada vakuudet myöntämälleen lainalle. Huonosti hoidettu taloyhtiö voi olla pankille taakka.

Alaraatikan vastuualueeseen kuuluvat Lappi, Oulu, Kajaani ja Ylä-Savo. Vastaan on hänen mukaansa tullut tapauksia, joissa ei ole pystytty lainoittamaan remontteja.

– Ihan varmasti kaikilla rahoittajilla on ollut sama tilanne. Taloyhtiön tilinpäätöksen pitää olla kunnossa. Lisäksi tietysti katsotaan korjausvelka ja vakuudet ja miten ylipäätään taloyhtiötä on hoidettu, Alaraatikka listaa lainoituksessa pohdittavia kriteereitä.

Isännöintiliitossa on tunnistettu pankkien tiukempi suhtautuminen taloyhtiöille myönnettyihin lainoihin.

– Vakuuksia arvioidaan kuitenkin joskus vinoutuneesti, sillä lainahakemuksessa pitäisi ottaa huomioon taloyhtiön arvonnousu remontin jälkeen, huomauttaa Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva.

Rovaniemen OP-kodin isännöintiliiketoiminnan asiakkuusjohtaja Tarja Väihkönen tutkii papereita kerrostalon kellarissa.
Rovaniemellä sijaitsevassa As Oy Veitikanharjussa suunnitellaan julkisivu- ja parvekeremontteja. Hallituksen puheenjohtajan Päivi Kontkasen mukaan remontit joudutaan teettämään kahdessa erässä, sillä taloyhtiölainaa ei saada tarpeeksi molempiin kerralla.Antti Mikkola / Yle

Miljoonaremontit piti jakaa kahteen

Asunto-osakeyhtiö Veitikanharju sijaitsee Rovaniemellä, keskustan tuntumassa. Kerrostalo oli ensimmäinen Veitikanharjulla ja se valmistui Kirkkolammen rantaan vuonna 1962. Kiinteistöä on remontoitu säännöllisesti: saunatila on saanut uuden ilmeen ja iso LVI-remontti on hoidettu päiväjärjestyksestä.

Päivi Kontkasen johtamalla taloyhtiön hallituksella riittää silti mietittävää. Edessä ovat parveke- ja julkisivuremontit, joiden molempien lainaterve on pyöreästi miljoona euroa. Veitikanharjussakin remontteja joudutaan jaksottamaan lainan saamisen rajoittamana.

– Nyt näyttäisi siltä, että emme pystykään yhdistämään näitä kahta hanketta, kuten alun perin tavoiteltiin. Saamme ainoastaan osan summasta lainaksi ja joudumme pilkkomaan remontit, Kontkanen sanoo.

Taloyhtiöt on velvoitettu suunnittelemaan pitkällä aikavälillä vanhojen kerrostalojen korjaustarpeet. Suunnitelmallisuus on kuitenkin kirjavaa, sillä suunnitelmia on kokouksissa helpompi siirtää kuin lähteä toteuttamaan.

Onko taloyhtiöissä helppo saada tarpeellisia remontteja etenemään? Lykätäänkö niitä liikaa vai ylikorjataanko taloja? Keskustele aiheesta klo 22 asti.

Lue myös:

VM:n työryhmä valmistelee rajoituksia taloyhtiölainoille – monen uuden asunnon hinnasta jo yli 70 prosenttia on yhtiölainaa

Miljoonien lainat voivat olla riski – Pankit varoittavat taloyhtiöitä korkojen noususta

Vuokranantajat: Riskitietoisuus taloyhtiölainojen suhteen parantunut – muista selvittää, kestääkö taloutesi nousevan rahoitusvastikkeen