Alexander Puution kolumni: Jätä asunnot asumista varten ja sijoita muualle

Olen aina vieroksunut termiä asuntosijoittaja harhaanjohtavana, kirjoittaa Alexander Puutio.

kiinteistösijoittaminen
Alexander Puutio / kolumnisti / 03.12.2019 Pasila
Jouni immonen / Yle

Viime vuosina bloggari toisensa jälkeen on markkinoinut asuntosijoittamista fiksuna tapana vaurastua. Ja oikeassahan nämä ASP-tileistä ja velkavipuvarsista kohkaavat sijoitusevankelistat ovat – asuntosijoittamisen toimintamalli on sangen järkeenkäypä.

Tässä vielä kertauksena tiivistetty oppimäärä asuntomoguliksi ryhtymisestä.

Askel yksi: osta (tai mieluummin peri) asunto.

Askel kaksi: vuokraa ostamasi asunto. Erityisen sopivia vuokralaisia ovat opiskelijat sekä pienituloiset, joiden vuokranmaksukyvystä ei yleisen asumistuen johdosta tarvitse murehtia.

Askel kolme: toista aiemmat askeleet ja rikastu. Jos oma varallisuus loppuu kesken, niin ei hätää. Kilttien vuokralaisten tuottamat kuukausitulot ja asuntojen tasaisesti kasvata arvo ovat omiaan avaamaan tiukkapipoisimmankin pankkiirin lainahanat.

Askel neljä: vältä lamaa, älä anna korkojen nousta paljon nollaa korkeammalle äläkä missään nimessä anna periksi putkiremontille tai muille yllättäville kuluerille.

Yksinkertaista, eikös vaan?

Talot, asunnot ja tontit koetaan monesti todellista riskittömämmiksi.

Asuntosijoittaminen ei mielestäni ole sijoittamista, vaan spekulointia.

Muun muassa Warren Buffetin (siirryt toiseen palveluun) mukaan sijoittamisesta on kyse silloin kun likoon laittamasi pääoma palaa takaisin käyttöösi taatun tuoton kera. Sijoittamiskategorian sisälle sujahtavat esimerkiksi vakavaraisten valtioiden velkakirjat, jotka tiettynä päivänä palauttavat niihin sijoittamasi rahat ennalta sovitun tuoton kanssa.

Silloin kuin tuoton saaminen tai pääoman palaaminen on epävarmaa, kyse on sijoittamisen sijaan spekuloinnista tai jopa uhkapelaamisesta.

Talot, asunnot ja tontit koetaan monesti todellista riskittömämmiksi. Sijoituskohteina asunnot ovat ainutlaatuisen käsinkosketeltavia ja asuntosijoittamisen vaarat jäävät monelta huomaamatta jo siitäkin syystä, että asunnot herättävät meissä fyysisistä turvallisuuden tunnetta.

Valitettavasti tämä turvallisuuden tunne peittää alleen kolme rakenteellista ongelmaa.

Ensimmäinen ongelma: kulut. Elinkaarensa aikana asunnosta aiheutuu liuta erinäisiä kulueriä kiinteistöveroista välitysmaksuihin. Pahimmassa tapauksessa asunto-osake voi olla käänteisen loton voittokuponki odottamattomien putkiremonttien, ulkosivukorjausten ja maisemointitöiden seurauksena.

Harva menestyksiään kertaava bloggari puhuu yhtä avoimesti kiinteistöihin liittyvistä maksuista, sekä siitä miten yllättävän remontin rahoittaminen tai vuokralaisen jälkien korjaaminen saattaa sysätä koko projektin miinukselle.

Toinen ongelma: epätavallisen alhainen korkotaso. On pelottavaa ajatella, miten moni asuntoportfolio perustuu olettamaan siitä, että korot eivät merkittävästi nouse tulevina vuosina.

Nykyiset ’nollakorot’ ovat seurausta vuosien 2007 ja 2008 finanssikriisin jälkeisistä elvytystoimenpiteistä, jotka jatkuvat edelleen. Harva muistaa, että vain vuosikymmen sitten uusien asuntolainojen keskikorot olivat 5 prosentin paikkeilla (siirryt toiseen palveluun). Tälläkin hetkellä Suomea vahvemmasta talouskehityksestä nauttineissa maissa – kuten Yhdysvalloissa – asuntolainojen korot ovat 3–4 prosentin hujakoilla (siirryt toiseen palveluun).

Pienikin korkotason muutos voi vaikuttaa merkittävästi. Otetaan esimerkiksi 30 vuoden ja 200.000 euron asuntolaina, jonka korkoprosentti nousee kolmella prosenttiyksiköllä. Tämän muutoksen tuloksena olisi lainan kokonaiskulujen nouseminen noin 100.000 eurolla sekä kuukausimaksujen kasvaminen 30 prosentilla.

Harva vanhempikaan asuntosijoittaja on täysin sisäistänyt, miten laman sattuessa oman työpaikan lisäksi vaarassa on myös vuokralaisen takaisinmaksukyky.

Kolmas ongelma: laman vääjäämättömyys. Viimeisestä lamasta on yli kymmenen vuotta. Markkinoilla mellastaa jo useampi sijoittajasukupolvi joiden aikuisiällä talous – sekä asuntojen hinnat – ovat lähinnä kasvaneet.

Harva vanhempikaan asuntosijoittaja on täysin sisäistänyt, miten laman sattuessa oman työpaikan lisäksi vaarassa on myös vuokralaisen takaisinmaksukyky. Samalla myös asunnon ostajien lukumäärä hupenee olemattomiin.

Asuntosijoittamisessa ei ole mitään vikaa kunhan siihen liittyvät riskit otetaan huomioon.

Päinvastoin, tasaista kuukausituloa hakevalle ja oman riskiprofiilinsa tuntevalle sijoittajalle asunnot ovat vallan mainio työkalu.

Tästä huolimatta en pidä asuntosijoittamista yhteiskunnallisesti kovinkaan tavoiteltavana.

Jokainen sijoitusasunto on poissa omistusasujien ulottuvista. Sijoitusbuumin hilatessa markkinahintoja ylöspäin vaarana on, että erityisesti nuoret ja pientuloiset eivät pääse asunto-omistajuuteen kiinni. Tästä muodostuu ongelma viimeistään eläkeiässä, sillä vuokralla asuminen ei kerrytä taloudellista turvaa samoin kuin omistusasunto.

Asuntosijoittamisesta meuhkaamisen sijaan näkisin mieluusti enemmän keskustelua asumiskustannuksien nousun yhteiskunnallisista vaikutuksista.

Kun muuttoliike pois maaseudulta jatkuu (siirryt toiseen palveluun), tarvitsemme myös konkreettisia toimia kaupunkiemme asuntojen halpuuttamiseksi. Voisimme aloittaa vaikkapa turhan yksityiskohtaisten kaavoitusten keventämisellä sekä kaupunkikeskittymien tonttimaan tarjonnan lisäämisellä Valtioneuvoston vinkkien mukaisesti (siirryt toiseen palveluun).

Alexander Puutio

Kirjoittaja on Turun yliopistosta ponnistanut lakitaustainen taloustietelijä joka opettaa makrotalouden ja rahoituksen perusteita New York Universityssa sekä työstää hankintapäätöksiä YK:n pääsihteeristössä.

Aiheesta voi keskustella 05.01. klo 17.00 asti.

Lue myös:

Pekka Juntin kolumni: Soinen maa ei elättänyt kaikkia

Tuija Siltamäen kolumni: Ei ole nykynuorten röyhkeydellä mitään rajaa: he eivät enää edes osta asuntoja, vaikka siihen on selkeästi kehotettu

Janne Saarikiven kolumni: Lama tulee – se on ihanaa