Ensiasunnon ostajien määrä vähenee, sijoittajat vievät parhaat päältä – Insinööri: "Moni mun kaveri ei enää edes haaveile omistusasunnosta"

Asiantuntijan mielestä varallisuuserot uhkaavat kasvaa Suomessa, jos yhä harvemmalla on mahdollisuus ostaa oma asunto.

Paavo Nurmesniemi, Helsinki, 27.10.2020
Paavo Nurmesniemi haaveilee ensiasunnosta, mutta joutuu toistaiseksi asumaan vuokralla, koska kaikki rahat menevät elämiseen.

Helsingin kantakaupungin itäisellä reunalla Sompasaaressa on myynnissä 33,5 neliön yksiö (siirryt toiseen palveluun). Sen velaton myyntihinta on 414 000 euroa. Omalla tontilla seisovan asunnon neliöhinnaksi tulee 12 350 euroa.

Helsinkiläinen 25-vuotias insinööri Paavo Nurmesniemi haaveilee ostavansa jonain päivänä yksiön kantakaupungista. Sompasaaren yksiön sijainti täyttää toiveen, mutta hinta on yli kaksinkertainen Nurmesniemen ajattelemaan budjettiin nähden.

Pankit houkuttelevat nuoria ensiasunnon ostajia säästämään niin sanotulle ASP-tilille. Kun kasassa on kymmenen prosenttia asunnon hinnasta, loput saa valtion takaamaa asuntolainaa. Lainan maksimimäärä Helsingissä on 180 000 euroa, joten 20 000 euroa säästämällä voi ostaa enintään 200 000 euroa maksavan asunnon.

Nurmesniemi katsoo asuntosivusto Oikotieltä enimmillään 200 000 euron hintaisia asuntoja Helsingin kantakaupungista. Oikotien kartta näyttää tyhjää paria poikkeusta lukuun ottamatta.

Keskituloisen on yhä vaikeampaa ostaa Helsingin kantakaupungista ensimmäistä asuntoa. Varsinkin pienten yksiöiden hinnat ovat karanneet käsistä.

Hintoja nostaa Helsingin väestönkasvusta johtuva asuntojen korkea kysyntä. Lisäksi yhä suurempi osa asunnoista päätyy asuntosijoittajille.

”Aika harva haluaa elää minimibudjetilla 10–15 vuotta”

Nurmesniemi oli vielä vähän aikaa sitten vakituisessa työpaikassa, jossa hänen bruttopalkkansa oli 3 300 euroa kuukaudessa. Se lähentelee suomalaisten kuukausittaisia keskiansioita (siirryt toiseen palveluun).

Jos Nurmesniemi eli tarkalla budjetilla, hän sai säästöön parhaimmillaan jopa tonnin kuukaudessa. Mutta sitten tuli kuukausia, kun hän kävi lomamatkalla, festareilla tai kavereiden kanssa ravintoloissa. Ne olivat investointeja henkiseen hyvinvointiin, mutta säästöön jäi enää muutama satanen. Ajatus 20 000 euron säästämisestä tuntui vaikealta.

– Jos käy töissä ja elää tosi tarkasti, ei osta ylimääräistä eikä käy tapahtumissa, niin silloin saa säästettyä. Mutta kuinka monta vuotta sitä jaksaa tehdä? Se on pitkän päälle henkisesti raskasta elää koko ajan tosi sniidusti, Nurmesniemi pohtii.

Nurmesniemi on katsellut vähintään 30 neliön yksiöitä. Hän sanoo, että vuokralla asuessa voi tinkiä asunnon kunnosta ja sijainnista, mutta jos ostaa oman, niin siinä olisi myös hyvä viihtyä.

Nurmesniemi vaihtoi syksyllä vakityöt jatko-opintoihin Aalto-yliopistossa. Hän työskentelee yhä opintojen ohessa, mutta elää ”kädestä suuhun”. Hän pitää silti itseään etuoikeutettuna.

– Tosi monella on paljon pienempi palkka tai ei töitä lainkaan. Esimerkiksi monet kulttuuri- ja media-alan työntekijät rakastavat duuniaan, mutta siitä ei jää mitään käteen. Heillä ei ole mitään tsänssiä omaan asuntoon, varsinkaan ilman perintöä tai sukulaisia takaajina. Pitäisi elää minimibudjetilla joku 10–15 vuotta. Aika harva haluaa sellaista elämää.

Paavo Nurmesniemi opiskelee Aalto-yliopistossa kemiantekniikan diplomi-insinööriksi. Hän oli aiemmin vakituisissa töissä, mutta vähensi tuntejaan maisterivaiheen opintojen vuoksi. Kuva: Antti Haanpää / Yle

Nurmesniemi huomauttaa, että Helsingissä ei yleensä makseta korkeampaa palkkaa kuin muualla Suomessa samasta työstä, vaikka asumiskustannukset pääkaupungissa ovat huomattavasti korkeammat (siirryt toiseen palveluun).

– Palkat eivät nouse, mutta vuokrat kallistuvat jatkuvasti. Moni mun kaveri ei enää edes haaveile omistusasunnosta, Nurmesniemi kuvailee.

Nurmesniemen lisäksi tähän juttuun haastateltiin asuntosijoittajaa, joka omistaa kaksi asuntoa Helsingin keskustasta. Kaksikko myös tapasi toisensa. Kohtaamiseen palataan jutun loppupuolella.

Sijoittajat vievät ensiostajien nenän edestä yhä suuremman osan uusista asunnoista

Pankkikonserni OP:n marraskuun asuntomarkkinakatsauksen mukaan yksiöiden hinnat Helsingissä ovat nousseet 27 prosenttia (siirryt toiseen palveluun) runsaassa viidessä vuodessa. OP:n mukaan pienten asuntojen hintojen nousua selittää sijoitusasuntojen määrän kasvaminen suuremmissa kaupungeissa (siirryt toiseen palveluun).

Uuden, omalle tontille rakennetun kerrostaloasunnon keskimääräinen neliöhinta Helsingissä kuluvan vuoden kolmannella neljänneksellä oli 7 650 euroa. Yksiöissä hinnat ovat usein yli 10 000 euroa.

Ketkä jutun alussa mainitun Sompasaaren yksiön kaltaisia asuntoja sitten ostavat?

Suomessa on yhä enemmän asuntosijoittajia. He omistavat oman kotinsa lisäksi ainakin yhden muun asunnon.

Sijoittajat ovat hajanainen joukko, johon kuuluu niin Kojamon tapaisia kiinteistösijoittajia, institutionaalisia sijoittajia kuten eläke- ja vakuutusyhtiöitä, ammattimaisesti yhtiöiden kautta sijoittavia yksityishenkilöitä kuin varallisuutta kerryttäneitä keskiluokkaisia suomalaisia.

Tilastokeskus on selvittänyt äskettäin asuntosijoittamisen yleistymistä Suomessa. Sijoittajien ostamien asuntojen määrä on kasvanut merkittävästi useissa Suomen suurissa kaupungeissa. Jo yli puolet yksiöistä menee sijoittajille (siirryt toiseen palveluun). Eniten sijoitusyksiöitä on Helsingissä.

Osa artikkelin sisällöstä ei ole välttämättä saavutettavissa esimerkiksi ruudunlukuohjelmalla.

Rakennusyhtiöt viekoittelevat sijoittajia: ”Asuntoapajille kaikessa hiljaisuudessa”

Rakennusyhtiöt houkuttelevat sijoittajia kilpaa asiakkaikseen. Esimerkiksi Peabilla on Avainasiakas-palvelu (siirryt toiseen palveluun), jonka avulla sijoittajat pystyvät viemään uudiskohteista parhaimmat asunnot päältä, ennen kuin kohteiden virallinen ennakkomarkkinointi aloitetaan.

Käytännössä kaikilla Suomen merkittävimmillä rakennuttajilla on asuntosijoittajille kotisivuillaan oma osio tai erikoispalvelu. Rakennusyhtiö Lehto kutsuu palveluaan sisäpiiriksi (siirryt toiseen palveluun).

Lehdon Sisäpiirin jäsenenä kutsumme sinut kaikessa hiljaisuudessa asuntoapajille peräti viikkoa ennen uuden kohteen julkistusta. Tiedot lanseerattavista kohteista toimitetaan etukäteen sähköpostiisi. Näin saat aikamoisen varaslähdön kilpajuoksussa kohti tuottoisimpia asuntokauppoja! (Ote Lehdon kotisivuilta)

Rakennusyhtiöt tarjoavat myös vinkkejä voittojen ja verohyötyjen maksimoimiseen.

Asuntosijoittajan ei kannata maksaa asunnostaan heti pois velatonta hintaa. Taloyhtiölle maksettavat lainavastikkeet voi nimittäin vähentää kokonaisuudessaan maksuvuoden verotuksessa! Tämä kouriintuntuva etu koskee vain sijoitusasunnon ostajia, ei omistusasujia.

Asuntosijoittajat etsivät lähinnä yksiöitä ja kaksioita, joista saa parhaan vuokratuoton. He ovat samoilla apajilla kuin ensiasunnosta haaveilevat vuokralla asuvat suomalaiset.

Miten normaalituloinen työntekijä, jolla ei ole ennestään asuntovarallisuutta, pärjää tässä asuntokilpailussa?

Osa sijoittajista ostaa asunnon ja laittaa sen heti myyntiin kalliimmalla hinnalla

Huonosti, sanoo asuntorahoitukseen erikoistuneen Hypo-pankin johtava ekonomisti Juhana Brotherus. Hänen mukaansa ensiasunnon ostajat etenkin Helsingissä etsivät kotia sieltä, minne on aiempaa vaikeampaa päästä. Sama koskee Tampereen ja Turun kaltaisia kaupunkeja.

– Puhutaan pienistä, hyvien kulkuyhteyksien varrella olevista asunnoista suuremmissa kasvukeskuksissa. Nämä ovat juuri niitä asuntoja, joihin asuntosijoittajien kiinnostus on kasvanut, Brotherus sanoo.

Hypon johtava ekonomisti Juhana Brotherus sanoo, että asuntosijoittaminen Suomessa on yleistynyt sijoittajille annettavien veroetujen ja matalien korkojen vuoksi. Kuva: Jari Kovalainen / Yle

Asuntosijoittajien ostamista asunnoista peräti 85 prosenttia on yksiöitä tai kaksioita (siirryt toiseen palveluun). Brotheruksen mukaan Helsingissä yksiömarkkina kävi ylikierroksilla ennen koronakriisiä. Asuntoja myytiin usein jo ennen ensinäyttöä.

Sijoittajat ovat tässä kilpajuoksussa etulyöntiasemassa. He tuntevat usein eri alueet ja jopa taloyhtiötkin valmiiksi. Kun ensiasunnon etsijä vielä tutustuu taloyhtiön papereihin tai käy pankin kanssa lainaneuvotteluja, sijoittaja voi olla jo sopimassa asuntokauppoja.

Osa sijoittajista on laittanut ostamansa uudisasunnot heti uudelleen myyntiin (siirryt toiseen palveluun) kalliimmalla hinnalla, vaikka kohteen rakentaminen on ollut vielä kesken.

Brotheruksen mukaan globaaliin kaupungistumistrendiin kuuluu, tai ainakin kuului ennen koronaa, että nuoret ovat kiinnostuneita etenkin asuinalueista, joissa kaupungin syke on vilkkain.

Asunnon koosta ollaan valmiita joustamaan, koska kantakaupunki toimii olohuoneena. Koti on tukikohta, jonka lähellä palvelut ja sosiaaliset kontaktit ovat. Myös ilmastonäkökulma vaikuttaa päätöksenteossa: mitä pienempi asunto, sitä pienempi hiilijalanjälki.

– Kun yhä useampi pyrkii halutuimmille alueille, eikä uusia asuntoja rakenneta riittävästi, hinnat nousevat. Silloin asuntoihin pääsevät kiinni vain ne, joilla on riittävän syvät taskut tai nopeat liikkeet. Se on aika monesti tarkoittanut asuntosijoittajaa.

Ensiasunnon ostajien määrä väheni ja keski-ikä Suomessa lähti nousuun vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen. Helsingissä keski-ikä on noussut jo yli 31 vuoteen, kun se ennen finanssikriisiä oli alle 29 vuotta. Vuokralla asuminen etenkin yhden hengen talouksissa on yleistynyt (siirryt toiseen palveluun).

Osa artikkelin sisällöstä ei ole välttämättä saavutettavissa esimerkiksi ruudunlukuohjelmalla.

Helsingissä rakennetaan paljon, mutta ei tarpeeksi

Finanssikriisin jälkeen Suomessa on eletty maltillisen talouskasvun ja palkankorotusten aikaa.

Asuntojen hinnat ovat nousseet yleistä ansiotasoa nopeammin. Samaan aikaan varallisuus on keskittynyt aiempaa enemmän parhaiten tienaaville (siirryt toiseen palveluun). Suurituloisin kymmenys omistaa noin kolmasosan nettovarallisuudesta (siirryt toiseen palveluun).

Nettovarallisuus saadaan (siirryt toiseen palveluun), kun henkilön reaali- ja rahoitusvarallisuudesta, kuten asunnosta, metsäomistuksista, autosta, osakkeista ja pankkitalletuksista vähennetään velat.

Brotheruksen mukaan varallisuuserot uhkaavat kasvaa Suomessa, jos entistä harvemmalla on mahdollisuus päästä kiinni omaan asuntoon. Suomalaisten varallisuus on suurimmaksi osaksi kiinni asunnoissa.

– Varallisuuserot ovat pienempiä, kun kotitalouksien keskeinen varallisuusero on oma koti. Jos ensiasunnon ostajien määrä jää pysyvästi matalammalle tasolle, kiinteistöt keskittyvät yhä harvempien käsiin.

Osa artikkelin sisällöstä ei ole välttämättä saavutettavissa esimerkiksi ruudunlukuohjelmalla.

Nuorista aikuisista yhä suurempi osa asuu vuokralla (siirryt toiseen palveluun), vaikka kyselyiden mukaan nuorten kiinnostus omistusasumiseen ei ole laskenut. Onko omistusasunnon ostamisesta tullut entistä vaikeampaa?

Helsingissä kyllä, mutta suurimmassa osassa Suomea ei, Brotherus vastaa. Asuntojen hinnat nousevat vain muutamassa maakunnassa. Monilla alueilla hinnat ovat pysyneet entisellään tai laskeneet.

Monilla aloilla opiskelu- ja työpaikat keskittyvät kuitenkin pääkaupunkiseudulle. Helsingin asukasluvun on ennustettu nousevan ainakin 820 000:een vuoteen 2050 mennessä (siirryt toiseen palveluun).

Helsingissä on käynnissä historiallisen paljon uusia rakennushankkeita (siirryt toiseen palveluun). Pitkän aikavälin asuntotuotanto laahaa silti jäljessä väestönkasvua ja kaupungin tavoitetta, joka on 8 000 uutta asuntoa vuosittain (siirryt toiseen palveluun).

– Asuntoja pitäisi rakentaa riittävästi kasvukeskuksiin sekä ensiasunnon ostajille että sijoittajille. Tämä synnyttäisi kilpailua vuokramarkkinoille, ja myös vuokratasot pysyisivät kohtuullisina, Brotherus sanoo.

Brotherus sanoo toisaalta, että edes Helsingissä ei tarvitse mennä kovin kauas kantakaupungista, kun asuntojen hinnat halpenevat.

”Suomessa voi päästä kiinni omistusasuntoon ilman suuria pääomia”

Joonatan Voltti on 33-vuotias asuntosijoittaja, joka omistaa vaimonsa kanssa kaksi asuntoa Helsingissä.

Voltti ei ole kokopäivätöissä, mutta hän saa puolisonsa kanssa asunnoista yli 50 000 euroa vuokratuloja bruttona vuodessa. Varallisuutta on kertynyt myös asuntojen arvonnoususta.

Voltti sanoo, ettei ole syntynyt kultalusikka suussa, vaan on lähtöisin betonilähiön vuokra-asunnosta.

– En ole koskaan laskenut elämääni perinnön tai valmiin pöydän varaan, mutta onneksi Suomi on niin hieno maa, että täällä on mahdollisuuksia taustasta riippumatta vaikka kouluttautua, ekonomiksi opiskellut Voltti sanoo.

Joonatan Voltti on lähtöisin ”betonilähiöstä”, mutta omistaa nyt kaksi asuntoa Helsingin keskustassa vaimonsa kanssa. He saavat asunnoistaan yli 50 000 euroa vuokratuloa bruttona vuodessa. Kuva: Antti Haanpää / Yle

Voltti sanoo, että Suomessa voi päästä kiinni omistusasuntoon ilman suuria pääomia. Ensiasunnon ostaja voi saada asuntolainalle valtiontakauksen, ja puuttuville vakuuksille voi hankkia luottolaitokselta maksullisen lisävakuutuksen.

Voltti vinkkaa, että ensiasunnon ostosta haaveilevan kannattaa laskea tarkoin kulutuksensa ja miettiä, mistä voisi karsia. Hän itse esimerkiksi käy ”halvassa saksalaisessa marketissa”, valmistaa ruokaa kerralla moneksi päiväksi ja ostaa käytettyjä huonekaluja.

Miten hän sitten pääsi itse kiinni ensimmäiseen omistusasuntoon? Voltti säästi yhdessä puolisonsa kanssa.

– Ja sitten onnistuin anopin talosta saamaan puuttuvan vakuuden.

Veroedut ja halvat lainat houkuttelevat asuntosijoittajia

Miksi asuntosijoittamisesta on tullut Suomessa niin suosittua vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen (siirryt toiseen palveluun)? Hypon Brotheruksen mukaan ilmiöön on kaksi tärkeää syytä.

Pitkään jatkuneiden matalien tai jopa miinuskorkojen aikana asuntolainaa saa halvalla (siirryt toiseen palveluun). Hyvällä sijainnilla olevista vuokra-asunnoista voi saada parempaa ja vakaampaa tuottoa kuin korko- ja osakemarkkinoilla.

Toiseksi verohyödyt suosivat asuntosijoittajia tavalliseen omistusasujaan verrattuna. Merkittävin niistä on uusien kerrostalojen taloyhtiöiden asuntolainat, jonka maksuosuudet eli rahoitusvastikkeet sijoittaja voi tavallisesti vähentää verotuksessa vuokratuloista.

VM:n selvityksen mukaan (siirryt toiseen palveluun) suuri osa pienten asuntojen uudistuotannosta on viime vuosina myyty ammattimaisille ja yksityisille asuntosijoittajille, jotka ovat hyödyntäneet taloyhtiölainojen mahdollistamaa edullista velkavipua (siirryt toiseen palveluun).

Uudiskohteissa taloyhtiölainan osuus voi olla jopa 80 prosenttia velattomasta hinnasta (siirryt toiseen palveluun). Jos sijoittaja esimerkiksi saa vuokraamastaan asunnosta kuukaudessa 1 200 euroa vuokratuloja ja maksaa yhtiölainaa takaisin vastikkeessa 1 000 euroa, verot pitää maksaa vain 200 eurosta. Omistusasujalla ei ole tällaista mahdollisuutta.

Ensiasunnon ostajalle ison taloyhtiölainan uudiskohteet ovat vaikeita, koska suuren lainaosuuden vuoksi niillä ei välttämättä ole lainkaan vakuusarvoa pankin silmissä (siirryt toiseen palveluun). Yleensä uusi asunto kattaa valtaosan vakuuksista.

Sijoittajaa iso yhtiölaina ei haittaa, koska hän saa tavallisesti vakuudet asunnon ostamiseen tarvitsemalleen pankkilainalle jo omistamastaan asunnosta. Lisäksi sijoittaja voi vähentää sijoitusasuntolainan kaikki korot verotuksessa. Tavallisesta asuntolainasta vähennysoikeus on vain 15 prosenttia, ja tämäkin etu poistuu kuluvan hallituskauden aikana.

Kun sijoittajat ovat rynnineet markkinoille veroetujen houkuttelemana, uusien asuntojen hinnat ovat kallistuneet nopeasti (siirryt toiseen palveluun).

– Se ei saisi olla niin, että jotkut tekevät hirveästi rahaa ihmisen perusedellytyksellä, eli sillä että pystyy asumaan jossain, Paavo Nurmesniemi sanoo mutta jatkaa, että kapitalismissa voittojen tekemistä on toisaalta vaikeaa lähteä rajoittamaan.

Joonatan Voltin mielestä olisi väärin yrittää vaikeuttaa sijoittajien liiketoimintaa.

– Mun mielestä sitä kutsutaan markkinataloudeksi. Kyllä kysyntä ja tarjonta sitten määrittelevät sen hintatason, Voltti toteaa.

Kansainvälinen valuuttarahasto IMF arvosteli viime vuonna Suomea suurista taloyhtiölainoista, koska ne suosivat sijoittajia ja ovat uhka kotitalouksien velkaantumiselle. Lainoja on kritisoinut myös Suomen Pankki (siirryt toiseen palveluun) ja jopa järjestelmää Suomeen tuonut asuntosijoittaja.

Tämä veroporkkana saattaa poistua tulevaisuudessa. Sanna Marinin (sd.) hallituksen ohjelman kirjaus mahdollistaa sen, ettei yhtiölainan lyhennyksiä voisi enää vähentää vuokratuloista. Valtiovarainministeriö on jo tehnyt asiasta selvityksen, mutta hallituksen päätöstä ei vielä ole.

Tavoitteena oma asunto kolmekymppisenä

Paavo Nurmesniemi ja Joonatan Voltti tapaavat Helsingin pohjoisessa kantakaupungissa Ruskeasuolla.

Olemme tutustumassa jutun kuvauksia varten 29-neliöiseen yksiöön, jonka lähtöhinta tarjouskaupassa on noin 190 000 euroa. Asunto sijaitsee vuokratontilla, ja rakennukseen on tulossa julkisivuremontti.

Nurmesniemi pitää näkemästään.

– Oli kyllä vimpan päälle, ihan tiptop. Tuo näytti siltä, että tähdätään siihen, että omistaja laittaisi sen suoraan vuokralle, eikä niin, että asuisi siellä itse, Nurmesniemi arvioi.

– Kyllä, ja kun se on rempattu, niin se on helppo vuokrata. Ei tarvitse remonttia eikä muuta, pistää vaan ilmoituksen julki, Voltti jatkaa.

Paavo Nurmesniemi (vas.) ja Joonatan Voltti tapasivat asuntonäytössä Helsingin Ruskeasuolla. Molemmat lisäisivät Helsingin asuntotuotantoa, jos asuntojen kysyntä nostaa hinnat pilviin. Kuva: Antti Haanpää / Yle

Nurmesniemi on siirtänyt asuntohaaveitaan, mutta näkee silti tulevaisuuden valoisana.

– Jos saan opinnot valmiiksi, teen muutaman vuoden töitä ja säästän, niin veikkaan, että siinä 30:n paikkeilla pääsisin kiinni asuntoon. Tietenkin, jos olisi kumppani, niin sitten se olisi vielä puolet helpompaa.

Aiheesta lisää tänään A-studiossa Yle TV1:ssä klo 21:05. Ovatko unelmat ensiasunnosta isossa kaupungissa karkaamassa yhä kauemmas? Juontajana Heikki Ali-Hokka. #yleastudio