1. yle.fi
  2. Uutiset
  3. asunnot

Ylivelkaantumisen suitsiminen voi johtaa rakentamisen hiipumiseen – myös verotuksen muutokset voivat karkottaa sijoittajia

Yhtiölainojen ja verotuksen kiristäminen huolestuttavat rakentajia ja piensijoittajia.

Asunnot
Kakolanmäen rakennustyömaa
Turun Kakolanmäen entinen vankila-alue on muuttunut asuinalueeksi. Viimeisiä uusia kerrostaloja on vielä rakenteilla.Jari Hakkarainen / Yle

Uusien asuntojen kannattava rakentaminen on Suomessa keskittynyt entistä enemmän kasvukeskuksiin, joissa myös hinnat ovat nousseet hyvää vauhtia.

Uudiskohteita aloitetaan kun riittävä määrä, esimerkiksi noin puolet asunnoista on saatu ennakkoon myydyiksi.

Kaupantekoa sujuvoittaa suuret yhtiölainaosuudet, esimerkiksi 70 prosenttia asunnon hinnasta – tai jopa 85 prosenttia – on voinut olla yhtiölainaa, jolloin asunnon “saa omaksi” pienellä omarahoitusosuudella.

Tämä mahdollisuus on kiinnostanut myös monia piensijoittajia. Uudesta talosta ostetaan asunto, joka vuokrataan. Tässä yhtälössä veroetuna on ollut se, että pääomakuluja on voitu vähentää verotettavasta vuokratulosta.

Näihin molempiin käytäntöihin valmistellaan muutoksia.

Rakennusala puolustaa nykyisiä yhtiölainoja

Valtiovarainministeriössä on valmisteltu keinoja ylivelkaantumisen vähentämiseksi.

Syksyllä käsittelyyn tulevaan lakimuutokseen ehdotetaan selvää 60 prosentin kattoa yhtiölainalle, ensimmäisten lyhennysvapaiden vuosien poistamista, ja maksimilaina-ajaksi tulisi 25 vuotta.

Esimerkiksi Varsinais-Suomessa omistusasuntoja rakentavat firmat arvioivat muutoksen vaikeuttavan uusien kohteiden aloittamista ja heikentävän työllisyystilannetta.

Pohjola Rakennus Oy Suomella on Turussa tällä hetkellä rakenteilla yli 650 asuntoa, joista alle puolet on omistusasuntoja. Määrä nousee kevään aikana yli 850 asuntoon ja painopiste on silloin omistusasunnoissa.

Antti Saarinen hankejohtaja Pohjola rakennus Oy Suomi
– Pankkien harkintakykykyyn pitäisi luottaa, Antti Saarinen toteaa.Jari Hakkarainen / Yle

– Uusi asunto hankitaan aika pitkälle maksamalla myyntihinta, ja sitten kun rahkeet riittää, pikkuhiljaa lyhennetään yhtiölainoja, sanoo Pohjola Rakentajien hankejohtaja Antti Saarinen.

Kohteissa normaali yhtiölainojen osuus asunnon hinnasta on ollut 70 prosenttia. Jos ylärajaksi tulee 60 prosenttia, sillä on seurauksensa.

Uusien kohteiden aloittaminen hidastuisi, kun yksittäisen ostajan pitäisi saada kymmenen prosenttia enemmän omaa osuutta.

– Se tarkoittaa siitä, että rakennettaisiin vähemmän. Jo nyt on jääty siitä tuotantovauhdista mitä vuosittain pitäisi tehdä asuntoja Turkuun tai muihin kasvukeskuksiin. Uudistuksen myötä siitä tultaisiin jäämään yhä enemmän jälkeen.

Antti Saarinen muistuttaa myös ostajakunnan muutoksesta. Yksin asuvien määrä kasvaa, ja tarvittavan lisälainan saanti on yhden ihmisen tulojen varassa. Siinä voi tulla katto vastaan. Tai lisääntyvä lainantarve haalitaan kulutusluotoista tai muilta lainaajilta.

Rakentajia Kakolanmäellä
Rakentaminen jatkuu kehittyvissä keskuksissa melko vilkkaana, mutta tuotantomäärissä on jääty jälkeen.Jari Hakkarainen / Yle

– Ihmisten ylivelkaantumiseen pitäisi keksiä muita keinoja kuin yhtiöiden lainaosuuksia pienentämällä, Antti Saarinen sanoo ja viittaa Ruotsiin. Siellä laina-aika voi olla yli 30 vuotta ja yhtiölainatkin päälle 80 prosentissa.

Pankeista ei kuitenkaan jaeta rahaa selvittämättä maksukykyä ja varallisuutta.

– Sinänsä siis velkaantumiselle on jo finanssipuolen ohjaus, ja pankkien harkintakyky taloyhtiölainojen osalta pitäisi jättää edelleen alueellisten lainoitusorganisaatioiden tarkasteltavaksi.

Asuntojen hintoja säätelee tietysti sijainnin ohella kysynnän ja tarjonnan laki. Jos muutokset vähentävät asuntotuotantoa ja kysyntä säilyy, hinnat nousevat.

– Esimerkiksi Turussa myytiin viime vuonna vähemmän asuntoja, ja siitä voisi päätellä, että hyvät ajat ovat ohi. Kuitenkin asuntojen hinta on noussut koko ajan. Se tarkoittaa, että kysyntää riitti, mutta tarjontaa oli liian vähän, Antti Saarinen sanoo.

Piensijoittaja pelkää verotuksen kiristymistä

Valtiovarainministeriössä on selvitetty hallitusohjelman perusteella myös vuokratuottojen verotusta.

Vuokrattavaksi ostetun asunnon omistaja on saanut vähentää yhtiölainan lyhennykset (tuloutetut pääomavastikkeet) vuokratuloista, eli maksanut veroja vähemmän.

Piensijoittajilla pääomatulojen veroprosentti on progressiivinen 30 tai 34 prosenttia. Ministeriö esittää vähennysoikeuden poistamista.

Katja Kurkinen Vuokranantajat ry Varsinais-Suomen aluepäällikkö
– Sijoittajien into uudisasuntojen hankintaan voi hiipua, jos vuokranantaja joutuukin maksamaan siitä, että joku saa asua uudessa kodissa, Katja Kurkinen sanoo.Jari Hakkarainen / Yle

– Se on veronkiristys, joka eniten rasittaa pieniä sijoittajia. Pienet sijoittajat ostavat ennakkomarkkinoinnissa olevia kohteita. Jos meidän kiinnostuksemme lakkaa, niin väittäisin, että osa kohteista jää toteutumatta, koska ei ole ostajia, sanoo Vuokranantajat ry:n Varsinais-Suomen aluepäällikkö Katja Kurkinen.

Katja Kurkinen aloitti kuusi vuotta sitten asuntosijoittamisen tasatakseen toimeentuloaan, koska provisiopalkkaisen myyjän ansiot vaihtelevat paljon.

Nyt hän omistaa ja vuokraa asuntoja eri puolilla Suomea: Kittilässä, Rovaniemellä, Joensuussa, Tampereella ja Turussa.

– Ajattelin, että tämä asuntosijoittaminen voisi olla sellainen, joka tuo minulle vakautta ja tasaisempaa tulonlähdettä. Ei tarvitsisi huonoina kuukausina murehtia, voinko käydä ruokakaupassa.

Vuokra-asuntoihin sijoittava hankkii omarahoitusosuuden ja ottaa vastattavakseen yhtiölainan. Uudet asunnot maksavat paljon kasvukeskuksissa ja riskit kasvavat.

Kakolanmäen rakennustyömaa
Uusi tuotanto maksaa. Kakolanmäen kallioon on saatu louhittua tilaa uusille kerrostaloille.Jari Hakkarainen / Yle

– Todella monet uudiskohteet ovat jo sen hintaisia, että jos veronkiristys tulee, niin kassavirta muuttuu jopa negatiiviseksi, Katja Kurkinen laskeskelee.

Kurkisen mielestä verotuksen muutos voi todellakin vaikuttaa uudisrakentamiseen.

– Kyllä, ja sijoittamisintoon. Harva haluaa maksaa kovin paljon siitä, että toinen saa asua kivasti uudessa kodissa.

Katja Kurkinen arvelee mielenkiinnon voivan siirtyä vanhempiin, isoja remontteja vaativiin kerrostalokohteisiin.

– Mutta veronkiristys koskisi myös korjauslainoja ja tämä voi viivästyttää korjauksia.

Voit keskustella aiheesta Yle Tunnuksella 10.2.2021 kello 23:een asti.

Lue myös:

Listasimme asumisen viisi muutosta koronan jälkeisessä Suomessa – Saunat saavat väistyä, kun kotitoimistot ja yhteiset etätyötilat tulevat

Rakennusteollisuus pelkää rakentamisen supistumista