1. yle.fi
  2. Uutiset
  3. isännöinti

Yle selvitti: Isännöitsijöillä on kaksoisrooli palvelumyyjänä ja ostajan edunvalvojana, ja nyt se kaihertaa taloyhtiöissä eri puolilla Suomea

Miltei joka kolmannella edustajalla Kiinteistöliiton hallituksissa on työpaikka tai muu kytkös isännöintitoimistoissa. Useissa paikallisyhdistyksissä isännöintitaustaisia on puolet tai enemmän. Kiinteistöliiton mukaan eturistiriitaa ei ole.

Isännöintialan kartellitutkinta aktivoi Tarja Teräväisen vaatimaan tehokkaampaa edunvalvontaa. Kuva: Markku Rantala / Yle

Espoolaisen taloyhtiön puheenjohtajan Tarja Teräväisen mukaan isännöintiala on lähtenyt aivan väärille raiteille.

Asiakkaita laskutetaan töistä, jotka aiemmin kuuluivat isännöinnin peruspalveluun. Yhtiöt ovat kasvaneet niin, ettei omaa isännöitsijää saa kiinni edes sihteerin kautta.

Teräväisen taloyhtiön isännöitsijä on kasvattanut palveluvalikoimaansa fuusioiden kautta siivous- ja huoltopalveluihin. Sekin on hallituksen puheenjohtajan mukaan huono juttu.

– Miten isännöitsijä voisi objektiivisesti valvoa huoltotoimintaa – hänhän joutuu oman yrityksensä sisällä siitä huonoon asemaan, Teräväinen puuskahtaa.

Hän antaa neuvon kaikille: edellyttäkää, että taloyhtiön hallitus hyväksyy laskut.

– Kun me lähdimme siihen, että kaikki laskut tulevat ensin hallituksen puheenjohtajalle, säästimme puolen vuoden aikana kymmenentuhatta euroa.

Teräväinen on huolissaan siitä, kuka isännöintimaailman muutoksissa ajaa taloyhtiöiden etua.

Suomessa taloyhtiöiden edunvalvoja on Kiinteistöliitto, jonka jäsentaloyhtiöissä asuu noin kaksi miljoonaa suomalaista. Teräväisen mukaan liitto ei kuitenkaan ole tehtäviensä tasalla, koska isännöitsijöillä on siellä aivan liian suuri vaikutusvalta.

Teräväinen kirjoitti aiheesta mielipidekirjoituksen jo pari vuotta sitten, mutta se jäi pöytälaatikkoon. Lopulta tuore isännöintialan kartelliepäily ajoi hänet liikkeelle. Teräväinen kirjoitti yhdeksän muun lähiseudun taloyhtiöaktiivin kanssa Kiinteistöliitolle kirjeen, jossa listattiin ongelmia ja niiden ratkaisuja.

– Ensimmäiseksi pitäisi karsia Kiinteistöliiton hallituksissa isännöitsijät kokonaan pois. Ja siellä pitäisi istua ainoastaan taloyhtiöiden edustajia, Teräväinen sanoo.

Kolmasosa isännöitsijöitä

Suomen kiinteistöliittoon kuuluu 23 jäsenyhdistystä. Niissä kussakin on oma hallituksensa, joka ohjaa yhdistyksen toimintaa ja joka valitaan yhdistysten vuosikokouksessa.

Yhdistyksissä on kaikkiaan noin 240 hallitusten jäsentä. Ylen selvityksen mukaan heistä 74, eli noin 30 prosenttia, on isännöitsijöitä tai isännöitsijätaustaisia henkilöitä.

Alueyhdistysten välillä erot ovat suuria. Esimerkiksi Uudellamaalla, Kiinteistöliitto Lapissa ja Keski-Suomessa isännöitsijöitä ei ole hallituksissa lainkaan.

Toisaalta esimerkiksi Meri-Lapissa ja Raumalla isännöintikytkös on yli puolella hallituksen jäsenistä. Useissa yhdistyksissä isännöitsijätaustaisia henkilöitä on puolet hallituksesta.

Yhdistysten hallitusten puheenjohtajista miltei joka kolmas on isännöijä tai muutoin isännöintialalle kytkeytynyt.

Valtakunnallisessa Kiinteistöliitossa, johon alueyhdistykset lähettävät edustajiaan, isännöitsijöitä on alle viidennes. Heillä on kuitenkin merkittävä rooli – kolmesta varapuheenjohtajasta kaksi on isännöintialan johtajia.

Ylen selvityksessä isännöitsijätaustaiseksi henkilöksi laskettiin ammattimaiset isännöitsijät ja henkilöt, joilla on välitön kytkös isännöintiyhtiöihin. Tällaiset henkilöt laskettiin isännöitsijätaustaisiksi riippumatta siitä, ovatko henkilöt myös asunto-osakeyhtiöiden hallitusten jäseniä.

Jutun lopusta voit lukea tarkemmin, miten Ylen selvitys tehtiin.

Kiinteistöliiton kriitikkoja Lahdessa, Jyväskylässä, Tampereella...

Lahtelaisen Eero Ravantin mukaan paikallisessa kiinteistöyhdistyksessä on liikaa isännöitsijöitä. Kuva: Markku Rantala / Yle

Lahtelainen asunto-osakeyhtiö Jalkarannan-Metsän hallituksen puheenjohtaja Eero Ravantti innostaa taloyhtiöiden puheenjohtajia ryhtymään toimiin Päijät-Hämeen "isännöintivetoisen" kiinteistöyhdistyksen muuttamiseksi.

– Tässä on vakava eturistiriita, jos merkittävä palvelutoimittaja edustaa palvelun ostajaa edunvalvontajärjestössä. Täälläkin 96 prosenttia jäsenistöstä on ihan tavallisia taloyhtiöitä, Ravantti sanoo.

Päijät-Hämeen kiinteistöyhdistyksen neljätoistahenkisessä hallituksessa on seitsemän isännöitsijätaustaista henkilöä – mukaan lukien Reim Groupin entinen toimitusjohtaja, joka oli tuossa roolissa myös väitetyn kartellin aikaan.

Toinen saman yhdistyksen isännöintitaustainen hallituksen jäsen vertasi Etelä-Suomen Sanomissa kilpailuviranomaisten tutkintaa noitavainoon (siirryt toiseen palveluun).

Espoon ja Lahden taloyhtiöiden lisäksi taloyhtiöaktiivit Jyväskylästä ja Tampereelta ovat esittäneet Ylelle huoliaan isännöitsijöiden roolista taloyhtiön edunvalvontaa harjoittavassa Kiinteistöliitossa.

Alueyhdistykset: Isännöitsijät tuovat osaamista – "yliedustus" ei ole hyvä

Isännöitsijöiden kaksoisrooliin palvelumyyjänä ja ostajan edunvalvojana on kiinnitetty huomiota myös muutamissa Kiinteistöliiton jäsenyhdistyksissä.

Pohjois-Suomen kiinteistöyhdistyksessä kerrotaan Ylelle, että isännöitsijöiden mahdollinen "yliedustus" Kiinteistöliiton tai alueyhdistyksen hallituksessa voi vaikuttaa siihen, mihin asioihin otetaan kantaa, mitä tietoa jaetaan ja millaista koulutusta järjestetään.

– Meillä on aiemmin ollut enemmänkin isännöitsijöitä, jolloin ajoittain oli havaittavissa, että isännöitsijät pyrkivät edistämään hallitustyöskentelyssä oman yrityksensä asiaa kiinteistöyhdistyksen jäsenistön edun kustannuksella, toiminnanjohtaja Johanna Laitala kirjoittaa vastauksessaan.

Tätä nykyä Pohjois-Suomen alueyhdistyksen hallituksessa on kaksi isännöitsijää, ja kriittisiäkin isännöintiin liittyviä kysymyksiä voidaan Laitalan mukaan käydä läpi.

Kiinteistöliiton suurin yhdistys on Kiinteistöliitto Uusimaa. Siellä isännöitsijöiden roolia lähdettiin purkamaan viime vuosikymmenen alussa. Yhdistyksessä harmitellaan kuitenkin sitä, että koko Kiinteistöliiton piirissä ei ole ryhdytty samaan.

– Nykyinen suuri määrä kiinteistöomistajien palveluntarjoajia Kiinteistöliiton hallituksessa saattaa Kiinteistöliitto Uusimaan mielestä asettaa haasteita yhteisten tavoitteiden löytämisessä, toiminnanjohtaja Mika Heikkilä kirjoittaa.

Selvä enemmistö kiinteistöyhdistyksistä arvioi, ettei isännöitsijöiden määrällä ole minkäänlaista vaikutusta yhdistyksen harjoittamaan edunvalvontaan. Ylelle toimittamissaan vastauksissa he painottivat isännöitsijöiden kiinteistöalan osaamista.

Isännöitsijöiden määrää yhdistyksissä perustellaan myös taloyhtiöiden hallitusten vähäisellä osallistumisella.

– Hallituksen puheenjohtajia ei ole etsinnöistä huolimatta ilmaantunut ehdolle, toteaa esimerkiksi Marika Sipilä, joka on toiminnanjohtajana kolmessa uusimaalaisessa kiinteistöyhdistyksessä.

Kiinteistöliiton toiminnanjohtaja: ”Kolmanneksella ei ole vaikutusta”

Kiinteistöliiton toiminnanjohtaja Harri Hiltunen korostaa isännöitsijöiden Kiinteistöliittoon tuomaa asiantuntemusta. Eturistiriitaa edunvalvonnassa ei hänen mukaansa ole, vaikka isännöitsijä voi olla yhtä aikaa palvelujen myyjä ja taloyhtiön edunvalvoja. Kuva: Markku Rantala / Yle

Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltusen mukaan isännöijien osuus hallituksissa ei ole erityisen suuri, eikä se vaikuta edunvalvontaan.

– Isännöitsijöiden yksi kolmasosa ei vaikuta sisällöllisesti liiton tai jäsenyhdistysten kannanottoihin, mutta tuo ammattiosaamista ja tietämystä isännöintialaan liittyen meidän toimintaamme, Hiltunen sanoo.

Hiltunen ei myöskään allekirjoita suurimman jäsenyhdistyksen esiin nostamia huolia. Yhteisten tavoitteiden suhteen ei ole ollut ongelmaa.

– Kiinteistöliiton hallituksen tai työvaliokunnan piirissä Kiinteistöliitto Uusimaan edustajat eivät ole tuoneet sellaisia kannanottoja, joista olisi ollut erilaisia näkemyksiä tai joista oltaisiin jouduttu äänestämään, Hiltunen sanoo.

Myöskään isännöijien omassa liitossa, Isännöintiliitossa, ei pidetä ongelmallisena sitä, että jäsenet istuvat asiakkaita edustavan Kiinteistöliiton jäsenyhdistyksissä.

– Kuten kaikessa hallitustoiminnassa, ne, jotka eri organisaatioiden hallituksissa toimivat, laittavat sen organisaation hatun päähän silloin, kun siinä toimitaan, Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva sanoo.

Lainvalmistelija: otamme ristiriidan mahdollisuuden huomioon

Kiinteistöliitto on edunvalvonnassaan tärkeä yhteiskunnallinen keskustelija, tutkimustiedon tuottaja ja edunvalvoja. Vaikuttaako mahdollinen isännöijien suureen rooliin liittyvä eturistiriita siihen, miten etuja käytännössä ajetaan?

Sitä voi kysyä oikeusministeriöstä, joka valmistelee asunto-osakeyhtiölakia ja altistaa siinä samalla itsensä lukuisten eri toimijoiden harjoittamalle edunvalvonnalle ja lobbaukselle.

Lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiaisen mukaan ministeriö ei ota kantaa siihen, miten eri toimijat edunvalvontansa järjestävät. Ministeriössä ollaan kuitenkin hänen mukaansa tietoisia siitä, että Kiinteistöliiton edunvalvonnassa saattaa kuulua isännöitsijöiden ääni.

– Otamme tällaisen potentiaalisen ristiriitatilanteen huomioon samalla tavalla kuin muissakin hankkeissa, kun kuulemme eri tahoja, Jauhiainen sanoo.

Oikeusministeriön lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiainen on yksi asunto-osakeyhtiölain valmistelijoista. Kuva: Oikeusministeriö

Lainvalmistelun yhteydessä toteutettavat kuulemiset ovat Jauhiaisen mukaan niin laajat, ettei asialla ole vaikutusta.

– Ei lainsäädännön valmistelua tehdä kuuntelemalla vain Kiinteistöliittoa tai Isännöintiliittoa. Me pyrimme kuulemaan myös suoraan ruohonjuuritason toimijoita, Jauhiainen sanoo.

Asuntoasioihin liittyviin kuulemisiin on enimmillään osallistunut tuhansia kommentoijia.

Voiko isännöitsijä edustaa automaattisesti – vai tarvitaanko valtakirja?

On selvää, että taloyhtiö voi halutessaan nimittää isännöitsijän edustajakseen Kiinteistöliiton vuosikokoukseen. Asunnonomistajana isännöitsijällä on myös samanlainen oikeus osallistua siihen liittyvään edunvalvontaan.

Taloyhtiöaktivistien mukaan suurin ongelma on kuitenkin niissä yhdistyksissä, joissa isännöitsijä voi edustaa asiakkaitaan vuosikokouksessa automaattisesti – ilman erillistä valtuutusta.

Ylen selvitys kertoo, että tämä on mahdollista useimmissa kiinteistöyhdistyksessä: 14 yhdistystä yhteensä 23:sta sallii edustamisen ilman erillistä valtuutusta.

Oikeusministeriön Jyrki Jauhiainenmuistuttaa, että lain mukaan hallitus edustaa lähtökohtaisesti yhtiötä ja isännöitsijä voi edustaa “päivittäiseen hallintoon” liittyvissä asioissa.

Toisaalta kiinteistöalan oman suosituksen mukaan isännöitsijän ei pitäisi edustaa asiakkaitaan ilman, että asiaa on käsitelty taloyhtiön hallituksessa.

– Kiinteistöalalla on hyvä taloyhtiön hallintotapa -suositus, jonka mukaan yhtiön hallitus käsittelee ja päättää yhtiön edustamisesta.

Tuon suosituksen perusteluna on muun muassa mahdollisten eturistiriitojen välttäminen – josta erityisenä esimerkkinä mainitaan juuri kiinteistöyhdistykset. Suosituksen (siirryt toiseen palveluun)takana ovat Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto sekä kiinteistöalan hallitusammattilaiset.

Hyvä hallintotapa on taloyhtiöille – ei yhdistyksille

Suurin osa kiinteistöyhdistyksistä ei näytä noudattavan hyvää hallintotapaa, kun ne eivät vuosikokouksissa edellytä isännöitsijöiltä nimenomaista valtakirjaa.

Kiinteistöliiton Harri Hiltusen mukaan Jauhiaisen esiin nostama suositus koskee asunto-osakeyhtiöitä – ei niiden etuja valvovia Kiinteistöliiton yhdistyksiä.

– Kiinteistöyhdistyksille ei ole omaa hyvää hallintotapaa, eivätkä jäsenyhdistykset ole sellaisen kehittämistä esittäneet saatikka laatineet itselleen, Hiltunen vastaa.

Jos asunto-osakeyhtiö noudattaisi hyvää hallintotapaa, se ei päästäisi isännöitsijöitä edustamaan ilman erillistä valtuutusta. Toisaalta, miten asunto-osakeyhtiön hallitus voisi noudattaa hyvää hallintotapaa, jos se ei välttämättä edes tiedä, että isännöitsijä aikoo edustaa heitä vuosikokouksessa?

Kiinteistöliiton Hiltunen huomauttaa, että kutsu yhdistyksen kokoukseen postitetaan lähes aina taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle, jonka tehtävänä on ottaa asia esiin omassa yhtiössään – varsinkin jos ei aio itse osallistua.

– Kannustan kaikkia taloyhtiöitä, kun he kutsun saavat, katsomaan, mitä asioita kokouksessa käsitellään ja kuka heitä siellä edustaa. Ja luonnollinen edustaja on jäsentaloyhtiön puheenjohtaja, Hiltunen sanoo.

Ikävä yllätys voi tosin olla, jos kokouksessa viereen istahtaa isännöitsijä, joka voi äänestää viiden tai kymmenen asiakasyhtiönsä äänellä.

On syytä huomata, että jonkinlainen muutos on käynnissä. Yhdeksässä paikallisyhdistyksessä hyvää hallintoa ei jätetä yksin taloyhtiöiden – usein passiivisen – hallituksen vastuulle. Uusimaa uudisti sääntönsä ensimmäisenä jo noin vuosikymmen sitten, Oulussa sääntöuudistus on juuri toteutettu.

Keski-Suomen kiinteistöyhdistyksessä valmistellaan parhaillaan sääntöjä. Siellä hallitus esittää, että edustusoikeus voidaan antaa taloyhtiön hallituksen ulkopuoliselle edustajalle vain kirjallisella valtuutuksella.

– Näin esimerkiksi taloyhtiön isännöitsijällä ei olisi enää edustusoikeutta pelkän asemavaltuutuksen perusteella, toiminnanjohtaja Hannu Mähönen kirjoittaa.

Lue lisää:

Isännöintialalta paljastunut laaja kartelli, kuudelle yritykselle vaaditaan yhteensä 22 miljoonan euron seuraamusmaksuja – tarkoista kustannuksista taloyhtiöille ei tietoa

Isännöintifirmojen epäillään tienanneen miljoonia kartellilla taloyhtiöiden kustannuksella – silti harvat ovat lähteneet vaihtamaan isännöitsijää kohun jälkeen

Miten ja kuinka paljon korvausta taloyhtiöt voivat hakea isännöintikartellista? Korvauksia harkitseva taloyhtiö: "Ilman muuta olemme mukana"

Kuluttajaliitto: paras lääke kartellia vastaan on kilpailuttaminen

Juttua muokattu 4.6. Kiinteistöliittoa johtaa toimitusjohtaja Harri Hiltunen. Hänet oli nimetty jutussa väärin toiminnanjohtaja Heikki Hiltuseksi. Korjattu oikeaan muotoon.