1. yle.fi
  2. Uutiset
  3. asuminen

Merja Hakala jätti lukematta osakeluettelon yksiökaupoilla ja katuu – talo oli sijoittajien linnake ja sen huolto harmittaa: "Piha on kuin koiran oksennus"

Merja Hakala tarkasti asuntokaupoilla vain isännöitsijäntodistuksen. Yhtiön osakeluettelo ei tullut mieleen. Hakalalle kävi vasta muuton jälkeen ilmi, että muut asukkaat ovat vuokralaisia ja kiinteistön hoito on outoa. Sijoittajaenemmistö oli keskittänyt huolenpidon ja sen valvonnan yksiin käsiin.

Merja Hakala päätyi tietämättään ostamaan yksiön taloyhtiöstä, jonka osakkeenomistajista 97 prosenttia on sijoittajia. Hakala ihmettelee, miksi talon huoltoon suhtaudutaan leväperäisesti. Hän epäilee, että asumisviihtyvyyttä laiminlyödään sen vuoksi, että talossa asuu pääasiassa nuoria vuokralaisia. Kaikki talon asunnot ovat yksiöitä. Kuva: Outi Parikka/ Yle

Kolme vuotta sitten Merja Hakala etsi yksiötä Tampereelta. Uudelta Risson alueelta löytynyt asunto vaikutti ihanteelliselta. Osakeluettelon selvittäminen ei tullut Hakalalle mieleen, koska yhtiön tase oli kunnossa ja vuonna 2015 valmistuneessa talossa ei ollut remonttisuunnitelmia. Yksiötä oli ylipäätään vähän tarjolla. Niinpä hän ei aikaillut.

– Luotin kaupanteossa täysin siihen, että asiat hoituvat, koska taloyhtiöllä oli ammattimainen isännöitsijä.

Näin Merja Hakala päätyi omistajaksi taloyhtiöön, jonka osakkeista sijoittajat omistavat 97 prosenttia. Taloyhtiön kaikki 65 asuntoa ovat yksiöitä. Niiden vuokrausta välittää valtakunnallinen monitoimikonserni Kiinteistötahkola Oy. Sama yhtiö hoitaa myös talon isännöinnin ja on miehittänyt taloyhtiön hallituksen.

Tässä jutussa voit kertoa omia kokemuksiasi asumisesta sijoitusasuntovaltaisessa taloyhtiössä. Lomake löytyy artikkelin lopusta.

Osakkeista 10 prosenttia kuuluu Tahkola-sukunimisille ja muu omistus on jakautunut yksityishenkilöiden, säätiöiden, yritysten ja sijoitusyhtiöiden kesken.

Kiinteistötahkola Oy on yksi niistä, joita epäillään isännöintialan kartellista. Kilpailu- ja kuluttajavirasto on langettamassa sille liki 1,7 miljoonan euron vaateen. Konsernin johto pitää viraston tulkintaa vääränä.

Merja Hakala on tyytymätön vuonna 2015 valmistuneen, 65 yksiötä käsittävän, taloyhtiön hoitoon. Häntä harmittaa, että kauniin vihersuunnitelman annetaan rapistua. Pensaita ei leikata eikä niiden juuria haketeta. Sorakenttiä valtaa rikkaruoho. Kuva: Outi Parikka/ Yle

Omistusrakenteesta ei kerätä tietoa

On mahdotonta tietää tarkkaan, missä määrin Asunto Oy Tampereen Rissonpolun tapaisia taloyhtiöitä on. Mikään taho ei kerää tietoa sijoittajaosakkaiden osuuksista suhteessa asukasosakkaisiin.

Kun huoneistotietojärjestelmä valmistuu, on mahdollista saadaan tarkempaa dataa, Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaa kertoo.

Sekä Isännöintiliitto että Kiinteistöliitto arvioivat, että pääkaupunkiseudulla viisi prosenttia asunto-osakeyhtiöistä on sijoittajien määräysvallassa. Isännöintiliitto arvelee että Pirkanmaalla osuus olisi 2–3 prosenttia.

Kiinteistöliiton tuoreen talous-ja rahoituskyselyn perusteella pääekonomisti Jukka Kero arvio, että Länsi-Suomen alueella, johon Pirkanmaa kuului selvityksessä, sijoittajien määräysvallassa olisi peräti kahdeksan prosenttia taloyhtiöistä.

– Tampere ja Pirkanmaa ovat kasvavaa aluetta, joten siellä myös asuntosijoittaminen on aktiivista, Jukka Kero toteaa.

Merja Hakala ihmettelee, miksi taloyhtiön takapihan laatoitukselta ei harjata pois talven hiekoitussoria. Unohdetun polkupyörän kohtalo mietityttää myös. Kuva: Outi Parikka/ Yle

"Hävettää asua tällaisessa"

Asunto Oy Tampereen Rissonpolku oli Merja Hakalalle pettymys. Asumisviihtyvyyden laiminlyönnin lisäksi ilmastointia ja lämmitystä koskevissa huomautuksissa jahkaillaan.

– Hävettää asua tällaisessa. Koen myös myötähäpeää siitä, miten joku voi hoitaa tällä tavalla asioita.

Hakalan pyyntö lanata tai jyrsiä kuoppainen parkkipaikka on toistaiseksi toteutumatta. Turhaan valui pyyntö panna pengerryksiltä valunut kuntta ja kivet paikoilleen. Hiekkalaatikon hiekat on vaihtamatta ja roskia lojuu pihamaalla.

.

Rikkaruohot valtaavat alaa taloyhtiön leikkipaikalla. Merja Hakalan mukaan hiekkalaatikon hiekkoja ei ole pyynnöistä huolimatta vaihdettu 3 vuoden aikana kertaakaan. Talossa asuu vähän lapsia, koska asunnot ovat pieniä, mutta viikonloppuisin pihalla näkyy lapsia. Kuva: Outi Parikka/ Yle

Merja Hakala halusi nähdä taloyhtiön huoltosopimuksen, jotta tietäisi sen kattavuuden. Kiinteistötahkola Tampere Oy:n toimitusjohtajan Samuli Sandbergin mukaan asukkaalla tai yksittäisellä osakkaalla ei ole oikeutta yhtiön sopimuksiin. Samuli Sandberg sysää siivottomuuden huoltoyhtiön vastuulle.

Minuun suhtaudutaan niin, että taas se akka kitisee siellä

Merja Hakala

Samuli Sandberg kertoo, että viime kevään asukaskyselyssä kymmenen vastaajaa antoi pihan viihtyvyydelle arvosanan 3 asteikolla 1–4. Siitä hän päättelee, että viihtyvyydessä ei koeta olevan olennaisia puutteita.

Isännöitsijällä on kaksoisrooli

Merja Hakalan talon isännöitsijä on myös saman taloyhtiön hallituksen jäsen. Kaksi muuta jäsentä ovat toimitusjohtaja Samuli Sandbergin mukaan yksityishenkilöinä yhtiön osakkaina ja ovat Kiinteistötahkolan työntekijöitä. Toimitusjohtajan mukaan isännöitsijä valittiin hallitukseen, koska yhtiökokouksella oli haasteita saada hallitukseen jäseniä.

Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen pitää järjestelyä lainmukaisena, sillä omistajat saavat päättää, miten hallitus miehitetään.

– Tosin tilanne, missä sijoittajat omistavat valtaosan taloyhtiöstä ja isännöinti tulee samasta taustasta, on harvinainen Suomessa.

Isännöitsijän kaksoisrooli on tyypillistä vain pienissä asunto-osakeyhtiössä, joissa ei ole ulkopuolelta ostettua isännöintiä. Ylen selvityksen mukaan lähes joka kolmannella edustajalla Kiinteistöliiton hallituksissa on työpaikka tai muu kytkös isännöintitoimistoissa.

– Suurissa ja keskisuurissa yhtiöissä, joissa isännöinti ostetaan ulkopuolelta, on hyvin harvinaista, että isännöitsijä on myös hallituksen jäsen. Lainsäädäntö kylläkin mahdollistaa sen.

Taloyhtiön hallituksen tehtävä on muun muassa valvoa isännöintiä. Kun isännöitsijä istuu itse myös hallituksessa, voi valvonta kärsiä, jos hallituksen muut jäsenet eivät terästäydy valvonnassa.

Taloyhtiön pihan kaikki kaksi roskakoria irrotettiin pois, koska ne olivat vääränmalliset. Uusien roskakorien asentaminen on vienyt nyt vuoden verran aikaa. Merja Hakala on siitä moneen kertaan huomauttanut isännöitsijälle. Kuva: Outi Parikka/ Yle

Roskakorien asentaminen vienyt yli vuoden

Viime kesänä pihan roskakorit otettiin pois, koska päältä aukenevina roskat lensivät niistä pois. Pihalla törröttää yhä edelleen vain kaksi metallitankoa.

Merja Hakalan mukaan isännöitsijä on puhelinkeskusteluissa perustellut penseyttään sillä, että talo on valtaosaltaan vuokralla, joten ei ole tarvetta puuttua valituksiin. Toimettomuuden motiivi ei tosin tule esiin sähköpostikirjeenvaihdossa.

Isännöitsijä ei halunnut kommentoida kritiikkiä, vaan siirsi sen esimiehelleen Samuli Sandbergille. Isännöitsijä on pysynyt myös Merja Hakalalle kasvottomana. Useista pyynnöistä huolimatta hän ei ole koskaan tullut paikalle.

– Minuun suhtaudutaan niin, että taas se akka kitisee siellä.

Hakala katsoo olevansa hyvällä asialla, koska myös vuokralaiset ansaitsevat viihtyisän taloyhtiön.

– Kun toukokuussa palasin Lapista kesänviettoon, piha oli taas kuin koiran oksennus

Merja Hakalaa harmittaa talon hoito, mutta hän ei aio myydä asuntoa, koska silloin kukaan ei vaatisi laatua. Hänen kertoo, että moni vuokralainen on samaa mieltä epäkohdista, mutta eivät uskalla kertoa siitä. Kuva: Outi Parikka/ Yle

Asuntosijoittaminen paisuu

68-vuotias Merja Hakala on tehnyt monta hyvää asuntokauppaa ilman osakeluetteloon perehtymistä. Ja niinpä se jäi tekemättä nytkin, vaikka nykyään sitä suositellaan. Näin ohjeistaa esimerkiksi Maanmittauslaitos. (siirryt toiseen palveluun)

Omistusrakenne on entistä tärkeämpi tekijä, koska yhä suurempi osa asunto-osakeyhtiöiden omistajista asuu omistamiensa taloyhtiöiden ulkopuolella. Asuntosijoittamisen määrä on kaksinkertaistunut kymmenessä vuodessa.

Kiinteistötieto Oy:n tilastojen mukaan vuonna 2011 kiinteistöihin sijoitusten arvo oli 42,9 miljardia euroa ja vuonna 2020 luku oli 82,7 miljardia euroa.

Taloyhtiön pihamaalla lojuu yhä edelleen viime talven ilotulitteet. Pihan siivottomuus ihmetyttää Merja Hakalaa. Hän on pyytänyt mahdollisuutta tutustua huoltosopimukseen, jotta tietäisi sen kattavuuden. Isännöitsijäyhtiön mukaan asukkaalla tai yksittäisellä osakkaalla ei ole oikeutta tutustua yhtiön sopimuksiin Kuva: Outi Parikka/ Yle

Sijoittajien suuri osuus taloyhtiössä ei useinkaan ilmene Risson talon esimerkin tavoin. Isännöintiliiton vaikuttamis- ja tutkimusjohtaja Tuomas Viljamaan mukaan sijoittajat eivät ole yhtenäinen joukko. Hyvistä vuokralaisista myös kilpaillaan, joten asuntojen viihtyvyys on myös sijoittajien etu.

– Jonkun kolmannen sektorin yhdistyksen tai säätiön näkemys saattaa poiketa todella paljon nuoren asuntosijoittajan tai eläkkeellä olevan vanhan rouvan näkemyksestä, Tuomas Viljamaa kertoo

Kiinteistöalan hallitusammattilaisten osaamisverkoston, AKHA ry:n puheenjohtaja Mikko Peltokorpi painottaa myös asuntosijoittajien kirjavuutta.

– Olen joskus todennut, että yksi kolmannes minimoi kaiken, yksi kolmannes haluaa pitää kiinteistön erinomaisessa kunnossa ja yksi kolmannes lähtee mukaan siihen, minkä ammattimainen isännöinti ja osaava hallitus linjaavat.

Merja Hakalan mukaan taloyhtiön nuori vuokralaiskunta vaihtuu tiheään. Hän on tutustunut joihinkin asukkaisiin, jotka ovat samaa mieltä hänen kanssaan puutteista. He ovat kertoneet, että on helpompi muuttaa pois kuin valittaa vuokranantajalle.

Rakennusaikainen osakekauppa sokkoleikkiä

Merja Hakala olisi halutessaan saanut osakeluettelon. Mutta, jos hän olisi ostanut huoneiston rakennusliikkeeltä rakennusvaiheen aikana, tilanne olisi ollut toinen.

Rakennusaikana ostaja ei saa mistään tietoa, keitä ovat muut huoneistoja ostaneet. Kiinteistöliiton toimitusjohtaja Harri Hiltunen pitää tilannetta haasteena, joka vaatisi lakimuutoksen.

– Osakeluettelo on luettelo osakkeenomistajista. Osakkeenomistajaksi voidaan kirjata sellainen ostaja, jolle asunto-osakkeen omistusoikeus on jo siirtynyt ja joka esittää saannostaan luotettavan selvityksen sekä selvityksen varainsiirtoveron maksusta.

Osakeluettelo on julkinen. Vuoden 2019 jälkeen perustetun yhtiön osakeluetteloa ylläpitää Maanmittauslaitos. Tätä vanhemmissa taloyhtiöissä osakeluettelon ylläpidosta huolehtii edelleen taloyhtiö ja omistajatiedot saa yleensä isännöitsijältä.

Osa artikkelin sisällöstä ei ole välttämättä saavutettavissa esimerkiksi ruudunlukuohjelmalla.