1. yle.fi
  2. Uutiset
  3. asunto-osakeyhtiöt

Sijoitusasuntojen suuri määrä taloyhtiössä tietää kalliimpia remonttilainoja – pankit valpastuivat Finanssivalvonnan kovistelun jälkeen

Pankin silmissä taloyhtiön luotonhoitokyky heikkenee, jos omistus keskittyy harvoihin käsiin. Sijoittajavaltainen talo saa lainaa esimerkiksi putkiremonttiin muita huonommin ehdoin.

Kun taloyhtiö tarvitsee lainaa esimerkiksi julkisivuremonttiin, sen omistusrakenne vaikuttaa lainan ehtoihin. Kuva: Timo Turpeinen / Yle

Asuntosijoitusbuumi on tuonut uusia riskejä. Yksi niistä paljastuu, kun talo tarvitsee remonttilainaa. Sijoittajavaltainen taloyhtiö saa vähemmän lainaa, lyhyemmällä maksuajalla ja korkeammalla korolla kuin talo, jossa osakkeenomistajat ovat pääosin asukkaita.

Tilanne johtuu siitä, että pankit suhtautuvat luottavaisemmin taloyhtiöön, jossa omistuspohja on hyvin hajautunut eikä keskittynyt harvojen käsiin. Nordean taloyhtiöistä vastaavan johtajan Anne-Mari Suovirran mukaan yhden osakkaan ongelmat eivät niissä todennäköisesti vaikuta lainan takaisinmaksuun

– Mutta kun omistus taloyhtiössä on hyvin keskittynyttä ja yhdellä omistajalla tulee ongelmia huolehtia velvoitteistaan, sillä voi olla iso vaikutus taloyhtiön takaisinmaksukykyyn.

Taloyhtiön ottaessa velkaa jokainen osakas on yhteisesti vastuussa lainan takaisinmaksusta, vaikka olisi maksanut jo oman osuutensa pois.

Asuntosijoittajien häiriönsietokyky taantumassa voi osoittautua heikoksi, sillä he rahoittavat merkittävän osan sijoituksistaan velkarahalla. Toistaiseksi tämä on jäänyt testaamatta, koska asuntomarkkinat voivat hyvin. Kuva: Timo Turpeinen / Yle

Sijoittajien linnake voi huomata korjauslainaa kilpailuttaessaan, että tarjouksia tulee vain harvoilta rahoittajilta.

– Ne voivat sanoa, että meillä on jo ihan riittävästi asiakkaita tai että keskitymme tavallisiin perinteisiin taloyhtiöihin, Hypoteekkiyhdistyksen pääekonomisti Juhana Brotherus toteaa.

Yle kertoi kesällä Merja Hakalan kokemuksista sijoittajavaltaisessa taloyhtiössä. Artikkeliin lukijoilta tulleet lukuisat kertomukset vahvistavat, että omistusrakenne on vaikuttanut taloyhtiön lainan saamiseen.

Pankkien valvoja huolestui vuonna 2018

Sijoittajien kiinnostus vuokra-asuntoihin on lisääntynyt huomattavasti viime aikoina. Juhana Brotherus arvioi, että Suomessa on nyt 150 000 vuokra-asuntoa enemmän kuin kymmenen vuotta sitten.

Vuokra-asuntojen osuus asuntokannasta on noussut 30 prosentista noin 34 prosenttiin. Kehityksestä huolimatta omistusasuminen on edelleen yleisin tapa asua Suomessa.

Asuntomarkkinoille on tullut myös ulkomaisia sijoittajia kuten Nrep, Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) ja Round Hill Capital.

Rahoituslaitoksia valvova Finanssivalvonta huolestui vuonna 2018 ammattisijoittajien asuntolainamarkkinoille tuomasta riskistä ja selvitti, miten pankit huomioivat taloyhtiön omistusrakenteen. Valvoja oli kyselyn tulokseen tyytyväinen.

– Luottopäätöksiä tehdessään pankit kiinnittävät huomiota sijoittajien omistusosuuden ja maksukyvyn arviointiin, vastaa Finanssivalvonta Ylen sähköpostiin.

Selvityksen j (siirryt toiseen palveluun)älkeen Finanssivalvonta tiedotti (siirryt toiseen palveluun) kiinnittävänsä tarkastuksissaan yhä enemmän huomiota siihen, että myös taloyhtiölainat huomioidaan asiakkaan maksukyvyn stressitestissä asianmukaisesti. Toisin sanoen se vaati pankkeja hinnoittelemaan riskin tarkemmin ja huomioimaan aina omistusrakenteen.

Brotheruksen mukaan pankit ovat kuunnelleet valvojan ohjeistusta kuuliaisesti.

Asuntosijoitusbuumi on uusien riskien lisäksi tuonut myös hyvää. Asuntosijoittajien ansiosta kerrostalojen uudistuotanto pysyi käynnissä myös niinä aikoina, kun kodinostajat olivat finanssikriisin aikana varpaillaan. Kuva: Timo Turpeinen / Yle

Asuntosijoittajat auttoivat finanssikriisissä

Asuntosijoittajat ovat tuoneet riskien lisäksi myös myönteistä mukanaan. Vuosien 2012–2015 finanssikriisin aikoihin sijoittajat pitivät uudisrakentamisen käynnissä, vaikka tavalliset kodinostajat olivat varuillaan.

– Uudistuotanto kasvukeskuksissa pysyi käynnissä myös hiljaisempina vuosina. Siinä sijoittajat kiistatta auttoivat, pääekonomisti Juhana Brotherus muistuttaa.

Sijoittajien aktiivisuus on tuonut vuokra-asuntomarkkinoille myös lisää kilpailua ja valinnanvaraa. Nyt asuntosijoittamisen kasvu on jo hidastumaan päin.

– Nopein vauhti on ehkä ohi. Mutta asuntosijoittajille on varsinkin kasvukeskuksissa yhä tilaa ja kysyntää.

Asuntosijoittajien aktiivisuus lisää kuitenkin markkinoiden alttiutta isoille heilahteluille.

– Sijoittajat ovat tulleet nopeasti ja kyllä ne voivat lähteä myös nopeasti.

Omistusrakenne ei yksin ratkaise luoton ehtoja

Taloyhtiön omistusrakenne ei kuitenkaan yksin ratkaise, vaan rahoituspäätös perustuu kokonaisarviointiin.

– Sijoittajaosakkaiden omistus ei itsessään ole hyvä tai huono asia. Pankin luottoriskiä arvioidaan sekä luotonhoitokyvyn että omaisuusarvojen kautta. Omistusrakenne on yksi luotonhoitokyvyn tekijöistä, toteaa OP-ryhmän pk-yritysten ja yhteisöjen liiketoiminnasta vastaava johtaja Heikki Peltola.

Pankit kertovat valitsevansa huolella asiakkaat niin uudisrakentamisessa kuin peruskorjausrahoituksessakin. Kuva: Timo Turpeinen / Yle

Pankit pitävät taloyhtiön omistusta hajautuneena, vaikka jollakin osakkaalla olisi useampia huoneistoja. Pankeilla ei ole selvää raja-arvoa keskittyneen omistuksen määritteelle.

Finanssivalvonta ei myöskään halua määrätä tarkkaa rajaa sille, milloin taloyhtiötä pidetään sijoittajavaltaisena ja milloin ei. Sen mukaan raja-arvoa on mahdoton asettaa, koska sijoittajia on niin monentyyppisiä.

Mitä mieltä olet artikkelista? Voit keskustella aiheesta 27.9. klo 23 asti.

Lue myös:

Merja Hakala jätti lukematta osakeluettelon yksiökaupoilla ja katuu – talo oli sijoittajien linnake ja sen huolto harmittaa: "Piha on kuin koiran oksennus"

Ensiasunnon ostajien määrä vähenee, sijoittajat vievät parhaat päältä – Insinööri: "Moni mun kaveri ei enää edes haaveile omistusasunnosta"

Pankit ovat kiristäneet taloyhtiöiden lainahanoja – isonkin remonttilainan voi joutua ottamaan omiin nimiin, jos talon vakuusarvo ei riitä