Näin isännöitsijät rahastavat taloyhtiöitä – osa sopimuksista lähentelee professorin mukaan jopa lahjontaa

Isännöintialan hinnoittelu on sekavaa ja palveluja hankitaan lähipiirin yhtiöiltä, ilmenee Ylen MOT-toimituksen laajasta selvityksestä.

Taloyhtiöt tekevät vuosittain palvelu- ja tavarahankintoja noin 11 miljardilla eurolla. Usein hankinnoista vastaa taloyhtiön palkkaama isännöitsijä. Kuva: Henrietta Hassinen / Yle

MOT-toimituksen selvitys paljastaa korruptioon viittavia käytäntöjä isännöintialalla. Isännöitsijän tehtävä on ajaa taloyhtiön osakkaiden etua. Lähempi tarkastelu osoittaa, että isännöitsijän rooli hämärtyy helposti, kun taloyhtiöille hankitaan palveluja.

Toimitus sai haltuunsa isännöintitoimistojen salaisia sopimuksia, joissa määritellään palvelujen hankinnan ehtoja. Sopimuksien perusteella isännöinti liikkuu lain harmaalla alueella.

MOT-toimituksella ei ole tiedossa, että tässä jutussa mainittujen yritysten edustajia epäiltäisiin rikoksista.

Tätä artikkelia varten on käyty keskusteluja yli 60 taloyhtiön hallituksen jäsenen, isännöitsijän ja alan asiantuntijan kanssa. Osa haastateltavista luovutti MOT-toimituksen käyttöön erilaisia isännöintitoimistojen toimintaan liittyviä asiakirjoja, kuten sopimuksia.

“Ongelmallista tai jopa laitonta”

Yksi MOT-toimituksen haltuun saama sopimus koskee hissien huoltamista. Siinä hissiyhtiö Kone teki puitesopimuksen hissien huoltamisesta Suomen suurimpiin kuuluvan isännöintitoimiston Realian Services Oy:n kanssa.

Sopimuksessa todetaan, että Kone maksaa Realialle “neljän prosentin hankintapalkkion”. Isännöitsijälle maksetaan siis palkkio siitä, että se hankkii palvelun taloyhtiön rahoilla.

Tämä on MOT-toimituksen selvityksen mukaan yleistä isännöntialalla. Sopimuksiin on kirjattu palkkioita, joita maksetaan isännöitsijätoimistolle, kun tämä tekee hankintoja taloyhtiölle.

Rikosoikeuden professori Matti Tolvanen pitää menettelyä ongelmallisena tai ääritapauksissa jopa laittomana.

Ylen MOT-toimitus näytti Tolvaselle haltuunsa saamia sopimuksia ja tarjouskirjeitä. Hän kommentoi niitä yleisesti isännöintialan kannalta.

– Jos sopimuksissa esitetään palkkiota suoraan isännöitsijälle, tapaukseen voi soveltua lahjomista elinkeinotoiminnassa koskeva rikostunnusmerkistö, Tolvanen sanoo MOT-toimitukselle.

Hankinnat tehdään taloyhtiön eli asunnon omistajien rahoilla. Tolvanen pitää ongelmallisena, että taloudellista etua tarjotaan kuitenkin isännöitsijälle. Isännöitsijän kuuluu ajaa kaikissa tilanteissa taloyhtiön etuja.

Keskeistä Tolvasen mukaan on se, kerrotaanko sopimuksista taloyhtiön hallituksille.

– Jos etu annetaan isännöitsijälle tai isännöintitoimistolle, ilman että tämä asuntoyhtiön hallitus on nimenomaisesti antanut siihen isännöitsijälle maksettavaan etuun suostumuksensa, silloin kysymys on lähtökohtaisesti lahjonnasta elinkeinotoiminnassa.

– Se on vakava rikos, Matti Tolvanen sanoo.

Realia: Käytännöstä on luovuttu

Realian mukaan yhtiö on luopunut hankintapalkkioiden käyttämisestä.

Realia kertoo toimivansa aina “lainsäädännön, yleisesti tunnustettujen eettisten periaatteiden, hyvän isännöintitavan ja yhtiön sisäisten ohjeiden mukaisesti.”

Koneelta kerrotaan, että Realian vanhan puitesopimuksen tyyppinen hankintapalkkiokäytäntö on ollut poikkeuksellinen ja siitä luovuttiin kokonaan vuonna 2018.

– Olemme koko ajan edellyttäneet kunkin taloyhtiökohtaisen sopimuksen osalta vahvistuksen siitä, että taloyhtiö on tietoinen hankintapalkkiosta, ja taloyhtiö ymmärtää ja hyväksyy hankintapalkkion sisällön, Kone kirjoittaa sähköpostissaan.

Kone kertoo edellyttävänsä “kaikissa sopimuksissa selkeyttä ja läpinäkyvyyttä asiakkaan, eli tässä tapauksessa taloyhtiön suuntaan.”

– Koneen tiedossa ei ole muita samantyyppisiä hankintapalkkioita muidenkaan asiakkaiden kanssa, Kone kertoo vastauksessaan.

Antti Ronkainen on osakkaana oululaisessa taloyhtiössä. Ronkainen sai selville, että taloyhtiö oli ostanut palveluita yhtiöltä, joka kuuluu samaan konserniin kuin kohteen isännöitsijä. Kuva: Terhi Liimu / Yle

Hankintoja lähipiirin yhtiöltä

MOT:n selvityksessä tuli ilmi tapauksia, joissa isännöintitoimistot ovat tehneet taloyhtiölle hankintoja isännöintikonserniin tai sen lähipiiriin kuuluvilta yrityksiltä ilman kilpailutusta.

Yksi tapauksista liittyy oululaiseen taloyhtiöön, joka sai 20 000 euron laskun rakennustyöntarkkailusta.

– Kellot alkoivat soimaan, että mitä tässä on oikein tapahtunut ja ruvettiin selvittämään asioita. Tarkkailijan valinta ei mennyt mitenkään fiksusti eikä varmaan sääntöjen mukaisesti, sanoo taloyhtiön osakas Antti Ronkainen.

Tarkkailijan palkkauksesta oli päätetty uudiskohteen osakkeenomistajien kokouksessa. Siihen osallistui vain yksi osakkeenomistaja. Taloyhtiön isännöitsijänä toimi Suomen toiseksi suurin isännöintiyritys eli Kiinteistötahkola.

Kun osakkaat alkoivat selvittää asiaa, kävi ilmi, että tarkkailija palkattiin Kiinteistötahkolan konserniin kuuluvasta yrityksestä ilman kilpailutusta.

Toimitusjohtaja Seppo Tahkola sanoo MOT:lle, että suorahankinta oli virhe ja hankinta olisi pitänyt kilpailuttaa. Tahkolan mukaan taloyhtiölle annetaan hyvitystä laskusta.

Harri Renkonen on osakas taloyhtiössä, joka sai remontin jälkeen isännöintitoimistolta laskun 45 000 euron "hallinnointipalkkiosta." Renkosen mukaan isännöitsijällä oli “olematon rooli” remontissa. Kuva: Terhi Liimu / Yle

Kymmenien tuhansien eurojen “hallinnointipalkkio”

Harri Renkonen on osakas helsinkiläisessä taloyhtiössä. Kerrostalossa tehtiin yli neljä miljoonaa euroa maksanut putkiremontti. Renkosen taloyhtiön isännöitsijänä toimi Suomen suurin isännöitsijätoimisto Realia.

– Isännöitsijän rooli urakassa oli täysin olematon, koska olimme palkanneet ulkopuolisen projektikonsultin. Isännöitsijä ei oikeastaan tehnyt mitään muuta kuin maksoi laskuja, Renkonen kertoo.

Remontin valmistuttua taloyhtiö sai Realialta 45 000 euron laskun. Sen perusteena oli ”hallinnointipalkkio”

– Tuli yllätyksenä, että heillä on joku tällainen prosenttiosuus siitä koko kustannuksesta. Koko urakan summasta otettiin 1,2 prosenttia isännöitsijän hallinnointipalkkiota, Renkonen sanoo.

Hallinnointipalkkiota ei oltu budjetoitu remonttikustannuksiin.

Realian mukaan hallinnointipalkkiota on käytetty “hankkeissa, joihin liittyy erillisveloitettavaa työtä”. Tällä viitataan tehtäviin, joista ei ole sovittu isännöitsijän ja taloyhtiön välisissä sopimuksissa.

– Mikäli asiakasyhtiö ei halua käyttää hallinnointipalkkiota, laskutetaan suoritetut toimenpiteet yhtiön kanssa solmitun isännöintisopimuksen ja hinnaston mukaisesti tuntiveloituksella, Realia kirjoittaa sähköpostivastauksessaan.

Kiinteistöhoitoyritys L&T on tarjonnut isännöitsijätoimistoille sopimuksia, joihin sisältyy ns. kickback-malli. Sillä tarkoitetaan, että yritys maksaa osan kauppasummasta takaisin. L&T kertoo MOT-toimitukselle luopuneensa käytännöstä. Kuva: Camilla Arjasmaa / Yle

“Kickback” -maksuja isännöintitoimistoille

MOT-toimituksen hallussa on Suomen suurimman kiinteistöhuoltoyhtiö L&T:n isännöitsijätoimistolle lähettämä asiakirja “ehdotus yhteistyöstä”.

Siinä L&T tarjoaa käyttöönsä erilaisia muun muassa jätteiden käyttöön tarkoitettuja lavoja käyttöön. Ehdotus sisältää esimerkin, jonka mukaan L&T maksaa isännöintitoimistolle lavojen vuokraamisesta.

L&T käyttää näistä maksujen palautuksista termiä “kickback”. Esimerkiksi Taloudellisen yhteistyön ja kehityksen järjestö OECD pitää tällaisia maksunpalautuksia alttiina korruptiolle (siirryt toiseen palveluun).

Ylen MOT-toimituksen saamassa esitteessä L&T antaa esimerkkejä siitä, kuinka suuri “kickback” -palkkio on eri tilausten yhteydessä. Vaikka palveluiden käytön maksaa taloyhtiö, tarjotaan palkkio maksettavaksi isännöitsijälle.

L&T:n mukaan "kickback"-tarjouksessa oli kyse “lyhyestä kokeilusta, jossa markkinointikirjeitä lähetettiin pienyrittäjille.” Kokeilu lopetettiin L&T:n mukaan muutaman kuukauden jälkeen, eikä yksikään isännöitsijätoimisto tarttunut tarjoukseen.

Rikosoikeuden professori Matti Tolvasen mukaan jo pelkkä tarjous voi täyttää lahjonta elinkeinotoiminnassa -rikoksen tunnusmerkistön. Jos tällainen järjestely tulee poliisin tietoon, poliisin on omasta aloitteestaan aloitettava rikostutkinta.

– Nämä rikokset jäävät usein pimentoon. Jos jonkun firman työntekijää lahjotaan, ei se yleensä tule poliisin tietoon, ellei firma itse nosta asiaa esille. Harva nostaa, sillä tällaisissa jutuissa on yritykselle suuri mainehaitta.

– Lahjonta elinkeinotoiminnassa on varmasti paljon yleisempää kuin mitä poliisin tilastot antavat ymmärtää, Tolvanen sanoo.

Sekavaa hinnoittelua

Isännöintitoimistot kilpailevat uusista asiakkaista tarjoamalla edullista kuukausihintaa. Isännöinnin kustannusten arviointi on kuitenkin vaikeaa, sillä yhtiöiden hinnoitteluperusteet ovat erilaisia.

Isännöintitoimistot myös laskuttavat lisämaksuja useista tehtävistä, kuten toimistotöistä. Nämä erillisveloitettavat työt voivat jopa kaksin- tai kolminkertaistaa palvelun kuukausihinnan.

Alalla myös kannustetaan myymään lisätöitä taloyhtiöille. Esimerkiksi Realian isännöitsijät saavat 25 prosentin osuuden taloyhtiöille myydyistä erillishinnastoon kuuluvien töiden arvosta palkanlisänä.

– Lisäpalveluiden tuottamisesta maksettava provisio on alalla yleinen. Realian ja sen työntekijöiden väliset työsopimukset tai niiden ehdot eivät ole asiakkaille julkisia.

– Provisiokäytännössä kysymys on työnantajan tavasta palkita isännöitsijää erillispalveluiden tuottamisesta, jotka loppukädessä auttavat varmistamaan taloyhtiön arvon säilymisen ja kehittymisen osakkaiden etujen mukaisesti. Hyöty tulee siis asiakkaalle, Realia kirjoitti sähköpostissaan.

Voit keskustella aiheesta 26.10. klo 23:een saakka.

Koneen sitaatti korjattu 25.10. klo 7.47. "Olemme koko ajan edellyttäneet kunkin taloyhtiökohtaisen sopimuksen osalta ---" Aiemmassa versiossa luki "Päätimme jo tuolloin edellyttää kunkin taloyhtiökohtaisen sopimuksen osalta---"

Juttuun on 28.10. klo 16.19 lisätty Realia-yhtiön koko nimi Realia Services Oy

Isännöintialan hinnoittelu on sekavaa, palveluja hankitaan usein lähipiirin yhtiöiltä ja asukkailla on vaikeuksia saada tietoja taloyhtiöidensä asioista. MOT-ohjelma paljastaa, miten isännöitsijät rahastavat asunnon omistajia.