Hyppää sisältöön

Uusi ilmiö yleistyy Helsingissä: arvoalueiden asunnoista tyhjillään 10–30 prosenttia ja suunta ylöspäin – "Eliitin ooppera-asuntoja", tulkitsee ekonomisti

Tyhjänä pidettävät asunnot tuovat haittoja kaupungille ja muille asukkaille. Esimerkiksi Kanadan Vancouverissa kaupunki on puuttunut asuntojen tyhjänä pitämiseen onnistuneesti.

Helsingin Kaartinkaupunki ja Kluuvi ovat kaupungin kalleimpia alueita. Tyhjien asuntojen osuus Kluuvissa nousi 34 prosentista peräti 38:aan alkuvuodesta 2020 alkuvuoteen 2021. Kuva: Jouko Tapper / Yle

Osa asuntokannasta on aina tyhjillään esimerkiksi remonttien, muuttojen ja uudiskohteiden viimeistelyn vuoksi.

Helsingissä tyhjillään on keskimäärin 6–8 prosenttia asunnoista. Kaupungin arvoalueilla luvut ovat jotain täysin muuta.

Esimerkiksi Kruununhaassa tyhjien asuntojen osuus on 16 prosenttia, Kaivopuistossa 27 prosenttia, Kaartinkaupungissa 23 prosenttia, Kampissa 15 prosenttia, Ullanlinnassa 16 prosenttia ja Kluuvissa peräti 38 prosenttia.

Korona-ajan alussa tyhjien asuntojen määrä on kasvanut muutamilla arvoalueilla entisestään niin paljon, että Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus näkee taustalla uuden ilmiön.

– Tilastot kielivät siitä, että varakas väki ostaa Helsingin arvoalueilta kakkosasuntoja mutta jatkaa asumista ensisijaisesti muualla Suomessa.

Tyypillisimmin kyse on Brotheruksen mukaan esimerkiksi eläkeiän kynnyksellä olevista ostajista, jotka haluavat kakkosasunnon Helsingissä asuvien lastensa tai kulttuuripalveluiden läheltä.

– Eräänlaisista maakuntien varakkaan eliitin "ooppera-asunnoista", Brotherus sanoo.

Vastaava ilmiö on ollut voimissaan jo pitkään esimerkiksi Yhdysvaltain ja Kanadan asuntomarkkinoilla. Ostajina ovat useimmiten päälle 60-vuotiaat, joille on ehtinyt kertyä riittävästi varallisuutta kakkosasunnon ostamiseen.

Ylen soittokierroksen perusteella kakkosasuntojen ostajat on havaittu myös kiinteistönvälitysyhtiöissä.

Airbnb hiljeni, tyhjät asunnot yleistyivät silti

Tuoreimpia eli vuodenvaihteen 2019–20 ja 2020–21 asuntotilastoja verratessa tyhjien asuntojen osuus kasvoi tietyissä kaupunginosissa huomattavasti: esimerkiksi Kluuvissa 34 prosentista 38:aan, Kaivopuistossa 22 prosentista 27:ään ja Kruununhaassa noin 14 prosentista 16:ta.

Samaan aikaan korona hiljensi tyystin esimerkiksi lyhytaikaisvuokraamisen, kuten Airbnb:n markkinat, joten on hyvin epätodennäköistä, että nousu olisi tullut lyhytvuokrauskohteista. Perinteisen vuokramarkkinan hiljeneminen taas on tyhjentänyt asuntoja laajemmin vasta myöhemmin.

– Juuri nämä tilastot viittaavat vahvasti siihen, että kyse on nimenomaan kakkosasuntojen ostajista, Brotherus sanoo.

Suurin nousu on tapahtunut Helsingin kalleimmilla alueilla. Aiemmin mainittujen kaupunginosien lisäksi tyhjät asunnot ovat yleistyneet esimerkiksi Taka-Töölössä, muualla muutokset ovat vähäisiä tai tyhjät asunnot ovat vähentyneet.

Brotherus toteaa, että lisääntyvä kakkosasuntojen ostaminen on vielä pienehkö ilmiö. Tuoreiden tilastojen valossa se on kuitenkin nyt selkeästi rantautunut Suomeen.

– Lyhyessä ajassa tyhjiä asuntoja on tullut arvoalueille lisää ainakin satoja tai jopa tuhansia, Brotherus sanoo.

Brotherus arvioi, että kakkosasuntojen ostaminen Helsingistä ja muista kaupungeista on yleistynyt 2010-luvun kuluessa.

Ilmiön todentaminen on ollut aiemmin hankalaa, koska asuntoja on tyhjillään tietysti muistakin syistä. Pääosin tyhjillään olevia asuntoja on esimerkiksi säätiöillä, diplomaateilla, ulkomaalaisten sijoituksina ja työntekijöilleen satunnaisesti asuntoa tarvitsevilla yrityksillä.

Nämä syyt selittävät suurimman osan tyhjistä asunnoista, mutta eivät niiden selkeää lisääntymistä tietyillä arvoalueilla.

Tilastoissa tyhjiksi eli vailla vakinaista asukasta oleviksi kirjataan myös Airbnb-käytössä olevat asunnot. Niiden voimakas yleistyminen on osaltaan selittänyt tyhjiksi kirjattujen asuntojen korkeaa määrää ennen koronaa.

"Kaupunkitukikohta lähellä lapsenlapsia"

Kiinteistönvälittäjät ovat niin ikään huomanneet jonkin verran kakkosasuntojen ostajia.

– Kyllä meidän kiinteistönvälittäjämme ovat tähän silloin tällöin törmänneet Helsingin arvoalueilla. Kun on varallisuutta, kaupunkitukikohtia ostetaan, jotta voi olla lähellä lapsia ja lapsenlapsia, OP Koti Helsingin toimitusjohtaja Kirsi Tenhunen sanoo.

Tenhunen toteaa, että vaikka kakkosasunnon ostaja ei osta varsinaista sijoitusasuntoa eli vuokrattavaksi tarkoitettua asuntoa, kyse on samalla aina sijoituksesta.

– Jos jostakin ostaa asunnon pääosin tyhjillään pidettäväksi, niin arvonnousun kannalta harva paikka on niin varma kuin Helsingin keskusta.

Korona-aikana moni näyttää Tenhusen mukaan myös muuttaneen kaupungin ulkopuolelle niin, että entinen kaupunkikoti on jätetty kakkosasunnoksi.

Helsingin Kiinteistömaailma Ullanlinnan toimitusjohtaja Maarit Pietarila kertoo vastaavasta kehityksestä.

Pietarilan mukaan asunnonostajat ovat myyneet Helsingissä isompia kaupunkiasuntoja, ostaneet tilalle pienemmän kaupunkikodin ja muuttaneet maaseudulle tai ulkomaille tekemään etätöitä tai viettämään eläkepäiviä.

– Kaupunkiin tullaan sitten kulttuuririentoihin, ystäviä tapaamaan tai käymään toimistolla. Sitä varten isoa asuntoa ei pidetä, Pietarila arvioi.

Myös muualla vakituisesti asuvia asunnonostajia on Pietarilan mukaan tullut Helsinkiin.

– Asutaan maakunnissa, mutta lapset ovat muuttaneet kaupunkiin, joten vierailuja varten on ostettu kaupunkikoteja. Myös ulkomailla asuvat ovat hankkineet Etelä-Helsingistä asuntoja Suomen-visiittejä varten.

Sama on huomattu Huoneistokeskuksessa, liiketoimintajohtaja Marina Salenius kertoo.

– Viimeisten vuosien aikana tällaista on nähty, mutta on vaikea sanoa, onko se lisääntynyt. Eikä se rajoitu pelkästään Helsinkiin.

Yhtiöt arvioivat, että kakkosasuntojen ostaminen on nyt mahdollista selvästi aiempaa useammille, kun varallisuutta on alkanut kertyä riittävästi etenkin suurille ikäluokille.

Tappio muille asukkaille ja kaupungille

Tyhjissä asunnoissa on ongelmansa, Hypon Juhana Brotherus sanoo.

Helsinki ensinnäkin menettää verotuloja, kun kalliiden asuinalueiden asunnot ovat kakkoskäytössä. Asuntojen omistajat maksavat kunnallisveronsa siihen kuntaan, jossa he ovat kirjoilla.

– Keskustan arvoasunnoissa asuisi hyvätuloisia, jotka maksaisivat keskimäärin aika suurta kunnallisveroa ja käyttäisivät toisaalta melko vähän kunnallispalveluita, Brotherus toteaa.

Tyhjillään seisovat asunnot myös nostavat asuntojen hintatasoa, kun asuntoja on vähemmän tarjolla myyntiin. Helsinkiläisille tai kaupunkiin haluaville on samalla tarjolla vähemmän vapaita asuntoja ja muuttoliikekin voi hieman hidastua.

Haittaa on kivijalkaliikkeillekin. Mitä enemmän asuntoja on tyhjillään, sitä vähemmän on käyttäjiä kahviloille ja kaupoille.

Toistaiseksi vaikutus on todennäköisesti vähäinen, mutta esimerkit maailmalta osoittavat, että ongelma on todellinen.

– Esimerkiksi Lontoossa tämä on jo huomattavan iso ilmiö, koska siellä on kortteleita, joissa vakinaisia asukkaita voi olla hyvin vähän, Brotherus sanoo.

Kaupungilla olisi halutessaan keinoja puuttua tyhjänä pidettäviin asuntoihin.

Esimerkiksi Kanadan Vancouverissa se on tehty tyhjien asuntojen korotetulla kiinteistöverolla, mikä näyttää osin tepsineen ongelmaan.

Vancouverissa korotettu kiinteistövero otettiin käyttöön vuonna 2017. Vuoteen 2020 tullessa tyhjien asuntojen määrä oli vähentynyt kaupungissa jo yli neljänneksellä ja verotuloa kertynyt runsaasti.

Brotherus pitää tyhjien asuntojen korotettua kiinteistöveroa hyvänä ratkaisuna. Se kohdistuu varakkaimpiin, eikä se haittaa esimerkiksi työllisyyttä tai yrittämistä.

Byrokraattisesti sen toteutus on kevyt. Asunnon omistajan on itse ilmoitettava tyhjänä pitämästään asunnosta, kuten Suomessa esimerkiksi asunnon vuokratuloista.

Korotettua veroa piti vuoteen 2020 asti maksaa oli 1,25 prosenttia asunnon markkinahinnasta. Viime vuonna Vancouverin kaupunki korotti veroa vielä voimakkaasti entisestään: nyt tyhjistä ja puolityhjistä asunnoista on maksettava veroa jopa 3 prosenttia asunnon markkinahinnasta.

Voit keskustella aiheesta 27.3. klo 23 saakka.

Lue lisää:

.
.