Hyppää sisältöön

Moni asuntosijoittaja painaa nyt jarrua – nousevat korot ja hiljentyvä vuokramarkkina voivat ajaa liikaa riskiä ottaneen vaikeuksiin

Sijoittajien uusien asuntojen ostoaikeet ovat vähentyneet, ja aiempaa suurempi osa harkitsee myös sijoitusasuntonsa myyntiä. Suomen vuokranantajien ekonomisti arvioi, että kiinnostus asuntosijoittamiseen saattaa laskea.

Joonas Orava omistaa sijoitusasuntoja useassa kaupungissa. Hän seuraa markkinaa myös työnsä puolesta asunnonostajia ja asuntosijoittajia palvelevan yrityksen sijoitusjohtajana. Kuva: Yle

– Aikaisemmassa maailmassa vuokralainen otti sen asunnon, minkä sattui saamaan. Nyt vuokralaiset kiertävät useampia asuntoja ja valitsevat itselle sopivimman: vuokranantaja saa tehdä enemmän töitä saadakseen asunnon vuokralle.

Näin tiivistää useita asuntoja omistava Joonas Orava asuntosijoittajien tämänhetkisen tilanteen markkinoilla.

Kun aiemmin esimerkiksi yksiöstä Helsingin kantakaupungissa saattoi tulla kymmeniä kyselyitä, nyt niitä tulee enää muutamia ja vuokraaminen ottaa aikansa. Puhutaan vuokralaisen markkinoista.

– Vuokranantajana olen jo tullut hinnassa vastaan, jotta löytyy hyvä vuokralainen, Orava sanoo.

Monella sijoittajalla tuumaustauko

Asuntosijoittajien määrä on kasvanut viime vuosina kovaa vauhtia. Nyt heistä moni painaa jarrua.

Maalis-huhtikuussa uusien nostettujen sijoitusasuntolainojen määrä laski neljänneksellä vuodentakaisesta.

Suomen vuokranantajien kyselyssä uusien asuntojen ostoaikeet ovat vähentyneet syksyyn verrattuna, ja aiempaa suurempi osa harkitsee myös sijoitusasuntonsa myyntiä.

Hypo on ennustanut sijoittajien suosimien yksiöiden hintojen laskevan tänä vuonna tarjonnan kasvaessa.

Jos on ottanut liikaa riskiä, asuntomarkkinoilla vaikuttaa nyt useita vaarallisia trendejä.

Korot ja kustannukset nousevat samaan aikaan kun vuokralaisista saa kilpailla. Kaatuuko asuntosijoittajan korttitalo, jos vuokratuotot eivät enää kata kustannuksia ja lainamenoja, ja talous on viritetty tiukalle?

Riski on olemassa, arvioi Suomen Pankin ekonomisti Markus Aaltonen.

– Jos asuntosijoittaja on liikkeellä suurella velkavivulla eikä ole varautunut korkojen ja kustannusten nousuun, haasteita voi olla edessä, kun korot ja vastikkeet nousevat samanaikaisesti, hän sanoo.

Aaltosen mukaan on kuitenkin mahdotonta arvioida, paljonko tällaisia sijoittajia on.

Lainojen maksurästit maltillisella tasolla

Toistaiseksi tilastot eivät ainakaan anna viitteitä siitä, että asuntosijoittajat olisivat kaatumassa velkataakan alle.

Suomen Pankin hoitamattomien lainojen tilaston mukaan sijoitusasuntolainoissa on itse asiassa vähemmän maksurästejä kuin omistusasuntolainoissa.

– Pandemiasta ja muista epävarmuuksista huolimatta taloyhtiölainojen tai sijoitusasuntolainojen ongelmat eivät ole viime kuukausina kasvaneet, vaan ovat todella maltillisella tasolla, Aaltonen sanoo.

Hän kuitenkin huomauttaa, että tilastoon päätyvät yli 90 päivää maksamatta olleet lainarästit, joten tilanne päivittyy viiveellä.

– Yleisesti kotitalouksien velkaantuneisuus on kasvanut ennätyssuureksi. Se lisää velallisen herkkyyttä korkojen nousulle, Aaltonen sanoo.

Suomen Pankin ekonomisti Markus Aaltonen sanoo, että asuntosijoittajilla on selkeästi meneillään tuumaustauko. Osaltaan sijoitusasuntolainojen pudotusta vuodentakaisesta selittää se, että viime vuosi oli asuntomarkkinoilla erittäin vilkas. Kuva: Pete Dhuy / Yle

Valtaosa asuntosijoittamisesta pienimuotoista

Myös yksityisiä asuntosijoittajia edustavan Suomen vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen pitää mahdollisena, etteivät kaikki nollakorkojen aikana asuntosijoitusbuumiin lähteneet selviä uudesta tilanteesta kuivin jaloin.

– Varmasti joukossa on sellaisia, jotka eivät ole tilanteeseen varautuneet, mutta kyse on enemmän yksittäistapauksista kuin isosta haasteesta. Mitään pakkomyyntiaaltoa ei ole näköpiirissä, hän sanoo.

Rokkanen arvioi, että kiinnostus asuntosijoittamiseen voi vähentyä, kun tuotto-odotukset heikkenevät.

Valtaosalla asuntosijoittaminen on Rokkasen mukaan kuitenkin pienimuotoista: tyypillisellä asuntosijoittajalla on yhdestä kahteen asuntoa, ja asuntosijoittamisen tavoite on eläkepäiviä varten säästäminen. Oman talouden puskurit riittävät hänen mukaansa yleensä kattamaan riskit.

Niillä, joilla asuntoja on kymmeniä, toiminta on vähintäänkin puoliammattimaista ja riskeihin on varauduttu esimerkiksi korkosuojauksilla tai kiinteillä koroilla, hän sanoo.

Asuntosijoittajilla paljon taloyhtiölainaa

Suomen Pankin Markus Aaltosen mukaan asuntosijoittajat velkaantuvat etenkin isojen taloyhtiölainojen kautta, jotka kannustavat ison velkavivun käyttöön.

Uudiskohteisiin on voinut päästä kiinni pienellä omarahoitusosuudella, kun jopa 80 prosenttia velattomasta hinnasta on ollut yhtiölainaa.

Lisäksi myös kuukausikulut ovat olleet alkuun pienet, sillä uudiskohteiden taloyhtiölainoissa on ollut usein aluksi lyhennysvapaita vuosia.

Jos sijoittaja on ostanut asunnon ilman pankkirahoitusta, jää maksukyvyn arviointi ostajan omaksi huoleksi. Ja jos asuntoja on monia, myös kustannukset kertautuvat.

Viime viikolla hallitus esitti kiristyksiä taloyhtiölainoihin.

– Riskikeskittymiä voi liittyä taloyhtiöihin, joissa yksi sijoittaja omistaa paljon asuntoja samasta talosta ja joutuu maksuvaikeuksiin, sanoo myös Suomen vuokranantajien Sakari Rokkanen.

Joonas Orava ei ole huolissaan kustannusten noususta ja markkinatilanteen muutoksista. Hän muistuttaa, että korkojen nousuun kannattaa varautua jo silloin, kun sijoitusta on tekemässä. Kuva: Yle

Asuntosijoittaja Joonas Orava ei aio tehdä kummoisia peliliikkeitä markkinatilanteesta huolimatta. On huono hetki myydä, kun kaikki muutkin haluavat myydä, hän sanoo.

– Jos on pitkällä aikajänteellä liikkeellä – niin kuin asuntosjoittajan kannattaisi olla – muutaman kuukauden vuoksi ei kannata nopeita liikkeitä lähteä tekemään.

Sijoittajana Orava näkee mahdollisuuksia siinä, jos yleinen innostus asuntosijiottamiseen vähenee.

– On mielenkiintoista nähdä, miten voimakkaasti korkojen nousu vähentää kiinnostusta asuntosijoittamiseen. Jos sijoittaja tietää mitä tekee, voi markkinoilta tehdä hyviä löytöjä tarjonnan kasvaessa, hän sanoo.

Lue myös:

.
.