Miltä tuntuisi kymmenkertainen korko asuntolainassa? Siitä ei ole kauan, kun se oli arkea

Nykyään asuntolainan hakeminen on tehty melkein yhtä helpoksi kuin kausi-influenssarokotuksen ottaminen. Soita, varaa aika, keskustellaan vähän pohjista ja tehdään päätös. Ei siitä niin kauaa ole, kun karvahattua sai pyöritellä hermostuneena käsissään pankinjohtajan edessä eikä sekään aina auttanut.

talous
Kerrostalo.
Yle

Pankeilla on nykyään kummallinen ongelma. Ihmiset maksavat asuntolainojaan liian nopeasti pois. Ilmiö on seurausta hyvin matalasta korosta ja lainatyypistä, jossa kuukausierä on aina samansuuruinen – nyt korkojen osuus on hyvinkin pieni ja lainan pääoma lyhenee suunniteltua nopeammin.

Pankeissa on nähty hyvinkin erilaisia aikoja. Kajaanin Danske Pankin johtaja Jari Kananen tutustui pankkimaailmaan jo kesätöissä. 30 vuoden työurasta pankkimaailmassa on vilahtanut pian neljännesvuosisata.

Lainan saaminen katsottiin läpi ja vastavuoroisuus arvioitiin.

Pankinjohtaja Jari Kananen

– Maailma oli silloin hyvinkin erilainen - pankkitoiminta oli hyvin voimakkaasti säänneltyä. Kun pankit rahoittivat ja lainoittivat, se perustui talletuksiin ja niiden lainaamiseen takaisin.

Käytännössä se tarkoitti, että rahaa ei ollut kaikille halukkaille. Suomen pankilla oli määräyksiä siitä, mikä keskikorko sai olla, ja kuinka paljon pankilla piti olla talletuksia suhteessa lainattuihin varoihin.

Lainaaja joutui odottamaan päätöstä, eikä kaikkia pyytäjiä otettu edes vastaan.

– Katsottiin asiakkaan asiointia talletustilillä ja vakuuskysymys oli tärkeä – jos oli pankille hyvin tunnettuja takaajia heitä käytettiin apuna.

Lainahakemuksia tutkittiin tarkkaan kollegojen kanssa. Kokouksia ei välttämättä ollut montaa kuukaudessa.

– Lainoja valmisteltaessa voitiin todeta, että tämä menee kokoukseen päätettäväksi. Hakemukset koottiin käsipelillä, johon siihenkin meni aikaa. Lainan saaminen katsottiin läpi ja vastavuoroisuus arvioitiin – kaikki hakemukset eivät menneet läpi siihen aikaan. Nyt päätökset syntyvät nopeatempoisesti ja asioinnin yhteydessä.

Kun pankeilla ei ollut tarpeeksi rahaa mitä lainata, valtion apu Arava (siirryt toiseen palveluun)-järjestelmän avulla oli merkittävää. Sotien jälkeen kehitetty menetelmä auttoi aluksi huutavaan asuntopulaan ja myöhemmässäkin vaiheessa toi helpotusta pääomien puutteeseen.

– Arava hoiti osan ja loput rahoista saatiin pankista. Siten saatiin se koko paketti aikaiseksi.

Koko tarvittavaa summaa ei lainattu, aina piti olla joko säästöjä tai muuta vakuutta. Vielä 1960-luvulla oli tavallista, että puolet asunnon hinnasta piti säästää etukäteen.

Niukkuus muuttui tulvaksi

Omarahoitusosuuden käsite alkoi hämärtymään samaan aikaan kun säännöstely purettiin 1980-luvun lopulla.

– Rahamarkkinat vapautuivat ja rahaa tuli muualtakin kuin talletuksista enemmän pankkeihin.

Pankkien tehtävä muuttui rahan niukkuuden jakamisesta rahan markkinoinniksi asiakkaille.

Ne vain kerta kaikkiaan jäivät kesken. Niille katseltiin pitkäkin aika ostajaa.

Jari Kananen

– Syntyi sellainen markkina, josta sitä rahoitusta pystyi markkinaosapuolena hankkimaan. Rahan hinta määräytyi markkinoilla, kun helibor-korot ja myöhemmin euribor-korot tulivat.

Rahaa tuli harmaille markkinoille, kokonaan säätelyn ulkopuolelle. Helibor-korko kehiteltiin suomalaiseksi markkinakoroksi rinnalle ja korvaamaan merkityksesä menettänyt Suomen Pankin määräämä peruskorko.

Vapautumisella oli dramaattiset vaikutukset. Puutteeseen tottuneet asunnosta haavelijat saivat pankista kaiken sen minkä pyysivät, ylikin (siirryt toiseen palveluun). Pankeista ei lainanantoa rajoitettu, olihan asunnot aina pitäneet arvonsa. Laskun maksu tuli, kun kun Suomi vaipui monistakin syistä lamaan ja Suomen markalla spekuloitiin (siirryt toiseen palveluun) kansainvälisillä markkinoilla.

– 1990-luvun alkupuolella huideltiin helibor-korossa 15 prosentin ja ylikin lukemissa. Jos verrataan nykypäivään, ero on huima.

Samaan aikaan pankkien marginaalit olivat kahdesta kolmen prosenttia. Tavatonta ei ollut yli 18 prosentin korko asuntolainassa.

Kaikkien asuntolainan ottajien talous ei kestänyt kovaa korkotasoa. Työttömyys (siirryt toiseen palveluun) räjähti käsiin, asuntojen hinnat laskivat (siirryt toiseen palveluun) rajusti. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla kaksioiden hinnat romahtivat jopa 60 prosenttia, kun markkinoille tulvi myytäviä asuntoja.

– Elettiin kovia aikoja. Tilannetta hieman helpotti, että silloin pystyttiin lainakorkoja laajemmin vähentämään verotuksessa.

Moni rakentaja joutui tilanteeseen, ettei pystynyt viemään rakennusprojektiaan loppuun. Markkinoille tuli paljon keskeneräisenä myytäviä taloja.

– Ne vain kerta kaikkiaan jäivät kesken. Niille katseltiin pitkäkin aika ostajaa.

Asuntolainojen keskikorko nousussa
YLE

Nykyäänkin koko Suomen mittakaavassa ilmiöön toisinaan törmää, mutta hyvin harvakseltaan. Syyt eivät tule enää rahamarkkinoilta.

– Tavallisesti ne ovat monimutkaisia asioita ja siellä voi olla tapahtunut monenlaista taustalla että tilanteeseen on jouduttu.

Myös markan devalvoiminen oli mahdollista ja sitä lopulta myös käytettiin.

– Siihen aikaan inflaation ja nopean palkkakehityksen ansiosta viiden vuoden kuluttua oli jo ihan erinäköinen tilanne, kuin vaikkapa kun lähdettiin rakentamaan.

Euro toi vakautta

Markasta luovuttaessa siirryttiin euribor-korkoon ja korkovaihtelut tasoittuivat.

– Ennustettavuus on parantunut asiakkaan kannata, vaarallisia yllätyksiä ei ole. Taustalla oli myös kansantalouden kasvua, Nokia muun muassa näkyi laajalti työpaikoissa ja ansioissa.

Rahaa oli saatavilla paljon ja kilpailu pankkien välillä koveni. Asuntolainojen marginaalien alhaisuus oli yksi keino. Tuottoja piti kerätä myös muualta. Markkinoilla oli muun muassa erityinen premium-laina, jossa asuntovelallisen lainaa lyhennettiin osittain rahastomarkkinoille.

– Haluttiin edistää rahastosäästämistä ja vähitellen säästämistä. Asuntolainan lyhennyksiä maksettiin vähemmän takaisin pankille. Erotus sijoitettiin kuukausittain markkinoille. Ajatus oli, että hyvin hajautettuna lainan takaisinmaksun aikana pystyttäisiin myös nauttimaan tuotosta.

Nykyään vastaava tehdään ilman kytköstä asuntolainaan.

– Sellaista tuotteistusta ei nyt ole, mutta ajatus on edelleen hyvä. Puhutaan vararahastosäästämisestä – esimerkiksi koronousua vastaan voi suojautua siirtämällä osan kuukausitulosta säästöön.

Tällä kertaa asuntojen hintakriisi vältettiin

Pitkään ei asuntolainan ottajan kannalta tuokaan vaihe kestänyt. Kansainvälinen finanssikriisi jysäytti korkotason alas. Suomessa ei kuitenkaan koettu samanlaista kriisiä asunnoissa kuin esimerkiksi Yhdysvalloissa, Irlannissa, Espanjassa, Kreikassa ja Tanskassa.

Muistan itsekin laskun alettua miettineeni, milloin nousu taas alkaa.

Jari Kananen

Korkotaso laski dramaattisesti. Lokakuussa 2008 asuntolainan kokonaiskorko oli yli 5 prosenttia ja vuoden kuluttua sitä sai jo 2 prosentin pintaan. Karkeasti ottaen samalla tasolla ollaan oltu jo viisi vuotta. Tämän vuoden lokakuun lopussa asuntolainan keskikorko oli 1,77 prosenttia.

Suomessa asuntojen hinnat ovat pitäneet hyvin. Reaalihinnat ovat jopa nousseet, vaikka hintojen eriytymistä eri alueilla maassa on tapahtunutkin muista syistä. Laman vaikutuksia näkyy silti, suuri muutos on havaittavissa ensiasunnon hankinnassa, sanoo Jari Kananen.

– Ollaan palattu perinteisemmälle tielle. Ensiasunnon hankinnassa lähdetään pienemmästä asunnosta liikkeelle – joku aika sitten ensiasunnoksi tehtiin jopa uusi talo. Nyt asunto-osakkeet ovat enemmän kaupankäynnin kohteena.

asunnon pohjapiirros
Yle Uutisgrafiikka

Asuntolainan halkijan kannalta tilanteessa ollaan oltu vuosikausia. Lyhyiden ja pitkien korkojen ero on historiallisen pieni.

– Asuntovelallinen pystyy vaikka 10 vuodeksi vakiinnuttamaan korkotasonsa, verrattuna lyhyeen korkoon ero on verrattain pieni – aiemmin puhuttiin monista prosenteista, nyt prosentin osista.

Ennusteet eivät myöskään lupaa tilanteeseen muutosta ainakaan muutamiin vuosiin.

– Pian finanssikriisin jälkeen oltiin enemmän odottavalla kannalla – muistan itsekin laskun alettua miettineeni, milloin nousu taas alkaa. Mutta kyllä se näyttää ennusteita katsoessa, ettei lyhyet korot ole nousussa ainakaan ensi vuonna. Vaikea sanoa kuinka pitkä tilanne on, mutta lienee muutamia vuosia.

Asuntolainan hakijan kannalta tilanne on mainio. Laina-ajat ovat kuitenkin pitkiä ja esimerkiksi 20 vuotta taaksepäin katsoessa näkyy suuriakin muutoksia asuntolainan kustannuksissa. Kokemusta on mylös siitä, että asunnon hinta voi laskea. Pitkän linjan pankkimies muistaa toppuutella, vaikka korot ovat alhaalla.

– Nyt ollaan matalassa inflaatiossa ja korkovähennykset ovat aiempaa pienempiä. Ennen kaikkea pitää lähteä siitä, että rakentamisessa se hanke on oikein mitoitettu omaan talouteen, sanoo Jari Kananen.