Oikeustieteilijä: Rakennusvirheistä vaikea saada korvauksia

Julkisen rakennuttajan voi olla vaikea saada korvauksia rakennusvirheistä enää muutaman vuoden jälkeen tilan käyttöönotosta. Suurten toimijoiden välillä käytetään yleisiä rakennusalan sopimusehtoja, joissa tilaajan oikeudet ovat jopa huonompia kuin lainsäädännössä, arvioi oikeustieteiden tohtori Mika Viljanen Turun yliopistosta.

Kotimaa
Taiteiden tiedekunnan Agoraksi ristitty aula
Taiteiden tiedekunnan Agoraksi ristitty aula oli vielä tyhjä elokuussa ennen opiskelijoiden tuloa.Vesa Vaarana / Yle

Lapin yliopiston Rovaniemen Rantavitikalla sijaitsevan F-siiven rakennusvirheiden korvausvastuut tuntuvat vieläkin olevan epäselvät. Rakennus meni remonttiin vain viisi vuotta käyttöönoton jälkeen. Rakennus vihittiin käyttöön vuonna 2006 ja ongelmia alkoi ilmetä vuonna 2010. Ihmiset saivat huonosta sisäilmasta oireita ja syyksi epäillään nyt muovimattoa ja rakennevikoja, jotka korjattiin.

Käyttöönoton ja tämän hetken välillä on vain kymmenen vuotta. Aika tuntuu lyhyeltä, mutta urakoijan vastuut virheistä vanhenevat rakennusalalla nopeasti, sanoo oikeustieteiden tohtori Mika Viljanen Turun yliopistosta.

– Lähtökohta on se, että useimmiten kaikki rakennusvirheet, jotka voidaan havaita silloin, kun rakennus on valmis ja tehdään vastaanottotarkastus, niin virheistä pitäisi siinä kohtaa reklamoida. Jos niistä ei ole reklamoitu, katsotaan, ettei niitä oikeastaan enää ole olemassakaan.

Ainakin suuret toimijat käyttävät sopimuksissaan lähes järjestään yleisiä rakennusalan sopimusehtoja, jotka kulkevat myöskin nimellä YSE 1998. Niissä on sovittu tietynlaisesta järjestyksestä: koska rakennusvirheet vanhenevat ja koska niihin ei voi enää vedota.

Kahden vuoden takuuajalla vielä helpompi vaatia

Vaikka tässä jutussa on otettu esimerkiksi Lapin yliopiston F-siipi, ei ole tietoa siitä, millaiset ehdot rakennuttaja, Senaattikiinteistöt, on urakkasopimukseen aikanaan rakentajan kanssa sopinut. Siksi Mika Viljanen haluaa puhua vain yleisellä tasolla.

Yleinen periaatehan YSE-koodistossa menee näin: Kahden vuoden takuuaika on vielä hetki, jolloin tilaajakin voi saada vaatimuksiaan läpi. Urakoitsijan on tehtävä vaadittavat korjaukset. Mutta toisaalta urakoitsija voi myös väittää ja osoittaa, että puutteet johtuvat normaalista kulumisesta tai vaikkapa käyttäjän laiminlyönneistä.

– Tilaajalla on kahden vuoden jälkeen käytännössä hyvin vähän mahdollisuuksia tai suhteellisen kapeat mahdollisuudet vedota sellaisiin virheisiin, joihin hän ei ole vedonnut aikaisemmin, Viljanen sanoo.

Takuuajan jälkeinen urakoitsijan vastuu onkin sitten jo löysempi YSE 1998 -ehtojen mukaan. Tilaajan on osoitettava, että virhe johtuu törkeästä laiminlyönnistä, jonkin asian tekemättä jättämisestä tai laadunvalvonnan laiminlyömisestä.

Mikä virhe on törkeä?

Jos edelleen esimerkiksi ottaa Lapin yliopiston Rantavitikan kampuksen F-siiven, voi olla, ettei huolellinen käyttöönottotarkastuskaan joka tapauksessa olisi ehkäissyt ongelmia - ja vastuista vääntämistä.

– Usein nämä virheet ovat sellaisia, että jos ne haluaisi havaita, niin se tarkoittaisi sitä, että rakenteita olisi rikottu. Ja se on tietysti sitten erittäin kiusallinen tilanne tilaajan kannalta, koska hänhän nyt harvemmin haluaa lähteä rikkomaan omaa rakennustaan ehdoin tahdoin. Virheiden havaitseminen saattaa olla todella vaikeaa ajoissa, Viljanen pohtii.

Usein sisäilmaongelmien kohdalla onkin niin, että aikaa ehtii kulua, ennen kuin tilan käyttäjät saavat oireita ja asioita ryhdytään selvittämään.

Urakoitsijan korvauksista selkeiden laiminlyöntien vuoksi on hyvin vähän ennakkotapauksia, Mika Viljanen sanoo. Tämä johtuu myös siitä, että usein suuret toimijat sopivat asiansa välimiesoikeudessa, jonka ratkaisut eivät ole julkisia. Viljakaisenkin on vaikea määritellä, mikä voisi olla törkeää toimintaa urakoitsijalta.

– On suhteellisen vähän oikeuskäytäntöä ja vielä vähemmän oikeuskäytäntöä, jossa olisi sanottu, että toiminta on alun perin ollut törkeää. Täytyy sanoa, etten suoraan sanoen tiedä, että missä kohtaa olisi ollut tarpeeksi törkeää toimintaa.

– Urakoitsijaa voidaan mahdollisesti pitää vastuullisena myös takuuajan jälkeen, jos joku suoritus on jäänyt kokonaan tekemättä. Jos esimerkiksi on jäänyt kokonaan laittamatta jokin kosteussulku. Tai jotain muita asioita jäänyt tekemättä, joista sisäilmaongelmat aiheutuvat.

Viljanen sanoo, ettei hän kuitenkaan tunne niin hyvin oikeuskäytäntöä, että voisi ottaa suoraan kantaa siihen, milloin urakoitsija on toiminut törkeän huolimattomasti.

Lainsäädäntö armeliaampi

Mika Viljasen mielestä ongelma on usein sopimusehtojen rakenteessa: Virheitä on hankala tunnistaa ajoissa. Jos ei käytettäisi alan yleisiä ehtoja vaan tukeuduttaisiin lakiin, saisi tilaaja reklamoida virheistä silloin kun ne huomaisi. Tosin tämäkin olisi tehtävä kohtuullisessa ajassa.

YSE on huomattavasti lainsäädännön tarjoamaa vaihtoehtoa tiukempi tilaajan kannalta. Tilaajalla on lainsäädäntöä lyhyempi aika ilmoittaa mahdollisista rakennusvirheistä. Periaatteessa lainsäädäntö on siinä mielessä kunnossa. Ongelmia on, koska tilaajat suostuvat käyttämään tätä sinällään rakennusalalla yleisesti käytössä olevaa sopimusehtokokoelmaa, Mika Viljanen miettii.

Viljanen arvioi, että 99 prosenttia suurista toimijoista käyttää YSE 1998 -säännöstöä rakennusurakkasopimuksissaan.

Korjattu kello 10.09 haastateltavan nimi. Kysessä siis Mika Viljanen, ei Viljakainen.