Vastuu koulurakennuksen kunnossapidosta rakentajalle – Imatra harkitsee koulukeskusten rakentamista elinkaarimallilla

Imatran kaupunki on saanut konsultointiapua Kuopiolta, joka on rakentanut ja korjannut useita kouluja elinkaarimallilla.

Imatra
Mansikkalan koulu
Kare Lehtonen/Yle

Imatran kaupunki suunnittelee rakentavansa tulevia koulukeskuksiaan elinkaarimallilla.

Elinkaarimallista on tehty kaupungissa alustavia selvityksiä. Mansikkalan koulukeskuksen kohdalla on mietitty mallia, jossa keskuksen rakentaisi palveluntuottaja eli käytännössä rakennusyhtiö leasing-rahoituksella. Kaupunki kilpailuttaisi sekä leasing-rahoittajan että palveluntuottajan.

Lisäksi palveluntuottaja ylläpitäisi koulukeskusta tietyn ajan, esimerkiksi 20 vuotta.

– Sopimus pitää sisällään sen, että koulu olisi sisäilmaltaan puhdas ja käyttökelpoinen, Imatran YH-Rakennuttaja Oy:n toimitusjohtaja Kari Ahonen sanoo.

Mansikkalan koulukeskuksen lisäksi elinkaarimallia voitaisiin Ahosen mukaan käyttää mahdollisesti uuden päiväkodin rakentamisessa ja ylläpidossa.

Vuoksenniskan ja Kosken koulukeskuksen mallit vielä auki

Ennen Mansikkalaa liikkeelle lähtee Vuoksenniskan koulukeskuksen rakentaminen. Vuoksenniskalle tuleva uusi rakennus voitaisiin ehkä liittää Mansikkalan koulukeskuksen elinkaarimalli-pakettiin.

– On aikataulukysymys, saadaanko se mukaan vai ei, Ahonen sanoo.

Kosken koulukeskuksen rakentamis- ja rahoittamismallista Ahonen ei vielä tässä vaiheessa osaa sanoa mitään. Asia riippuu siitä, tuleeko sinne koulukeskukseen uudisrakennusta vai laajennetaanko nykyisiä tiloja.

– Laajentaminen ei ehkä kelpaa elinkaarimalliin, Ahonen pohtii.

Kiinteistöt rahoittajan taseessa

Imatran pohtimassa elinkaarimallissa koulukiinteistöt eivät tulisi kaupungin omistukseen vaan leasing-rahoittajan taseeseen. Käytännössä kaupunki maksaisi leasing-rahoittajalle pääomavuokraa ja rakennusyhtiölle vuokraa.

– Tämä vaihtoehto on päätutkinnassa, Ahonen sanoo.

Kuopiolla hyviä kokemuksia elinkaarimallista

Koulujen rakentaminen elinkaarimallilla ei ole mitenkään tavatonta, joskin toteuttamistavat voivat poiketa toisistaan.

Imatra on saanut konsultointiapua elinkaarimallilla rakentamisesta Kuopion kaupungilta. Kuopiossa on rakennettu kaksi koulua ja päiväkoti sekä perusparannettu kaksi koulua elinkaarimallilla. Lisäksi meneillään on yhden koulun rakentaminen ja keväällä on alkamassa vielä yksi elinkaarimallilla toteutettava koulu.

Imatralla kaupunki suunnittelee vuokraavansa rakennukset. Kuopiossa päiväkodin ja koulut omistaa kaupungin kokonaan omistama kiinteistöyhtiö.

Kuopio on hakenut elinkaarimallilla laatua rakentamiseen. Kaupunki on ostanut rakennukset huoltosopimuksella 25 vuodeksi.

– Vähän kuin auto ostettaisiin huoltosopimuksella, avaa kaupungin rakennuttajapäällikkö Veli-Matti Paananen.

Vastuu tilojen kunnossapidosta on siis niiden rakentajalla 25 vuoden ajan.

– Jos rakennuksessa tulee ongelmia niin palveluntuottaja kustannuksellaan korjaa ne. Siitä ei tule kunnalle ollenkaan kustannuksia, Paananen toteaa.

Palveluntuottajan pitäisi järjestää myös väistötilat, jos rakennuksesta pitäisi ongelmien takia siirtyä pois.

"Kaupungit huonoja kiinteistöjen omistajia"

Ennen elinkaarimalliin päätymistä Kuopiossa vertailtiin erilaisten toteuttamistapojen kustannuksia. Kaupunki päätyi laskelmissaan siihen, että elinkaarimallilla investointikustannukset ovat 15 prosenttia edullisemmat verrattuna siihen, että kaupunki olisi itse lähtenyt rakentamaan tai remontoimaan.

Ylläpito taas on 20-25 prosenttia kalliiimpaa kaupungin omaan ylläpitoon verrattuna. Paananen kuittaa asian toteamalla, että kunnat eivät pidä huolta kiinteistöistään.

– Minusta kaupungit ovat hirvittävän huonoja kiinteistöjen omistajia, koska rahoitus kiinteistöjen kunnossapitoon ja korjauksiin tulee budjettirahoituksena. Kaupunki priorisoi korjauksia ja siirtää niitä tulevaisuuteen. Yksityinen tekee rahoituksen tarvelähtöisenä. Kun tarvitsee korjata niin korjataan, Paananen lataa.

Kunnissa tielle tuppaa tulemaan rakennusten korjauksia tärkeämpiä rahareikiä.

– Sillä tavalla meillä kiinteistöt rapistuu. Elinkaarimallissa tätä mahdollisuutta ole, Paananen toteaa.