Onko tässä enää mitään järkeä? Kasvukeskuksesta samalla rahalla yksiö, kaksio tai omakotitalo

Sijoittajien rynnistys asuntokaupoille kuumentaa pienten asuntojen markkinoita. Esimerkiksi Jyväskylän keskustassa yksiöt ovat pitkälti sijoittajien omistuksessa.

Sijoitusasunnot
Seteleistä rakennettu talo.
Ismo Pekkarinen / AOP

Yle kertoi viime viikolla, että sijoittajat ostavat kasvukeskuksista jopa kokonaisia kerrostaloja. Pienten asuntojen markkinoilla ollaankin jo tilanteessa, jossa yhä useampi asuntoihin sijoittava miettii, ovatko markkinat jo liiankin lämpöiset.

Esimerkiksi Jyväskylä on perinteisesti ollut pienten asuntojen vuokranantajille hyvä, sillä kaupungin kokoon nähden suuret oppilaitokset tuovat kaupunkiin runsaasti vuokralaisia. Jyväskylän keskustan yksiöt ovatkin lähes kaikki sijoittajien omistuksessa.

Pienten asuntojen hinnat ovat kuitenkin nousseet kiivaasti. Nousu on ollut nopeampaa kuin vuokrien nousu. Jos kilometrin säteellä Jyväskylän keskustasta tulee myyntiin kohtuukuntoinen yksiö alle 90 000 eurolla, sen myyntiaika mitataan tunneissa.

– Hunajapurkille on tunkua. Hinnat ovat nousseet sellaista tahtia, että hyvälle vuokratuotolle ei tahdo enää päästä, sanoo asuntosijoittaja Olli Turunen.

Yksiö, kaksio – vai omakotitalo?

Julkisessa myynnissä olevien yksiöiden hinnat Jyväskylän, Tampereen, Kuopion ja Turun keskustoissa ovatkin 200 000 euron molemmin puolin. Keskustojen kaksiot ovat tällä hetkellä selvästi yksiöitä edullisempia, ja niitä on myös tarjolla selvästi yksiöitä enemmän.

Yksiöiden hinnoilla on Jyväskylässä, Tampereella, Kuopiossa ja Turussa tarjolla myös runsas valikoima omakotitaloja.

– Silti yksiöille on kysyntää. Se tuntuu kovalta, sillä ei tarvitse mennä montaa vuotta taaksepäin, kun Jyväskylästä sai yksiöitä 60 000-70 000 eurolla, sanoo Turunen.

Asuntosijoittajalle kyse on kuitenkin tuotosta. Jos tyytyy neljän prosentin tuottoon, sen saa edelleen, mutta sen yli on vaikea mennä.

Asunnon vuokratuoton painuessa alle viiden prosentin ja asuntomarkkinan ollessa mahdollisesti ylikuuma, on vaikea perustella, miksi sijoittaa juuri asuntoon. Helsingin pörssiin listatuista yhtiöistä löytyy hyvin hajautetun osakesalkun verran yhtiöitä, joiden osinkotuotto ylittää viisi prosenttia.

– Vuokratuoton pitäisi olla yli viisi prosenttia, jotta on riittävästi puskuria remontteihin ja muihin asunnosta aiheutuviin kuluihin, sanoo Turunen.

Lisäksi asunto tuottaa vain silloin, kun siellä on vuokralainen. Vuokraamattomana asunto on kuluerä.

Harvalla asuntoihin sijoittavalla myöskään on asuntoon tarvittavat rahat käteisenä. Siksi asuntoa vastaan otetaan velkaa, jota lyhennetään vuokrasta, joten puskuria tarvitaan myös korkojen muutosten varalle.

Lähiöissä yksiöiden hintakehitys ei ole ollut samaa kuin keskustoissa. Lähiöyksiöt, jotka 5-6 vuotta sitten menivät kaupaksi 50 000 eurolla, menevät edelleen kaupaksi 50 000 eurolla.

– Sijoitusasunnon ostaminen perustuu arvioihin ja matematiikkaan. Ostanko asunnon A keskustasta vai asunnon B lähiöstä, siihen käytetään vuokratuottolaskentaa, jossa on mukana myös arvio remonteista, sanoo Turunen.