Toimistotiloista on taas kysyntää – Helsingin keskustassa vuokrat jo nousussa

Kasarmitorille Helsingin ydinkeskustaan nousee ensi kertaan vuosikymmeniin suuri toimistorakennus. Se on yksi esimerkki toimistojen piristyneistä vuokramarkkinoista.

talous
Mies katselee ikkunasta ulos maisemaa.
Jari Kovalainen / Yle

Talouskasvun vauhdittuminen näkyy jo pääkaupunkiseudun toimistojen vuokramarkkinoilla. Kiinteistötiedon keräämistä tiedoista käy ilmi, että Helsingin keskustassa vuokrat ovat jo kääntyneet runsaan kahden prosentin nousuun ja uusia vuokrasopimuksia solmitaan pääkaupunkiseudulla vilkkaasti.

Esimerkiksi Helsingin paraatipaikalle Kasarmitorin laidalle nousee seitsemänkerroksinen toimistorakennus. Entinen rakennusvirasto purettiin uudisrakennuksen tieltä.

Kysyntää uudelle, modernille ja joustavasti muunneltavalle toimistotilalle on nimenomaan keskustassa.

Rakennusmies työssä
Rakennusmies Esa Riekki työssään. Jari Kovalainen / Yle

– Meidän ajatuksena tässä hankkeessa oli, että keskustasta puuttuu modernit, tehokkaat tilat. Yhtään tarjontaa ei ole sivistyneille yhtiöille, joita me olemme hakeneet vuokralaisiksi, kertoo kiinteistösijoittaja HGR Property Partnersin toimitusjohtaja Kari Helin.

Kari Helin
HGR Property Partnersin toimitusjohtaja ja osakas Kari Helin.Jari Kovalainen / Yle

Noin 16 000 neliötä, seitsemän kerrosta, kaksi kattoterassia ja katutasolle terasseja ja ravintoloita. Rakennuksen julkisivumateriaali on Etelä- Saksasta tuotua kalkkikiveä, mikä muistuttaa hieman vaaleata marmoria. Muutoin materiaaleina on käytetty tammea ja lasia. Ylimmästä kerroksesta on hulppeat näköalat yli ydinkeskustan arvorakennusten kattojen kirkontorneineen. Rakennukseen mahtuu työskentelemään noin 750 ihmistä.

Neliöhinta yli 30 euroa ydinkeskustassa

Kasarmitorin toimistojen neliöhinta on noin 40 euroa neliöltä, kun muualla ydinkeskustassa hinta on vakiintunut yli 30 euroon neliöltä. Espoon Leppävaarassa neliöhinta on 19 euron tuntumassa.

Infografiikka
Yle Uutisgrafiikka

Toimitusjohtaja Helinin mukaan valtaosa tiloista on jo vuokrattu ja asiakkaat muuttavat uusiin tiloihin ensi vuoden alussa.

Neuvottelut asiakkaiden kanssa olivat vaativat, sillä he osaavat vaatia laatua, turvallisuutta, tietotekniikkaa, sisäilmaratkaisuja ja vaikka ekologisuutta, kertoo Helin.

Uudisrakennus on HGR Property Partnersin, Ahlstöm Capitalin ja rakennusyhtiö YIT:n yhteishanke.

Kansainväliset pääomasijoittajat ovat vahvasti liikkeellä pääkaupunkiseudun kiinteistösijoitusmarkkinoilla. Helinin mukaan uudishankkeet rakennetaan usein kotimaisin voimin, missä on tilaa pienille kiinteistösijoittajille. Valmistumisen jälkeen kiinteistöt päätyvät usein joko isoille valtavia pääomia hallinnoiville kansainvälisille sijoittajille tai kotimaisille eläkejäteille.

Nollakorkojen aikana kiinteistösijoitukset ovat houkuttelevampi vaihtoehto kuin esimerkiksi pitkäaikaiset valtion obligaatiot.

Pääkaupunkiseudulla eniten tyhjää tilaa

Toimistojen vajaakäyttö pääkaupunkiseudulla on yksi piirre markkinolla ja uutta tilaa etsivillä on mistä valita. Pääkaupunkiseudulla on myös suurin markkina toimistovuokraamisessa. Muissa isoissa kaupungeissa tasapaino kysynnän ja tarjonnan välillä löytyy helpommin.

Infografiikka
Yle Uutisgrafiikka

Tyhjilään olevat toimistot aiheuttavat myös sijoittajille kuluja, joten vajaakäyttö selittää myös miksi toimistojen markkina-arvot ovat lähes poikkeuksetta laskeneet viimeisen kymmenen vuoden aikana.

– Toimistotilaa on yllinkyllin tarjolla, vajaakäyttö on tosi korkealla, noin 14 prosentin tietämissä, pitkälti toista miljoonaa neliötä toimistotilaa on tyhjillään, kertoo Kiinteistötiedon toimitusjohtaja Hanna Kaleva.

Hanna Kaleva.
KTI Kiinteistötieto Oyn toimitusjohtaja Hanna Kaleva.Jari Kovalainen / Yle

Uusia neliöitä syntyy vauhdilla lisää

Pääkaupunkiseudulla on tyhjillään on pari-, kolmekymmentä vuotta vanhoja, jopa 2000-luvulla valmistuneita toimistoja, jotka saattavat olla väärässä paikassa tai ovat muuten sellaisia ominaisuuksiltaan, että ne eivät vastaa käyttäjien nykypäivän tarpeisiin.

Myös paljon on purettu, sillä viimeisen kymmenen vuoden aikana on jyrätty noin 400 000 toimistoneliötä tai muutettu toiseen käyttötarkoitukseen. Samaan aikaan on kuitenkin valmistunut 900 000 neliötä uutta tilaa, käy ilmi RAKLI-KTI:n toimitilabarometrista. Ja lisää on rakenteilla; uusia hankkeita noin 200 000 neliötä. Nopeaa ratkaisua ylitarjontaan siis tuskin on näköpiirissä.

Tuottovaatimukset laskeneet

Toimistokiinteistöillä käytiin viime vuonna kauppaa noin 1,7 miljardilla eurolla, kun koko kiinteistösijoitusmarkkinan koko on hieman yli 58 miljardia euroa, siis hieman suurempi kuin Suomen valtion budjetti.

Kiiinteistösijoittamisessa parhaat kohteet sijaitsevat raide- tai metroliikenteen läheisyydessä. Ennätysmatala korkotaso ja vilkas sijoituskysyntä laskevat sijoittajien tuottovaatimuksia.

Sijoittajien vaatimukset tuotoista vaihtelevat myös sen mukaan, minkälaisesta toimistosta on kyse. Mitä hankalampi kohde, sitä korkeampi on riski ja myös sijoittajan odotus tuotoista.

Infografiikka
Yle Uutisgrafiikka

– Jos on hyvä sijainti, hyvät vuokralaiset ja hyvät sopimukset niin tuottovaade on jossain neljän prosentin tienoilla. Vajaakkäyttökohteissa missä on lyhyempiä sopimuksia tai muita haasteita, puhutaan useita prosenttiyksikköjä korkeammista odotuksista, sanoo toimitusjohtaja Hanna Kaleva Kiinteistötiedosta.

Eniten vuokrat nousevat Helsingin keskustassa. Moderni kohde hyvällä sijainnilla nostaa vuokratasoja kuitenkin kauempanakin keskustasta.

Myös muissa suurissa kaupungeissa toimitilojen vuokraaminen on piristynyt ja isossa kuvassa tilanne on samankaltainen kuin pääkaupunkiseudulla. RAKLI-KTI toimitilabarometrin mukaan toimitilojen vuokramarkkinoiden odotetaan paranevan tulevan vuoden aikana Espoossa, Vantaalla, Tampereella ja Turussa. Eniten toimitilojen kysyntää määrittää kunkin kaupungin taloudellinen tilanne ja tulevaisuudennäkymät.

Uusimmat uutiset puhelimeesi

Lataa Yle.fi-sovellus