Näin Venäjästä riippuvaisen rajakunnan unelmat murskaantuivat kauppakeskus kerrallaan – usko venäläisiin yrittäjiin ei lopu

Virolahdelle on kaavailtu viime vuosina peräti viittä suurta kauppakeskusta.

Vaalimaa
Vaalimaa Shopping Centerin perustukset.
Petri Lassheikki / Yle

Kun Juhani Kuntsi kävelee Virolahden keskustassa, sen raitit ovat jokaista sopukkaa myöten hänelle tutut. Hän näkee kaupan, pankin ja vuosien ajan kiistan kohteena olleet uuden näköiset rivitalot.

Paljon on jo lähtenyt.

– Ennen täällä oli kaiken maailman pankkeja, nyt enää yksi. K-kauppa on lähtenyt, rautakauppa on lopettamassa. Lukiokin voi loppua. Silloin väenpako jatkuu entistä hurjempana, Kuntsi suree.

Pienen kunnan elämä mahtavan Venäjän kupeessa on ollut viime vuodet myrskyisää. Isot suunnitelmat kansainvälisistä kauppakeskuksista ovat kukin vuorollaan herättäneet toiveita suurista väkijoukoista, jotka toisivat mukanaan rahaa.

Sitten suunnitelmat ovat kaatuneet yksi toisensa perään. Virolahdella ikänsä asunut, Vaalimaan tullissa työuransa tehnyt Juhani Kuntsi on katsonut sitä aitiopaikalta. Hän työskentelee tullissa ylitarkastajana ja on myös mukana paikallispolitiikassa valtuutettuna ja kunnanhallituksen jäsenenä.

– Viime vuodet ovat olleet todella hankalia. Parin kansainvälisen laman ja ruplan romahtamisen takia on meinannut toivo loppua moneen otteeseen.

Vielä muutama vuosi sitten kaikki näytti hyvältä.

Kasino-lupauksia

Vuonna 2012 Virolahdella elettiin loiston päiviä. Turusta Pietariin vievän E18-moottoritien Hamina-Vaalimaa-osuuden rakentaminen oli varmistunut, ja rajan ylittävien venäläisturistien määrä oli ennätyslukemissa. Vaalimaalla sijaitsevista tonteista oli valtava kysyntä.

Lisäksi kuntaan oli alettu suunnitella isoa, 70 miljoonan euron kauppakeskusta Vaalimaa Shopping Centeriä. Venäläiset liikemiehet kaavailivat kymmenenkerroksista hotellia ja yli 60 liikettä, jotka myisivät pääasiassa italialaisia muotivaatteita.

Se tulisi samaan paikkaan, jonne rakennusyhtiö SRV kaavaili isoa kauppakeskusta jo vuonna 2006. Tuolloin projekti jäi kuitenkin kesken. Kunta purki yhteistyösopimuksen kesällä 2012, ja päätti jatkaa yhteistyötä venäläisten kanssa.

Vaalimaa Shopping Centerin odotettiin nostavan työpaikkojen määrää Virolahdella lähes puolella.

Todellinen jättipotti tuli, kun Raha-automaattiyhdistys kertoi rakentavansa seuraavan kasinonsa Vaalimaalle. Kuntsi muistaa sen selvästi.

– Olin tulossa pimeänä yönä kotiin, kun kunnanjohtaja soitti. Riemu oli rajaton. Tuntui, että kasino varmistaisi kauppakeskuksen rakentamisen.

Vaalimaa Shopping Centerin perustukset.
Petri Lassheikki / Yle

Toinenkin kauppakeskus

Seuraavana vuonna näytti entistä paremmalta. Viisumeja Suomesta Venäjälle myönnettiin 1,5 miljoonaa – ennätysmäärä. Vaalimaalle alettiin suunnitella toista kauppakeskusta. Grande-kauppakeskuksesta suunniteltiin jopa 60 000 kerrosneliömetrin kokoista. Apollo-rakenne vuokrasi sitä varten kunnalta 15 hehtaarin tontin.

Työpaikkoja odotettiin noin 500 henkilötyövuoden edestä.

Sitten tuli Ukrainan kriisi. Virolahden unelmat alkoivat murskautua yksi kerrallaan. Virolahdella kasvaneesta miehestä se tuntui pahalta.

– Ajatukset olivat aika ankeat, kun paketti alkoi purkautua. Virolahti on minulle tärkeä paikka, se on antanut hyvät eväät elämään.

Kuntsi on nähnyt myös ajan, jolloin Virolahdella ei ollut juuri muuta kuin Venäjän raja.

1970-luvun tulli keskellä umpimetsää

Kuntsin perhe muutti kunnan keskustaan Virojoelle 1960-luvun alussa Juhanin ollessa pikkupoika. Isä tuli kuntaan poliisiksi ja perhe majoittui poliisitalon yläkertaan.

Vaalimaan alueeseen Kuntsi tutustui aloittaessaan työt tullimiehenä Venäjän vastaisella rajalla. Ensimmäinen työpäivä oli heinäkuussa 1977, miltei tasan 40 vuotta sitten.

– Vaalimaalla ei ollut kuin tulliasema. Se oli toimistorakennus rajan tuntumassa, muutaman sadan metrin päässä nykyisestä raja-asemasta.

Työt tehtiin ulkona. Lähtevän ja saapuvan liikenteen välissä oli pieni rakennus.

– Kaikki muu oli umpimetsää.

Juhani Kuntsi
Juhani Kuntsi

Kun Neuvostoliitto romahti, Virolahden kunta alkoi ostaa maata alueelta ja kaavoittaa sitä kaupalliseen käyttöön. Kauppoja, ruokapaikkoja ja huoltoasemia alkoi ilmestyä pikkuhiljaa. Toiminta oli kuitenkin pientä.

Kauppakeskusta Vaalimaalle yrittivät rakentaa ranskalaiset jo 1990-luvulla. Paris Centre -niminen keskus aiottiin rakentaan Rajahovi-huoltoaseman eteläpuolelle. Suunnitelma sisälsi muun muassa hotellin, ravintoloita ja liikekeskuksen. Kokonaisuus olisi maksanut sata miljoonaa markkaa.

Keskukselle ehdittiin myöntää rakennuslupa, mutta lopulta hanke kaatui rahoitusvaikeuksiin. 20 vuotta myöhemmin ollaan samassa tilanteessa.

Romahdus

Vuonna 2014 viisumien määrä lähti laskuun Ukrainan kriisin tuomien Venäjä-pakotteiden ja ruplan romahtamisen myötä. Matkailijoiden määrä romahti.

Koska Virolahden suunnitelmat olivat riippuvaisia venäläismatkailijoista, suuret unelmat alkoivat murskautua yhtä nopeasti kuin ne olivat syntyneet.

Syksyllä Raha-automaattiyhdistys vetäytyi aikeistaan rakentaa alueelle kasino. RAY kertoi vetäytymispäätöksen johtuvan aikataulun venymisestä ja siihen liittyvästä epävarmuudesta.

Vetonaulan poistuminen ei helpottanut Vaalimaan muiden kaupallisten hankkeiden tilannetta. Virolahden Vaalimaalle työstämät kolme kauppakeskussuunnitelmaa sinnittelivät vielä hetken, mutta alkoivat lopulta kaatua yksi kerrallaan.

Miljoonia venäläiseen kauppakeskukseen

Ensimmäisenä loppunsa kohtasi venäläisvetoinen kauppakeskus Vaalimaa Shopping Center.

Yhtiö ehti käyttää projektiin reilut kymmenen miljoonaa euroa. Se rakensi kauppakeskukselle kivijalan ja kellarin sekä maksoi esimerkiksi kunnallistekniikan rakentamisen. Lopulta velkataakka kasvoi ylitsepääsemättömäksi. Virolahden kunta purki vuokrasopimuksen yhtiön kanssa maksamattomien vuokrien vuoksi viime kesänä.

– Harmittaahan se hemmetisti, ettei siinä lähtenyt bisnes pyörimään, Kuntsi toteaa.

Virolahden kunta ei kuitenkaan jäänyt nuolemaan näppejään. Kunta hyötyi etenkin siitä, että venäläisyrittäjät maksoivat kauppakeskuksen kunnallistekniikan. Vaalimaa Shopping Center ehti myös maksaa vuokraa tontista usean vuoden ajan.

– Vaalimaa Shopping Centeriin sijoitetut rahat on saatu takaisin ja vähän päällekin. Mielestäni kunta on tehnyt oikeita asioita.

Yhtiöltä kuitenkin jäi vuokria maksamatta vajaan 200 000 euron edestä.

Maksamattomien tonttivuokrien lisäksi venäläiset jättivät taakseen miljoonien velat muun muassa verottajalle.

Kauppakeskuksen kivijalka on seissyt hämmentävänä maamerkkinä 20 000 neliömetrin tontilla jo yli kaksi vuotta.

Zsar, outlet, Virolahti, Vaalimaa
65 muoti- ja kodintarvikeliikettä avaa ovensa Zsarissa vuoden loppuun mennessä.Zsar Outlet Village

"Turhan suureellinen" yritys kaatui nopeasti

Seuraavaksi oli Vaalimaan kooltaan suurimman hankkeen, Grande-kauppakeskuksen, vuoro kaatua.

– Tämä epäilytti hankkeista eniten. Se tuntui vähän turhan suureelliselta jo alkuun, Kuntsi pohtii.

Apollo-rakenne irtisanoi vuokrasopimuksen rahoitusongelmien takia marraskuussa 2016. Yhtiö kuitenkin hoiti kaikki velvoitteensa Virolahden kunnalle loppuun saakka.

Kolmas keskeytys vuoden sisään tuli kuluvan vuoden kesäkuussa. Virolahden kunta irtisanoi vuokrasopimuksen Domfinlandin kanssa, joka suunnitteli ravintoloita ja kahviloita Lappeenrannantien varteen. Yhtiö ei maksanut vuokriaan lähes puoleentoista vuoteen. Vuokria jäi maksamatta noin 80 000 euron edestä.

Domfinlandin suunnitelmat olivat suuria kauppakeskuksia maltillisemmat. Tarkoitus oli rakentaa noin 3 000 neliön kokoinen liikekeskus.

Vuokratuloista isot tappiot

Vaalimaan viidestä hankkeesta hengissä on vielä kaksi. Ensimmäinen rakentamiseen asti edennyt projekti on Fish Trading House. Aivan suunnitelmien mukaan ei sekään hanke ole edennyt.

Venäläistaustaisen yrityksen tarkoituksena oli perustaa kalakauppa ja ravintola. Ensimmäinen vaihe saatiin rakennettua, mutta kalabisnes odottaa vielä toteutumistaan. Tiloissa on tällä hetkellä jonkinlaista varastointiin ja huolintaan liittyvää toimintaa.

– Eihän se varsinaisesti ollut sitä, mitä annettiin alun alkaen ymmärtää. Toisaalta se on kalabisneksen kannalta hyvä, ettei siinä ole vielä kahvilaa ja kalakauppaa. Näillä kulmilla on paljon kalakauppoja. Kilpailu on kovaa varsinkin Venäjän asettamilla tuontirajoituksilla, sanoo Kuntsi.

Fish Trading House halusi ostaa vuokraamansa tontin. Virolahden kunnanvaltuusto hyväksyi kaupat, mutta yksi paikallispoliitikoista teki päätöksestä valituksen hallinto-oikeuteen. Valitusprosessin ajalta kunta ei peri yritykseltä vuokraa. Odotellessa kunta menettää vuokratuloja kymmeniä tuhansia euroja vuodessa.

– Siinä ammuttiin kyllä pahasti omaan jalkaan, Kuntsi harmittelee.

Suomen ensimmäinen outlet-kylä

Toinen alkuperäisestä viidestä edelleen vireillä olevasta hankkeesta on tällä hetkellä Vaalimaan suurin toivo, Zsar Outlet Village. Suomen ensimmäiseksi outlet-ostoskyläksi julistautunut Zsar on tehnyt vuokrasopimuksia lukuisten suurten brändien kanssa. Niiden joukossa on muoti-, koru-, kosmetiikka- ja kodintarvikebrändejä, jotka myyvät mallistosta poistuvia tuotteita alennetuin hinnoin. Liikkeitä on tulossa useita kymmeniä.

Ostoskylän rakentaminen maksaa 40 miljoonaa euroa. Sen odotetaan työllistävän 700-800 ihmistä. Yhtiön mukaan rakentaminen on tarkoitus aloittaa syksyllä.

– Zsar näyttää aikaisempia yrityksiä paremmalta hankkeelta. Sopimuksia on jo olemassa, ei pelkkiä neuvotteluita, joita näissä on tupannut olemaan, Kuntsi toteaa.

Kaatuneiden hankkeiden pelastusoperaatio

Myös Virolahden kunnanjohtaja Osmo Havuaho on toiveikais Zsarin suhteen. Hän ei halua kuitenkaan puhua siitä kunnan viimeisenä toivona, sillä töitä tehdään parhaillaan kaatuneiden hankkeiden herättämiseksi henkiin.

– Ei Vaalimaan tulevaisuus ole yksin Zsain varassa. Kun Zsar lähtee liikkeelle, se antaa vauhtia muillekin hakkeille, Havuaho sanoo.

Havuaho käy kiivaasti neuvotteluja useiden toimijoiden kanssa, jotka voisivat ottaa kaatuneet hankkeet jatkaakseen. Vaalimaa Shopping Centerin osalta ollaan toistaiseksi lähimpänä. Kivijalan päälle on löytynyt halukas yrittäjä, jonka kanssa on neuvoteltu sopimus valmiiksi.

– Tämä on erittäin merkittävä juttu. Kyseessä on lähes yhtä suuri hanke kuin Vaalimaa Shopping Centerillä oli. Se pääsee liikkeelle kunhan ulosottovirasto pääsee eteenpäin perustusten kauppaamisessa, Havuaho sanoo.

Ulosottovirasto myy Länsikeskuksen tontilla olevaa kivijalkaa, jotta velkojat saisivat takaisin Vaalimaa Shopping Centerin jättämiä miljoonavelkoja. Ulosottoviraston kivijalle määrittelemä hinta on kuitenkin kaukana paikalle hamuavan toimijan tarjouksesta.

Pyynti kivijalasta on ollut miljoonaluokkaa, mutta ostajaa sillä hintaa ei ole ilmaantunut. Ulosottovirasto on joutunut myöntämään hinnan liian kalliiksi ja on parhaillaan teettämässä perusteista uutta hinta-arviota.

Uuden toimijan tekemä alustava tarjous on 50 000 euroa.

Vaalimaa Shopping Centerin perustukset.
Petri Lassheikki / Yle

Usko venäläisiin yrittäjiin ei horju

Tontille tyrkyllä oleva uusi toimija on edellisen tapaan venäläistaustainen. Havuahoa asia ei mietitytä. Hän toivottaa tervetulleeksi venäläisvetoiset hankkeet jatkossakin aiemmista ongelmista huolimatta.

– Ei epäilytä laisinkaan. Kyse on siitä, mistä rahat tulevat. Venäläishankkeet ovat joutuneet vaikeuksiin sen vuoksi, että ruplan kurssi on selvästi heikompi kuin siinä vaiheessa, kun hankkeet lähtivät liikkeelle. Pakotteet ovat myös hankaloittaneet rahaliikennettä. Nyt kun on kyse kotimaisesta tai EU-alueelta tulevasta rahasta, siinä ei ole ongelmaa.

Myös Apollo-rakenteen suurhankkeelle on haettu jatkajaa. Havuahon mukaan siihenkin on löytynyt kiinnostunut yrittäjä, jonka kanssa on käyty keskusteluja. Neuvottelut ovat kuitenkin toistaiseksi jäissä.

– Hän haluaa nähdä, miten rajaliikenteen luvut kehittyvät.

Myös Domfinlandin mahdollisen korvaajan kanssa on neuvoteltu. Keskustelut käytiin ennen kesälomia.

Ranskalaiset olivat aikaansa edellä

Vaalimaan alue on kehittynyt paljon siitä 1970-luvun metsiköstä, jota Juhani Kuntsi muistelee ensimmäisen työpäivänsä maisemana. Silti suurten kauppakeskusten perustaminen on epäonnistunut joka kerta.

1990-luvun Paris Centrelle tarkoitetulla tontilla ei ole nykyään kaupallista toimintaa. Tuolloin Virolahden kunnanjohtajana toimi nykyinen Haminan kaupunginjohtaja Hannu Muhonen. Hän piti Paris Centren projektia mielenkiintoisena.

– Se oli aikaansa edellä jälkikäteen ajateltuna. Paris Centre paini samojen ongelmien kanssa kuin hankkeet Vaalimaalla nykyään. Investointien käynnistämisessä on iso kynnys, Muhonen pohtii.

– Vaalimaan tyyppisen alueen asiakaskunta perustuu matkustaviin ihmisiin. Se on koko Etelä-Kymenlaakson ongelma, ettei ole yhtä suurta taajamaa, jossa olisi iso paikallinen ostovoima.

Mallia Tuurin kyläkaupasta

Juhani Kuntsin visioissa Vaalimaan alue kehittyisi jatkossa entistä enemmän kotimaisten ostosmatkailijoiden varaan. Shoppailijat pitäisi saada liikkeelle muualtakin kuin Venäjältä.

– Venäläiset ovat tietysti perusporukka, joka tällä reitillä tulee aina pyörimään. Riippuvuus heistä on aina riski, se on nähty niin monta kertaa, Kuntsi toteaa.

Kuntsi haluaisi Vaalimaan kehittyvän samaan suuntaan kuin Vesa Keskisen kauppakeskittymä Tuurissa, Etelä-Pohjanmaalla.

– Keskisen bisnes on sellaisessa paikassa, ettei mikään ole lähellä. Sinne on lähdettävä varta vasten. Haminan ja Kotkan alueiltakin lähdetään säännöllisesti bussilla Tuuriin. Täällä vastaavanlainen bisnes hyötyisi valmiista liikennevirrasta ja paljon paremmista tieyhteyksistä.

"Vaalimaan kehittäminen ainoa mahdollisuus"

Kun Juhani Kuntsi kulkee kylillä, Vaalimaan tilanteesta kuulee mielipiteitä puolesta ja vastaan.

– Monelle on ollut vaikea uskoa, että sinne mitään tulee ja on ollut helppo tyrmätä, kun aikaisemmin on käynyt miten on. Itse näen edelleen suuret mahdollisuudet. Vaalimaan kehittäminen on Virolahden ainoa mahdollisuus säilyttää nykyinen väestöpohja.

Uskoa lisäävät useat valonpilkahdukset tämän vuoden puolella. Ruplan vahvistuttua myös venäläisturistit ovat palaamassa. Keväällä viisumihakemusten määrä ruuhkautti Pietarin pääkonsulaatin.

E18-moottoritien Hamina-Vaalimaa-osuus on valmistumassa ensi keväänä. Sen odotetaan vilkastuttavan liikennettä Vaalimaan suuntaan.

Vuosia sitten romahtaneen tavaraliikenteen vilkastumiseen rajalla oltaisiin silti entistä valmiimpia, sillä rekkaparkki valmistui vihdoin alkuvuonna.

Juhani Kuntsi ei aio lähteä Virolahdelta mihinkään.

– Nyt aikuisena palvelut ovat sillä mallilla, ettei täältä tarvitse lähteä minnekään. Ehkä vaateostoksille on lähdettävä vähän kauemmaksi.

Ainakin toistaiseksi.