Kokeile pumppausta, vaadi tietoja, ole rohkea – Asiantuntijoiden vinkit asuntokaupoille

Kiinteistönvälittäjä, asuntosijoittaja ja rakennusterveysasiantuntija kertovat, mitä myyjien ja ostajien on syytä pitää mielessä asuntomarkkinoilla.

Sijoitusasunnot
Asuntoilmoitusten selaamista.
Ismo Pekkarinen / AOP

Asuntomarkkinoilla eletään vielä vuoden hiljaisimpia hetkiä, mutta syksyn lähestyessä tilanne muuttuu.

Suomen Kiinteistönvälittäjäliiton toimitusjohtaja Jussi Mannerberg, rakennusterveysasiantuntija Jani Kallio ja Asuntoturva Oy:n toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa jakavat neuvonsa asuntokaupoilla onnistumiseen ja arvioivat sen jälkeen kolme myynnissä olevaa asuntoa.

Myyjä, muista nämä asiat

  • Tee suunnitelma: miksi myyt asunnon ja millaisella aikataululla haluat sen tehdä. Lähde ajoissa liikkeelle.
  • Dokumentoi asunnon kunto, mahdolliset vauriot, menneet ja tarvittavat remontit.
  • Ota selvää myös taloyhtiön kunnosta, suunnitelmista ja ympäristön tilanteesta.
  • Huolehdi asunnon siisteydestä ja järjestyksestä ennen sen esittelyä.
  • Valitse kokenut ja suosituksia saanut välittäjä. Hän tuntee alueen ja pystyy arvioimaan asunnolle realistisen hinnan.
  • Vaikka myisit asunnon itse, voit silti pyytää välittäjiltä tarjouksia ja saada arvion, paljonko asunnosta kannattaa pyytää.
  • Kokeile pumppausta: pidä myynti-ilmoitusta näkyvillä jonkin aikaa, poista se jos kiinnostusta ei herää, ja julkaise se myöhemmin uudelleen. Näin kohde ei vanhene.
  • Pyri saamaan kauppa aikaiseksi ensimmäisen tarjoajan kanssa. Kauppoja ei kannata jättää pienestä kiinni, vaan myydä silloin, kun tavoiteltu hintapyyntö on lähellä.

Ostaja, ota nämä huomioon

  • Suunnittele, mihin tarvitset asuntoa: kodiksi, sijoitukseksi vai johonkin muuhun. Määrittele haluamasi sijainti, koko ja kunto.
  • Vaadi tietoja taloyhtiön kunnosta ja tehdyistä ja suunnitelluista remonteista. Tutustu myös taloyhtiön talouteen: selvitä velan määrä ja vastikkeen suuruus.
  • Arvioi asunnon yleisvaikutelma, huomioi myös näkymät ja tuoksu.
  • Tutustu ympäristön kaavoitukseen ja selvitä alueen liikenneyhteydet sekä autopaikoitus.
  • Vertaile, vastaako asunnon kunto alueen yleistä hintapyyntöä.
  • Varmista budjetti ja rahoitus etukäteen, jotta voit tehdä päätöksiä sopivan asunnon löytyessä. Jos myyt oman asuntosi ensin, tiedät paremmin, paljonko varaa on.
  • Vuokralla asuminen ei ole huono vaihtoehto kauppoja odotellessa: vuoden määräaikaisesta sopimuksestakin voi neuvottelemalla päästä irtisanoutumaan aiemmin.
  • Jos hankit sijoitusasunnon, kiinnitä huomiota sen likviditeettiin, eli kuinka helposti saisit asunnon myytyä eteenpäin. Vältä kohteita, joiden oletettu kaupantekoaika on yli kuusi kuukautta.
  • Tee rohkeasti tarjous, kun löydät sopivan asunnon.

Asiantuntijaraati arvioi myynti-ilmoitusten perusteella kolme kolmiota eri kaupungeista.

asuntoilmoitus
Salon keskustassa sijaitseva asunto hissittömän talon kolmannessa kerroksessa, hintapyyntö 104 500€.Oikotie

74 neliötä Salossa, rakennusvuosi 1971

Jussi Mannerberg, LKV:

– Kohteen sijainti on keskeinen. Taloyhtiön suunnitelluista remonteista pitää saada lisää tietoa, eli haluaisin nähdä yhtiön paperit. Käyttövesiputkisto on uusittu, mutta entä viemärit? Ja onko kylpyhuoneet uusittu muuten? Asunnon sisustus on hiukan ”persoonallinen”, monien ostajien mielestä se voi vaatia pintaremonttia. Kylpyhuoneen ratkaisut ovat vanhahtavat, ammeen poistaisin. Näkymä on avara, mutta tahtoisin tietää, mihin ilmansuuntiin ikkunat osoittavat.

Jani Kallio, rakennusterveysasiantuntija:

– Miinuksena tässä on asbestin tai muiden haitta-aineiden olemassaolo. Tämän aikakauden taloissa niitä todennäköisesti on, mutta se voidaan tietää vasta kartoituksella. Asunnon ilmanvaihto on todennäköisesti koneellinen poisto. En tiedä, miten korvausilman saanti on tässä asunnossa järjestetty.

Jaakko Sinnemaa, asuntosijoittaja:

– Ajattelen asiaa nyt pelkästään taloudellisesta näkökulmasta, sijoituksia voi toki tehdä muidenkin arvojen perusteella. Salossa ollut viime vuosina muuttotappiota joka vuosi, ja sen takia asuntojen hintojen oletetaan laskevan täällä jatkossa. Taloudellisesta näkökulmasta tätä kohdetta ei siksi kannata ostaa pyyntihinnalla, vaan alennusta tulee saada 15-20 prosenttia, jotta kaupat kannattaa tehdä. Asunto vaikuttaa ylihintaiselta myös tilastojen valossa, mutta toisaalta en tunne alueen markkinoita tarkkaan. Hinnalle saattaa olla jotain erityisiä, esimerkiksi mikrosijainnillisia perusteita.

asuntoilmoitus
Toisen kerroksen kulmahuoneisto Helsingin Aurinkolahdessa, hintapyyntö 339 000€.Oikotie

73,5 neliötä Helsingin Aurinkolahdessa, rakennusvuosi 2009

Jussi Mannerberg, LKV:

– Taloyhtiö on hyvä: se on uusi ja arvostetulla alueella. Uutelan ulkoilualue, Aurinkolahden uimaranta ja venesatamat sekä golfkenttä ovat kävelyetäisyydellä. Lisäksi lähellä on metro ja kauppakeskus. Asunnon pohjaratkaisu sopii pariskunnalle tai pienelle perheelle, keittö ja kylpyhuone ovat siistiä perustasoa. Kohde on sisustettu trendikkäästi.Pieni miinus tulee pohjois-luoteeseen suuntaavista ikkunoista, mutta plussana parveke on kuitenkin länteen. Autotien äänet kuuluvat asuntoon hieman, mutta katu ei ole vilkasliikenteinen.

Jani Kallio, rakennusterveysasiantuntija:

– Täällä voi todennäköisesti asua huoleti aika pitkään ilman, että tarvitsee miettiä isoja remontteja. Ne asiat, jotka vanhemmissa kohteissa ovat miinuksia, kääntyvät tässä plussaksi, koska niitä ei ole. Hintavertailun kannalta olisi ollut kiinnostavaa nähdä tällä sijainnilla samanikäinen kohde kuin Forssassa ja Salossa, mutta kyllähän Helsingissä on joka tapauksessa kalliimpaa.

Jaakko Sinnemaa, asuntosijoittaja:

– Tämä on pitkällä aikavälillä sellainen asunto, jota suosittelen enemmän omaan käyttöön kuin sijoitukseksi. Syynä on se, että kun tästä haluaa luopua, ostajakin todennäköisesti hankkii sen omaan käyttöönsä. Kun samankaltaiset henkilöt kohtaavat markkinoilla, yhtälö toimii paremmin. On myös oleellista muistaa, että kaikki uusi muuttuu ajan myötä vanhaksi. Tästäkin asunnosta on jo tullut vähintään uudehko. Salon ja Forssan asunnot näyttäytyvät ikälogiikan osalta parempina sijoituksina, koska ne ovat jo vanhoja asuntoja, eivätkä siinä mielessä muutu enää miksikään.

asuntoilmoitus
Muutama vuosi sitten remontoitu alimman kerroksen kolmio Tölöllä Forssassa, hintapyyntö 82 000€.Oikotie

72,5 neliötä Forssassa, rakennusvuosi 1982

Jussi Mannerberg, LKV:

– Tulevien remonttien kustannusarviot pitäisi saada tietää. Käyttövesiputkisto on uusittu tässäkin, mutta viemärien kunnosta ei kerrota. Asunto on perussiisti ja harmonisesti sisustettu. Siinä on tiettyjä vanhahtavia piirteitä, kuten käytävän kaari, mutta myös paljon modernia tyyliä. Kylpyhuone on hieno ja keittiö raikas, mutta julkisivu tyypillinen aikansa edustaja.

Jani Kallio, rakennusterveysasiantuntija:

– Annan tälle samat kommentit kuin Salon asunnolle. Täältä saattaa löytyä asbestia tai muita haitta-aineita, mutta ei niistä ole ongelmaa niin kauan kun rakenteita ei remontin takia avata.

Jaakko Sinnemaa, asuntosijoittaja:

– Salon kohdalla mainittu muuttotappio pätee täälläkin. Kun vähän tinkii, Aurinkolahden asunnon hinnalla saisi Forssasta neljä tai jopa viisi vastaavaa kolmiota. Niistä kertyisi kuukausittain merkittävästi enemmän vuokratuottoa, kuin Helsingin asunnosta. Jos tuoton ero kompensoisi sen, että asuntojen hintojen oletetaan laskevan Forssassa ja nousevan Helsingissä, tämä olisi taloudellisesti kiinnostavin sijoituskohde. Ammattimaisena sijoittajana en silti välttämättä laittaisi rahojani mihinkään näistä asunnoista. Tämän tyyppisille asunnoille paras sijoittaja on sellainen paikallinen henkilö, joka tuntee alueen kulmat ja palvelut.

Lue myös: Mitä asuntojen myynti-ilmoitukset kertovat?