Hotellit ja talot jäävät rakentamatta, jos kaavoitus ei toimi – "Ihmiset arvostavat vähän erilaisia asioita"

Taloa ei haluta rakentaa ihan mihin tahansa. Oikeanlaista tonttia saatetaan odottaa pitkäänkin, ja hotelli voi saada alkunsa poikkeusluvalla.

Rakentaminen & kiinteistöt
Talo joen rannalla.
Rannan läheisyydessä olevat tontit ovat pientalorakentajien suosiossa.Pasi Peiponen / Yle

SotkamoTontti järven rannalta vai keskustasta hyvien kulkuyhteyksien ääreltä?

Sekä yrityksille että yksityishenkilöille tontin sijainti ja ympäristö ovat tärkeitä. Yksityishenkilöt haluavat asua viihtyisällä paikalla ja monelle yritykselle sijainti on kaiken a ja o. Juttuun haastatellut henkilöt eivät usko yritysten ja yksityishenkilöiden kilpailevan samoista tonteista.

– Yksityiset henkilöt hakevat yleensä ensisijaisesti pientalotontteja. Yritykset taas hakevat rivi- ja kerrostalotontteja tai teollisuus- ja liikerakennusten tontteja, joita taas yksityiset harvoin kysyvät, kertoo Kajaanin kaupungin kiinteistöinsinööri Jari Säkkinen.

Hyvällä kaavoituksella ja tontilla merkitystä

Vuokatin Aatelin johtajan Markku Laantin mukaan kaikki lähtee toimivasta kaavoituksesta.

– Hyvä kaavoitus mahdollistaa sen, että yrittäjä voi lähteä suunnittelemaan rakentamista. Jos mietitään, kumpi on ensiksi, muna vai kana, niin tässä se on tiedossa, että kaikki lähtee kaavoituksesta, Laanti painottaa.

Markku Laanti uskoo hyvään kaavoitukseen.
Vuokatin Aatelin johtaja Markku Laanti uskoo hyvän kaavoituksen olevan avain onnistuneeseen rakentamiseen.Kimmo Hiltunen / Yle

Myös tontin sijainti on yrittäjälle ehdottoman tärkeä asia. Laanti kertoo, että tämän päivän asiakas arvostaa hyvää sijaintia.

– Sijainti, sijainti ja sijainti. Se on ykkösasia. Esimerkiksi erilaisiin harrasteisiin tulisi päästä helposti ilman autoa. Jos tavoittelemme kansainvälisiä asiakkaita, jotka tulevat ilman omaa autoa, on täysi välttämättömyys, että harrasteet löytyvät ihan läheltä.

Yritysten lisäksi myös yksityishenkilöille tontilla on väliä. Taloa ei haluta rakentaa ihan mihin tahansa. Kuntaliiton Anne Jarvan mukaan tonttipaikan tärkeys vaihtelee, mutta hän tietää myös tapauksia, joissa hyviä tontteja odotetaan pidemmänkin aikaa.

– Näillä henkilöillä on olemassa jo ehkä ihan hyvä asunto. He tietävät, että jollekin alueelle aletaan muutamien vuosien päästä kaavoittaa pientaloaluetta, niin he todella odottavat. Kyllä tällaista tapahtuu.

Lapsiperheet saattavat tehdä rakentamispäätöksen sen mukaan, että perheen arki sujuisi mahdollisimman hyvin.

Markku Mentilä

Jarvan mukaan rakentamisen kannalta suosituimpia alueita ovat järvenrantatontit keskellä kaupunkia, viher- ja virkistysalueiden lähellä sijaitsevat alueet ja tontit, joille on helppoa rakentaa.

– Tontti, johon on helppoa rakentaa, on usein pientalorakentajan suosiossa. Esimerkiksi rinnetontti voisi olla kiinnostavamman näköinen, mutta se on ilman muuta kalliimpi. Vähemmän suosittuja alueita ovat sellaiset, joissa joutuu vaihtamaan esimerkiksi maata tai paaluttamaan, Jarva sanoo.

Joustavuuttakin löytyy ja ihmisillä on erilaisia mielipiteitä siitä, missä on hyvä asua.

– Onneksi tilanne on se, että eri ihmiset arvostavat vähän erilaisia asioita. Ihan kaikki ihmiset eivät halua yhtä ja samaa tonttia.

Jarvan mukaan pientalotonttien kaavoitus Suomessa on suhteellisen tasapainoisessa tilanteessa, lukuun ottamatta suurimpia kaupunkeja.

– Esimerkiksi Helsingin seudulla on pula pientalotonteista. Kysyntää on enemmän kuin tarjontaa.

Parantunut työllisyystilanne vilkastuttaa tonttikauppaa

Mikä merkitys toimivalla kaavoituksella ja hyvällä tontilla on?Kajaanin Säästöpankin konttorijohtajan Matti Mentilän mukaan merkitys on iso.

– Monipuolinen ja hyvä tonttitarjonta on sekä vetovoimatekijä uusille asukkaille että tyytyväisyystekijä nykyisille asukkaille, Mentilä sanoo.

Rakennustyömaa.
Pientalorakentijien suosiossa ovat tontit, joihin rakentaminen on helppoa.Kimmo Hiltunen / Yle

Esimerkiksi Kajaanissa työllisyystilanne on parantunut, joka Mentilän mukaan mahdollistaa paikkakunnan kasvun useiksi vuosiksi eteenpäin. Työllisyystilanteen parantuessa myös erilaisten palveluiden ja tuotteiden hankinnat lisääntyvät ja sitä myötä työllisyystilanne paranee edelleen. Tämä on Mentilän mielestä positiivinen kierre, jota yleensä kaikki paikkakunnat tavoittelevat.

– Kajaanissa kannattaisi varautua siihen, että uusille hyville asuinalueille tulee tarvetta. Kaavoitusprosessit ovat pitkäaikaisia, joten ne kannattaisi käynnistää pikimmiten. Kaupungilla on omistuksessaan paljon hyviä alueita, joita voisi kaavoittaa, Mentilä sanoo.

Sijainti, sijainti ja sijainti, se on ykkösasia.

Markku Laanti

Mentilän mukaan ranta-alueita Kajaanissa on hyödynnetty vähän. Lisäksi Mentilä uskoo, että erilaisten palveluiden läheisyys vaikuttaa monien rakentamispäätökseen.

– Lapsiperheet saattavat tehdä rakentamispäätöksen sen mukaan, että perheen arki sujuisi mahdollisimman hyvin. Esimerkiksi koulun läheisyys voi olla tärkeä asia.

Kajaanin kaupungin kiinteistöinsinööri Jari Säkkinen kertoo, että Kajaanissa on tällä hetkellä kysynnän määrään nähden riittävästi vapaita tontteja tarjolla. Hänen mukaansa olisi kuitenkin hyvä, jos asuintontteja olisi tarjolla lähempänä keskustaa.

– Valitettavasti kaikissa tapauksissa emme ole voineet tarjota juuri vaatimusten mukaista tonttia. Tähän pyritään vastaamaan kaavoituksella, mutta esimerkiksi hoivakotitonttien kysyntään emme ole osanneet varautua.

Rantatontti keskustasta? Ei onnistu

Kajaanissa kysytään paljon rantatontteja kaupungin keskustasta. Kiinteistöinsinööri Jari Säkkisen mukaan näitä ei kaupungilla kuitenkaan ole tarjota.

– Omarantaisten tonttien kaavoittamista joen rantaan Kaukametsän puolelle rajoittaa Museoviraston päätös ranta-alueen kuulumisesta valtakunnallisesti arvokkaaseen kulttuuriympäristöön. Lisäksi Kajaaninjoen rannan kuusikko on potentiaalista liito-oravien elinaluetta.

Rantatontteja on kuitenkin Säkkisen mukaan näillä näkymin tulossa Kontiosaaren (siirryt toiseen palveluun) (Google Maps) alueelle, kun alue saadaan yleiskaavoitettua ja myöhemmin asemakaavoitettua.

Taloustilanne on vaikuttanut omakotitonttien kysyntään, mutta Säkkinen arvelee, että asiaan voi vaikuttaa myös se, että tontit eivät sijaitse omiin mieltymyksiin nähden oikealla alueella.

Amfiteatteri Kajaanissa.
Museoviraston päätös rajoittaa Kajaanin Kaukametsän puolelle kaavoittamisen. Ranta-alue kuuluu valtakunnallisesti arvokkaaseen kulttuuriympäristöönMiia Roivainen / Yle

Kajaanissa teollisuus- ja liiketonttien osalta kysyntään on vaikuttanut heikentävästi yleinen taloustilanne, eivätkä esimerkiksi Petäisenniskan liiketontit ole lähteneet rakentumaan toivotulla tavalla.

– Kaupungin tarkoituksena on ollut muovata Petäisenniskasta yritystoiminta-alue. Siksi alueelle on kaavoitettu teollisuustonttien sijaan enemmän liiketontteja. Liiketonteilla on paljon rakennusoikeutta, jotta tontit voidaan rakentaa tehokkaasti.

Kiinteistöinsinöörin mukaan suuren rakennusoikeuden takia tonteista muodostuu arvokkaita, eivätkä ne siksi sovellu paljon tilaa vaativalle, mutta matalaa liikevaihtoa tekevälle yritystoiminnalle.

– Asemakaavaa ei kuitenkaan ole tarkoitus muuttaa, koska suhdanteen paraneminen voi korjata tilanteen, Säkkinen kertoo.

Yritykset tuovat ihmisiä

Vuokatinrinteille kohoaa arkkitehtonisesti näyttävä hotelli. Vuokatti Aatelin johtaja Markku Laanti on kuullut ihmettelyjä niin ulkomaisilta kuin suomalaisiltakin matkailualan ammattilaisilta siitä, miten alue on löydetty vasta nyt. Laissa on säädetty muun muassa väestönsuojan (siirryt toiseen palveluun) (Finlex) koosta ja sijainnista.

– Syy on varmaan se, että aikoinaan kierrettiin väestönsuojan rakentamista. Korttelille sai rakentaa maksimissaan 600 neliömetrin kohteita ja se on hotellille aivan liian pieni.

Uusi hotelli nousee Vuokatin rinteeseen.
Uusi hotelli rakentuu Vuokatin rinteeseen. Markku Laanti kertoo, että näyttävämpi rakennus jää ihmisten mieleen, jonka vuoksi hotellin arkkitehtoniseen ilmeeseen on haluttu panostaa.Kimmo Hiltunen / Yle

Laanti kertoo, että jos neliömäärät ovat liian pieniä, ei yrittäjiltä ja rahoittajilta löydy välttämättä uskoa rakentamiseen. Loppu vuodesta valmistuva hotelli luvitettiin poikkeusluvilla. Poikkeuslupien avulla hotellista saatiin rakennettua tarpeeksi iso.

– Onneksi Sotkamon kunta on ollut hyvin edistyksellinen tässä asiassa, Laanti sanoo.

Sotkamon kunnanhallituksen puheenjohtaja Sakari Seppänen kertoo, että Sotkamon tonttitilanne on kohtuullisen hyvä.

– Meillä on omakotitalotontteja rannalla ja myös kerrostaloja on mahdollista rakentaa. Vuokatin alueella on teollisuustontteja ja lisäksi on kaavoitettu matkailurakentamiseen.

Ihan kaikki ihmiset eivät halua yhtä ja samaa tonttia.

Anne Jarva

Seppäsen mukaan Sotkamo elää matkailusta.

– Matkailurakentamisessa lähdetään siitä, että yrittäjälle pyritään tarjoamaan mahdollisuudet, joita he tarvitsevat. Kunnan puolesta ei rajoiteta kehittämistä tarpeettomasti, Seppänen sanoo.

Kunnanhallituksen puheenjohtaja kertoo, että tonttikauppa on ollut hiljaista viime vuosina taloudellisesta tilanteesta johtuen.

Seppäsen mukaan parhaimpina vuosina on mennyt parikymmentä tonttia vuodessa, nyt tontteja on mennyt vuodessa vain muutama. Hän kuitenkin uskoo taloudellisen tilanteen paranemisen vaikuttavan myös tonttikauppaan.

– Matkailukohteiden rakentaminen tuo yleensä uutta kysyntää myös kunnan omistamille tonteille.

Sakari Seppänen pitää Sotkamon tonttitilannetta hyvänä.
Sotkamon kunnanhallituksen puheenjohtaja Sakari Seppäsen mukaan teollisuustontteja pyritään markkinoimaan eteenpäin, jotta teollisuusyrityksiä saataisiin Sotkamoon. Kimmo Hiltunen / Yle

Millainen kaavoitus sitten on toimivinta kaikille? Markku Laantin mukaan vastaus on sama, koskipa kaavoitus teollisuuslaitosta tai matkailurakentamista.

– Yrityksille täytyy luoda mahdollisuudet rakentamiseen, jotta saadaan yrityksiä työllistämään ihmisiä. Kun on työpaikkoja, se luo kysyntää yksityisille henkilöille rakentaa taloja, hotelliyrittäjä kiteyttää.

Lue lisää:

Katso missä rakennetaan pellolle ja missä metsään – Puntarissa lähiruoka ja virkistys

Asuntokauppa kiihtyi ja uusia taloja rakennettiin enemmän