Miksi sinä maksat naapurin vesivahingon? Lakimies vastaa

Vanhojen talojen vesieristämättömät suihkut ja kylpyhuoneet ovat taloyhtiön vastuulla. Jos kotivakuutusta ei ole, kaikki muut voivat joutua maksamaan yhden remontin.

Remontointikustannukset
putkiremontin tekoa
AOP

Suomessa ja eritoten pääkaupunkiseudulla on paljon pieniä asuntoja vanhoissa taloissa.

Vanhojen talojen kylpyhuoneet ovat ratkaisuiltaan monenlaisia. Usein pienen asunnon suihku tai kylpyhuone on sekin pieni ja rakennettu vaikkapa entiseen vaatekomeroon.

2000-luvun vaihteesta alkaen Suomessa on kylpyhuoneisiin vaadittu remontin yhteydessä erityiset vesieristeet.

Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen:

- Vaatimukset vesieristeistä tulee hyvästä rakennustavasta. Uudet määräykset ovat astuneet voimaan vuosituhannen alussa liittyen korjausrakentamiseen. Aina, kun korjataan olemassa olevaa kylpyhuonetta, pitää noudattaa nykymääräyksiä.

Ennen vuotta 2000 tehdyissä kylpyhuoneissa vesieristeitä ei välttämättä ole eikä asunnon omistajaa vaadita niitä tekemään tai teettämään.

Pynnönen:

– Vaikka sinulla olisi siellä jo vaurioitunut kylpyhuone tai sinulla on kylpyhuone, jossa olisi pitänyt jo kymmenen vuotta sitten korjata nämä rakenteet tai vedeneristeet, niin yhtiö ei voi siihen velvoittaa. Sinä osakkaana vastaat niistä ja päätät itse, milloin sinä sen korjauksen suoritat. Silloinhan tämä voi aiheuttaa aika laajaakin ongelmaa siellä yhtiössä. Tämä on se syy, miksi on lähdetty siitä, että taloyhtiö vastaa rakenteista ja myös vesieristeistä.

Remontoimattomien kylpyhuoneiden, niiden mahdollisesti puuttuvien vesieristeiden ja riskirakenteiden vuoksi yhä useampi taloyhtiö joutuu kartoittamaan kaikkien asuntojen märkätilojen kunnon ja tilanteen.

Vesivahinkoja tapahtuu monenlaisista syistä

Vesivahinko voi aiheutua hyvin monenlaisista syistä. Ehkä yleisin syy vanhassa talossa on

  • jonkin putken tai rakenteen rikkoutuminen. Silloin apu tulee taloyhtiön vakuutuksesta, joka yleensä korvaa syntyneen vahingon korjauskustannukset.

Vesivahinko voi kuitenkin syntyä myös esimerkiksi

  • asukkaan, osakkeen omistajan tai vuokralaisen oman toiminnan tai huolimattomuuden seurauksena tai
  • vesivahingon aiheuttaja voi jäädä epäselväksi tai sitä on vaikea osoittaa.

Jos syy on selvä ja asukas on itse aiheuttanut tilanteen, hätiin etsitään asukkaan, osakkeen omistajan tai vuokralaisen kotivakuutus. Usein otettu kotivakuutus ei kuitenkaan ole niin laaja, että se kattaisi vesivahingon aiheuttamat korjaukset.

Pynnönen:

– Taloyhtiö vastaa rakenteista. Eli jos rakenteet ovat vaurioituneet, yhtiö on se, joka korjaa. Se, että yhtiöllä on korjausvastuu, eihän se aina tarkoita, että yhtiöllä on loppukädessä myös se kustannusvastuu. Kun siellä tapahtuu esimerkiksi vesivahinko, selvitellään, että mistä se johtuu ja jos siellä löytyy vahingon aiheuttaja, siinä on tuottamusta, tahallisuutta taustalla, niin tietysti taloyhtiö voi vaatia siltä taholta vahingonkorvauksia.

Kosteusmittari kiinnitettynä asunnon kattoon.
Arja Lento / Yle

Asunto-osakeyhtiössä voidaan vain toivoa, laki ei velvoita

Vastuullinen osakas pitää asuntonsa kosteat tilat ajanmukaisessa kunnossa ja on teettänyt esimerkiksi kylpyhuoneeseensa vesieristyksen sisältävän remontin. Näin on ideaalitilanteessa.

Mutta koska remonttien tekemiseen ei toisaalta missään velvoiteta, monet suihkut ja kylppärit ovat vuosikymmenten takaisissa asuissa. Vesieristeet saattavat puuttua, vaikka kylpyhuone olisi remontoitu "vain" 20-vuotta sitten, 1990-luvun lopulla.

Pynnönen:

- Joissain yhtiöissä voidaan tehdä ”porkkanapäätös”. Eli jos osakkaat omalla kustannuksellaan lähtevät korjaamaan kylpyhuoneensa, niin taloyhtiö osallistuu eli maksetaan tietty summa tai maksetaan tietty työosuus sille osakkaalle. Tehdään porkkana-päätös ja toivotaan, että mahdollisimman moni osakkeenomistaja lähtisi itse korjaamaan kylpyhuonettaan, vaikka lain mukaan tällaista velvollisuutta ei ole.

Taloyhtiön pienistä asunnoista yhä useampi saattaa nykyään olla myös jonkun yrityksen omistama sijoitusasunto.

Sama sijoittaja, esimerkiksi yritys, voi omistaa vaikkapa kymmeniä pieniä asuntoja, joissa on yli 20 vuotta vanhat kylpyhuoneet. Asunnot on ehkä ostettu edulliseen hintaan kaikki kerralla, mutta yhdenkin kylpyhuoneen remontti eristeineen on kallis. Tällöin lienee edullisempaa antaa kylppäreiden olla entisessä asussaan.

Vesieristeiden puute ilmenee vesivahinkotilanteessa

Jos esimerkiksi kylpyhuoneen vesivahinkotilanteessa käy ilmi, että vesieristeet puuttuvat, vesi on voinut valua talon rakenteisiin.

Talon rakenteista vastaa taloyhtiö.

Pynnönen:

- Näitä tilanteita tietysti valitettavasti sitten löytyy. Yksi keino turvautua on se, että ainakin sillä asukkaalla olisi kotivakuutus. Laaja kotivakuutus, johon sisältyy vastuuvakuutus. Ja että vastuuvakuutus tietyiltä osin korvaa näitä vahinkoja.

Jos vesivahingon aiheuttaa huolimattomuuttaan esimerkiksi asunnon vuokralainen, jolla ei ole kattavaa kotivakuutusta, taloyhtiö voi yrittää periä osaa aiheutuneen remontin kustannuksista vuokralaiselta oikeusteitse.

Jos vuokralainen osoittautuu varattomaksi, remonttikustannukset niin rakenteiden kuin kylpyhuoneen ennallistamisen osalta kaatuvat kokonaisuudessaan taloyhtiön ja samalla kaikkien osakkaiden maksettavaksi.

Voidaanko osakkeenomistajaa vaatia edellyttämään vuokralaiselta laajaa kotivakuutusta?

- Ei. Sellaista ei voida edellyttää eikä vaatia. Sitä voi suositella.

Miten vastuut jaetaan?

Remonttitilanteita varten on kehitetty vastuunjakotaulukko: Taloyhtiö vastaa talon rakenteista ja talotekniikasta, osakas kylpyhuoneen pinnoitteiden ja kalusteiden kunnossapidosta.

Pynnönen:

- Osakas vastaa asuntonsa pintamateriaaleista. Totta kai, jos vuokrasuhteen aikana on sattunut jotain ja pintamateriaalit ovat vaurioituneet, niin pintojen korjaaminen kuuluu osakkeen omistajan vastuulle.

Kuka maksaa mitäkin, jos kylpyhuoneesta ovat puuttunet vesieristeet ja kaikki, myös kaakelit pitää vaihtaa?

Pynnönen:

- Jos vesieristeet puuttuu ja tämä kylpyhuone on niin vanha, että sen käyttöikä on jo loppu. Siinä tapauksessa sehän on taloyhtiö, joka päättää milloin lähdetään korjaamaan tätä kylpyhuonetta. Jos siellä syntyy se kosteusvaurio siitä syystä, että taloyhtiö ei ole riittävän ajoissa ryhtynyt korjaamaan näitä kylpyhuoneita, niin eihän siellä silloin käytännössä ole muuta aiheuttajaa kuin se, että siellä on odotettu korjausta liian kauan.

Asunto-osakeyhtiölaki nojaa kollektiiviseen vastuuseen

Lopputulos: Vedeneristyksen hankkimisen ja kylpyhuoneen remontoinnin laiminlyönyt osakas saa nykylainsäädännön ansiosta uudistetun kylpyhuoneen vedeneristeineen ja kaikki muut osakkaat osallistuvat kollektiivisesti remontin kustannuksiin.

Siksipä vanhan kylpyhuoneen korjaaminen on varsinkin sijoittajaomistajalle turhaa ja kallista, jos lakikaan ei siihen velvoita. Yhden kylpyhuoneen korjauskustannukset ovat helposti töineen jopa 20 000 euroa.

Asunto-osakeyhtiölaissa on kaunis ajatus siitä, että kun taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteista ja eristeistä se ikään kuin takaa rakennuksen yleisen kunnon. Toisaalta taloyhtiöllä on myös vastuu yksittäisen osakkeenomistajan remonttien valvonnasta.

Jos taloyhtiö on suuri ja varakas eikä sillä ole päällä muita remontteja, kaikkien kylpyhuoneiden korjaus hoituu helposti.

Yhä useammilla taloyhtiöillä on kuitenkin tätä nykyä korjausiässä esimerkiksi putket, julkisivu, ikkunat ja nyt siis myös kylpyhuoneet, kaikki vieläpä yhtä aikaa. Näiden vaatimusten edessä taloyhtiön talous heittääkin sitten helposti häränpyllyä.

Putkia ja pönttö
Vastaremontoitu kylpyhuone.AOP